آشنایی با تمام قوانین ناظر بر این معامله و مهمترین نکات معامله زمین

امروزه عده زیادی از مردم با قصد سرمایه گذاری ، کشاورزی، سکونت و ساخت و ساز نسبت به معامله کردن زمین اقدام می‌کنند. اولین قدم برای معامله زمین، آشنایی با نکات معامله زمین است.

نا آشنایی با قوانین مربوط به معامله زمین باعث می‌شود که افراد بسیار زیادی در دام شیادان و کلاهبرداران گرفتار شوند. تعداد زیادی از این قربانیان، دسترنج و حاصل سال‌ها تلاش و کار خودشان را به علت ناآشنایی با قوانین معامله زمین از دست داده‌اند. بنابراین، عدم دقت و توجه کافی در معاملات زمین می‌تواند ضرر و زیان‌های مالی و غیر مالی جبران نا‌پذیری به دنبال داشته باشد. ناآگاهی از قوانین مربوط به معامله زمین و اعتماد بی‌جا از مهمترین عواملی هستند که باعث می‌شود معامله کنندگان زمین در دام‌های کلاهبرداران و شیادان گرفتار شوند. آگاهی در این خصوص، به ما کمک می‌‌کند که معامله مستحکم‌تر و مطمئن‌تری داشته باشیم. در این نوشتار نکات مهم معامله زمین را بررسی می‌کنیم.

بررسی و آگاهی از این نکات در معامله و انجام قرارداد بیع غیر منقول کاربرد زیادی برای طرفین خواهد داشت. بنابراین، اگر چنین معامله‌ای را در نظر دارید، پیشنهاد می‌کنیم که این قرارداد را نیز مطالعه کنید.

قوانین ناظر بر معاملات زمین کدام است؟

آشنایی کلی با قوانین مربوط به معامله اراضی یکی از مهم‌ترین نکات معامله زمین است. مهم‌ترین قوانینی که شروط و ضوابط معامله زمین را مشخص می‌کنند، عبارتند از:

1. قانون مدنی (مصوب 1307)؛
2. قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها (مصوب 1374)؛
3. قانون ثبت اسناد (مصوب 1310)؛
4. قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج، اوقاف و امور خیریه (مصوب 1363)؛
5. قانون زمین شهری (مصوب 1362)؛
6. قانون معاملات زمین (مصوب 1352).

قانون گذار در این قوانین، معامله برخی از زمین‌ها را ممنوع یا مشروط به وجود شرط‌های خاصی کرده است.

چرا بررسی کاربری اراضی از مهمترین نکات معامله زمین است؟

منظور از کاربری زمین، نوع استفاده‌ای است که انسان از زمین می‌کند. برای زمین‌ها کاربری‌های متعددی تعریف شده است. کاربری زمین‌ها عمدتاً به چند نوع؛ کاربری مسکونی، تجاری، کشاورزی، صنعتی، ورزشی، معدن، آموزشی، فرهنگی، مذهبی، فضای سبز، بهداشتی– درمانی، و خدمات شهری تقسیم می‌شود.

بررسی کاربری زمین قبل از تنظیم و امضای قرارداد بیع نامه یکی از نکات مهم معامله زمین است. اختصاص هر یک از انواع کاربری به زمین، باعث می‌شود که معامله زمین با موانع و پیچ و خم‌های قانونی خاصی رو به ‌رو شود. بررسی کاربری زمین و قوانین حاکم بر نقل و انتقال آن یکی از مقدمات و نکات معامله زمین است.

بررسی قوانین و نکات معامله زمین در قانون حفظ اراضی زراعی و باغ‌ها

قانون حفظ اراضی زراعی و باغ‌ها در راستای حفظ کاربری زمین‌های کشاورزی و جلوگیری از تغییر کاربری آن‌ها تصویب شده است. در این قانون؛ تغییر کاربری برخی از اراضی کشاورزی ممنوع شده است. تغییر کاربری زمین زراعی، بدون اخذ مجوز قانونی از سازمان‌های مربوط، مجاز نیست و ضمانت اجرای کیفری به دنبال دارد. یکی از نکات معامله زمین کشاورزی، توجه به نوع کاربری آن است. انتقال گیرنده زمین کشاورزی در زمان معامله آن باید به این نکته دقت کند زیرا در اغلب موارد، تغییر کاربری زمین کشاورزی امکان‌پذیر نیست.

بررسی شروط و نکات معامله زمین در قانون ثبت اسناد

قرارداد بیع زمین که توسط انتقال دهنده و انتقال گیرنده تنظیم شده یک سند عادی است و باید به صورت رسمی ثبت شود. به موجب بند 1 ماده 47 قانون ثبت اسناد، ثبت معامله راجع به زمین در دفتر ثبت اسناد مربوط به اموال غیر منقول ضروری است.

مطابق با ماده 22 قانون ثبت اسناد، شخصی که نام او در دفتر ثبت اموال غیر منقول، ثبت شده است به عنوان مالک زمین شناخته می‌شود. بنابراین لازم است که انتقال زمین مورد معامله به انتقال گیرنده آن نیز در دفتر ثبت اموال غیر منقول نوشته شود. پس از نوشته شدن نام انتقال گیرنده زمین در دفتر ثبت اسناد، او (انتقال گیرنده زمین) به عنوان مالک قانونی زمین شناخته می‌شود. ثبت معامله در دفتر مربوط به ثبت اموال غیر منقول یکی از مهم‌ترین نکات معامله زمین است که باید از سوی انتقال دهنده و انتقال گیرنده آن انجام شود.

بررسی ضوابط و نکات معامله زمین موقوفه در قانون مدنی و قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج، اوقاف و امور خیریه

در خصوص زمین‌های موقوفه اصل بر عدم امکان معامله آن‌ها است. طبق ماده 349 قانون مدنی، معامله زمین‌های موقوفه امکان پذیر نیست. بنا به تصریح ماده 349 قانون مدنی، تنها در سه مورد، معامله کردن زمین‌های موقوفه جایز است:

بروز اختلاف میان موقوف علیهم زمین از نکات معامله زمین

در صورتی می‌توان زمین موقوفه را به علت بروز اختلاف میان موقوف علیهم معامله کرد که احتمال قتل نفس وجود داشته باشد. یعنی اختلاف بین موقوف علیهم آن اندازه شدت گرفته باشد که ترس رخ دادن قتل نفس به وجود بیاید. در این مورد می‌توان زمین موقوفه را معامله کرد.

خراب شدن زمین موقوفه

دومین مورد جواز معامله کردن مال موقوفه، خراب شدن آن است. خرابی زمین موقوفه باید همراه با تمام شروط زیر باشد تا معامله کردن آن را امکان پذیر کند:

1. زمین موقوفه در اثر خرابی که در آن به وجود آمده است، غیر قابل استفاده شده باشد؛
2. اگر زمین موقوفه در وضیعتی قرار گرفته است که احتمال خرابی و غیر قابل استفاده شدن آن زیاد باشد؛
3. خرابی زمین موقوفه باید به نحوی باشد که تعمیر و بازسازی آن (زمین موقوفه) را غیر ممکن کند.
4. و مورد آخر، حالتی که بازسازی و تعمیر زمین موقوفه امکان پذیر است اما کسی حاضر به تعمیر آن نمی‌شود.

در شروط‌ مذکور در بالا، معامله زمین موقوفه‌ای که خراب شده جایز و امکان پذیر است.

معامله زمین موقوفه بنا به مصلحت ولی فقیه

ولی فقیه در چهارچوب ضوابط و شروط قانونی و بنا به مصلحت و ضرورت می‌تواند به انجام معامله زمین موقوفه اجازه بدهد. رئیس سازمان اوقاف به عنوان نماینده ولی فقیه محسوب می شود. در این مورد، لازم است که اجازه معامله مال موقوفه از سوی رئیس سازمان اوقاف صادر شود. بنابراین، یکی از پر اهمیت‌ترین مراحل و نکات معامله زمین ، بررسی موقوفه بودن یا موقوفه نبودن زمین مورد معامله است.

بررسی نکات معامله زمین در قانون زمین شهری

به زمین‌هایی که در محدوه قانونی شهرها و شهرک‌ها و حریم استحفاظی آن‌‌ها قرار گرفته است در اصطلاح، زمین شهری گفته می‌شود. زمین مَوات شهری به زمینی می‌گویند که بدون استفاده مانده باشد و کسی نسبت به احیاء و آباد کردن آن اقدام نکند. از طرف دیگر، زمین بایر شهری نیز به زمینی گفته می‌شود که در گذشته احیاء و آباد شده اما به تدریج مانند زمین موات شده است.

زمین دایر شهری، زمینی است که در گذشته احیاء و آباد شده است و هم ‌اکنون نیز از آن استفاده می‌کنند. در برخی از مواد قانون زمین شهری، شروط و ضوابط مربوط به معامله زمین‌های موات، بایر و دایر شهری مشخص شده است. یکی از اساسی‌ترین نکات معامله زمین در محدوده حریم قانونی شهرها و شهرک‌ها و حوزه استحفاظی آن‌ها، توجه به شروط و ضوابط قانون زمین شهری است.

آیا تنظیم مبایعه‌نامه یکی از نکات معامله زمین است؟

مبایعه نامه زمین سندی است که زمان انجام معامله زمین تنظیم و میان طرفین امضا می‌شود. انتقال گیرنده و انتقال دهنده باید مبایعه نامه زمین را امضا کنند. مبایعه نامه هنگامی تهیه و امضا خواهد شد که انتقال دهنده و انتقال گیرنده، قصد و اراده خودشان نسبت به معامله کردن زمین را اعلام کرده باشند.

از نظر قانونی، مبایعه نامه سند قطعی معامله زمین به حساب می‌آید. مبایعه نامه زمین و تمام مفاد آن الزام آور هستند. هیچ یک از انتقال دهنده و انتقال گیرنده زمین نمی‌توانند تعهداتی که در مبایعه نامه پذیرفته‌ و مطرح شده‌اند را زیر پا بگذارند. عدم دقت و توجه کافی انتقال دهنده و انتقال گیرنده در تنظیم و تکمیل محتوای متن مبایعه نامه می‌تواند آثار قانونی و کیفری زیادی را به دنبال داشته باشد.

مهمترین موضوعاتی که باید در مبایعه نامه زمین قید شوند، عبارت هستند از:

1. مشخصات هویتی طرفین معامله، آدرس آن‌ها، کد پستی و شماره تماس‌های انتقال گیرنده و انتقال دهنده زمین؛
2. مشخصات و جزئیات مربوط به زمین مورد معامله؛
3. بهای زمین مورد معامله؛
4. نحوه پرداخت مبلغی که به عنوان بهای زمین معین شده است؛
5. شرح کامل تعهدات انتقال دهنده و انتقال گیرنده زمین؛
6. شروط خاص طرفین برای معامله زمین؛
7. شروط و چگونگی فسخ معامله زمین.

برای انجام این معامله لازم است

برای انجام انواع معامله زمین، لازم است که حتما از قراردادی که میان طرفین منعقد می‌شود، اطمینان حاصل کنید. این قرارداد باید کاملا مطابق با قانون باشد و در هنگام نوشتن آن نیز، باید به تمام الزامات قانونی برای تایید صحت و اعتبار قرارداد توجه کنید. برای انجام این اقدامات، بدون شک لازم است که از اصول قانونی مرتبط به خوبی آگاهی داشته باشید. به همین منظور پیشنهاد ما به شما استفاده از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی است.

علاوه براین، بعد از کسب آگاهی در خصوص نکات قانونی مربوط به این قرارداد، می‌توانید با ثبت درخواست تنظیم قرارداد اختصاصی ، قرارداد مورد نظر را مطابق با خواست و نظر خود در اختیار داشته باشید. به این ترتیب، می‌توانید شروط و تعهداتی که مدنظر دارید را نیز در متن قرارداد اعمال کنید.