ترهین ملک و بررسی آثار قانونی ترهین املاک و مستغلات مشاع و غیر مشاع

ترهین از ریشه رهن گرفته شده و از نظر لغوی به معنای چیزی را نزد کسی به گرو گذاشتن است. رهن در اصطلاح حقوقی به عقدی گفته می‌شود که به واسطه آن مالی به عنوان تضمین دین، نزد طلبکار گذاشته شود. به عبارت دیگر، قرارداد رهن میان داین (طلبکار) و مدیون (بدهکار) تنظیم می‌شود. امضای عقد رهن باعث خواهد شد که مال متعلق به داین، تحت عنوان تضمین پرداخت دین به داین (طلبکار) داده شود. در اصطلاح حقوقی به مالی که تحت عنوان تضمین به طلبکار داده شده است، عین مَرهونه می‌گویند. هر مالی که خرید و فروش آن قانونی و مجاز باشد، می‌تواند به عنوان عین مرهونه به طلبکار داده شود. ترهین ملک به این معنا است که مدیون ملک خود را به عنوان تضمین طلب نزد طلبکار به رهن بگذارد.

باید به این نکته توجه داشته باشیم که تنظیم و اجرای عقد رهن ضوابط و تشریفات خاصی دارد که در قانون مدنی مشخص شده است. در ادامه این نوشته ضوابط و تشریفات قانونی به رهن گذاشتن املاک و همچنین نحوه محاسبه هزینه ترهین ملک در دفترخانه را بررسی می‌کنیم.

ترهین ملک چیست؟

در ابتدا باید بگوییم که عقد رهن، یکی از انواع عقد معین است زیرا قانونگذار، شرایط و تشریفات تنظیم و اجرای این عقد را در مواد 771 الی 794 قانون مدنی مشخص می‌کند. این قرارداد از سه رکن قانونی تشکیل شده است که عبارت هستند از:

1. راهِن (بدهکار): راهن شخصی است که به شخص دیگری بدهی دارد و مال خود را به عنوان تضمین طلب نزد او گرو می‌گذارد؛
2. مُرتَهِن ( طلبکار): مرتهن به شخصی گفته می‌شود که از شخص دیگری (راهن) طلب دارد و مال او را به عنوان تضمین می‌گیرد؛
3. عین مَرهونه: عین مرهونه در واقع مال متعلق به راهن است که به عنوان تضمین طلب نزد مرتهن گذاشته می‌شود.

چند نکته مهم

باید به این نکته توجه داشته باشیم که عقد رهن، یک عقد تبعی است. به عبارت دیگر، عقد رهن به تبعیت از دینی تنظیم می‌شود که راهن به مرهون دارد. بنابراین می‌توان گفت، ترهین ملک در صورتی موضوعیت پیدا می‌کند که رهن گذارنده (راهن) به رهن گیرنده (مرتهن) مدیون باشد.

لازم به ذکر است که توافق میان راهن و مرتهن برای تحقق عقد رهن کفایت نمی‌کند بلکه راهن باید عین مرهونه را نیز به مرتهن تسلیم کرده باشد. به همین دلیل، عقد رهنی که برای ترهین ملک تنظیم شده است در صورتی تحقق پیدا می‌کند که راهن ملک را به مرتهن تسلیم کرده باشد. در صورتی که عین مرهونه، ملک باشد، تسلیم مدارک مالکیت آن به مرتهن کفایت می‌کند. به زبان ساده‌تر، در ترهین ملک نیازی نیست که راهن عین ملک را به مرتهن تسلیم کند بلکه همین که مدرک مالکیت ملک را به او بدهد، برای تحقق عقد رهن کافی است.

شرایط ترهین ملک

قانونگذار در قانون مدنی، شرایط خاصی را برای عین مرهونه تعیین می‌کند. ترهین ملک در صورتی صحیح و قانونی است که ملک به رهن گذاشته شده از شرایط لازم برخوردار باشد. در ادامه، شرایط به رهن گذاشتن ملک را بررسی می‌کنیم:

موضوع ترهین ملک، عین معین باشد

مجهول یا مبهم بودن عین مرهونه باعث بطلان عقد رهن می‌شود. به همین دلیل، راهن در هنگام تنظیم و امضای این عقد باید ملکی که می‌خواهد تحت عنوان مال مرهونه نزد مرتهن به گرو بگذارد را به صورت دقیق تعیین کند. برای مثال، راهن در هنگام امضای عقد رهن نمی‌تواند قید کند که یکی از املاک خود را به عنوان تضمین طلب نزد مرتهن گرو می‌گذارم. بنابراین می‌توان گفت که ترهین ملک در صورتی صحیح و قانونی است که ملک به رهن گذاشته شده معلوم و مشخص باشد.

ملک به رهن گذاشته شده قابل نقل و انتقال باشد

هدف از به رهن گذاشتن ملک این است که اگر راهن دین خود را در موعد مقرر پرداخت نکرد، مرتهن از طریق فروش ملک بتواند طلب خود را از راهن وصول کند. به همین دلیل، ملک به رهن گذاشته شده باید قابل فروش باشد. برای مثال، خرید و فروش مالی که وقف شده است، امکان پذیر نیست. بنابراین، راهن نمی‌تواند ملک موقوفه را تحت عنوان رهن و تضمین طلب به مرتهن بدهد.

تسلیم ملک به رهن گذاشته شده امکان پذیر باشد

در بخش قبلی این مقاله گفتیم که قبض عین مرهونه، شرط تحقق عقد رهن است. به عبارت دیگر، عقد رهن در صورتی تحقق پیدا می‌کند و از آثار قانونی برخوردار می‌شود که راهن، عین مرهونه را به مرتهن تسلیم کرده باشد. به همین دلیل، می‌توان گفت که اگر عین مرهونه، ملک باشد باید تسلیم اسناد مالکیت آن به مرتهن امکان پذیر باشد.

آیا ترهین ملک فروخته شده، قانونی است؟

به رهن گذاشتن ملک فروخته شده در صورتی موضوعیت پیدا می‌کند که راهن ملک خود را به رهن بگذارد و سپس آن را به شخص دیگری غیر از مرتهن بفروشد.

به رهن گذاشتن ملک باعث خواهد شد که راهن نسبت به آن از حقوقی برخوردار شود. از طرف دیگر، مالکیت ملک به رهن گذاشته شده، متعلق به راهن است. قانونگذار نیز به مالک اجازه می‌دهد که هر نوع تصرف قانونی و مشروعی را نسبت به ملک خود اعمال کند. با این حال، قانونگذار در ماده 793 قانون مدنی، برای تصرف راهن در عین مرهونه محدویت‌هایی در نظر گرفته است. مطابق با این ماده، تصرفات راهن در عین مرهونه نباید به نحوی انجام شود که با حقوق مرتهن منافات داشته باشد. از طرف دیگر، فروش عین مرهونه توسط راهن نیز با حقوق مرتهن منافات دارد. با توجه به این ماده می‌توان گفت که فروش ملک ترهینی توسط راهن در صورتی امکان پذیر می‌شود که مرتهن با این موضوع موافقت کرده باشد.

مطابق با ماده 784، راهن و مرتهن با توافق یکدیگر می‌توانند عین مرهونه را تغییر دهند. بنابراین، راهن و مرتهن با توافق یکدیگر می‌توانند مال دیگری را جایگزین ملک ترهینی کنند. در این صورت نیز راهن می‌تواند نسبت به فروش ملک ترهینی اقدام کند.

شرایط و نحوه ترهین ملک مشاع

در تعریف ملک مشاع باید بگوییم، ملکی است که مالکیت آن به دو یا چند شخص تعلق دارد. ملک مشاع هنوز میان مالکان آن تقسیم نشده است و به همین دلیل، هر نقطه از این ملک را که در نظر بگیریم، به تمام شرکا تعلق دارد. قانون مدنی در خصوص امکان یا عدم امکان به رهن گذاشتن ملک مشاع، سکوت کرده است. از سکوت قانون مدنی می‌توان این گونه استنباط کرد که قانونگذار، رهن مال مشاع را ممنوع نمی‌کند. بنابراین می‌توان گفت که هر یک از مالکان ملک مشاع می‌تواند سهم خود را به شخص دیگری رهن بدهد. لازم به ذکر است که هر یک از شرکا برای به رهن گذاشتن سهم خود به کسب اجازه از سایر شرکا نیازی ندارد.

لازم به ذکر است که هر شریک در صورتی می‌تواند در ملک مشاع تصرف مادی کند که موافقت سایر شرکا را جلب کرده باشد. تسلیم سهم مشاع به رهن گذاشته شده به مرتهن نیز یک نوع تصرف مادی است. بنابراین، تسلیم سهم مشاع به مرتهن در صورتی امکان پذیر می‌شود که سایر شرکا موافقت خودشان را در این باره اعلام کرده باشند.

با توجه به مقدمات فوق الذکر می‌توان گفت که ترهین ملک مشاع ، جایز است اما تسلیم سهم مشاع به راهن منوط به کسب اجازه از سایر شرکا خواهد بود.

خدمات حقوقی مناسب شما

عقد رهن در صورتی قانونی و معتبر است که مطابق با شرایط و ضوابط قانونی تنظیم شده باشد. همچنین این عقد باید به نحوی تنظیم شده باشد که تمام حقوق و منافع قانونی راهن و مرتهن را در بر بگیرد. به همین دلیل، اکیداً توصیه می‌کنیم که راهن و مرتهن تنظیم این عقد را به کارشناسان حقوقی بسپارند. گروه رکلا با ارائه خدمات تنظیم قرارداد و مشاوره حقوقی تلفنی به راهن و مرتهن امکان می‌دهد که عقد رهن را به صورت تخصصی و توسط کارشناسان حقوقی این گروه تنظیم کنند.