ورثه متوفی برای انجام موضوع مبایعه نامه ملک موروثی باید چه الزاماتی را رعایت کنند؟
ملک موروثی به ملکی گفته می‌شود که مالک آن فوت کرده و ملک به وراث او منتقل شده است. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که مالکیت ملک مورثی به وراث متوفی تعلق دارد. مبایعه نامه نیز به سندی می‌گویند که برای نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول تنظیم و امضا می‌شود. بنابراین، نمونه مبایعه نامه ملک موروثی در راستای نقل و انتقال مالکیت ملکی تنظیم می‌شود که مالک اصلی آن فوت کرده و مالکیت مال به وراث او منتقل شده است. معامله املاک مورثی می‌تواند باعث ورود ضرر و زیان به برخی از ورثه یا طلبکاران متوفی شود. قانون گذار در راستای جلوگیری از ورود ضرر و زیان به وراث و طلبکاران متوفی، شرایط خاصی را برای معامله املاک موروثی در نظر گرفته است. برای مثال در برخی موارد، معامله ملک مورثی باعث ارتکاب جرم فروش مال غیر می‌شود.
بنابراین، خریدار و وراث متوفی در هنگام تنظیم مبایعه نامه باید با شرایط و ضوابط قانونی مربوط به نقل و انتقال مالکیت املاک موروثی آشنایی داشته باشند. در مقاله حاضر قصد داریم که شرایط و ضوابط قانونی معامله املاک موروثی و نحوه تنظیم سندی که در این راستا تنظیم می‌شود را بررسی کنیم. این سند، در واقع یک نوع قرارداد بیع خواهد بود.
در کدام قانون درباره مبایعه نامه ملک موروثی توضیح داده شده است؟
بِیع، نام یک عمل حقوقی است که برای خریدار و فروش اموال منقول و غیر منقول انجام می‌شود. قانون گذار شرایط و ضوابط تنظیم و امضای بیع را در مواد 338 الی 463 قانون مدنی مشخص کرده است. مبایعه نامه نیز سندی است که بر وقوع بیع دلالت می‌کند. بنابراین، نمونه مبایعه نامه خرید ملک موروثی از شرایط و ضوابط بیع تبعیت می‌کند و باید مطابق با مواد 338 الی 463 قانون مدنی تنظیم و امضا شود.
قانون گذار در قانون امور حسبی نیز تشریفات و ضوابط مرتبط با نقل و انتقال تَرَکِه متوفی را مشخص کرده است. بنابراین، تنظیم و امضای نمونه مبایعه نامه خرید ملک موروثی در صورتی امکان پذیر می‌شود که ضوابط و تشریفات مقرر در قانون امور حسبی رعایت شده باشند.
شرایط اجرای نمونه مبایعه نامه ملک ورثه ای به وسیله توافق میان طرفین معامله مشخص می‌شود. طرفین معامله باید شرایط اجرای این سند را با توجه به قواعد و ضوابط آمره قانون مدنی و قانون امور حسبی مشخص کنند. قواعد آمره به آن دسته از ماده‌های قانون مدنی گفته می‌شود که لازم الاجرا هستند و عدم رعایت آن‌ها باعث بطلان موافقت نامه‌های میان اشخاص خواهد شد.
وراث تحت چه شرایطی می‌توانند مبایعه نامه ملک موروثی را امضا کنند؟
طرفین این سند، خریدار و ورثه متوفی هستند. ورثه در صورتی می‌توانند این سند را امضا کنند که موفق به دریافت گواهی انحصار وراثت شده باشند. در هنگام امضای مبایعه نامه باید تمام وراث حاضر شوند و موافقت خودشان را نسبت به نقل و انتقال مالکیت ملک مورثی اعلام کنند. اگر یکی از وراث به نمایندگی از سایرین بخواهد مبایعه نامه را امضا کند باید وکالت نامه رسمی داشته باشد. وراث در صورتی می‌توانند این سند را امضا کنند که از اهلیت قانونی لازم برای انجام اعمال حقوقی برخوردار باشند. بنابراین، وارثی که صغیر، مجنون و غیر رشید است از اهلیت قانونی لازم برای امضای این سند برخوردار نیست.
نکته: صغیر به فردی گفته می‌شود که هنوز به سن بلوغ شرعی نرسیده است. غیر رشید نیز به فردی گفته می‌شود که قادر به تشخیص سود و زیان اقتصادی نیست. مجنون نیز فردی خواهد بود که قوای فکری و ادراکی او مختل شده یا کاملاً از بین رفته است. در اصطلاح قانونی مدنی به اشخاص صغیر، مجنون و غیر رشید، مَحجور گفته می‌شود.
وصی، ولی و قیم، نمایندگان قانونی وراث محجور هستند و به نمایندگی از آن‌ها می‌توانند مبایعه نامه را امضا کنند. شخصی که این سند را به عنوان خریدار امضا می‌کند نیز باید غیر محجور باشد. اشخاصی که حکم ورشکستگی آن‌ها صادر شده است از انجام تصرفات مالی ممنوع هستند. بنابراین، اشخاص ورشکسته نیز نمی‌توانند این سند را به عنوان خریدار امضا کنند.
علاوه بر مواردی که بیان شد، پیش‌تر در مقاله‌ای با عنوان نکات خرید ملک ورثه ای درباره مهمترین الزامات این معامله توضیح داده‌ایم که مطالعه آن را به شما پیشنهاد می‌کنیم.
آیا امضای نمونه مبایعه نامه ملک موروثی باعث ایجاد حق حبس برای خریدار و ورثه می‌شود؟
باید به این نکته توجه باشیم که نمونه مبایعه نامه ملک موروثی ، یک سند مُعاوِضی است زیرا مالکیت ملک مورثی در عوض پرداخت بهای آن به خریدار منتقل می‌شود. امضای یک سند معاوضی، حقی موسوم به حق حبس را برای طرفین آن ایجاد می‌کند. حق حبس به طرفین معامله امکان می‌دهد که از اجرای تعهدات خودشان خودداری کنند. ورثه و خریدار نیز به موجب امضای این سند از حق حبس برخوردار خواهند شد. برای روشن‌تر شدن این موضوع، در ادامه حق حبس هر یک از خریدار و ورثه را بررسی می‌کنیم:
حق حبس ورثه:
ورثه با استناد به حق حبس می‌توانند تا زمانی که بهای مالک ورثه‌ای را دریافت نکرده‌اند از تحویل آن به خریدار خودداری کنند. ورثه در موارد زیر نمی‌توانند به حق حبس خودشان استناد کنند:
- اگر تمام ورثه با پرداخت نسیه یا اقساطی بهای ملک مورثی موافقت کرده باشند؛
- در صورتی که تمام ورثه با اسقاط حق حبس موافقت کرده باشند؛
- در صورتی که خریدار، بهای ملک موروثی را پرداخت کند.
حق حبس خریدار:
خریدار نیز با استناد به حق حبس می‌تواند تا زمانی که ملک موروثی فروخته شده را تحویل نگرفته است از پرداخت بهای آن به ورثه یا نماینده قانونی آن‌ها خودداری کند. خریدار در موارد زیر با استناد به حق حبس نمی‌تواند از پرداخت بهای ملک موروثی مورد معامله خودداری کند:
- اگر طرفین معامله برای تحویل ملک موروثی فروخته شده، مهلتی در نظر گرفته باشند؛
- در صورتی که خریدار با اسقاط حق حبس موافقت کرده باشد؛
- در صورتی که ورثه، ملک موروثی مورد معامله را به خریدار تحویل داده باشند.
آیا این سند با استناد به خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی فسخ می‌شود؟
نمونه مبایعه نامه ملک موروثی یک سند لازم الاجرا است. به همین دلیل، خریدار و ورثه بعد از امضای این سند دیگر حق بر هم زدن معامله را ندارند. در برخی موارد، امضای این سند باعث تحمیل ضرر و زیان جبران ناپذیری به خریدار و ورثه می‌شود. در همین راستا، قانون گذار خیارات فسخ این سند را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است. خیار به اختیاری قانونی گفته می‌شود که قانون گذار به یکی از طرفین معامله یا هر دوی آن‌ها می‌دهد. در این ماده، 10 نوع خیار برای فسخ معاملات لازم الاجرا و اسناد مربوط به آن‌ها پیش بینی شده است. در ادامه، مهمترین خیارات فسخ مبایعه‌نامه‌ای که برای نقل و انتقال املاک ورثه‌ای تنظیم شده است را بررسی می‌کنیم:
- خیار مجلس: مجلس به آن جلسه‌ای می‌گویند که با حضور طرفین معامله برای تنظیم و امضای مبایعه نامه تشکیل می‌شود. خریدار و ورثه تا زمانی که این جلسه به پایان نرسیده و از یکدیگر جدا نشده‌اند با استناد به خیار مجلس می‌توانند مبایعه نامه را فسخ کنند؛
- خیار عیب: عیب به معنای خرابی و نقصی است که آشکار یا پنهان باشد. خرابی و نقص آشکار یا پنهان ملک ورثه‌ای مورد معامله، باعث تحقق شرایط خیار عیب به نفع خریدار می‌شود.
در نظر داشته باشید که؛
با توجه به سختگیری‌هایی که قانون گذار برای معامله ملک موروثی در نظر گرفته است، باید مبایعه نامه آن‌ها با دقت و توجه‌ای همه جانبه تنظیم شود. در برخی موارد، تنظیم این مبایعه نامه می‌تواند باعث ارتکاب جرم فروش مال غیر شود. بنابراین، ورثه و خریدار قبل از تنظیم این مبایعه نامه باید با وکلا مشورت کنند. مبایعه نامه املاک موروثی نیز بهتر است که توسط اشخاصی تنظیم شود که با قانون مدنی و قانون امور حسبی آشنایی کامل دارند. در همین راستا ما در گروه حقوقی رکلا خدمات تنظیم قرارداد و خدمات مشاوره حقوقی تلفنی را به شما ارائه می‌دهیم.
نظرات
