پیش‌نیازها و اصول مهم برای امضای نمونه قرارداد فروش مغازه تجاری
قرارداد یک توافقی دو جانبه است که برای انجام امور مختلف تنظیم میشود. قراردادها موضوعات مختلفی دارند زیرا قانونگذار به اشخاص اجاز داده است که در خصوص هر موضوع قانونی و مشروعی که برخلاف نظم عمومی جامعه نباشد با یکدیگر توافق کنند. انتقال مالکیت یکی از مهم‌ترین موضوعات و اهداف تنظیم قراردادها است. نمونه قرارداد فروش مغازه تجاری با هدف نقل و انتقال مالکیت یک مغازه تجاری و میان طرفین معامله تنظیم میشود.
پس از تنظیم این قرارداد، مالکیت مغازه تجاری مورد معامله به خریدار منتقل میشود. این قرارداد در صورتی معتبر و نافذ است که مطابق با شرایط و اصول قانونی تنظیم شده باشد. طرفین معامله باید تمامی مسائل فرعی و جزئی مورد توافق خودشان را در این قرارداد بنویسند. قراردادی که میان طرفین معامله مغازه تجاری تنظیم شده یک سند معتبر و لازم الاجرا است که موضوعات مورد توافق میان خریدار و فروشنده را به اثبات می‌رساند.
در این مقاله نکات حقوقی مربوط به نقل و انتقال مغازه تجاری و نحوه تنظیم قرارداد میان طرفین معامله آن را بررسی می‌کنیم. این قرارداد، یکی از انواع قرارداد فروش ملک است.
شرایط تنظیم نمونه قرارداد فروش مغازه تجاری در کدام یک از قوانین ایران مشخص شده است؟
عقد بیع قراردادی است که برای نقل و انتقال مالکیت اموال مختلف استفاده میشود. قانونگذار شرایط تنظیم و امضای قرارداد بیع را در مواد 338 الی 463 قانون مدنی مشخص کرده است. قراردادی که برای نقل و انتقال مالکیت مغازه تجاری تنظیم میشود نیز از لحاظ حقوقی نوعی عقد به حساب آید. بنابراین، طرفین معامله باید فرم خام قرارداد فروش مغازه را مطابق با شرایط و ضوابط مقرر در مواد 338 الی 463 قانون مدنی تنظیم کنند.
شرایط تنظیم و اجرای متن قرارداد فروش مغازه به وسیله توافق میان طرفین معامله مشخص میشود. متن قرارداد فروش مغازه در صورتی صحیح و معتبر است که مطابق با شرایط و ضوابط آمره عقد بیع تنظیم شده باشد. رعایت ضوابط آمره عقد بیع الزامی است زیرا توافق برخلاف آن‌ها باعث باطل شدن معامله میشود.
توافق برخلاف شرایط و ضوابط تکمیلی عقد بیع باعث باطل شدن معامله نمی‌شود زیرا رعایت این شرایط و ضوابط در صورتی الزامی هستند که طرفین معامله برخلاف آن‌ها با یکدیگر توافق نکرده باشند.
اگر نمونه قرارداد فروش مغازه تجاری به صورت صحیح تنظیم شود باعث ایجاد کدام آثار قانونی خواهد شد؟
نمونه قرارداد خرید مغازه به عنوان یک ماهیت حقوقی تَملیکی محسوب میشود. مهم‌ترین اثر قانونی قراردادهای تملیکی، انتقال مالکیت مال مورد معامله است. انتقال مالکیت مغازه مورد معامله نیز مهم‌ترین اثر قانونی نمونه قرارداد خرید مغازه به حساب می‌آید. مالکیت مغازه مورد معامله پس از تنظیم این قرارداد به خریدار منقل میشود.
انتقال مالکیت مغازه مورد معامله باعث الزام قانونی فروشنده نسبت به تحویل آن میشود. فروشنده باید مغازه مورد معامله را مطابق با تاریخ و شرایط مورد توافق در این قرارداد به خریدار تحویل بدهد. مالکیت مغازه مورد معامله در ازای پرداخت بهای آن به خریدار منتقل میشود. بنابراین، یکی از مهم‌ترین آثار قانونی این قرارداد، الزام قانونی خریدار نسبت به پرداخت بهای مغازه مورد معامله است.
آیا با توجه به شرایط و ضوابط قانون ثبت، ثبت رسمی نمونه قرارداد فروش مغازه تجاری الزامی است؟
متن قرارداد خرید مغازه به وسیله توافق و امضای طرفین معامله، از آثار حقوقی برخوردار میشود. امضای این قرارداد باعث انتقال مالکیت مغازه مورد معامله به خریدار خواهد شد.
مطابق با اصول و ضوابط قانون ثبت، طرفین معامله باید متن قرارداد خرید مغازه را در دفتر ثبت اموال غیر منقول به ثبت برسانند زیرا شخصی به عنوان مالک قانونی مغازه شناخته میشود که نام او در این دفتر، ثبت شده باشد. طرفین معامله برای تنظیم و ثبت رسمی فرم قرارداد فروش مغازه باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
مبلغ مقرر در فرم قرارداد فروش مغازه باید با توجه به چه موضوعاتی تعیین شود؟
تعیین مبلغ یکی از مهم‌ترین موضوعاتی است که در هنگام تنظیم این قرارداد باید در خصوص آن تعیین تکلیف شود. مبلغ فرم قرارداد خرید مغازه در واقع همان بهایی است که خریدار باید پرداخت کند. مبلغ فرم قرارداد خرید مغازه به وسیله مذاکرات میان طرفین معامله مشخص میشود. طرفین معامله در هنگام تعیین مبلغ این قرارداد باید تاریخ و نحوه پرداخت آن را نیز مشخص کنند.
علی‌الاصول، خریدار باید مبلغ این قرارداد را به صورت نقدی و هم زمان با امضای آن پرداخت کند اما قانونگذار به طرفین معامله اجازه داده است که برای پرداخت مبلغ این قرارداد مهلتی در نظر بگیرند.
طرفین معامله می‌توانند در خصوص پرداخت اقساطی مبلغ این قرارداد نیز با یکدیگر توافق کنند. خریدار باید مبلغ این قرارداد را مطابق با تاریخ و شرایط آن به فروشنده پرداخت کند.
تنظیم و امضای نمونه قرارداد فروش مغازه تجاری باعث ایجاد چه تعهداتی برای طرفین معامله میشود؟
قرارداد خريد مغازه یک قرارداد تعهد آور است. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که امضای قرارداد خريد مغازه باعث ایجاد وظایف و تکالیفی برای طرفین معامله میشود. مهم‌ترین وظیفه خریدار، تحویل مغازه مورد معامله است. پرداخت بهای مغازه مورد معامله نیز مهم‌ترین تعهدی است که خریدار پس از امضای این قرارداد موظف به انجام آن میشود.
طرفین معامله می‌توانند در خصوص جزئیات مربوط به اجرای این قرارداد نیز با یکدیگر توافق کنند. جزئیات مورد توافق طرفین معامله، تعهدات فرعی این قرارداد را تشکیل می‌دهند. در اغلب موارد، موضوع تعهدات میان طرفین معامله، در رابطه با مسائل مالی است اما آن‌ها می‌توانند در خصوص انجام تعهدات غیر مالی نیز با یکدیگر توافق کنند.
این قرارداد از لحاظ قانونی، یک سند لازم الاجرا شمرده میشود. بنابراین، طرفین معامله موظف به اجرای تمام تعهداتی هستند که به موجب امضای متن قرارداد بر عهده آن‌ها گذاشته خواهد شد.
آیا قانونگذار به طرفین معامله اجازه می‌دهد که پشیمان شوند و نمونه قرارداد فروش مغازه تجاری را منحل کنند؟
در مطالب قبلی این نوشته نیز توضیح دادیم که متن قرارداد فروش مغازه از لحاظ حقوقی نوعی عقد بیع است. عقد بیع نیز توافقی لازم الاجرا است و به همین دلیل خریدار و فرشنده حق انحلال آن را ندارد. بنابراین، طرفین معامله حق انحلال قراردادی که برای نقل و انتقال مالکیت مغازه تنظیم میشود را نیز ندارند.
قانونگذار در برخی موارد قصد داشته است که از ضرر و زیان طرفین معامله جلوگیری کند به همین دلیل، شرایط فسخ این قرارداد را در ماده 369 قانون مدنی پیش بینی کرده است. در این ماده، 10 نوع خیار برای فسخ قراردادهای لازم الاجرا پیش بینی شده‌اند. طرفین معامله با اثبات شرایط تحقق خیارات مقرر در ماده 369 قانون مدنی می‌توانند این قرارداد را فسخ کنند.
نکته 1: فسخ به معنای انحلال قرارداد توسط یکی از طرفین آن و خیار نیز به معنای اختیار قانونی برای فسخ قرارداد است.
نکته 2: خریدار و فروشنده هنگام تنظیم فرم خام قرارداد فروش مغازه می‌توانند درباره اسقاط تمام یا برخی از خیارات مقرر در ماده 369 قانون مدنی با یکدیگر توافق کنند.
آیا خیار غَبن و خیار رؤیت می‌توانند باعث انحلال قرارداد شوند؟
خیار غبن و خیار رؤیت از مهم‌ترین خیارات فسخ فرم خام قرارداد فروش مغازه هستند. غبن واژه‌ای عربی و به معنای ضرر و زیان در معامله است. طرفین معامله در صورت اثبات شرایط تحقق خیار غبن با استناد به آن می‌توانند این قرارداد را فسخ کنند.
خیار غَبن در شرایط زیر به نفع فروشنده تحقق پیدا می‌کند:
- در صورتی که فروشنده از بهای واقعی مغازه بی‌اطلاع باشد؛
- چنانچه فروشنده مغازه را بسیار ارزان‌تر از قیمت واقعی آن معامله کند؛
- در صورتی که خریدار و فروشنده در خصوص اسقاط خیار غبن یا تمامی خیارات مقرر در ماده 369 قانون مدنی با یکدیگر توافق نکنند.
قانونگذار برای جلوگیری از ضرر و زیان خریدار به او نیز اجازه داده است که این قرارداد را به استناد خیار غبن فسخ کند. خیار غبن در موارد زیر به نفع خریدار تحقق پیدا می‌کند:
- اگر خریدار نسبت به بهای واقعی مغازه مورد معامله بی‌اطلاع باشد؛
- در صورتی که خریدار، مغازه را بسیار گران‌تر از قیمت واقعی آن خریداری کرده باشد؛
- در صورتی که با توافق فروشنده خیار غَبن یا تمامی خیارات مقرر در ماده 369 قانون مدنی را اسقاط نکرده باشد.
نقش خیار رؤیت در انحلال قرارداد
رؤیت واژه‌ای عربی و به معنای دیدن و مشاهده کردن چیزی است. خیار رؤیت در شرایط زیر به نفع خریدار و برای جلوگیری از ضرر و زیان او تحقق پیدا می‌کند:
اول: خریدار، مغازه مورد معامله را ندیده باشد.
دوم: خریدار، مغازه را براساس توضیحات و توصیفات فروشنده معامله کرده باشد؛
سوم: مغازه مورد معامله با توضیحات و توصیفات فروشنده مطابقت نداشته باشد؛
چهارم: خریدار و فروشنده با توافق یکدیگر خیار رؤیت یا سایر خیارات مقرر در ماده 369 قانون مدنی را اسقاط نکرده باشند.
استناد به خیار عیب در قرارداد فروش مغازه تجاری و شروط ضروری برای استفاده از این خیار
خیار عیب نیز یکی دیگر از خیارات فسخ قرارداد محسوب میشود. عیب به معنای وجود خرابی و نقص‌های آشکار و پنهان در مغازه مورد معامله است. در واقع اگر بعد از معامله مغازه، متوجه خرابی و نقص‌هایی در آن شدید که از چشم شما پنهان مانده یا اینکه فروشنده به عمد از شما پنهان کرده بود، احتمالا بتوانید برای فسخ قرارداد به خیار عیب استناد کنید. مطابق آنچه در قانون مطرح شده است، خیار عیب در شرایط زیر، به نفع خریدار ایجاد میشود و او می‌تواند به این خیار قانونی استناد کند:
- خریدار در هنگام امضای قرارداد نسبت به نقص‌ها و خرابی‌های مغازه مورد معامله بی‌اطلاع باشد؛
- خریدار و فروشنده با توافق یکدیگر، خیار عیب یا تمام خیاراتی که در ماده 369 قانون مدنی شمرده شده‌اند را ساقط نکرده باشند.
نکته: همانطور که در دو شرط ضروری برای استناد به این خیار مطرح کردیم، این مساله بسیار اهمیت دارد که شما حق فسخ به واسطه استناد به خیارات قانونی را از خود سلب و ساقط نکرده باشید. پس اگر در حال امضای یک قرارداد فروش مغازه هستید، توجه داشته باشید که در آن قرارداد، شرطی برای سلب و ساقط کردن این خیارات گنجانده نشده باشد.
چه مواردی را برای این معامله در نظر داشته باشیم؟
با کمی تحقیق در خصوص بازار معاملات مغازه به خوبی به این مساله پی می‌بریم که در نظر گرفتن اصول صحیح معامله و همچنین نکات قانونی خرید و فروش، برای انجام این قبیل معاملات لازم و ضروری است و می‌تواند به میزان زیادی از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی میان خریدار و فروشنده جلوگیری کند. به این منظور بهره برداری از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی اقدامی هوشمندانه خواهد بود.
نکته بعدی که باید حتما به آن توجه کنید، محتوای قراردادی است که برای انجام این معامله، امضا خواهید کرد. هنر قرارداد نویسی آمیزه‌ای از علم و دانش حقوقی از یک سو و تجربه و مهارت از سوی دیگر است. به همین دلیل، مهم است که چه شخصی قرارداد شما را تنظیم می‌کند. در خصوص این موضوع نیز، خدمات تنظیم قرارداد را به شما پیشنهاد می‌دهیم. با استفاده از این خدمات، می‌توانید مسئولیت تنظیم قرارداد خود را به کارشناسان متخصص بسپارید.
قرارداد فروش مغازه (نقدی)
معامله مغازه را با امضای این قرارداد فروش، میان خریدار و فروشنده مکتوب می‌کنند.
