معنی مبایعه نامه چیست و متمم مبایعه نامه به چه چیزی گفته می‌شود؟

در عالم حقوقی موافقت نامه‌ها، حالتی از توافقات وجود دارند که موجب انتقال و کسب مالکیت خواهند شد. این موافقت نامه‌ها، مبایعه نامه نامیده می‌شوند. به عبارت دیگر موافقت نامه‌های اخیر، نوعی از معاملات خرید و فروش هستند و از چهارچوب حقوقی خاصی پیروی می‌کنند. در این مقاله تلاش داریم این موافقت نامه و شرایط حاکم بر آن را مورد بحث و بررسی قرار دهیم.

پیشنهاد می‌کنیم برای رسیدگی به مشکلات مربوط به مبایعه نامه، حتما از یک وکیل مبایعه نامه راهنمایی بگیرید. این وکلا یا مشاوران حقوقی به صورت اختصاصی در پرونده‌های مربوط به اختلافات قرارداد بیع فعالیت می‌کنند و در این زمینه از مهارت، تجربه و دانش مناسبی برخوردار هستند.

معنی مبایعه نامه چیست ؟

همانطور که به صورت خلاصه در ابتدای این مقاله بیان کردیم، «مبایعه نامه سندی است که به موجب آن، نقل و انتقال مالکیت مال صورت می‌گیرد. به عبارت دیگر، اگر شما بخواهید مالی را بفروشید یا بخرید، باید این موافقت نامه را تنظیم و سپس امضا کنید. در این زمینه، خریدار باید مبلغی را در ازای کسب مالکیت خود به فروشنده پرداخت کند.»

ممکن است در اینجا مطرح شود که آیا تنظیم این موافقت نامه برای خرید و فروش کالا یا سایر اموال ضرورت دارد؟ در پاسخ باید بیان کرد که انعقاد این موافقت نامه، دارای مزایایی برای خریدار و فروشنده خواهد بود زیرا این موافقت نامه سبب می‌شود که روابط طرفین تنظیم شود و موارد احتمالی مورد سنجش قرار گیرد. بنابراین در صورت وقوع اختلاف فی ما بین خریدار و فروشنده، آن‌ها به راحتی می‌توانند به موافقت نامه خود به عنوان یک سند قانونی استناد کنند زیرا این موافقت نامه از دیدگاه قانونگذار به رسمیت شناخته می‌شود و در مراجع قانونی صالح نیز قابل ارائه است. البته در این زمینه، معامله منعقد شده باید دارای شرایط صحت باشد، در غیر این صورت معامله اعتباری نخواهد داشت. علاوه بر آن باید خاطر نشان کرد با انعقاد چنین موافقت نامه‌ای، فرایند اثبات مالکیت در موارد مورد نیاز، با سهولت بیشتری همراه خواهد بود.

با توجه به آنچه که در ویدئوی بالا بیان شد حتما متوجه شده‌اید که در حال حاضر و در عمل، هیچ فرقی میان قولنامه و مبایعه نامه وجود ندارد و این دو اصطلاح، در نظر عموم مردم معنا و هدف یکسانی را دنبال می‌کنند.

در نظام حقوقی حاکم بر انواع موافقت نامه‌، از مبایعه نامه با چه عنوانی نام برده می‌شود؟

به طور کلی در نظام حقوقی ایران، معاملات دارای یک چهارچوب حقوقی خاص هستند. به این صورت که در مواد قانونی برای انواع معاملات، نام و احکام خاصی مورد پیش بینی قرار گرفته است. این موضوع، از ماهیت معین این معاملات ناشی می‌شود.

با این تفسیر و با توجه به توضیحی که در پاسخ به سوال مبایعه نامه چيست بیان شد، این موافقت نامه ذیل مواد ۳۳۸ الی ۴۶۵ قانون مدنی تحت عنوان بیع مد نظر قرار گرفته است. بنابراین این موافقت نامه، حالتی از بیع به حساب می‌آید و شرایط ناظر بر آن در مواد مزبور مورد اشاره قرار گرفته است. به همین ترتیب طرفین این معامله باید در زمان تنظیم موافقت نامه خرید و فروش،‌ کلیه شرایط مطرح شده در مواد ۳۳۸ الی ۴۶۵ قانون مدنی را مورد توجه قرار دهند. در غیر این صورت، سند تنظیم شده فی ما بین آن‌ها از وجاهت قانونی برخوردار نخواهد بود.

تحت مواد ۳۳۸ الی ۴۶۵ قانون مدنی، چه قواعدی برای تنظیم مبایعه نامه مقرر شده است؟

تحت مواد ناظر بر موافقت نامه بیع،‌ دو نوع قواعد قابل مشاهده است:

قواعد اَمری (دستوری) بیع

قواعد اَمری بیع، قواعدی هستند که با هدف تنظیم نظم و منافع عمومی مقرر شده‌اند. این قواعد، به حدی دارای اهمیت هستند که توافق علیه آن‌ها، معامله را اساسا با مشکل روبرو می‌کند زیرا قانونگذار، توافق خلاف این تدابیر را تحمل نمی‌کند. برای مثال فرض کنید معامله‌ای منعقد و در متن آن بیان شده است که فروشنده تعهدی در خصوص تسلیم مورد معامله نخواهد داشت. برای مثال شرط می‌شود که فروشنده وظیفه ندارد که خودروی موضوع مبایعه نامه را به خریدار تحویل دهد. آیا شرط بیان شده قانونی است؟ خیر. زیرا یکی از بدیهی‌ترین تعهدات فروشنده در این موافقت نامه، ارائه مورد معامله به خریدار است. در مثال مورد اشاره نیز، خودرو باید توسط فروشنده به خریدار تحویل داده شود.

بنابراین تا زمانی که مال موضوع معامله به خریدار تحویل داده نشود، او قادر نخواهد بود از آثار ناشی از مالکیت خود بهره برداری کند. این امر، یکی از مواردی است که به عنوان یک قاعده اَمری بیع شناسایی می‌شود. به همین ترتیب هر نوع شرط خلاف این قاعده در موافقت نامه، اعتبار معامله را خدشه دار خواهد کرد.

قواعد تکمیلی بیع در مبایعه نامه

قواعد تکمیلی بیع، قواعدی هستند که به منظور تکمیل قواعد اَمری مورد قانونگذاری قرار گرفته‌اند. این قواعد، جزئیاتی را در خصوص قواعد اَمری به میان می‌گذارند. در خصوص این قواعد باید اشاره داشت که شرط خلاف این قواعد در معامله، هیچ اثری را در اعتبار موافقت نامه نخواهد گذاشت.

برای مثال، اگر در این موافقت نامه قید شود مورد معامله در زمانی غیر از زمان انعقاد سند به خریدار تحویل داده شود، هیچ مشکلی ایجاد نخواهد نشد. به بیان دیگر اگرچه در نظام حقوقی حاکم بر بیع، فروشنده باید مورد معامله را در زمان انعقاد به خریدار تسلیم کند، اما تسلیم مورد معامله در زمانی غیر از زمان انعقاد، اعتبار موافقت نامه را حفظ خواهد کرد. زیرا این قاعده، از قواعد تکمیلی است و شرط خلاف آن امکان پذیر است.

برای صحت این مبایعه نامه ، توجه به چه نکاتی لازم است؟

توجه داشته باشید علاوه بر ضرورت رعایت و در نظر گرفتن احکام مندرج در مواد ۳۳۸ الی ۴۶۵ قانون مدنی، شما باید به موارد دیگری در زمان تنظیم این موافقت نامه توجه داشته باشید. این موارد که به عنوان شرایط صحت بیع به حساب می‌آیند، در اعتبار یا عدم اعتبار موافقت نامه شما نقشی اساسی خواهد داشت. این شرایط به شرح زیر بیان می‌شوند:

اهلیت خریدار و فروشنده

اهلیت به معنای صلاحیتی است که قانون برای برخورداری اشخاص از حقوق و استفاده از آن حقوق در نظر گرفته است. در قانون مدنی، دو نوع اهلیت وجود دارد: ۱. اهلیت تَمَتُع و ۲. اِستیفا. اهلیت تَمَتُع به معنای صلاحیت قانونی برای بهره مندی از حقوق است که از زمان تولد تا زمان مرگ، برای اشخاص در نظر گرفته می‌شود. اهلیت اِستیفا به معنای صلاحیت استفاده از حقوق به دست آمده است. این اهلیت با تحقق سه شرط عقل، بلوغ و رشد، برای اشخاص به رسمیت شناخته می‌شود.

یکی از مواردی که شما باید در زمان انعقاد انواع معاملات در نظر داشته باشد، توجه به اهلیت خود و طرف مقابلتان است. به این صورت که برای اعتبار یافتن این معامله،‌ هم شما و هم شخص مقابلتان باید از هر دو صلاحیت مطرح شده فوق برخوردار باشید.

قصد و رضای خریدار و فروشنده

از آنجا که مبایعه نامه ،‌ یک موافقت نامه رضایی است، قصد و رضای طرفین در آن اهمیت ویژه‌ای دارد. به این صورت که وقوع هر نوع اجبار یا اکراه در انعقاد این معامله، آن را با مشکل اساسی روبرو خواهد کرد. به طور کلی قصد و رضایت طرفین، در قالب ایجاب و قبول مطرح می‌شود. ایجاب، رضایت فروشنده و قبول، پاسخ و اعلام رضایت خریدار برای انجام معامله است. توجه داشته باشید که ایجاب و قبول، باید به معنای واقعی انجام معامله و در قالب الفاظ صریح باشند.

معین بودن مورد مبایعه نامه

معین بودن مورد معامله، از دیگر مواردی است که به عنوان شرایط صحت بیع محسوب می‌شود. منظور از معین بودن مورد معامله، مشخص بودن اوصاف مهم و حاکم بر مال مورد خرید و فروش است. در این خصوص، اگر شما این اوصاف را به صورت مبهم یا کلی بیان کنید، مبایعه نامه بی اعتبار خواهد شد.

مشروعیت جهت مبایعه نامه

منظور از مشرعیت جهت معامله، همان هدف اصلی از انجام خرید و فروش است. به طور کلی اهداف اصلی از انجام خرید و فروش، در متن موافقت نامه بیع ذکر نمی‌شوند اما در صورتی که این هداف در متن موافقت نامه قید شوند، باید با اصول قانونی و شرعی تطابق داشته باشند.

آیا مبایعه نامه قابل فسخ است؟

در خصوص فسخ مبایعه نامه ، ابتدا باید ماهیت لازم این موافقت نامه را مورد بررسی قرار داد. لازم بودن بیع به این معنا است که در انواع معاملات، خریدار و فروشنده قادر نخواهند بود که معامله خود را به صورت یک طرفه منحل کنند و تعهدات ناشی از آن را به پایان برسانند. اما تحت شرایطی، این امکان برای اشخاص توسط قانونگذار در نظر گرفته می‌شود.

در ماده ۲۱۹ قانون مدنی، دو حالت برای منظور اخیر مورد توجه قرار می‌گیرد. حالت اول، اقاله است. به موجب اقاله، خریدار و فروشنده قادرند که بیع را بر اساس اراده جمعی خود به پایان برسانند. حالت دوم، فسخ است. فسخ زمانی رخ می‌دهد که شرایط توجیه کننده و پیش بینی شده در قانون رخ دهد. در چنین مواقعی، امکان خاتمه یک جانبه بیع برای خریدار، فروشنده یا شخصی ثالث ایجاد خواهد شد.

البته فسخ قرارداد مشروط بر این است که به موجب متن مبایعه نامه، امکان انجام آن از طرفین یا یکی از آن‌ها سلب نشده باشد. مثلا به کادر قرمز رنگ تصویر زیر که یکی از صفحات یکی از نمونه مبایعه نامه‌های رکلا است و در بانک قرارداد رکلا نیز قرار دارد توجه کنید. همانطور که در تصویر زیر می‌بینید، حق فسخ قرارداد از طرفین سلب شده است. البته شما می‌توانید در این خصوص به نحو دیگری توافق کنید و حق فسخ قرارداد برای برخی از حالات همچنان وجود داشته باشد.

نقش مشاور مجرب در انجام این معامله را جدی بگیرید

یکی از مهمترین مواردی که درباره آن تاکید داریم این است که نقش مشاور مجرب در انجام این معامله را جدی بگیرید. این شیوه از معامله در ابعاد کوچک یا بزرگ و در خصوص کالاها یا اموال بسیار با ارزش انجام می‌شود. بنابراین، احتیاط و دور اندیشی در خصوص چگونگی انجام آن اهمیت زیادی دارد. به همین دلیل، پیشنهاد می‌کنیم که پیش از توافقات نهایی و امضای مبایعه نامه حتما از مشاوران حقوقی و وکلای پایه یک دادگستری مشاوره بگیرید. برای این منظور می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید.

همچنین این امکان را دارید که از ابتدا موافقت نامه مورد نظر را با توجه به شروط و توافقات طرفین و به صورت اختصاصی تنظیم کنید. برای چنین اقدامی می‌‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد بهره ببرید.