قرارداد فضولی چیست و ابطال معامله فضولی با سند عادی چگونه انجام می‌شود؟

قرارداد یک ماهیت حقوقی دو جانبه است. به عبارت دیگر، قرارداد زمانی ایجاد می‌شود که دو یا چند شخص، آن را امضا کرده باشند. قراردادها موضوعات مختلفی دارند. انتقال مالکیت و تعهد به انجام کار، مهم‌ترین موضوعات قراردادها هستند. قرارداد فضولی به توافق نامه‌ای تملیکی گفته می‌شود که توسط مالک یا نماینده قانونی او امضا نشده باشد.

در اصطلاح قانون مدنی به قراردادی که موضوع آن انتقال مالکیت است، قرارداد تَملیکی گفته می‌شود. به قراردادهایی که موضوع آن‌ها تعهد به انجام کار است نیز قرارداد عهدی می‌گویند. شخصی می‌تواند توافق نامه‌های تَملیکی را امضا کند که مالک مال انتقال یافته باشد. توافق نامه‌های عهدی نیز باید از سوی شخصی امضا شوند که به انجام کار متعهد شده است. شخصی که نماینده قانونی مالک است نیز به نمایندگی از او می‌تواند قرارداد تَملیکی را امضا کند. نماینده قانونی شخصی که به انجام کار متعهد شده است نیز از اختیار امضای قرارداد عهدی برخوردار می‌شود. هر قرارداد تَملیکی که بدون کسب اجازه از مالک امضا شده باشد، فضولی است. قرارداد عهدی که بدون کسب اجازه از متعهد امضا شده باشد نیز فضولی محسوب خواهد شد.

در ادامه این نوشته از قراردادهای عهدی که به صورت فضولی تنظیم شده است صرفه نظر می‌کنیم و درباره توافق نامه‌های تملیکی که به صورت فضولی تنظیم می‌شوند و نکات قانونی آن‌ها بیشتر توضیح می‌دهیم.

قرارداد فضولی چیست ؟

امضای قرارداد باعث ایجاد آثاری قانونی می‌شود. آثار قانونی قراردادهای تَملیکی به مالک و انتقال گیرنده تحمیل خواهند شد. فضول شخصی است که یک توافق نامه عهدی یا تملیکی را امضا می‌کند اما آثار قرارداد به او تحمیل نمی‌شود. به توافق نامه‌ای که توسط فضول تنظیم شده است نیز قرارداد فضولی می‌گویند. برای مثال، زوج با امضای یک توافق نامه تَملیکی، ملک متعلق به همسر خودش را می‌فروشد. در این مثال، بر زوج عنوان فضول اطلاق می‌شود. توافق نامه‌ای که توسط زوج تنظیم شده نیز فضولی است. در مثال فوق الذکر اگر زوج، ملک همسر خودش را اجاره بدهد نیز فضول است. قرارداد اجاره‌ای که زوج امضا می‌کند نیز فضولی محسوب می‌شود.

قانون گذار در فصل پنجم قانون مدنی از قراردادهایی صحبت کرده است که توسط فضول امضا می‌شوند. این فصل مواد 247 الی 263 قانون مدنی را شامل می‌شود. مطابق با آنچه که در این فصل قانون مدنی آمده است، سکوت مالک نباید به عنوان اعلام رضایت او تلقی شود. یعنی؛ یک قرارداد تَملیکی در صورتی فضولی نیست که مالک رضایت خودش را به صورت صریح اعلام کرده باشد.

چه اشخاصی در قرارداد فضولی دخیل هستند؟

در این قرارداد اشخاص زیر دخالت دارند:

1. مالک: مالک، صاحب واقعی مال است. امضای یک توافق نامه تمیلکی باعث انتقال مالکیت مال متعلق به مالک می‌شود. مالک باید با امضای توافق نامه تملیکی موافق باشد. در توافق نامه تملیکی فضولی، مالک از توافق نامه‌ای که توسط فضول امضا شده بی‌خبر است یا به امضای آن رضایت ندارد؛
2. فضول: فضول همان شخصی است که یک توافق نامه تَملیکی را امضا می‌کند. در حالی که مال موضوع آن متعلق به او نیست. برای مثال، اجاره نامه یک توافق نامه تملیکی است زیرا امضای آن باعث انتقال مالکیت منافع عین مستاجره به مستاجر می‌شود. شخصی می‌تواند اجاره نامه را به عنوان موجر امضا کند که مالک منافع عین مستاجره باشد. در این مثال، به شخصی که اجاره نامه را به عنوان موجر امضا می‌کند، در حالی که مالک منافع عین مستاجره یا نماینده قانونی او نیست، فضول می‌گویند.
3. اصیل: به طرف دوم توافق نامه‌های تَملیکی فضولی، اصیل می‌گویند. شخصی که قرارداد تملکی را به عنوان اصیل امضا کرده، ممکن است که به فضولی آن آگاهی داشته یا نداشته باشد. برای مثال، مستاجری که ملکی را از موجر فضول اجاره کرده، اصیل است.

در چه مواردی قرارداد فضولی غیر نافذ است؟

توافق‌نامه‌ای که توسط فضول امضا شده باشد، غیر نافذ است. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که این توافق نامه باطل نیست اما از آثار قانونی لازم نیز برخوردار نمی‌شود. برای مثال، اثر قانونی امضای قرارداد اجاره ، انتقال مالکیت منافع مال اجاره داده شده به مستاجر است. اجاره نامه‌ای که توسط موجر فضول امضا شده است، باعث انتقال مالکیت منافع مال مورد اجاره به مستاجر نمی‌شود.

توافق نامه‌ای که توسط فضول امضا شده، ناقص است. رضایت مالک، نقص این توفق نامه به حساب می‎‌آید. این نقص در صورتی برطرف می‌شود که مالک رضایت خودش را اعلام کند. یعنی، توافق نامه‌ای که توسط فضول امضا شده است پس از اعلام رضایت مالک، تکمیل خواهد شد. تا زمانی که مالک، رضایت خودش را اعلام نکرده باشد، قرارداد فضولی غیر نافذ است. در اصطلاح حقوق مدنی به اعلام رضایت از سوی مالک، تنفیذ قرارداد می‌گویند.

در چه مواردی قرارداد فضولی باطل می‌شود؟

مالک می‌تواند توافق نامه‌ای که توسط فضول امضا شده است را اجازه بدهد یا رد کند. رد توافق نامه‌ای که توسط فضول امضا شده است باعث ابطال قرارداد فضولی می‌شود. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که قرارداد فضولی در صورت عدم اجازه مالک، باطل و بی اثر می‌شود.

مالکی که از تنظیم توافق نامه توسط فضول مطلع شده است، با ارسال اظهار نامه به اصیل و فضول می‌تواند عدم رضایت خودش را اعلام کند.

همچنین مالک به وسیله تنظیم دادخواست می‌تواند خواستار ابطال قرارداد فضولی شود. مالک باید این دادخواست را بر علیه اصیل و فضول مطرح کند. اگر مالک، منافع یا مالکیت مال موضوع توافق نامه‌ای که توسط فضول امضا شده است را به دیگری منتقل کند نیز باعث ابطال قرارداد فضولی می‌شود.

در برخی موارد، مالک برای امضای توافق نامه‌های تملیکی به شخص دیگری وکالت می‌دهد. وکیل تا زمانی نماینده مالک محسوب می‌شود که وکالت نامه باطل نشده است. وکیل پس از ابطال وکالت نامه نمی‌تواند هیچ توافق نامه‌ای را به نمایندگی از مالک امضا کند. توافق نامه‌ای که وکیل پس از ابطال وکالت نامه امضا کرده نیز فضولی و باطل است.

آیا امضای این قرارداد جرم است؟

امضای قرارداد فضولی در صورتی جرم است که فضول سوء نیت داشته باشد. فضول در صورتی مجرم است که توافق نامه را با سوء نیت و به قصد ارتکاب جرم امضا کرده باشد. در این حالت، فضول مرتکب جرم انتقال مال غیر شده است. اگر در دادگاه محرز شود که فضول قصد ارتکاب جرم فروش مال غیر را دارد، او را به یک تا هفت سال حبس و جزای نقدی محکوم می‌کنند. فضول در هر حال باید مالی که به دیگری فروخته است را به مالک برگرداند. حتی اگر سوء نیت و قصد ارتکاب جرم فروش مال غیر را نداشته باشد.

مالک برای طرح دعوا بر علیه فضول باید به کدام مراجع قضایی مراجعه کند؟

رسیدگی به دعاوی حقوقی که بر علیه فضول مطرح می‌شود در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی و شورای حل اختلاف محل اقامت او است. اگر قیمت مالی که فضول فروخته تا سقف بیست میلیون تومان برآورد شده باشد، رسیدگی به دعاوی حقوقی که بر علیه او مطرح می‌شود در صلاحیت شورای حل اختلاف است. اگر قیمت مالی که فضول به دیگری منتقل کرده است، بیشتر از بیست میلیون تومان باشد، مالک باید برای طرح دعوا بر علیه او به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کند. رسیدگی به دعاوی غیر مالی که مالک بر علیه فضول مطرح کرده نیز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.

رسیدگی به شکایت‌های کیفری که علیه فضول مطرح می‌شود، در صلاحیت دادگاه کیفری 2 و دادسرای مربوط به آن است. مالک در صورتی می‌تواند علیه فضول شکایت کیفری مطرح کند که فضول سوء نیت داشته باشد. اگر فضول مرتکب جرم فروش مال غیر شده باشد، مالک باید برای طرح شکایت علیه او به دادگاه کیفری 2 و دادسرایی که در معیت آن قرار دارد، مراجعه کند.

خوب است بدانید که؛

قراردادی که به صورت فضولی تنظیم شده است، باعث تحمیل خسارت‌های زیادی به فضول می‌شود و در برخی موارد، مجازات کیفری او را نیز به دنبال دارد. در صورتی که می‌خواهید از جانب شخص دیگری، قرارداد امضا کنید باید مطمئن شوید که شرایط قانونی لازم را دارید. برای کسب اطلاعات کاربردی و تخصصی در این زمینه، خدمات مشاوره حقوقی تلفنی را به شما پیشنهاد می‌دهیم.