قرارداد اجاره زیر یک سال ؛ قانونی اما پر از نکته!

در بازار پر جنب ‌و جوش املاک، تنظیم و امضای اجاره نامه به ‌عنوان یکی از ابزارهای فراگیر انتقال منافع اموال غیرمنقول شناخته می‌شود. توافقی که به مالکان اجازه می‌دهد از سرمایه فیزیکی خود کسب درآمد کنند و در عین حال، نیاز مستاجران به فضای مسکونی یا تجاری را برطرف سازند. در این میان، تحولات اقتصادی، افزایش جا به ‌جایی‌های شغلی و رونق گردشگری داخلی، سبب شده است شکل تازه‌ای از این قرارداد‌ها، یعنی اجاره‌های کوتاه مدت بیش از پیش مورد توجه اشخاص باشد. قرارداد اجاره زیر یک سال نیز دقیقا در همین دسته قرار می‌گیرد. در نظر داشته باشید که این قرارداد نیز، یکی از انواع قرارداد اجاره محسوب می‌شود.

اولین سوال مهم؛ آیا قرارداد اجاره زیر یک سال اعتبار دارد؟

از منظر حقوقی، می‌توانیم بگوییم قرارداد اجاره زیر یک سال با تبعیت از ماده ۴۶۶ به بعد قانون مدنی (ماده‌های باب اجاره) این قانون، تنظیم می‌شود و برای نوشتن این قرارداد می‌توان به این مفاد قانونی استناد کرد. ماده 466 قانون مدنی، اجاره را عقدی می‌داند که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود اما آنچه اعتبار این نوع اجاره‌نامه را تضمین می‌کند، نکته‌ای است که ماده ۴۶۸ قانون مدنی به آن اشاره کرده است. براساس ماده 468 قانون مدنی، شرط تعیین دقیق مدت برای قرارداد، رکن اساسی صحت عقد اجاره محسوب می‌شود. با این حال، قانون‌گذار هیچ محدودیت خاصی برای تعیین مدت، در نظر نگرفته است.

به زبان ساده‌تر، هر قرارداد اجاره برای اینکه اعتبار داشته باشد، باید دارای مدت باشد و تا مادامی که تاریخ شروع و پایان به ‌طور شفاف در متن آن قرارداد درج شود اعتبار دارد. با استناد به این ماده می‌توانیم بگوییم اجاره‌هایی با مدت کمتر از یک سال کاملا معتبر و قانونی هستند؛ به این شرط که تاریخ دقیق شروع و پایان آن‌ها به صورت کامل در اجاره نامه نوشته شود.

براساس ماده 466 قانون مدنی در قرارداد اجاره کمتر از یکسال ، موجر منافع ملکی مانند خانه، مغازه یا دفتر کار را برای مدت زیر یک سال در اختیار مستاجر قرار می‌دهد. علاوه بر این، با توجه به ماده 468 قانون مدنی، این اجاره‌نامه همانند قراردادهای اجاره بلند مدت، مشروط بر آنکه اصول نگارش محتوای اجاره‌نامه زیر یک سال، به صورت صحیح در آن رعایت شده باشد، از پشتوانه قانونی برخوردار است.

مدت اجاره و تاثیر آن بر حقوق و تعهدات طرفین در قرارداد اجاره زیر یک سال

مدت اجاره، یکی از ارکان اصلی در قرارداد اجاره زیر یک سال محسوب می‌شود و تعیین آن نه ‌تنها بر اعتبار حقوقی قرارداد تاثیر مستقیم دارد بلکه در میزان تعهدات و حفظ حقوق قانونی هر یک از طرفین نیز نقش تعیین‌کننده‌ای ایفا می‌کند. اجاره‌نامه زیر یک سال، به دلیل ماهیت کوتاه‌ مدت آن، آثار حقوقی و الزامات متفاوتی با اجاره‌های بلند مدت دارند.

بنابراین، مهم نیست که ملک را چقدر کمتر از یک سال اجاره می‌کنید، حتما تاریخ دقیق شروع اجاره (زمان تحویل گرفتن ملک) و تاریخ دقیق اتمام اجاره (زمان تحویل دادن ملک) را با اشاره به روز، ماه و سال به صورت مکتوب در قرارداد بنویسید.

لزوم یا عدم لزوم دریافت کد رهگیری برای قرارداد اجاره زیر یک سال

از منظر عملی، دریافت کد رهگیری برای هر قرارداد اجاره از جمله قرارداد اجاره کمتر از یکسال ، به‌ ویژه در مناطق شهری الزامی تلقی می‌شود. طبق مقررات وزارت راه و شهرسازی، هرگونه اجاره‌نامه‌ای که در دفاتر املاک رسمی تنظیم می‌شود، باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت شده باشد و کد رهگیری برای آن صادر شود. این موضوع نه‌ تنها به شفافیت مالکیت و جلوگیری از تنظیم اجاره‌نامه‌های متعدد کمک می‌کند بلکه در مواقع بروز اختلاف، امکان در اختیار داشتن یک مستند قانونی معتبر را برای موجر و مستاجر فراهم می‌سازد.

با این حال، در اغلب مواقع زمان نگارش اجاره‌ نامه‌های دستنویس، کد رهگیری دریافت نمی‌شود. این امر ممکن است در اثبات قرارداد یا انجام پیگیری‌های حقوقی، موجبات دشواری را برای دو طرف فراهم آورد. بنابراین، توصیه می‌کنیم، هر قرارداد اجاره زیر یک سال که به صورت دستی تنظیم شده است را نیز در سامانه خودنویس ثبت و کد رهگیری را دریافت کنید.

وضعیت پرداخت مالیات اجاره برای قرارداد اجاره زیر یک سال

از نظر سازمان امور مالیاتی، ملاک محاسبه مالیات بر درآمد اجاره، مدت قرارداد نیست و این سازمان ملاک اصلی برای دریافت مالیات را دریافت اجاره‌بها در نظر گرفته است. به عبارت دیگر، آنچه برای محاسبه مالیات اهمیت دارد، درآمدی است که موجر از محل اجاره ملک کسب خواهد کرد. بر همین اساس، هر موجری که ملکی را در ازای دریافت وجه به مستاجر واگذار می‌کند، مکلف است درآمد حاصل را در اظهارنامه مالیاتی سالانه خود درج کند.

در مواردی که قرارداد اجاره زیر یک سال به ‌صورت شفاهی تنظیم شده باشد، موضوع مشمول بودن یا نبودن مالیات براساس اسناد و شواهد موجود ارزیابی می‌شود. در این شرایط، ممکن است نبود قرارداد مکتوب موجر را در معرض جریمه یا محرومیت از معافیت‌های قانونی قرار دهد.

از این‌رو، ثبت اجاره نامه کمتر از یک سال در سامانه خودنویس و دریافت کد رهگیری نه‌ تنها وضعیت حقوقی ملک را شفاف می‌سازد بلکه به موجر امکان می‌دهد در هنگام ارائه اظهارنامه مالیاتی، از معافیت‌ها استفاده کند و در صورت بروز اختلاف با اداره مالیات، مدارک معتبر و مستندی برای دفاع از خود در اختیار داشته باشد.

سوالات متداول

• آیا قرارداد اجاره زیر یک سال باید کد رهگیری داشته باشد؟

مطابق با دستورالعمل‌های وزارت راه و شهرسازی، همه قراردادهای اجاره اعم از بلند مدت یا کوتاه‌ مدت از جمله اجاره‌های زیر یک سال در صورتی که در دفاتر مشاور املاک رسمی تنظیم شوند، موظف به دریافت کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات هستند.

• در صورت عدم پرداخت اجاره، چه اقدامی باید انجام داد؟

در چنین شرایطی، موجر می‌تواند با استناد به مفاد قرارداد و ارائه مدارک لازم مانند قرارداد اجاره، رسیدهای بانکی یا اظهارنامه رسمی، از طریق مراجع ذی‌ربط، درخواست مطالبه اجاره معوقه و حتی تخلیه ملک را مطرح کند. همچنین، ارسال اظهارنامه رسمی و ثبت شکایت حقوقی، گام‌های مهم و قانونی برای پیگیری مطالبات موجر هستند.

• آیا قراردادهای کمتر از یک سال مشمول مالیات می‌شوند؟

بله. ملاک دریافت مالیات از اجاره، میزان درآمد موجر است. بنابراین، حتی در قراردادهای اجاره با مدت کوتاه‌تر از یک سال نیز در صورت کسب درآمد، موجر مشمول مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود.

• اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند، چه باید کرد؟

در صورتی که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستاجر ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند از طریق ارائه دادخواست تخلیه به مراجع ذی‌صلاح اقدام کند. در این صورت، دادگاه پس از بررسی مدارک، حکم تخلیه صادر می‌کند.

پیشنهاد ما

با توجه به چالش‌های حقوقی و مالی که ممکن است در قراردادهای اجاره کوتاه‌ مدت ایجاد شوند، توصیه می‌کنیم که از قراردادهای شفاهی یا کلی خودداری کنید. پیشنهاد ما به شما استفاده از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی رکلا برای نگارش قرارداد اجاره زیر یک سال است تا متنی دقیق، شفاف و متناسب با نیاز خاص خود، در اختیار داشته باشید. متنی که از نظر حقوقی معتبر باشد و در صورت بروز اختلاف، در مراجع قضایی و اداری بتوان به آن استناد کرد. همچنین، اگر در مورد شرایط اجاره، نحوه درج بندهای مهم، یا مسئولیت‌های قانونی خود تردید دارید، می‌توانید از خدمات مشاوره تلفنی حقوقی رکلا بهره‌مند شوید. کارشناسان حقوقی ما در این تماس‌ها، به‌ صورت دقیق و کاربردی شما را راهنمایی می‌کنند تا تصمیمی آگاهانه و مطمئن بگیرید.