شراکت نامه ملکی ؛ یک عبارت با دو معنی: شراکت در ساخت یا شراکت در مالکیت؟
شراکت نامه ملکی یکی از انواع قرارداد شراکت یا قرارداد مشارکت و از قراردادهای کاربردی برای شراکت در انواع ملک مانند، ساختمان، خانه، زمین، مغازه و غیره است. رشد جمعیت و شهر نشینی و نیاز مردم به ساخت مسکن و ساخت مغازه‌ها و ساختمان‌ها باعث به‌وجود آمدن شراکت‌های مختلف شده است. پر استفاده‌ترین شراکت‌ها در زمینه ملک، شراکت در ساخت و شراکت در خرید ملک است.
شراکت، گزینه امنی برای بسیاری از معاملاتی است که میان اشخاص مختلف برقرار می‌شود. شراکت زمانی اتفاق می‌افتد که نقص و کمبودی وجود داشته باشد و باعث می‌شود این نقص و کمبود جبران شود. هزینه‌های زیاد خرید و ساخت و ساز ملک باعث شده است که برای بسیاری از اشخاص این امکان وجود نداشته باشد که بتوانند به تنهایی اقدام به خرید و ساخت ملک کنند. به همین دلیل است که افراد به شراکت روی می‌آورند. در این مطلب درباره شراکت نامه ملکی ، قرارداد مشارکت خرید ملک و ساخت و ساز ملک صحبت می‌کنیم.
شراکت نامه ملکی چیست؟
شراکت نامه ملکی یا شراکت نامه ملک، قراردادی است که به وسیله آن دو طرف یا بیشتر در رابطه با ملکی با یکدیگر شراکت می‌کنند. در واقع شراکت نامه ملکی یکی از انواع قراردادهای خصوصی است که با توجه به قواعد عقد شراکت و قانون مدنی نوشته و تنظیم می‌شود. شراکت نامه ملکی به طور کلی به دو دلیل عمده میان طرفین قرارداد تنظیم می‌شود.
- شراکت نامه خرید ملک
- شراکت نامه ملک برای ساخت و ساز
در ادامه درباره هر کدام از این دو صحبت خواهیم کرد.
شراکت نامه خرید ملک
شرایطی را تصور کنید که تمایل به خرید یک ملک دارید، اما سرمایه کافی برای این اقدام ندارید. برای مثال نیمی از مبلغ مورد نیاز برای خرید ملک را دارید ولی بدون شک این مبلغ برای خرید خانه کافی نیست. در این زمان شخص دیگری از بستگان یا دوستان شما پیشنهاد می‌کند که درصدی از پول ملک را بپردازد و با شما در خرید آن ملک شراکت کند.
در این زمان شما به صورت مساوی از آن ملک حق دارید. حق تصرف هر دو طرف در این قرارداد مشارکت خرید ملک به میزان سرمایه‌ای که طرفین برای خرید می‌گذارند بستگی دارد. در مثالی که زدیم، از شراکت 50- 50 صحبت کردیم. اما این شراکت می‌تواند در درصدهای مختلفی برقرار شود. حتی ممکن است که بیش از یک نفر در خرید ملک شریک شوند.
در زمان فروش ملک، شریک‌ها و افراد حاضر در قرارداد مشارکت خرید ملک به نسبت سهمی که از ملک دارند حق نظر دارند و در صورت فروخته شدن ملک، به نسبت سهمی که دارند، از مبلغ دریافتی از سمت خریدار سهم می‌برند. عنوان قرارداد مشارکت خرید ملک ، با اینکه یک شراکت محسوب می‌شود ولی نیاز به عقد قرارداد شراکت نامه ملک ندارد. قراردادی که برای این شراکت تنظیم می‌شود، قولنامه یا مبایعه نامه است که براساس قواعد عقد بیع تنظیم می‌شود. اما لازم است که در قولنامه، به این شراکت اشاره شود و درباره آن توضیح داده شود.
شراکت نامه ملکی برای ساخت و ساز
قرارداد مشارکت در ساخت نوع دیگری از شراکت نامه ملکی است. در این نمونه قرارداد هدف و قصد طرفین از شراکت، ساخت و ساز ملک، ساختمان، ملک تجاری و غیره است. شراکت نامه ملکی در چند شکل مختلف اتفاق می‌افتد. در یک حالت تصور کنید که مالک زمینی هستید که مدتی بی‌استفاده مانده است. تمایل دارید که برای بهره‌وری از زمین و استفاده بهتر از آن ساختمانی در آن بسازید، اما سرمایه مالی مورد نیاز برای ساخت را ندارید. در این شرایط میتوانید با شخص دیگری شریک شوید. به این صورت که زمین از شما باشد و شخص دیگر به عنوان شریک، هزینه ساخت و ساز را بپردازد.
در این نوع از شراکت، هدف و قصد نهایی می‌تواند ساخت ساختمان، فروشگاه، مغازه یا هر ملک و سازه دیگری باشد. حتی ممکن است شما آن طرف قرارداد باشید و تمایل به سرمایه گذاری برای ساخت و ساز داشته باشید، ولی زمین و ملک مناسبی در اختیار شما نباشد. این زمان میتوانید به دارنده زمین پیشنهاد همکاری و شراکت بدهید. در حالت دیگر از شراکت نامه ملکی شرایط به این‌گونه است که دو نفر یا بیشتر، مالک یک ملک مشاع هستند و تصمیم می‌گیرند که آن ملک یا ساختمان را خراب کرده و از نو بازسازی کنند، یا اینکه زمینی خالی دارند و تصمیم می‌گیرند که ساختمان، مغازه یا هر سازه دیگری را بسازند.
در این شرایط قراردادی که می‌تواند نیاز‌های این افراد را مورد توجه قرار دهد و پیمان کاری آن‌ها را با روش و اصول بهتری پیش ببرد، شراکت نامه ملکی است. زمانی که صحبت از شراکت نامه ملکی می‌شود، باید قرارداد شراکت تنظیم کنیم و در نوشتن آن از ماده‌ها و قواعد موجود در قانون مدنی که مربوط به شراکت است، استفاده کنیم.
نگاه قانون به این قرارداد
قرارداد مشارکت چه از نوع شراکت نامه خرید ملک باشد و چه از نوع شراکت نامه ملکی در ساخت و ساز، بر مبنای قانون مدنی تنظیم می‌شود. در قانون مدنی از شراکت صحبت شده است. همچنین درباره خرید و فروش و تنظیم قولنامه نیز توضیح داده است. بنابراین شراکت نامه ملکی از نظر قانونی کاملا موجه است و ایرادی در تنظیم و عقد آن وجود ندارد.
ماده 571 قانون مدنی درباره مشارکت مدنی توضیح می‌دهد:
شرکت یا مشارکت، درآمیختن سهم الشرکه نقدی و یا غیرنقدی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی متعدد، بنحو مشاع، بمنظور انتفاع، طبق قرارداد است.
طبق این تعریف، زمانی شراکت ایجاد می‌شود که دو نفر یا بیشتر، سرمایه نقدی یا غیر نقدی خود را روی هم بریزند و به قصد و نیت مشترکی اقدام به فعالیت کنند. در این شراکت هر سود یا زیادی که وجود داشته باشد، مربوط به هر‌دو طرف این قرارداد است.
در زمینه قراردادهایی به این شکل، ماده 10 قانون مدنی نیز بسیار تاثیر گذار است. این ماده از آزادی قراردادها می‌گوید. براساس ماده 10 قانون مدنی، قراردادهای خصوصی به شرط رعایت قانون و شرع موجه هستند و ایرادی در عقد و تنظیم آن‌ها وجود ندارد.
بنابراین ایرادی در تنظیم شراکت نامه ملکی وجود ندارد و این قرارداد از دیدگاه قانون مشکلی ندارد.
در مورد خرید شراکتی ملک (خرید مشاع) نیز، باید به ماده 338 به بعد قانون مدنی مراجعه کنید.
آورده‌ها و سرمایه طرفین
در این بخش از نمونه قرارداد شراکت نامه ملکی ، آورده‌ها و سرمایه هر کدام از شرکا در قرارداد نوشته می‌شود. ممکن است یک طرف قرارداد، زمین داشته باشد و شریک دیگر بخواهد برای ساخت زمین سرمایه کند. سرمایه اشخاص چه حقیقی و چه حقوقی باشد، محاسبه می‌شود و در این بخش از قرارداد نوشته می‌شود. میزان سرمایه‌ای که طرفین هزینه می‌کنند، سهم آن‌ها از کل قرارداد را مشخص می‌کند. هر شخص حاضر در قرارداد، براساس چیزی که به قرارداد می‌آورد از قرارداد سهم دارد. در این بخش از قرارداد یا شراکت نامه ملکی به صورت کامل و واضح از میزان سرمایه و آورده هر شریک صحبت شود.
تعهدات شرکا در شراکت نامه ملکی
بخشی از شراکت نامه ملکی با عنوان تعهدات و وظایف شرکا در نظر گرفته می‌شود. در این بخش از شراکت نامه ملکی ، درباره تمام تعهدات و وظایفی که به عهده طرفین قرارداد است صحبت می‌کنیم. به محض امضای قرارداد، طرفین حاضر در آن موظف می‌شوند که به تعهدات و وظایف خود عمل کنند و عدم انجام تعهدات توسط آن‌ها تخلف محسوب می‌شود.
شرکا به واسطه تخصص خود یا با توجه به موضوع همکاری، موظف می‌شوند که اموری را به عهده بگیرند. مسلم است که به درستی انجام شدن امور، به انجام تعهدات توسط هر کدام از شرکا وابسته خواهد بود. به همین دلیل، کارشکنی یا فرار از تعهدات از سوی هر کدام از شرکا، می‌تواند خسارت و زیان قابل توجهی به همراه داشته باشد. متن شراکت نامه، باید حاوی تمام مسئولیت‌هایی باشد که به واسطه امضای این قرارداد به هر کدام از شرکا تعلق می‌گیرد. پیشنهاد می‌کنیم پیش از مکتوب کردن قرارداد، در مذاکرات و گفتگوهای ابتدایی، حتما در خصوص مسئولیت هر کدام از شرکا به تفصیل صحبت کنید و در نهایت، توافقات نهایی را در اختیار مشاور حقوقی یا وکیل بگذارید تا در متن قرارداد شما اعمال کند.
نکته: اگر قراردادی از پیش نوشته شده را به شما پیشنهاد می‌کنند، حتما با دقت آن را مطالعه کنید زیرا انجام هر مسئولیتی که در قرارداد به آن اشاره شده باشد، به عهده شرکا قرار می‌گیرد و بعد از امضای قرارداد، نمی‌توانید از انجام آن تعهدات سرپیچی کنید.
داوری در شراکت نامه ملکی
طرفین قرارداد می‌توانند مرجع معتبری را به عنوان داور انتخاب کنند. انتخاب داور باید با رضایت و توافق طرفین صورت بگیرد. در صورت بروز اختلاف و مشکلات احتمالی، داور می‌تواند بین شما حکم بدهد و به سرعت به امور پیش آمده رسیدگی کند.
باطل شدن قرارداد یا فسخ قرارداد از مواردی است که باعث می‌شود، محتوای یک قرارداد بی اعتبار شود. اگر لازم می‌دانید که از گزینه داور در قرارداد بهره ببرید، میتوانید در قرارداد ذکر کنید که حتی در صورت فسخ و باطل شدن قرارداد نیز، حضور داور اعتبار دارد و می‌تواند میان طرفین حکم کند.
فسخ قرارداد
در این بخش از قرارداد میتوانید شرایطی را در نظر بگیرید که اگر اتفاق افتاد بتوانید به راحتی قرارداد را فسخ کنید. در حقیقت، میتوانید شروط خاص خود را به عنوان دلیلی برای فسخ در این بند از قرارداد بنویسید. معمولاً حدود و خط و مرزهایی که طرفین باید رعایت کنند و به آن توجه کنند را به عنوان دلایلی برای فسخ در نظر می‌گیرند. اگر این دلایل در این بخش از قرارداد نوشته شده باشد، ارزش و اهمیت قانونی هم پیدا می‌کند.
پیشنهاد ما
تیم حقوقی رکلا، قرارداد مشارکت ساخت را تنظیم کرده است. این قرارداد را میتوانید از بخش نمونه قرارداد تهیه کنید.
شما همچنین میتوانید وظیفه تنظیم قرارداد خود را به ما بسپارید. برای ثبت درخواست تنظیم قرارداد یا دریافت مشاوره حقوقی تلفنی روی هر یک از لینک‌های قبل بزنید و در صفحه اختصاصی آن‌ها درخواستتان را ثبت کنید.
قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
مشارکت در ساخت و ساز را میتوانید با امضای این قرارداد، به صورت مکتوب ثبت کنید. برای تهیه فرم کامل قرارداد، روی تصویر بزنید.
نمونه قرارداد خانه | نمونه قولنامه خانه (نقدی)
برای قولنامه خانه به صورت نقدی، میتوانید از این نمونه قولنامه استفاده کنید. برای دریافت آن اینجا بزنید.
نظرات
