قولنامه زمین؛ سندی قانونی از معامله و خرید و فروش زمین میان طرفین
برای انجام امر نقل و انتقال زمین، ابتدا باید سندی را در خصوص این معامله تنظیم و سپس منعقد کرد. این سند که قولنامه زمین نامیده می‌شود، تا حد بسیار زیادی روابط خریدار و فروشنده زمین را قاعده‌مند می‌کند و کلیه جوانب فرایند نقل و انتقال زمین را در بر می‌گیرد. از سوی دیگر باید اشاره داشت که انعقاد این موافقت نامه، از مهم‌ترین گام‌هایی است که باید در راستای انجام ایمن این معامله در نظر داشت. در این مقاله قصد داریم که چهارچوب حاکم بر این قولنامه را مورد بررسی قرار دهیم و نکات ضروری آن را بیان کنیم.
این قولنامه در واقع همان قرارداد خرید زمین است که میان صاحبان و متقاضیان معامله زمین تنظیم و امضا می‌شود.
پس از انعقاد قولنامه زمین ، چه تغییری در روابط طرفین این موافقت نامه ایجاد می‌شود؟
همان طور که می‌دانید، هر موافقت نامه‌ای آثاری را به همراه دارد. در خصوص قرارداد بیع زمین نیز باید اشاره داشت که سند فوق، از انواع عقود تملیکی است و پس از انعقاد آن، انتقال مالکیت رخ می‌دهد. به عبارت دیگر اصلی‌ترین هدف از انعقاد این موافقت نامه، انتقال و کسب مالکیت است. به این صورت که فروشنده متقاضی انتقال و خریدار متقاضی کسب مالکیت زمین موضوع معامله است. بنابراین اگر این معامله دارای کلیه شرایط صحت باشد، به محض انعقاد، مالکیت زمین از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود.
چرا باید این قولنامه را به صورت کتبی تنظیم و منعقد کرد؟
یکی از مزایای تنظیم کتبی فرم خام قولنامه فروش زمین این است که در این نوع موافقت نامه‌ها، ثبت حقوق و تعهدات خریدار و فروشنده به صورت مستند رخ می‌دهد. بنابراین با تنظیم موافقت نامه کتبی، از دغدغه و نگرانی اشخاص در خصوص تضمین و اثبات حقوقشان کاسته می‌شود. از سوی دیگر این موافقت نامه به عنوان یک سند قانونی مد نظر قرار می‌گیرد. به همین ترتیب این امکان برای اشخاص فراهم است که به آثار ناشی از معامله خود استناد کنند. علاوه بر آن، این قولنامه را می‌توان در صورت نیاز در محاکم صالح ارائه کرد.
بر خلاف موافقت نامه‌های کتبی، موافقت نامه‌های شفاهی چالش‌های بسیار زیادی را به همراه دارند. به این صورت که بحث اثبات حقوق و منافع در آن‌ها، بسیار دشوار است. از سوی دیگر این امکان وجود دارد که تعهدات اشخاص در این نوع معاملات، دچار تحریف و فراموش شدگی شود. بنابراین با توجه به آنچه که در خصوص قولنامه زمین به صورت کتبی بیان شد، به شما توصیه می‌کنیم در راستای کسب اطمینان بیشتر، شما نیز این قولنامه را به صورت کتبی تنظیم کنید.
شاخصه‌های بارز قولنامه زمین چیست؟
ویژگی اصلی این قولنامه، ماهیت معین آن است. به طور کلی در عالم حقوقی عقود، دسته‌ای از عقود تحت عنوان عقود معین و نامعین وجود دارد. منظور از عقود معین، موافقت نامه‌هایی است که دارای عنوان خاصی در نظام قانونگذاری ایران هستند. همچنین این نوع موافقت نامه‌ها، احکام منحصر به فردی برای تنظیم دارند. از سوی دیگر، عقود نامعین دارای ماهیتی خلاف عقود معین هستند. به این معنا که این دسته از موافقت نامه‌ها در قانون، هیچ عنوان خاصی ندارند و در نتیجه برای آن‌ها قواعد منحصر به فردی یافت نمی‌شود.
یکی دیگر از شاخصه‌های اصلی این نمونه فرم قولنامه فروش زمین ، لازم بود آن است. لازم بودن در زمینه لازم الاجرا بودن تعهدات ناشی از عقود مطرح می‌شود. علاوه بر آن، در دنیای عقود، اصل بر لازم بودن موافقت نامه‌ها است. حال منظور از لازم بودن این موافقت نامه چیست؟
لازم بودن این موافقت نامه به این معنا است که این امکان برای خریدار و فروشنده زمین وجود ندارد که معامله منعقد شده فی ما بین خود را به صورت یک طرفه خاتمه دهند. بنابراین آثار ناشی از این موافقت نامه تا زمانی که عوامل توجیه کننده خاتمه رخ ندهد، فی ما بین خریدار و فروشنده پا بر جاست. در مباحث آتی، عوامل توجیه کننده خاتمه عقود لازم را مورد بحث و بررسی قرار خواهیم داد.
در نهایت اینکه قولنامه حاضر، به عنوان نوعی از عقود معوض به حساب می‌آید. به این معنا که خریدار باید در برابر کسب مالکیت زمین مورد معامله، ما به ازایی را به فروشنده پرداخت کند. بنابراین کسب مالکیت به صورت رایگان، ماهیت این موافقت نامه را تغییر خواهد داد.
با توجه به ماهیت معین قولنامه زمین ، این موافقت نامه مطابق با کدام قانون قابل تنظیم است؟
معین بودن این قولنامه، آن را تابع مجموعه‌ای از قواعد و چهارچوب‌های خاص می‌کند. به این صورت که فرم خام قولنامه فروش زمین به عنوان نوعی بیع در نظر گرفته می‌شود و به همین ترتیب این موافقت نامه تحت نظام حقوقی حاکم بر انواع بیع قرار می‌گیرد. در قانون مدنی، مواد ۳۳۸ الی ۴۶۵ به انواع قرارداد بیع اختصاص داده شده است. به عبارت دیگر، کلیه شرایط حاکم بر تنظیم و انعقاد موافقت نامه حاضر تحت این مواد مورد بررسی قرار می‌گیرد. بنابراین شما نیز باید این قواعد را در خصوص معامله زمین مد نظر قرار دهید، در غیر این صورت موافقت نامه شما با مشکل روبرو خواهد شد.
علاوه بر آن، شما باید توافقات خود را در نمونه قولنامه های قدیمی زمین ، بر اساس احکام مندرج تحت مواد مزبور انجام دهید. به این صورت که توافق خلاف برخی از تدابیر مخصوص بیع، اعتبار موافقت نامه شما را با چالش روبرو می‌کند. برای مثال توافق خلاف قواعد آمره بیع، از مواردی است که موافقت نامه شما را متزلزل می‌سازد اما شما می‌توانید علیه قواعد تکمیلی بیع، توافقاتی را داشته باشید و در کنار آن، اعتبار مبایعه نامه شما نیز حفظ شود.
به طور کلی منظور از قواعد آمره بیع، قواعدی است که در راستای تنظیم و حفظ منافع عمومی یک ملت مقرر شده‌اند و قانونگذار شرط خلاف آن‌ها را توسط اشخاص نمی‌پذیرد. در مقابل، قواعد تکمیلی بیع قواعدی هستند که تنها برای تکمیل قواعد آمره مورد نظر قرار می‌گیرند و اشخاص قادرند بر خلاف آن توافق کنند.
رضایت خریدار و فروشنده، چه نقشی در صحت قولنامه زمین ایفا می‌کند؟
با توجه به ماهیت رضایی این قولنامه، باید بیان کرد که رضایت خریدار و فروشنده، از مهم‌ترین ارکان این معامله به شمار می‌رود زیرا تا زمانی که رضایت خریدار و فروشنده برای انعقاد این قولنامه وجود نداشته باشد، نمی‌توان گفت که معامله زمین شکل گرفته است. در این خصوص، خریدار و فروشنده زمین باید به صورت واقعی و صریح، اراده خود را مبنی بر انجام این معامله ابراز کنند.
به طور کلی، رضایت اشخاص برای انعقاد نمونه متن قولنامه فروش زمین ، با ایجاب و قبول مطرح می‌شود. ایجاب همان اراده فروشنده برای خرید و فروش زمین است و قبول، پاسخ و ابراز رضایت خریدار در جواب فروشنده است. به یاد داشته باشید شما باید برای صحت این موافقت نامه، عباراتی را در ایجاب و قبول به کار ببرید که به صورت صریح در معنای انجام معامله باشد. زیرا وجود هر نوع ابهام یا مشکل در اعلام رضایت، اعتبار قولنامه را مخدوش می‌کند. برای مثال وجود اجبار یا اکراه در انعقاد این موافقت نامه، معامله را خدشه دار خواهد کرد.
چگونه به صلاحیت قانونی خریدار و فروشنده برای انجام معامله زمین پی ببریم؟
در قانون، برای صلاحیت اشخاص در زمینه انجام اعمال حقوقی از جمله انواع معامله خرید و فروش، شرایطی در نظر گرفته شده است. این صلاحیت‌ها شامل دو دسته می‌شوند که تحقق هر دو گروه آن‌ها برای شناسایی صلاحیت خریدار و فروشنده در زمینه انعقاد نمونه فرم قولنامه فروش زمین ضروری است.
- صلاحیت اول، صلاحیت برخورداری از حقوق است. این صلاحیت با زنده متولد شدن اشخاص محقق می‌شود و تا زمان مرگ آن‌ها ادامه دارد.
- صلاحیت دوم، صلاحیت اشخاص در خصوص استفاده از حقوقشان است. صلاحیت اخیر با عقل، بلوغ و رشد تحقق پیدا می‌کند.
به خاطر داشته باشید که در صورت عدم صلاحیت اشخاص، موافقت نامه منعقد شده فی ما بین آن‌ها در زمینه معامله زمین نیز با مشکل روبرو می‌شود.
به موجب تهیه یک قولنامه در نظر داشته باشید که:
برای امضای یک قولنامه در نظر داشته باشید که آن قولنامه نیز مانند سایر اسناد باید مطابق با قانون تهیه و تنظیم شود تا از صلاحیت و صحت قانونی برخوردار باشد. برای این منظور مناسب است که مسئولیت تهیه و تنظیم قرارداد را به تیم حقوقی رکلا بسپارید تا مطابق با شرایط و خواست شما، قولنامه را برای شما آماده کنند.
در مواقعی ممکن است مشاوران املاک یا طرف دیگر معامله، قولنامه آماده‌ای را در اختیار شما بگذارند و بخواهند که برای انجام این معامله، آن را امضا کنید. مسلم است که در این زمان، عدم آگاهی نسبت به محتوای قولنامه، مشکل زا خواهد بود. به همین دلیل پیشنهاد می‌کنیم که برای رسیدگی به این مساله حتما از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید.
قرارداد فروش زمین مسکونی
روی تصویر پایین بزنید و قرارداد مناسب برای معامله زمین مسکونی را بگیرید.
قرارداد فروش زمین کشاورزی
اگر برای خرید زمین کشاورزی یا حتی برای فروش آن توافق می‌کنید، لازم است که این نمونه قرارداد را تهیه کنید.
