برای تنظیم و امضای یک قرارداد معاوضه ملک بدون اشکال، چه اقداماتی لازم است؟
همه ما در کتاب‌های تاریخی خوانده‌ایم که انسان‌ها پیش از اختراع پول اقلام مورد نیاز خودشان را به وسیله داد و ستد تهیه می‌کردند. در فقه امامیه و قانون مدنی ایران، داد و ستد به عنوان یک روش قانونی و مشروع برای انجام معامله شناخته شده است. در فقه امامیه و قانون مدنی ایران به قراردادی که در هنگام داد و ستد کردن اموال تنظیم می‌شود، قرارداد معاوضه می‌گویند. نمونه قرارداد معاوضه ملک یکی از مناسب‌ترین گزینه‌ها برای تبدیل ملک به نقدینگی بیشتر در دوران رکود اقتصادی است. معاوضه ملک و تنظیم قرارداد مربوط به آن در نگاه اول کار ساده‌ای به نظر می‌رسد اما این قرارداد بسیار پرخطر است.
شخصی که می‌خواهد ملک خودش را معاوضه کند باید به نکات قانونی مربوط به این قرارداد آگاهی داشته باشد. ناآشنایی به قوانین معاوضه ملک می‌تواند ضرر و زیان مالی و غیر مالی جبران ناپذیری را برای انتقال دهنده و انتقال گیرنده ایجاد کند. ما در این مقاله مهمترین شرایط و ضوابط قانونی مربوط به معاوضه ملک و قرارداد مربوط به آن را بررسی می‌کنیم.
نمونه قرارداد معاوضه ملک چه جایگاهی در نظام حقوقی و قانونی دارد؟
همانطور که در مقدمه این مقاله نیز توضیح دادیم، مشروعیت داد و ستد اموال در فقه امامیه و قانون مدنی ایران پذیرفته شده است و به آن قرارداد معاوضه می‌گویند. مواد 464 و 465 قانون مدنی به قرارداد معاوضه اختصاص پیدا کرده است. مطابق با ماده 464 قانون مدنی، متن قرارداد معاوضه ملک به وسیله توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده تنظیم می‌شود. انتقال دهنده و انتقال گیرنده ملک باید متن قرارداد را امضا کنند. قرارداد مربوط به معاوضه ملک پس از امضای متن آن تحقق پیدا می‌کند.
معاوضه شباهت بسیار زیادی به بیع دارد. بیع، قراردادی است که در هنگام خرید و فروش اموال مختلف تنظیم و امضا می‌شود. مطابق با ماده 465 قانون مدنی، قرارداد معاوضه دو ملک از شرایط و ضوابط عمومی بیع تبعیت می‌کند. شرایط اساسی تمام قراردادها در ماده 190 قانون مدنی مشخص شده است. انتقال دهنده و انتقال گیرنده باید قرارداد مربوط به معاوضه ملک را براساس شرایط و ضوابط ماده 190 قانون مدنی تنظیم کنند.
مهمترین ابعاد قانونی نمونه قرارداد معاوضه ملک چیست؟
ویژگی‌های قانونی یک قرارداد مشخص کننده شرایط و آثار قانونی آن است. برای بررسی و شناخت هر چه بیشتر یک قرارداد باید در ابتدا با ویژگی‌های قانونی آن آشنا شویم. در ادامه مهمترین ویژگی‌های قانونی مربوط به قرارداد معاوضه ملک با ملک را بررسی می‌کنیم.
مهمترین ویژگی قانونی این قرارداد، لازم الاجرا و غیر قابل انحلال بودن آن است. انتقال دهنده و انتقال گیرنده پس از امضای متن قرارداد معاوضه ملک باید به تمام تعهدات خودشان عمل کنند. انتقال دهنده و انتقال گیرنده ملک نمی‌توانند به این بهانه که قرارداد معاوضه را منحل کرده‌اند از انجام تعهدات خودشان خودداری کنند. قانونگذار شرایط و موارد انحلال قرارداد معاوضه را پیش بینی کرده است. انتقال دهنده و انتقال گیرنده تنها با رعایت شرایط و موارد مقرر در قانون می‌توانند این قرارداد را منحل کنند.
این قرارداد دارای دو مورد است. عَوَض و مُعَوَض، دو مورد این قرارداد را تشکیل می‌دهند. مُعَوَض این قرارداد، ملکی است که مالکیت آن به موجب قرارداد، منتقل شده است. به آنچه که انتقال گیرنده در ازای ملک به انتقال دهنده می‌دهد نیز عَوَض می‌گویند. برای مثال در قرارداد معاوضه ملک با ملک تجاری، ملک اول، مُعَوَض و ملک تجاری عوض است.
این قرارداد یک قرارداد تملیکی است. انتقال مالکیت عوض و معوض موضوع و اثر اصلی این قرارداد را تشکیل می‌دهد. مالکیت مُعَوَض پس از امضای این قرارداد به انتقال گیرنده منتقل می‌شود. مالکیت عوض نیز پس از امضای قرارداد به انتقال دهنده منتقل خواهد شد. برای مثال در قرارداد معاوضه دو ملک تجاری و مسکونی، ملک تجاری، مُعَوَض و ملک مسکونی، عوض است. در اثر امضای قرارداد، مالکیت ملک تجاری به انتقال گیرنده و مالکیت ملک مسکونی به انتقال دهنده منتقل خواهد شد.
نمونه قرارداد معاوضه ملک چه آثار قانونی به همراه خواهد داشت؟
اولین و مهمترین اثر قانونی این قرارداد، انتقال مالکیت ملک و عوض آن است. مالکیت ملک پس از امضای قرارداد معاوضه به انتقال گیرنده منتقل می‌شود. مالکیت آنچه که ما به ازای ملک داده می‌شود، (عوض) نیز به انتقال دهنده منتقل خواهد شد.
دومین اثر قانونی این قرارداد، الزام قانونی انتقال دهنده نسبت به تحویل ملک است. انتقال دهنده باید مُعَوَض (ملک) را مطابق با تاریخ مقرر در قرارداد به انتقال گیرنده تحویل بدهد.
سومین اثر قانونی قرارداد نیز، الزام قانونی انتقال گیرنده نسبت به تحویل ما به ازای ملک مبادله شده (عوض) است. انتقال گیرنده باید عوض ملکی که تحویل گرفته است را مطابق با تاریخ مقرر در قرارداد به انتقال دهنده تقدیم کند.
عَوَض و مُعوض در نمونه قرارداد معاوضه ملک چگونه تعیین می‌شود؟
در این قراردادها، عَوَض و مُعَوَض به وسیله توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده مشخص می‌شود. عَوَض و مُعَوَض در اغلب موارد، ارزش اقتصادی یکسانی دارند.
ممکن است که ارزش اقتصادی عوض و معوض یکسان نباشد. در این حالت، انتقال دهنده و انتقال گیرنده ملک می‌توانند در ضمن قرارداد درباره پرداخت ما به تفاوت عوض و معوض با یکدیگر توافق کنند.
برای مثال در قرارداد معاوضه ملک مسکونی با ملک تجاری، ارزش اقتصادی ملک مسکونی به میزان 200 میلیون تومان و ارزش اقتصادی ملک دوم به میزان 300 میلیون تومان برآورد شده است. ما به تفاوت این دو ملک 100 میلیون تومان برآورد می‌شود. انتقال دهنده و انتقال گیرنده در ضمن قرارداد می‌توانند درباره پرداخت یا عدم پرداخت ما به تفاوت ملک مسکونی و تجاری با یکدیگر توافق کنند.
در هنگام تنظیم قرارداد معاوضه ملک باید عوض و معوض مشخص و معلوم شوند. نامشخص و مبهم بودن ملکی که عوض یا معوض قرارداد است باعث باطل شدن آن خواهد شد. متراژ، موقعیت مکانی و نوع کاربری ملکی که عوض یا معوض قرارداد است باید مشخص شود.
منظور از تعهدات در نمونه قرارداد معاوضه ملک چیست؟
منظور از تعهدات، وظایف و تکالیفی است که به موجب امضای قرارداد بر عهده انتقال دهنده و انتقال گیرنده قرار می‌گیرد. تحویل ملک و ما به ازای آن، تعهدات اصلی انتقال دهنده و انتقال گیرنده را تشکیل می‌دهد. تعهدات فرعی قرارداد به وسیله توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده مشخص می‌شود. برای مثال، انتقال دهنده تعهد می‌کند که هزینه مربوط به نقل و انتقال را خودش پرداخت کند.
ممکن است که انتقال دهنده از انجام تعهدات خودش خودداری نماید و ملک را مطابق با تاریخ مقرر در قرارداد به انتقال گیرنده تحویل ندهد. در این حالت، انتقال گیرنده می‌تواند بر علیه انتقال دهنده طرح دعوا کند و الزام قانونی او را نسبت به تحویل ملک بخواهد. اگر انتقال گیرنده، عوض را مطابق با تاریخ مقرر در قرارداد تحویل ندهد نیز انتقال دهنده می‌تواند بر علیه او (انتقال گیرنده) طرح دعوا کند.
آیا گرفتن تضمین در این قرارداد امکان پذیر است؟
منظور از تضمین در این قرارداد، وثیقه‌هایی است که انتقال دهنده و انتقال گیرنده از یکدیگر می‌گیرند. این وثیقه‌ها در راستای حسن انجام تعهدات گرفته می‌شوند. وثیقه‌های قرارداد و شرایط به اجرا گذاشتن آن‌ها با توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده مشخص خواهد شد. انتقال دهنده و انتقال گیرنده باید شرایط و موارد به اجرا گذاشتن وثیقه‌ها را در هنگام تنظیم قرارداد معاوضه ملک ، مشخص کنند.
وثیقه‌های این قرارداد در اغلب موارد به صورت اسناد تعهد آور بانکی مانند چک و سفته گرفته می‌شوند. هر یک از انتقال دهنده یا انتقال گیرنده، وثیقه‌ای که گرفته است را در صورتی می‌تواند به اجرا بگذارد که عدم حسن انجام تعهدات طرف دیگر قرارداد را به اثبات برساند.
آیا انحلال نمونه قرارداد معاوضه ملک به وسیله فسخ آن امکان پذیر است؟
در مطالب پیشین نیز توضیح دادیم که قرارداد معاوضه یک قرارداد لازم است و به همین دلیل انتقال دهنده و انتقال گیرنده نمی‌توانند به صورت یک جانبه آن را منحل کنند. در اصطلاح حقوق مدنی به انحلال یک جانبه قرارداد معاوضه، فسخ گفته می‌شود. قانون گذار در برخی از موارد و شرایط استثنائی به انتقال دهنده و انتقال گیرنده اجازه داده است که قرارداد معاوضه را به وسیله فسخ آن منحل کنند. به موارد فسخ قرارداد معاوضه در اصطلاح «خیار» گفته می‌شود. در ادامه مهمترین خیارات فسخ نمونه قرارداد معاوضه ملک را بررسی خواهیم کرد:
- خیار عیب : انتقال دهنده یا انتقال گیرنده در صورتی می‌توانند قرارداد معاوضه را به وسیله خیار عیب فسخ کنند که ملک مبادله شده یا عوض آن عیب و نقص فنی یا ظاهری داشته باشند.
- خیار شرط : هر یک از انتقال دهنده یا انتقال گیرنده ملک می‌تواند در زمان امضای قرارداد معاوضه شرط کند که خودش یا شخص ثالث تا مدت معینی حق فسخ این قرارداد را داشته باشد.
آیا انحلال نمونه قرارداد معاوضه ملک به وسیله اِقاله آن امکان پذیر است؟
اقاله قرارداد به معنای فسخ قرارداد لازم با تراضی و توافق طرفین آن است. انتقال دهنده و انتقال گیرنده ملک می‌توانند قرارداد معاوضه را به وسیله توافق و تراضی یکدیگر منحل کنند.
همچنین انتقال دهنده و انتقال گیرنده می‌توانند تراضی و توافق خودشان نسبت به اقاله قرارداد معاوضه را به صورت شفاهی نیز اعلام کنند.
پس دادن ملک مبادله شده و عوض آن نیز عملی است که انتقال دهنده و انتقال گیرنده به وسیله آن تراضی و توافق خودشان نسبت به انحلال قرارداد معاوضه را اعلام می‌کنند.
پس از اقاله قرارداد معاوضه باید ملک به انتقال دهنده برگردانده شود. عوض ملک نیز پس از اقاله قرارداد معاوضه به انتقال گیرنده بازگردانده خواهد شد.
در نمونه قرارداد معاوضه ملک باید به چه موضوعاتی اشاره شود؟
قرارداد مکتوب معاوضه ملک، قرارداد یا سندی است که مبادله ملک و عوض آن را به اثبات می‌رساند و باید به صورت قانونی تنظیم شود. مهمترین موضوعاتی که باید در قرارداد معاوضه به آن‌ها اشاره کنید، عبارت هستند از:
- طرفین قرارداد: مشخصات کامل انتقال دهنده و انتقال گیرنده باید در قرارداد معاوضه نوشته شود؛
- عوضین قرارداد: تمام مشخصات مربوط به عوض و معوض (ملک) را توضیح دهید؛
- ارزش عوضین: ارزش اقتصادی و بهای عوض و معوض را نیز باید در قرارداد مشخص کنید؛
- فسخ قرارداد: شرایط و موارد فسخ قرارداد معاوضه باید در قرارداد قید شوند؛
- شروط قرارداد: تمام شروط و تعهدات انتقال دهنده و انتقال گیرنده را باید در قرارداد معاوضه بنویسید.
خدمات کاربردی تیم رکلا در خصوص این قرارداد
چنانچه تصمیم به انجام معاوضه ملک دارید، به شما استفاده از خدمات تیم حقوقی رکلا را پیشنهاد می‌کنیم. تیم رکلا شرایطی را فراهم کرده است که بتوانید به سهولت با مشاوران حقوقی و وکلای پایه یک دادگستری ارتباط بگیرید و در خصوص قراردادی که در نظر دارید، اطلاعات مناسبی را کسب کنید. خدمات مشاوره حقوقی تلفنی و همچنین خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی که توسط تیم رکلا ارائه می‌شوند، به شما کمک خواهد کرد که با اطمینان خاطر بیشتری قرارداد مورد نظر خود را تهیه و امضا کنید.
قرارداد معاوضه ملک با ملک
با این نمونه از فرم قرارداد معاوضه ملک، می‌توانید برای معاوضه یک ملک با ملک دیگر، توافق و اقدام کنید.
