شرایط قانونی و مجوزهای لازم برای امضای قرارداد اجاره با اتباع خارجی
مطابق با قوانین ایران، انجام معامله خرید و فروش املاک با اتباع خارجی ممنوع محسوب میشود اما اجاره دادن املاک به آن‌ها، با مشکلی روبرو نیست. قرارداد اجاره با اتباع خارجی ، قراردادی است که به همین منظور برای اجاره املاک، میان اتباع ایرانی و اتباع خارجی منعقد میشود. این قرارداد، یکی از انواع قرارداد اجاره خانه است و بر اساس مواد 466 تا 517 قانون مدنی شکل می‌گیرد. این قرارداد، با سایر انواع اجاره نامه‌ها که طرفین آن همگی اتباع ایرانی هستند، متفاوت است و رعایت برخی از شرایط در زمان تنظیم آن ضروری شناخته میشود.
به همین منظور در این مقاله سعی داریم شما را با برخی از ابعاد این قرارداد آشنا کنیم و نکات مهم آن را مورد اشاره قرار دهیم. علاوه بر موضوع این مقاله، پیش‌تر در خصوص قرارداد کار اتباع خارجی نیز مقاله‌ای را منتشر کرده‌ایم که پیشنهاد می‌کنیم آن را نیز مطالعه کنید.
منظور از اتباع خارجی در عنوان قرارداد اجاره با اتباع خارجی ، چه اشخاصی است؟
منظور از اتباع خارجی در قرارداد اجاره با اتباع خارجی ، اشخاصی هستند که دارای تابعیت ایرانی نباشند. در نظام حقوقی ایران، در مواردی که اشخاص اصلا تابعیت نداشته باشند هم به عنوان اتباع خارجی یا بیگانه شناسایی می‌شوند. به طور کلی اتباع خارجی می‌توانند حقیقی یا حقوقی باشند.
جایگاه حقوقی اتباع خارجی در نظام حقوقی ایران
ماده 961 قانون مدنی در خصوص جایگاه حقوقی اتباع خارجی بیان می‌کند که این اتباع می‌توانند از کلیه حقوق متعلق به اتباع ایرانی برخوردار شوند. در این راستا، نظام حقوقی ایران، در مواردی برخورداری اتباع خارجی را از برخی حقوق مخصوص ایرانیان مستثنی کرده است.
برای مثال می‌توان به حق خرید و فروش املاک مزروعی توسط اتباع خارجی اشاره کرد که مطابق با قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب سال 1310 ممنوع اعلام شده است. در این راستا نیز مطابق با ماده ٢ قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب ١٣٨٠، تملک هر نوع زمین برای سرمایه گذاری خارجی جایز نیست.
آیا قرارداد اجاره با اتباع خارجی ، در چهارچوب حقوقی ایران جایز تلقی میشود؟
در خصوص عقد این قرارداد باید اشاره داشت که تا کنون در قانون ایران، انعقاد قرارداد اجاره با اتباع خارجی منع نشده است. در این راستا نیز تبصره ١ ماده ٢۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری-صنعتی جمهوری اسلامی ایران، اجاره زمین به اتباع خارجی را بدون ایراد معرفی می‌کند.
قبل از انعقاد قرارداد اجاره با اتباع خارجی ، باید به چه مواردی توجه داشت؟
لایحه اجاره و استملاک اتباع و دولت‌های خارجی و سازمان‌های بین‌المللی در جمهوری اسلامی ایران، شرایطی را برای تنظیم وانعقاد قرارداد اجاره با اتباع خارجی در نظر گرفته است که باید توسط اداره اتباع خارجی ارزیابی شوند. این شرایط در ماده 6 این لایحه به شرح زیر مقرر شده‌اند:
- اتباع خارجی به صورت قانونی وارد خاک ایران شده و در زمان تنظیم این قرارداد، دارای پروانه اقامت جمهوری اسلامی ایران باشند؛
- ملکی که برای اجاره اتباع خارجی در نظر گرفته شده است، در محلی که تملک آن مطابق با قانون ایران غیر قانونی شمرده میشود واقع نشده باشد؛
- اجاره املاک برای سکونت یا به منظور فعالیت‌های قانونی انتفاعی یا غیر انتفاعی، باید مطابق با آیین نامه‌های اجرایی تنظیم شود؛
- قرارداد اجاره با اتباع خارجی ، باید به صورت کتبی و رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود؛
- در این راستا، دفتر اسناد رسمی و موجرین باید طی مدت 7 روز، تصویری از اجاره نامه را به اداره اتباع و امور مهاجرین ارائه دهد؛
- حداکثر مدتی که میشود برای این قرارداد در نظر گرفت، 5 سال است. پس از اتمام این مدت، قرارداد قابل تمدید است.
آیا برای انعقاد قرارداد اجاره با اتباع خارجی ، به تشریفات خاصی نیاز است؟
تنظیم و انعقاد قرارداد اجاره با اتباع خارجی ، همانند یک اجاره نامه با طرفین ایرانی نیست. به این دلیل که برای عقد این قرارداد، طرفین باید مجوزی را در این زمینه از سوی دولت کسب کنند. به طوری که تنظیم و انعقاد این قرارداد توسط مشاورین املاک و بنگاه‌ها بدون اخذ این مجوز ممنوع اعلام شده است. مجوزی که در این راستا باید توسط آن‌ها فراهم شود، مجوز اجاره مسکن نام دارد که باید از اداره کل امور اتباع و مهاجرین خارجی استان دریافت شود.
حال آیا در مواردی که این مجوز از سوی مشاورین املاک و بنگاه‌ها استعلام نشود و آن‌ها به طور خودسر این قرارداد را میان طرفین منعقد کنند، این قرارداد صحیح شمرده میشود؟
قرارداد اجاره با اتباع خارجی بدون مجوز
در مواقعی که قرارداد اجاره با اتباع خارجی بدون اجازه دولت منعقد شود، بنگاه منعقد کننده این قرارداد، مسئولیت خواهد داشت. در این حالت عمل غیر قانونی بنگاه مورد پیگیری قرار می‌گیرد و امکان پلمپ شدن آن وجود دارد اما در خصوص صحت این قرارداد باید بیان کرد که عدم کسب مجوز اجاره مسکن، هیچ خدشه‌ای به صحت این قرارداد وارد نمی‌کند و تعهدات موجر و مستاجر در آن پابرجا خواهد بود. بنابراین در صورتی که موجر و مستاجر خارجی، این قرارداد را میان خود تنظیم کنند و به مشاورین املاک و بنگاه مراجعه نکنند، قرارداد منعقد شده صحیح تلقی میشود.
پیشنهاد می‌کنیم:
بعد از اخذ مجوزهای لازم و پیگیری امور ابتدایی، برای شما مناسب است که یک قرارداد کامل و جامع داشته باشید. برای این منظور به شما پیشنهاد می‌کنیم که از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی بهره ببرید. روی لینک بزنید و درخواستتان را ثبت کنید. بعد از ثبت درخواست، با شما ارتباط می‌گیریم.
