موارد استفاده از قرارداد اجاره طویله برای روستاییان و دیگر متقاضیان این قرارداد
طویله که به آن ستورگاه نیز گفته می‌شود، محلی برای نگهداری چهارپایان اهلی مانند گاو، گوسفند و اسب است. نگهداری و پرورش چهارپایان اهلی یکی از عمده‌ترین منابع درآمدی مردم مناطق روستایی را تشکیل می‌دهد. افرادی که از چهارپایان اهلی نگهداری می‌کنند باید مکان مناسبی برای نگهداری از آن‌ها داشته باشند. این مکان باید به گونه‌ای باشد که از چهارپایان در مقابل خطر سرقت و حمله حیوانات وحشی محافظت کند. اشخاصی که محل مناسبی برای نگهداری از چهارپایان خودشان ندارند، با اجاره کردن طویله دیگران می‌توانند مکان مناسبی را برای نگهداری از آن‌ها تهیه کنند. همچنین اجاره دادن طویله می‌تواند منبع درآمد مناسبی برای روستائیانی باشد که طویله خالی و بلا استفاده دارند. قرارداد اجاره طویله با هدف اجاره کردن کوتاه مدت و بلند مدت طویله تنظیم خواهد شد.
این قرارداد باید مطابق با ضوابط و شرایط قانون مدنی تنظیم شود. در این نوشتار نکات قانونی مربوط به اجاره طویله را بررسی می‌کنیم.
مواد قانونی مرتبط با قرارداد اجاره طویله
قرارداد اجاره طویله از انواع قرارداد معین شمرده می‌شود. تعریف قرارداد اجاره و شرایط تنظیم و امضای آن در قانون مدنی مشخص شده است. قانونگذار مواد 466 الی 514 قانون مدنی را به مشخص کردن احکام و شرایط قرارداد اجاره اختصاص داده است.
به موجب ماده 466 قانون مدنی، این قرارداد از سه رکن اصلی تشکیل شده است:
- موجر: منظور از موجر، شخصی است که طویله را به دیگری اجاره می‌دهد؛
- مستاجر: به شخصی که طویله را از دیگری اجاره کرده است، مستاجر می‌گویند؛
- عین مستاجره: به مال موضوع قرارداد اجاره، عین مستاجره گفته می‌شود. در این قرارداد، طویله عین مستاجره است.
این قرارداد از نوع اجاره اشیاء است و با توافق میان موجر و مستاجر طویله تحقق پیدا می‌کند.
شرایط کلی این قرارداد به وسیله توافق میان موجر و مستاجر مشخص می‌شود. موجر و مستاجر طویله نمیتوانند برخلاف قوانین آمره قرارداد اجاره با یکدیگر توافق کنند. قوانین آمره قرارداد اجاره، لازم الاجرا هستند و رعایت نکردن آن‌ها باعث باطل شدن این قرارداد می‌شود. موجر و مستاجر در هنگام تنظیم و امضای نمونه اجاره نامه طویله می‌توانند برخلاف قوانین تکمیلی قرارداد اجاره با یکدیگر توافق کنند. قوانین تکمیلی قرارداد اجاره در صورتی لازم الاجرا هستند که موجر و مستاجر برخلاف آن‌ها با یکدیگر توافق نکرده باشند.
علاوه بر قانون مدنی در قانون روابط موجر و مستاجر(مصوب 1376) نیز شرایط تنظیم و امضای قراردادهای اجاره مشخص شده است. موجر و مستاجر طویله در هنگام تنظیم این قرارداد باید شرایط و موارد مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر را نیز در نظر بگیرند. مهم‌ترین اثر قانونی این قرارداد، انتقال مالکیت منافع طویله مورد اجاره به مستاجر است. پس از امضای این قرارداد، مستاجر می‌تواند از طویله مورد اجاره استفاده کند.
آیا تعیین مدت در قرارداد اجاره طویله الزامی است؟
منظور از مدت قرارداد اجاره طویله ، بازه زمانی مشخصی است که مستاجر در طول آن می‌تواند از طویله مورد اجاره استفاده کند. قراردادی که برای اجاره کردن طویله تنظیم و امضا می‌شود از قراردادهای موقت به حساب میآید و تعیین مدت در آن الزامی است.
به موجب ماده 468 قانون مدنی ، تعیین نکردن مدت در قراردادهای اجاره اشیاء باعث باطل شدن آن‌ها می‌شود. اجاره دادن طویله نیز از نوع قرارداد اجاره اشیاء است. بنابراین موجر و مستاجر در هنگام تنظیم و امضای متن اجاره نامه طویله باید مدت قرارداد اجاره را مشخص کنند.
مدت این قرارداد به وسیله توافق میان موجر و مستاجر طویله مشخص می‌شود. ابتدای مدت این قرارداد نیز به وسیله توافق میان موجر و مستاجر مشخص خواهد شد. اگر موجر و مستاجر در خصوص ابتدای مدت قرارداد با یکدیگر توافق نکرده باشند؛ باید تاریخ امضای اجاره نامه ، به عنوان ابتدای مدت قرارداد اجاره در نظر گرفته شود.
این قرارداد به محض انقضاء مدت آن، منحل می‌شود. موجر، پس از تمام شدن مدت قرارداد باید طویله را تخلیه کند و به موجر تحویل بدهد. تمدید مدت قرارداد اجاره جایز است. بنابراین موجر و مستاجر طویله می‌توانند مدت این قرارداد را با توافق یکدیگر تمدید کنند.
تعیین اجاره بها در قرارداد اجاره طویله
منظور از مبلغ این قرارداد، اجاره بهایی است که مستاجر باید بابت طویله مورد اجاره به موجر پرداخت کند. اجاره بهای طویله به وسیله توافق میان موجر و مستاجر مشخص می‌شود. علی‌الاصول، اجاره بهای طویله باید به صورت نقدی پرداخت شود. موجر و مستاجر می‌توانند در خصوص پرداخت اقساطی اجاره بهای طویله نیز با یکدیگر توافق کنند. اجاره بهای اقساطی طویله باید در فواصل زمانی مشخصی پرداخت شود.
مستاجر باید بهای طویله‌ای که اجاره کرده است را مطابق با شرایط و زمان مقرر در متن اجاره نامه طویله به موجر پرداخت کند.
مطابق با ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب 1376)، موجر می‌تواند مبلغی را به عنوان ودیعه، تضمین یا قرض الحسنه از مستاجر طویله بگیرد. موجر در پایان مدت قرارداد اجاره باید مبلغی که به عنوان ودیعه، قرض الحسنه یا تضمین از مستاجر طویله گرفته است را به او برگرداند.
طویله باید از چه شرایط قانونی برخوردار باشد؟
منظور از مورد اجاره، طویله‌ای است که مالکیت منافع آن پس از امضای اجاره نامه به مستاجر منتقل می‌شود. در ادامه مهم‌ترین شرایط قانونی طویله مورد اجاره را بررسی می‌کنیم:
مالکیت منافع طویله، پس از امضای قرارداد اجاره به مستاجر منتقل خواهد شد. بنابراین لازم نیست که موجر، مالک عین طویله نیز باشد. بنابراین، شخصی که مالک عین طویله نیست و تنها مالک منافع آن است نیز می‌تواند طویله را به دیگران اجاره بدهد. برای مثال، مالکیت منافع طویله در طول مدت قرارداد اجاره به مستاجر تعلق دارد. مستاجر می‌تواند منافع طویله‌ای که اجاره کرده است را به شخص دیگری اجاره بدهد.
نکته: موجر در هنگام تنظیم اجاره نامه می‌تواند حق اجاره دادن طویله به اشخاص دیگر را از مستاجر سلب کند. در این حالت، مستاجر نمی‌تواند طویله را به دیگران اجاره بدهد.
موضوع قرارداد اجاره باید معلوم و مشخص باشد.
طویله مورد اجاره از لحاظ موقعیت مکانی و وضعیت حقوقی باید به گونه‌ای باشد که موجر بتواند آن را به مستاجر تحویل بدهد. در برخی موارد، موقعیت مکانی و وضعیت حقوقی طویله به گونه‌ای است که موجر نمی‌تواند آن را به مستاجر تحویل بدهد اما خود مستاجر می‌تواند به طویله دسترسی پیدا کند. اجاره دادن طویله‌ای که علیرغم ناتوانی موجر در تحویل دادن آن، مستاجر می‌تواند به آن دسترسی پیدا کند نیز جایز و قانونی است.
اجاره دادن طویله مشاع نیز جایز و قانونی است اما تمام اشخاصی که در مالکیت منافع طویله با یکدیگر شریک هستند باید رضایت خودشان را نسبت به اجاره دادن آن اعلام کنند.
موجر باید طویله مورد اجاره را در شرایطی به مستاجر تحویل بدهد که او بتواند از طویله استفاده کند. برای مثال، مستاجر نمی‌تواند از طویله‌ای که به صورت نیمه کاره ساخته شده است، استفاده کند. موجر باید طویله مورد اجاره را پس از تکمیل و احداث کامل آن به مستاجر تحویل بدهد.
آیا مستاجر ضامن جبران خسارت خرابی‌های احتمالی در طویله است؟
پس از تنظیم و امضای قرارداد اجاره طویله ، مالکیت منافع طویله و وسایل منصوب در آن به مستاجر منتقل می‌شود.
مطابق با موازین و اصول قانون مدنی، مستاجر در حکم امین و طویله نیز در حکم مال مورد امانت هستند. در حقوق مدنی به اصطلاح اینطور گفته می‌شود که ید مستاجر، اَمانی است.
به دلیل امین بودن مستاجر، مسئولیت جبران تمام خسارت‌ها و آسیب‌هایی که در طول مدت این قرارداد به طویله وارد می‌شوند، بر عهده مستاجر قرار نمی‌گیرد مگر در موارد و شرایطی که قانون، مستاجر را در خصوص جبران خسارت و زیان، مسئول بداند. در واقع حدود مسئولیت مستاجر در جبران خسارات احتمالی که به طویله وارد می‌شوند، در قانون مدنی پیش بینی شده است.
یک توصیه کاربردی
قرارداد حاضر یک قرارداد متداول در میان روستاییان و اشخاص فعال در حوزه پرورش و نگهداری چهارپایان اهلی است. این قرارداد با تبعیت از قواعد مربوط به اجاره و قانون مدنی تنظیم می‌شود. برای اینکه از احتمال خطا یا بروز اشکال در انجام تعهدات قرارداد جلوگیری کنید، توصیه می‌کنیم که حتما از خدمات تنظیم قرارداد بهره ببرید.
همچنین گفتگو با مشاور و استفاده از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی به شما این امکان را می‌دهد که با آگاهی بیشتری برای امضای قرارداد اقدام کنید. در مواقعی مشاهده می‌کنیم که مشورت با مشاوران متخصص حقوقی، باعث می‌شود که شروط مناسبی برای قرارداد تعیین گردد.
