قرارداد کارگزاری ملک و تفاوت قرارداد کارگزاری خرید ملک و قرارداد کارگزاری فروش ملک چیست؟

قرارداد کارگزاری ملک ، یکی از انواع قرارداد کارگزاری یا به اصطلاح، قرارداد بروکری است. این قرارداد در حوزه معاملات مربوط به املاک مورد استفاده قرار می‌گیرد. خرید و فروش ملک و معاملاتی که در این حوزه انجام می‌شود، از حساسیت‌های بالایی برخوردار است. سرمایه نقدی قابل توجه‌ و نوسانات قیمت املاک از موارد مهمی هستند که باعث می‌شوند معاملات، سود آفرین باشد یا موجب ضرر شود.

نوسانات قیمت املاک شرایطی را به وجود آورده است که بسیاری از سرمایه گذاران مشتاق می‌شوند سرمایه خود را در این مسیر هزینه کنند. اغلب این سرمایه گذاری‌ها با هدف کسب سود بیشتر انجام می‌شود و در مواردی نیز برای استفاده شخصی خریدارانی است که تمایل دارند ملک مورد نظر خود را با شرایط بهتری بخرند یا اینکه به فروش برسانند. اگر شما هم تمایل دارید که در این حوزه فعالیت کنید و چنین اهدافی دارید، لازم است نسبت به قیمت املاک در مناطق مختلف، میزان افزایش یا کاهش قیمت ملک، وضعیت ملک در آینده و از این قبیل مسائل مهم دیگر آگاهی داشته باشید.

بدون شک آگاهی و اطلاعات تخصصی در زمینه ملک، نیازمند تجربه و سابقه کاری در این حوزه است. اگر شخصی هستید که تجربه زیادی از خرید و فروش و معاملات ملکی ندارید، لازم است از شخص با تجربه‌ای در این زمینه بخواهید که به شما مشاوره دهد و شما را راهنمایی کند. علاوه براین می‌توانیم به طور کلی از شخصی بخواهید که ملک مورد نظر شما را بفروشد یا اینکه ملکی با شرایط مورد نظر شما برای خرید معرفی کند. شخصی که می‌پذیرد این قبیل کارها را انجام دهد و مسئولیت انجام سفارش شما را بپذیرد، کارگزار ملک نامیده می‌شود و قراردادی که با کارگزار تنظیم می‌شود، قرارداد کارگزاری ملک است.

کارگزاری املاک چیست؟

کارگزاری املاک چیست ؟ در جواب به این سوال لازم است به تعریف کارگزار بپردازیم. شخص کارگزار در قراردادهای کارگزاری، شخص حقیقی «فرد انسانی» یا شخص حقوقی مانند انواع شرکت‌های کارگزاری است که در فعالیت‌های کاری، تجاری، اقتصادی، بازرگانی یا هر حوزه دیگر، نقش واسطه یا به نوعی نقش دلال را ایفا می‌کند. کارگزار به نوعی میان فروشنده و خریدار یا برعکس ارتباط برقرار می‌کند. این ارتباط در منظور انجام یک معامله دو طرفه است.

کارگزار در هر حیطه‌ای که مشغول به کار باشد، باید از دانش، اطلاعات و تجربیات زیادی در آن حوزه برخوردار باشد. در حقیقت این اطلاعات و تجربیات است که موجب می‌شود شخصی به عنوان کارگزار در یک حرفه مشغول به کار شود. کارگزار با مشاوره‌ها و اقداماتی که انجام می‌هد، نقش تعیین کننده‌ای در معاملات و حتی رونق و توسعه کسب و کارهای مختلف دارد. برای مثال، کارگزاری فروش املاک ، شخص یا شرکتی است که در زمینه فروش املاک اطلاعات جامع و کامل دارد. کارگزار از دوره‌های رکود یا رونق بازار مطلع است و می‌داند که بهترین زمان برای فروش یا خرید ملک چه زمانی است و بدون شک این اطلاعات را با توجه به خواسته کارفرما ارائه می‌دهد.

زمانی که کارفرما خواهان فروش ملک به قیمت مناسب است، کارگزار می‌تواند مشتریانی برای او پیدا کند که ملک را با قیمت مناسبی تهیه کنند. از طرف دیگر اگر کارفرما تمایل داشته باشد که با شرایط مناسب‌تری ملکی را بخرد، کارگزار شرایطی را در نظر می‌گیرد که کمترین قیمت برای خرید ملک پرداخت شود. مساله مهم این است که کارگزار همسو با اهداف مورد نظر کارفرما از تجربیات و اطلاعات خود استفاده می‌کند تا بهترین نتیجه کسب شود.

تفاوت کارگزاری فروش املاک و مشاوران آژانس املاک چیست؟

با توضیحاتی که در زمینه کارگزاری فروش ملک یا کارگزاری خرید ملک ارائه شد، ممکن است تصور کنید که این قرارداد تقریبا شبیه به کاری است که ممکن است یک مشاور املاک منصف انجام دهد. برای توضیح درباره این مساله باید بگوییم که شرایط کاری کارگزاری ملک با مشاوران آژانس املاک بسیار متفاوت است. کارگزار با مشتریان، فروشندگان و خریداران زیادی در ارتباط است و می‌تواند بسیاری از این اشخاص را در معاملات مختلف و با توجه به شرایط و خواسته آن‌ها به یکدیگر معرفی کند. کارگزار می‌تواند به عنوان یک واسطه در بسیاری از قراردادها حضور داشته باشد و باعث شود که معاملات بهتری انجام شود.

این قبیل مسئولیت‌هایی که برای نقش کارگزاری بیان کردیم شاید کمی شبیه به معاملات املاک یا آژانس‌های املاکی به نظر برسد، اما نکته دارای اهمیت این است که میان مشاور املاک و کارگزار خرید یا فروش املاک تفاوت کاربردی‌تری از این موارد وجود دارد. این تفاوت زمانی مشهود می‌شود که کارگزار به طور مشخص و با یک قرارداد در اختیار شما یا شرکتتان قرار می‌گیرد. با همکاری با کارگزار به راحتی می‌توانید تفاوت عملی که او انجام می‌دهد با شیوه کاری مشاوران بنگاه املاک را مشاهده کنید. با تنظیم قرارداد کارگزاری ملک ،کارگزار به طور اختصاصی مدافع حقوق شما معامله است.

دیگر تفاوت‌های کاربردی

یکی از ویژگی‌های بسیار مهم قرارداد کارگزاری این است که کارگزار فقط در ازای انجام کار حق الزحمه دریافت می‌کند. بنابراین موظف می‌شود که با توجه به شرایط مورد نظر شما معامله ملکی را به سرانجام برساند. فروش ملک به قیمت بیشتر یا کمتر در میزان حق الزحمه کارگزاری تفاوتی ایجاد نمی‌کند. همین شرایط باعث می‌شود که کارگزار قصد و نیت برای قیمت بالا یا پایین معامله نداشته باشد. این شرایط در معاملاتی که توسط مشاوران بنگاه‌های املاک انجام می‌شود، کاملا برعکس است. مشاوران بنگاه املاک، به صورت پورسانتی فعالیت می‌کنند و میزان دریافتی آن‌ها به صورت درصدی مشخص می‌شود. به همین دلیل بسیار محتمل است که تلاش کنند میزان درصد دریافتی خود را افزایش دهند.

از طرف دیگر مشاوران آژانس املاک هر دو طرف معامله را در نظر می‌گیرند. ممکن است تمایل داشته باشند که برای هر دو طرف همه چیز همسان باشد یا اینکه به منفعت شخصی خودشان برای یکی از طرفین شرایط بهتری را مهیا کنند. در مقابل کارگزاران از طرف یکی از طرفین مامور به انجام معامله می‌شوند و در تمام مدت منفعت کارفرما را در نظر می‌گیرند. ممکن است در بعضی از قراردادهای کارگزاری حق الزحمه کارگزار به صورت درصدی تعیین شود. در این مواقع مشکلی به وجود نمی‌آید زیرا که مجدد منفعت کارفرما و کارگزار به یکدیگر مربوط است.

ممکن است برایتان پیش آمده باشد که مشاوران آژانس املاک پیشنهاداتی داده‌اند یا راهنمایی‌هایی کرده‌اند که چندان به صلاح شما نبوده و در آینده متوجه شده‌اید که می‌توانستید انتخاب بهتری داشته باشید. کارگزاران به دلیل منافع مشترکی که با شما دارند، سعی می‌کنند بهترین پیشنهادات را ارائه دهند.

تفاوت قرارداد کارگزاری فروش ملک و قرارداد کارگزاری خرید ملک چیست؟

کارگزاران، به خصوص کارگزاران املاک به تمامی جوانب مربوط به معاملات حوزه کاری خود آگاه هستند. خدماتی که کارگزاران ارائه می‌دهند به خواسته شما از آن‌ها بستگی دارد. اینکه شما چه چیزی بخواهید و قصد انجام چه معامله‌ای را داشته باشید، در خدماتی که کارگزار به شما ارائه می‌دهد تاثیر می‌گذارد. ممکن است یک نفر تنها در زمینه فروش ملک نیاز به کمک داشته باشد و لازم بداند که از قرارداد کارگزاری فروش ملک استفاده کند. یا برعکس ممکن است کارفرما تمایل داشته باشد که با استفاده از قرارداد کارگزاری خرید ملک ، مسئولیت پیدا کردن مشتری برای ملک خود را به یک کارگزار بسپارد.

کارگزار ملک اطلاعات کامل و جدیدی در زمینه شرایط فروش، شرایط خرید، نحوه صحیح انجام معامله ملکی، زمان مناسب برای خرید و فروش، موقعیت جغرافیایی املاک و نوسانات بازار ملک، شرایط پرداخت اقساطی و پرداخت نقدی و بسیاری اطلاعات دیگر را در اختیار کارفرما قرار دهد.

نحوه نوشتن قرارداد کارگزاری ملک چگونه است؟

تا به اینجای مطلب توضیحاتی درباره قرارداد کارگزاری ملک ارائه دادیم. در ادامه مناسب است که یک نمونه قرارداد کارگزاری املاک را شرح دهیم و درباره چگونگی نوشتن و تنظیم این قرارداد به مواردی اشاره کنیم. مطالعه به توضیحات به شما کمک می‌کند که بهتر با یک نمونه قرارداد کارگزاری آشنا شوید. قرارداد کارگزاری ملکی یک سند تنظیم شده است که رابطه کاری میان کارگزار و کارفرما را مشخص می‌کند. این قرارداد حاوی اطلاعاتی درباره عنوان قرارداد، مشخصات طرفین، موضوع قرارداد، مدت انجام معامله، حق الزحمع کارگزار، نحوه پرداخت حق الزحمه، تعهدات، شروط فسخ قرارداد و موارد مهم دیگر است. شرایطی که در متن قرارداد تعیین می‌شود، چگونگی ارتباط میان کارفرما و کارگزار را مشخص می‌کند.

عنوان قرارداد

در ابتدا باید مشخص کنید که هدفتان از این قرارداد چیست و به دنبال چه چیزی هستید؟ سفارش کاری شما به کارگزار در یک عنوان مختصر و کوتاه تعریف می‌شود. عنوان، اطلاعات کاملی درباره هدف شما ازا قرارداد ارائه می‌دهد و هدف کلی همکاری با کارگزار را مشخص می‌کند. هرچند که عنوان قرارداد مختصر است، اما به طور کلی به محتوای قرارداد اشاره دارد. نکته مهم در انتخاب عنوان قرارداد این است که باید سعی کنید عنوان همسو با محتوا باشد. زیرا که در مراجع قضایی محتوای قرارداد است که مورد توجه قرار می‌گیرد.

شما می‌توانید از عنوان « قرارداد کارگزاری جهت خرید ملک » ، یا عنوان « قرارداد کارگزاری جهت فروش ملک » استفاده کنید یا حتی ممکن است بخواهید که این دو گزینه را کنار هم داشته باشید. در اینجا بهتر است از عنوان « قرارداد کارگزاری جهت خرید و فروش ملک » استفاده کنید. به طور کلی در عنوان باید به کارگزاری و عملی که قرار است انجام شود، اشاره کنید.

اظلاعات و مشخصات کارگزار و کارفرما در قرارداد کارگزاری جهت خرید ملک یا در قرارداد کارگزاری جهت فروش ملک چگونه نوشته می‌شود؟

در هر قراردادی لازم است که اطلاعات و مشخصات طرفین قرارداد ذکر شود. قرارداد کارگزاری هم مجزا از این داستان نیست و باید در آن به طور کامل درباره کارگزار و کارفرما توضیح داده شود. در این بخش از قرارداد، در قسمتی که مربوط به اطلاعات کارگزار است، اطلاعاتی مانند نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، شماره ملی، آدرس دقیق محل اقامت، کد پستی و شماره تماس نوشته می‌شود. این اطلاعات، مشخصات هویتی هستند که به موجب آن شخص کارگزار شناسایی می‌شود. از طرف دیگر با استفاده از این اطلاعات مشخص می‌شود که مسئولیت قرارداد به عهده چه کسانی است.

ممکن است قرارداد کارگزاری با اشخاص حقیقی تنظیم نشود و مسئولیت کارگزاری به شرکت‌ها و موسسه‌هایی که به صورت اختصاصی در زمینه کارگزاری فعالیت می‌کنند، سپرده شود. اگر کارگزار شما یک شخص مستقل و انسانی است، براساس قانون شخص حقیقی نامیده می‌شود و برای معرفی او اطلاعات و مشخصاتی که پیش‌تر توضیح دادیم، کافی است. ممکن است تمایل داشته باشید که با یک شرکت کارگزاری همکاری کنید. بسیاری از شرکت‌ها هستند ک در زمینه کارگزاری فعالیت می‌کنند و در این زمینه خدمات مفیدی ارائه می‌دهند. این شرکت‌ها در قرارداد به عنوان شخص حقوقی در نظر گرفته می‌شوند و لازم است که اطلاعاتی مانند نام شرکت، شماره ثبت، کد اقتصادی، نشانی دقیق محل شرکت، تلفن، نام نماینده و سمت نماینده آن‌ها را در قرارداد ثبت کنیم.

موضوع نمونه قرارداد کارگزاری خرید ملک یا قرارداد کارگزاری جهت فروش ملک چگونه نوشته می‌شود؟

شما می‌توانید در این بخش از قرارداد به طور کامل درباره ارتباط کاری با کارگزار و خواسته‌ای که از او دارید توضیح دهید. برای مثال می‌توانید مشخص کنید که خواسته شما از تنظیم نمونه قرارداد کارگزاری خرید ملک، قرارداد کارگزاری فروش ملک و یا قراردادی برای کارگزاری خرید و فروش ملک چیست؟ علاوه بر این، تمام امور و مسئولیت‌هایی که انتظار دارید کارگزار ملک برای شما انجام دهد را در این بخش توضیح می‌دهید. مشاوره در زمینه خرید و فروش، صحبت با فروشنده یا خریدار و جلب اعتماد و رضایت آن‌ها، تسهیل شرایط خرید و فروش ملک و حضور در زمان عقد قرارداد خرید و فروش ملک از مواردی هستند که به عنوان مسئولیت‌ها و شرح وظایف کارگزاری ملک تعیین می‌شود.

مدت قرارداد کارگزاری ملک

گاهی پرسیده می‌شود که این قرارداد برای چه مدت زمان تنظیم می‌شود؟ آیا عرف و قانون مشخص و خاصی دارد؟ در جواب به این سوال باید توضیح بدهیم که مدت قرارداد کارگزاری ملک از مسائل مهمی است که باید در نوشتن قرارداد به آن توجه شود. ممکن است قصد داشته باشید که یک معامله خاص را انجام دهید و برای انجام آن معامله نیازمند یک کارگزار باشید یا ممکن است که قرارداد را برای یک همکاری طولانی مدت‌ تنظیم کنید. در این بخش از قرارداد، بازه زمانی مورد نیاز برای انجام عملیات مربوط به کارگزاری تعیین می‌شود. مدت زمان توافق شده در متن قرارداد نوشته می‌شود.

نحوه پرداخت حق الزحمه قرارداد کارگزاری ملک چگونه است؟

بدون شک استفاده از خدمات کارگزاری، نیازمند پرداخت هزینه و حق الزحمه کارگزار است. درست است که کارگزار نقش واسطه و به نوعی دلال را دارد، ولی مانند آن‌ها پورسانت دریافت نمی‌کند. در حقیقت به غیر از بحث واسطه‌گری، یک کارگزار از علم مخصوص این کار برخوردار است. قیاس کارگزاری با دلالی، صحیح نیست و نمی‌توانیم این دو را با هم یکسان در نظر بگیریم.

برای تعیین میزان حق الزحمه، لازم است پیش از شروع به کار، کارفرما و کارگزار با یکدیگر مذاکره کنند. در نهایت مبلغ توافق شده به عنوان حق الزحمه کارگزار در نظر گرفته شده و در متن قرارداد نوشته می‌شود. کارگزار موظف است سفارش کارفرما را به انتها برساند و در مقابل کارفرما موظف می‌شود که مبلغ مشخص شده در قرارداد را به او بپردازد. در این شرایط دیگر اهمیتی ندارد که ملک با چه قیمتی معامله شده است. کارگزار حق الزحمه دریافت می‌کند و مبلغ دریافتی او هیچ ارتباطی با مبلغ معامله ملک ندارد. علاوه بر این بعد از انجام شدن قرارداد خرید یا فروش، مسئولیت دیگری به‌عهده کارگزار نخواهد بود.

توجه کنید که هر معامله‌ای ممکن است هزینه‌های جانبی داشته باشد، مانند هزینه‌های جاری آب و برق و گاز، یا مالیات ، بیمه، عوارض شهرداری، اقساط و هر چیز دیگری که ممکن است پیش بیاید. مسئولیت این هزینه‌ها به هیچ وجه ارتباطی به کارگزار ندارد و به ‌عهده کارفرما است. شما می‌توانید از کارگزار بخواهی که تمام مسئولیت‌ کارهای اداری، حقوقی و ثبت اسناد مالی را به عهده بگیرد. حق الزحمه کارگزار نیز با توجه به مسئولیت‌هایی که به عهده گرفته است مشخص می‌شود. طرفین قرادراد باید درباره نحوه پرداخت حق الزحمه نیز توافق کنند. ممکن است کارفرما تمایل داشته باشد که حق الزحمه کارگزار را به صورت اقساط پرداخت کند، یا تصمیم داشته باشد که تمام مبلغ را در انتهای کار بپردازد.

تعهدات و وظایف کارگزار در قرارداد کارگزاری ملک

نوشتن تعهدات و وظایف کارگزار در قرارداد، او را ملزم می‌کند که براساس تعهدات مندرج در قرارداد عمل کند. کارگزار موظف می‌شود که به انجام امور خواسته شده در بخش موضوع قرارداد بپردازد و به مسئولیت‌های خود عمل کند. همچنین اگر کارفرما شرط خاصی داشته باشد، می‌تواند در این بخش از قرارداد اضافه کند. برای مثال ممکن است کارفرما بخواهد در منطقه‌های مشخصی از یک شهر، خرید و فروش ملک را انجام دهد یا بخواهد خرید و فروش ملک همراه با اقساط، بیمه یا شرایط دیگر باشد. با ذکر این موارد در بخش وظایف و تعهدات و مسئولیت‌ها، کارگزار متعهد می‌شود که با توجه به این دستورات عمل کند. البته در مقابل تعهدات کارفرما نیز در همین بخش قرارداد نوشته می‌شود.

فسخ قرارداد کارگزاری ملک چگونه است؟

ممکن است در جریان قرارداد، مسائل و مشکلاتی پیش بیاید و باعث شود که طرفین تمایل پیدا کنند که قرارداد را فسخ کنند. قرارداد کارگزاری به موجب قانون مدنی یک قرارداد لازم است. یعنی هر دو طرف قرارداد ملزم به حضور در قرارداد هستند و نمی‌توانند یک جانبه و بدون دلیل قرارداد را فسخ کنند. البته قانون به کارفرما و کارگزار اجازه می‌دهد که با تعیین شروطی به فسخ قرارداد، این اجازه را داشته باشند که در شرایط خاصی قرارداد را فسخ کنند. از جمله مواردی که می‌توانید در بخش فسخ قرارداد به عنوان شروط در نظر بگیرید، عبارتند از: عدم وفای به عهد و مسئولیت‌ها، سپردن کار به شخص دیگر بدون اطلاع کارفرما، بی اخلاقی و خیانت در کار و از این قبیل موارد. این شروط در متن قرارداد کارگزاری ملک نوشته می‌شود.

مرجع حل اختلاف قرارداد کارگزاری ملک

همانطور که گفتم اختلاف و مشکلات در معامله از مسائلی است که ممکن است در هر قراردادی پیش بیاید. داشتن یک قرارداد معتبر به عنوان یک سند قانونی به شما کمک می‌کند که به راحتی به دادگاه مراجعه کنید و از مراجع قانونی بخواهید که به شکایت شما رسیدگی کنند. اگرچه گاهی پروسه دادگاه زمان‌بر، هزینه‌بر و طولانی می‌شود. برای جلوگیری از این امر، بخشی از قرارداد را به عنوان مرجع حل اختلاف در نظر می‌گیریم. این کار باعث می‌شود در صورت بروز مشکل، نیازی به مراجعه به دادگاه نباشد و داور تعیین شده در قرارداد میان طرفین داوری می‌کند و رای می‌دهد. رای داور قرارداد لازم الاجرا است و طرفین موظف هستند که به آن عمل کنند.

شرایط فورس ماژور در قرارداد کارگزاری ملک

در نظر داشته باشید که حتما برای قراردادتان شرایط فورس ماژور را در نظر بگیرید. حوادث غیر قابل پیش بینی و غیر کنترلی وجود دارند که می‌توانند در روند انجام موضوع قرارداد شما، اختلال ایجاد کنند. در متن قرارداد، با استفاده از اصطلاح فورس ماژور به این حوادث و اتفاقات اشاره می‌شود. برای مثال، آتش سوزی، سیل یا زلزله نمونه‌هایی از شرایط و موقعیت‌های فورس ماژور هستند که نمی‌توانید آن‌ها را پیش بینی یا کنترل کنید. نکته مهمی که وجود دارد، این است که در این موقعیت‌ها، موقتا مسئولیتی به عهده طرفین نخواهد بود و بعد از برطرف شدن مشکل، هر کدام از طرفین ملزم است به تعهدات قراردادی خود عمل کند.

اگر تمایل دارید که در خصوص مساله فورس ماژور و تاثیر آن در قراردادها، اطلاعات بیشتری داشته باشید، پیشنهاد می‌کنیم مقاله معنی فورس ماژور در حقوق را در مجله حقوقی رکلا مطالعه کنید. برای دسترسی به این مقاله، کافی است روی لینک بزنید.

سوالی دارید؟

اگر در مورد قرارداد کارگزاری سوالی دارید در بخش نظرات همین مطلب (پایین صفحه) برای ما ارسال کنید. در سریع‌ترین زمان ممکن به آن پاسخ می‌دهم.

پیشنهاد ما

تیم حقوقی رکلا، این قرارداد را تنظیم کرده است. روی تصویر زیر بزنید و وارد توضیحات آن شوید.

همچنین اگر قصد تنظیم قرارداد در این مورد دارید روی لینک قبل بزنید.

از طرف دیگر می‌توانید درخواست مشاوره حقوقی تلفنی ثبت کنید. برای ثبت این درخواست، روی لینک قبل بزنید.