آیا قرارداد پیش خرید مغازه یا پیش فروش آن همان عقد بیع است؟
در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت و کاهش قدرت خریداران، پیش فروش و پیش خرید املاک تجاری و غیر تجاری با رشد قابل توجهی رو به رو شده است. مالکیت مغازه‌ای به صورت پیش فروش منتقل می‌شود که هنوز ساخته نشده یا در حال احداث است. قرارداد پیش خرید مغازه یک قرارداد لازم الاجرا است که با توافق میان خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود. خریدار و فروشنده در هنگام نقل و انتقال مغازه‌ای که هنوز ساخته نشده یا در حال احداث است باید این قرارداد را تنظیم کنند.
قراردادی که برای پیش خرید مغازه تنظیم می‌شود پیچیدگی‌های قانونی زیادی دارد. خریدار و فروشنده باید این قرارداد را با توجه به تمامی نکات و شرایط قانونی مربوط به پیش فروش املاک تجاری تنظیم کنند. نا آشنایی خریدار و فروشنده با شرایط و نکات قانونی مربوط به پیش فروش املاک تجاری می‌تواند باعث بروز اختلاف میان خریدار و فروشنده و تحمیل ضرر و زیان‌های جبران ناپذیری به آن‌ها شود.
بنابراین خریدار و فروشنده پیش از امضای این قرارداد باید با شرایط قانونی مربوط به پیش خرید آشنایی داشته باشد. در این نوشته مهم‌ترین شرایط قانونی مربوط به نقل و انتقال املاک تجاری که هنوز ساخته نشده‌اند یا در حال احداث هستند را بررسی خواهیم کرد.
این قرارداد را می‌توانیم به نوعی یک قرارداد فروش ملک در نظر بگیریم. البته در گذشته در یک مقاله در خصوص قرارداد پیش خرید آپارتمان نیمه کاره توضیحات مفیدی را بیان کرده‌ایم که مطالعه آن را به شما پیشنهاد می‌کنیم.
آیا قرارداد پیش خرید مغازه باید مطابق با شرایط و ضوابط مربوط به بیع تنظیم شود؟
قرارداد بیع ، قراردادی است که باید در هنگام نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول تنظیم شود. شرایط تنظیم و امضای عقد بیع در مواد 338 الی 463 قانون مدنی مشخص شده است. قراردادی که برای پیش خرید املاک تجاری تنظیم می‌شود نیز نوعی عقد بیع است. بنابراین انتقال دهنده و انتقال گیرنده باید قرارداد پیش خرید مغازه را مطابق با شرایط و ضوابط مربوط به عقد بیع تنظیم کنند.
شرایط کلی قراردادی که برای پیش خرید مغازه تنظیم شده است به وسیله توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده مشخص می‌شود. خریدار و فروشنده در هنگام تعیین شرایط قرارداد پیش خرید مغازه باید قواعد آمره عقد بیع را رعایت کنند. قواعد آمره عقد بیع، لازم الاجرا هستند و رعایت نکردن آن‌ها باعث باطل شدن قراردادی می‌شود که برای پیش فروش املاک تجاری تنظیم و امضا شده است.
انتقال دهنده و انتقال گیرنده در هنگام تعیین شرایط این قرارداد می‌توانند برخلاف قواعد تکمیلی عقد بیع با یکدیگر توافق کنند زیرا قواعد تکمیلی عقد بیع صرفاً در موردی لازم الاجرا هستند که انتقال گیرنده و انتقال دهنده برخلاف آن‌ها با یکدیگر توافق نکرده باشند.
آیا انتقال دهنده و انتقال گیرنده باید قرارداد پیش خرید مغازه را به صورت مکتوب تنظیم کنند؟
همانطور که گفتیم، این قرارداد در واقع نوعی عقد بیع است. عقد بیع می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی تنظیم شود.
مطابق با شرایط و ضوابط مقرر در قانون ثبت، تنظیم رسمی قرارداد‌های مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول الزامی است. بنابراین انتقال دهنده و انتقال گیرنده باید این قرارداد را به صورت مکتوب و رسمی تنظیم کنند. قرارداد رسمی پیش فروش املاک تجاری در دفتر اسناد رسمی تنظیم و امضا می‌شود. قرارداد پیش خرید مغازه یک سند رسمی و قانونی به حساب می‌آید. انتقال دهنده و انتقال گیرنده در هنگام بروز اختلاف با استناد به مفاد این قرارداد رسمی می‌توانند ادعاهای خودشان را به اثبات برسانند.تمامی موضوعات مورد توافق انتقال دهنده و انتقال گیرنده باید به صورت دقیق در این قرارداد نوشته شود.
مهم‌ترین بندهای این قرارداد عبارتند از:
- مشخصات و اطلاعات مربوط به انتقال دهنده و انتقال گیرنده؛
- جزئیات مربوط به مغازه مورد معامله؛
- مبلغ قرارداد، تاریخ و شیوه پرداخت آن،
- تاریخ و نحوه تحویل مورد معامله؛
- تعهدات مالی و غیر مالی انتقال دهنده و انتقال گیرنده؛
- شرایط فسخ قرارداد ؛
- مرجع حل اختلاف میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده.
آیا در قوانین ایران برای تعیین مبلغ قرارداد پیش خرید مغازه شیوه خاصی مقرر شده است؟
مبلغ قراردادی که برای پیش خرید املاک تجاری تنظیم می‌شود به وسیله توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده مشخص خواهد شد. بنابراین، انتقال دهنده و انتقال گیرنده باید مبلغ نمونه قرارداد پیش فروش مغازه را با توافق یکدیگر تعیین کنند. مبلغ این قرارداد در واقع همان بهایی است که انتقال گیرنده باید بابت مغازه پرداخت کند.
انتقال دهنده و انتقال گیرنده می‌توانند مبلغ قرارداد پیش خرید مغازه را به صورت مقطوع و غیر مقطوع تعیین کنند. مبلغ مقطوع این قرارداد، ثابت و غیر قابل تغییر است اما مبلغ غیر مقطوع این قرارداد با توجه به نوسانات قیمت و نرخ زمان تحویل مغازه تعیین می‌شود. مبلغ غیر مقطوع این قرارداد، غیر ثابت و متغیر خواهد بود.
علی‌الاصول، انتقال دهنده باید مبلغ این قرارداد را به صورت نقدی پرداخت کند اما انتقال دهنده و انتقال گیرنده می‌توانند در خصوص پرداخت نسیه مبلغ نیز با یکدیگر توافق کنند. مبلغ این قرارداد هنگامی به صورت نسیه پرداخت می‌شود که انتقال دهنده و انتقال گیرنده برای پرداخت آن مهلتی در نظر گرفته باشند.
انتقال گیرنده باید بهای مغازه‌ای که پیش خرید کرده است را مطابق با شرایط و تاریخ مقرر در این قرارداد پرداخت کند.
انتقال دهنده و انتقال گیرنده باید مبلغ نمونه قرارداد پیش فروش مغازه را چگونه تعیین کنند؟
مدت این قرارداد بازه زمانی مشخصی است که برای احداث یا تکمیل مغازه‌هایی که پیش خرید شده‌اند در نظر گرفته می‌شود.
مدت این قرارداد به وسیله توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده مشخص می‌شود. بنابراین، انتقال دهنده و انتقال گیرنده در هنگام تنظیم نمونه قرارداد پیش فروش مغازه باید در خصوص تاریخ تکمیل و تحویل مغازه‌های مورد معامله تعیین تکلیف کنند.
انتقال دهنده باید مغازه‌های مورد معامله را مطابق با شرایط و تاریخ مقرر در این قرارداد به انتقال گیرنده تحویل بدهد. مدت این قرارداد قابل تمدید است. بنابراین، انتقال دهنده و انتقال گیرنده با توافق یکدیگر می‌توانند مدت این قرارداد را تمدید کنند.
انتقال دهنده و انتقال گیرنده در هنگام تعیین تعهدات قرارداد باید چه موضوعاتی را در نظر بگیرند؟
امضای این قرارداد باعث ایجاد وظایف و تکالیفی برای هر یک از انتقال دهنده و انتقال گیرنده می‌شود. تعهدات این قرارداد در واقع همان وظایف و تکالیفی است که بر عهده هر یک از انتقال گیرنده و انتقال دهنده قرار می‌گیرد.
مهم‌ترین تعهد انتقال دهنده، تحویل مورد معامله مطابق با شرایط و تاریخ مقرر در این قرارداد است. بنابراین، انتقال دهنده به موجب امضای این قرارداد متعهد می‌شود که املاک تجاری مورد معامله را مطابق با شرایط و تاریخ مقرر در این قرارداد تکمیل کند و به انتقال گیرنده تحویل بدهد.
پرداخت به موقع بهای مورد معامله نیز مهم‌ترین تعهدی است که به موجب امضای این قرارداد برعهده انتقال گیرنده گذاشته می‌شود. انتقال گیرنده موظف است که بهای مورد معامله را مطابق با شرایط و تاریخ مقرر در این قرارداد به انتقال گیرنده پرداخت کند.
انتقال دهنده و انتقال گیرنده می‌تواند در خصوص جزئیات مربوط به اجرای این قرارداد نیز با یکدیگر توافق کنند. تعهدات فرعی این قرارداد در واقع همان جزئیاتی است که انتقال گیرنده و انتقال دهنده درباره انجام آن‌ها با یکدیگر به توافق رسیده‌اند.
موضوع تعهدات فرعی و اصلی انتقال دهنده و انتقال گیرنده می‌تواند مالی یا غیر مالی باشد. انتقال دهنده و انتقال گیرنده باید به تمام تعهدات اصلی، فرعی، مالی و غیر مالی خودشان عمل کنند.
آیا گرفتن تضمین در قرارداد پیش خرید مغازه صحیح است و ضمانت اجرای مناسبی خواهد بود؟
تضمین، مبلغ نقد یا غیر نقدی است که طرفین یک قرارداد می‌توانند با هدف ضمانت حسن اجرای تعهدات مقرر در آن، از یکدیگر بگیرند. مالک و مشتری مغازه نیز در هنگام تنظیم و امضای این قرارداد می‌توانند درباره اخذ تضمین با یگدیگر توافق کنند.
اگر طرفین این قرارداد در خصوص اخذ تضمین با یکدیگر به توافق برسند، در ادامه باید درباره مبلغ و شرایط به اجرا گذاشتن آن تضامین نیز تعیین تکلیف کنند و نتیجه توافقاتشان را در متن قراردادشان بنویسند.
در اغلب موارد، مالک و خریدار تضمین را به صورت اسناد تعهد آور بانکی مانند چک و سفته از یکدیگر دریافت می‌کنند. در نظر داشته باشید میزان مبلغ، تاریخ، مشخصات چک و سفته ضمانت و شرایط به اجرا گذاشتن آن‌ها باید در قرارداد پیش خرید مغازه به صورت دقیق و کامل نوشته شود.
احتیاط لازم برای انجام این معامله:
زمانی که صحبت از پیش فروش یا پیش خرید می‌شود، به دلیل ماهیت این اقدام، حساسیت‌ها و نگرانی‌هایی نیز در خصوص آن برای طرفین ایجاد خواهد شد. در این شرایط، در نظر گرفتن تضامین مناسب به خصوص برای خریداران اهمیت زیادی پیدا می‌کند. برای رسیدگی به این مساله بهترین اقدام مشورت با مشاوران حقوقی است. به همین دلیل خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا را به شما پیشنهاد می‌کنیم.
همچنین باید در نظر داشته باشید که آگاهی از شیوه صحیح تنظیم قرارداد و دقت در نوشتن محتوای آن، شما را در اجرای بهتر موضوع این قرارداد یاری می‌کند. برای در اختیار داشتن آسان قرارداد اختصاصی خود نیز می‌توانید درخواستتان را در بخش تنظیم قرارداد اختصاصی ثبت کنید. در اسرع وقت با شما ارتباط می‌گیریم.
نظرات
