تفاوت اصلی سند رسمی و عادی در نکات خرید زمین قولنامه‌ای به همراه موارد مهم دیگر
امر خرید زمین، برای اهداف مختلفی صورت می‌گیرد. شناسایی هدف از خرید زمین، مهمترین عاملی است که می‌تواند شما را در یافتن زمین مناسب هدایت کند. توجه داشته باشید که برای خرید حرفه‌ای یک زمین، باید به سایر عوامل نیز دقت کنید. به عبارت دیگر در نظر گرفتن تمام جوانب خرید، سبب می‌شود که شما با اطمینان خاطر بیشتر، عملیات خرید زمین را انجام دهید. به همین منظور، در این مقاله تلاش داریم که نکات خرید زمین قولنامه‌ای را مورد بررسی و ارزیابی قرار دهیم. آگاهی از این نکات، مهمترین اقدام برای انجام این قرارداد است. قرارداد مورد نظر نیز یکی از انواع قرارداد بیع محسوب می‌شود. علاوه براین، این قرارداد اشتراکات زیادی نیز با شرایط و ویژگی‌های تنظیم قولنامه خانه دارد که مناسب خواهد بود درباره آن نیز مطالعه کنید.
خرید زمین قولنامه‌ای به چه معنا است؟
قبل از پاسخ به این سوال، انواع روش خرید زمین را برای شما شرح می‌دهیم. به طور کلی، شما می‌توانید زمین یا زمین‌های مد نظر خود را به دو طریق خریداری کنید:
- خرید زمین به موجب سند عادی
- خرید زمین به موجب سند رسمی
در اینجا باید اشاره داشت که خرید زمین به موجب سند عادی، در شمار اسناد رسمی قرار نمی‌گیرد. زیرا سند عادی، توسط خریدار و انتقال دهنده زمین تنظیم می‌شود اما توجه داشته باشید که عادی بودن قرارداد خرید زمین، به معنای عدم انتقال مالکیت زمین به خریدار نیست. در واقع صفت عادی بودن قرارداد، به این خاطر مورد استفاده قرار می‌گیرد که این قرارداد، توسط اشخاص صالح (اداره ثبت اسناد) و با تشریفات لازم تنظیم نشده است. در مقابل سند رسمی، به عنوان سندی محسوب می‌شود که در اداره ثبت اسناد و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی و مطابق با مقررات قانونی تنظیم شده باشد.
توجه داشته باشید که عموم مردم، خرید زمین به موجب سند عادی را با حالت قولنامه‌ای آن به اشتباه می‌گیرند زیرا تنظیم قولنامه برای خرید زمین، خود دارای چهارچوب مجزایی و به معنای تنظیم یک قرارداد در زمینه تضمین یک قول یا تعهد است. پس مفهوم قولنامه، با آنچه که اذهان عمومی وجود دارد کاملا متفاوت است. این موضوع، یکی از نکات خرید زمین قولنامه‌ای به شمار می‌رود. بنابراین در این مقاله هر جا که از خرید زمین قولنامه‌ای استفاده می‌شود، منظور خرید زمینی است که به موجب انعقاد سند عادی دست به دست می‌شود و دارای هیچ گونه سند رسمی برای نقل و انتقال نیست.
مهمترین نکات خرید زمین قولنامه‌ای
تفاوت اصلی خرید قولنامه‌ای و خرید رسمی زمین از مهمترین نکاتی است که باید بررسی شود. یکی از مهمترین تفاوتی که میان خرید قولنامه‌ای و خرید رسمی زمین وجود دارد، در زمینه قدرت اجرایی و اعتبار آن‌ها است. به این معنا که خرید زمین به موجب سند رسمی، قدرت اجرایی بالاتری نسبت به خرید قولنامه‌ای دارد. از سوی دیگر، اعتبار یک سند رسمی، در مورد سایر اشخاص به جز خریدار و انتقال دهنده دارای موضوعیت است. به همین خاطر به شما توصیه می‌کنیم که پس از تنظیم و انعقاد سند قولنامه‌ای زمین، نسبت به رسمی کردن آن در دفاتر اسناد رسمی نیز اقدام کنید تا بتوانید از مزایای آن بهره ببرید.
نکات خرید زمین قولنامه‌ای پیش از خرید زمین
در این قسمت، سعی داریم که مهمترین نکات خرید زمین قولنامه‌ای را قبل از خرید قطعی مطرح کنیم. توجه به این نکات از آنجا دارای اهمیت هستند که از وقوع کلاهبرداری و ورود خسارات عمده به اشخاص جلوگیری می‌کنند. بنابراین این موارد، به خرید هر چه ایمن‌تر زمین کمک خواهند کرد:
توجه به آزاد یا توقیف بودن زمین مورد نظر
یکی از نکات خرید زمین قولنامه‌ای ، توجه به آزاد یا توقیف بودن زمین مورد نظرتان است. به این صورت که شما باید قبل از اقدام به خرید قطعی زمین، تحقیقات لازم را در این خصوص انجام دهید زیرا به طور کلی، برخی از زمین‌ها، قابل نقل و انتقال نیستند. برای مثال؛ زمین‌هایی که در انحصار دولت هستند (همانند زمین‌های موقوفی) را نمی‌شود خریداری کرد. از طرف دیگر، این حالت نیز وجود دارد که زمینی در انحصار دولت نباشد اما در خصوص نقل و انتقال آن نیز موانعی وجود داشته باشد. برای مثال می‌توان به زمینی اشاره داشت که سند آن در رهن بانک است.
کسب اطمینان از مالکیت شخص انتقال دهنده نسبت به زمین
در اغلب موارد، عدم توجه به مالکیت صاحب زمین، بستر وقوع کلاهبرداری و زیان‌های بسیار زیادی را به وجود می‌آورد. بنابراین، درخواست ارائه اسنادی دال بر مالکیت صاحب زمین، از بنیادی‌ترین نکات خرید زمین قولنامه‌ای محسوب می‌شود. البته این حالت نیز امکان دارد که شخص انتقال دهنده زمین، به عنوان مالک آن شناخته نشود. برای مثال؛ زمانی که زمین از سوی نماینده رسمی مالک یا وکیل او به شما انتقال داده می‌شود، این حالت رخ می‌دهد. در این مواقع شما باید از وکیل مالک زمین درخواست کنید که اسنادی را مبنی بر مجوز در خصوص انتقال زمین به شما ارائه نماید.
کسب رضایت تمامی شرکا در خرید زمین اشتراکی
در راستای بیان نکات خرید زمین قولنامه‌ای ، باید اشاره داشت این حالت محتمل است که شما بخواهید یک بخش از زمین مشترک میان چند شخص را خریداری کنید. از آنجا که در این نوع خرید، پای چندین مالک در میان است، شما باید برای صحت خرید خود از وجود رضایت همه آن‌ها اطمینان حاصل کنید زیرا به موجب قانون، در مواردی که شما زمین را بدون کسب رضایت سایر شرکا بخرید، قانون برای شرکا حقی را در نظر می‌گیرد که به واسطه اجرای آن نقل و انتقال زمین فسخ خواهد شد.
بنابراین در این مواقع به شما پیشنهاد می‌کنیم که خرید زمین را با توافق همه شرکا انجام دهید. زیرا در صورت راضی بودن همه شرکا برای خرید زمین توسط شما، حق فسخ خرید از آن‌ها سلب خواهد شد.
توجه به موقعیت زمین در پروژه‌های راه و شهرسازی
شما باید قبل از خرید قطعی زمین، تحقیقات لازم در خصوص موقعیت زمین در پروژه‌های راه و شهرسازی را انجام دهید. به این منظور، می‌توانید به اداره راه و شهرسازی مراجعه کنید. این اقدامات پیش از امضای قرارداد بیع زمین به شما کمک می‌کند که با اطمینان بیشتری موضوع قرارداد را انجام دهید.
شرایط انعقاد قرارداد برای خرید زمین در نکات خرید زمین قولنامه‌ای
یکی از مهمترین مراحل خرید زمین، مرحله تنظیم و انعقاد یک قرارداد برای خرید است. به عبارت دیگر، شما پس از بررسی جوانب حاشیه‌ای خرید زمین که در مباحث قبل بیان شد، باید تمام تلاش خود را در تنظیم یک قرارداد مطمئن به کار بگیرید. ممکن است این سوال برای شما ایجاد شود که چرا تنظیم و انعقاد یک سند برای خرید زمین دارای اهمیت است؟ در پاسخ باید اشاره داشت که روابط موجود فی ما بین خریدار و انتقال دهنده زمین، تنها به مرحله تحویل زمین و واریز پول آن ختم نمی‌شود.
به این معنا که پس از تحویل زمین و پرداخت پول آن، ممکن است چالش‌هایی فی ما بین خریدار و انتقال دهنده آن به وقوع بپیوندد. در این میان، وجود یک قرارداد باعث می‌شود که تا حد بسیار زیادی، فرآیند حل و فصل چنین چالش‌هایی با سهولت انجام شوند زیرا قرارداد خرید زمین ، روابط طرفین خود را قاعده مند می‌کند و بر تعهدات هر یک از آن‌ها تاکید دارد. پس باید اشاره داشت که یکی از قابل توجه‌ترین نکات خرید زمین قولنامه‌ای ، تنظیم و انعقاد قراردادی برای آن است.
توصیه می‌کنیم:
توصیه می‌کنیم که به دقت درباره نکات مربوط به انجام این قرارداد مطالعه و با آگاهی کافی برای امضای آن، اقدام کنید. گفتگو با یک مشاور حقوقی تلفنی در این زمینه برای شما کارآمد خواهد بود. به همین دلیل پیشنهاد می‌کنیم که حتما در این قبیل موارد، از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید.
علاوه براین، برای اطمینان بیشتر، می‌توانید قرارداد مورد نظر را به صورت اختصاصی تنظیم کنید و آن قرارداد را برای امضا با خود به همراه ببرید. برای چنین منظوری نیز، به شما استفاده از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی را پیشنهاد می‌کنم.
