بررسی و اشاره به قانون پارکینگ قولنامه ای و تمام قوانین مربوط به قرارداد خرید پارکینگ
قرارداد خرید پارکینگ یکی از موضوعات چالش برانگیز حقوقی است که نیازمند بررسی دقیق و موشکافانه قوانین مختلفی مانند قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان‌ها است. نظریه مشورتی صادره از اداره حقوقی قوه قضاییه و رویه قضایی از دیگر موارد مهمی هستند که برای تشخیص قانونی بودن متن قولنامه پارکینگ باید بررسی شوند.
افزایش جمعیت شهرها باعث گسترش آپارتمان نشینی شده است. اکثر افراد ساکن در آپارتمان‌ها حداقل یک یا دو ماشین دارند و از سوی دیگر خیابان‌ها و کوچه‌های اطراف آپارتمان‌ها، کم عرض هستند و گنجایش پارک ماشین تمام ساکنین آپارتمان را ندارند. نبود فضای کافی برای پارک ماشین باعث بروز مشاجره میان افراد ساکن در آن محل میشود. امروزه، احداث پارکینگ در ساختمان‌ها و واحدهای مسکونی به یک ضرورت تبدیل شده است. به همین دلیل در طرح تفصیلی شهرداری‌ها، احداث پارکینگ در هنگام ساخت آپارتمان‌ها الزامی محسوب میشود.
با وجود الزامی بودن احداث پارکینگ در هنگام ساخت آپارتمان‌ها، محدودیت مساحت برخی از آن‌ها باعث میشود که امکان ایجاد پارکینگ برای تمام واحدها وجود نداشته باشد. بسیاری از مالکین و ساکنان این واحدها ممکن است که به فکر خریداری پارکینگ باشند. پیش از خریداری پارکینگ باید با نکات قانونی متن قولنامه پارکینگ آشنایی داشته باشیم.
در این نوشتار قانونی یا غیر قانونی بودن متن قرارداد فروش پارکینگ را براساس قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان‌ها بررسی می‌کنیم.
بررسی نمونه قرارداد خرید پارکینگ در قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان‌ها
برای بررسی قوانین مرتبط با این قرارداد، باید به قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان‌ها مراجعه کنیم.
در اصطلاح قانون مدنی به نمونه قرارداد خرید پارکینگ ، عقد بیع گفته میشود. این قرارداد به وسیله توافق میان مالک و خریدار پارکینگ تحقق پیدا می‌کند و یکی از انواع بیع اموال غیر منقول محسوب خواهد شد.
برای پاسخ به این سوال که آیا توافق میان مالک و خریدار برای انتقال مالکیت پارکینگ کفایت می‌کند یا خیر، باید به قانون تملک آپارتمان‌ها مراجعه کنیم.
در ادامه این نوشته، قانون پارکینگ قولنامه ای را براساس قانون تملک آپارتمان‌ها، رویه قضایی و نظریه مشوری اداره کل حقوقی قوه قضاییه بررسی می‌کنیم.
تملک افراد بر بخش‌های مختلف آپارتمان چگونه است؟
آپارتمان‌ها بخش‌های مختلفی مانند پارکینگ، انباری، راه پله و آسانسور دارند. بخش‌هایی از آپارتمان میان تمام مالکان و ساکنان آن مشترک است و بخش‌های دیگری از آپارتمان، اختصاصی اختصاصی محسوب میشود. بنابراین مالکیت اشخاص بر بخش‌های مختلف آپارتمان در دو حالت قابل تصور است. در ادامه این دو حالت را بررسی می‌کنیم:
- مالکیت بر بخش‌های اختصاصی آپارتمان: فضای داخلی واحدها، از جمله بخش‌های اختصاصی آپارتمان‌ها محسوب می‌شوند. مالکیت بخش‌های اختصاصی هر یک از واحدهای آپارتمان متعلق به مالک آن واحد است. قسمت‌های اختصاصی هر واحد در سند مالکیت آن قید میشود.
- مالکیت بر بخش‌های عمومی آپارتمان: به قسمت‌های عمومی آپارتمان، مشاعات ساختمان نیز گفته میشود. مشاعات ساختمان متعلق به تمام مالکان و ساکنان آن است. هیچ یک از مالکان و ساکنان ساختمان نمی‌توانند مدعی مالکیت مشاعات آن شوند اما تمام آن‌ها می‌توانند از مشاعات ساختمان استفاده کنند. راهرو‌های مشترک، حیاط، فضای سبز، آسانسور و درب ورودی ساختمان از جمله قسمت‌های مشاع آن محسوب می‌شوند.
پارکینگ آپارتمان‌ها می‌تواند به صورت اختصاصی یا مشاع باشد. در ادامه متن قرارداد فروش پارکینگ اختصاصی و مشاع را بررسی می‌کنیم.
آیا فروش پارکینگ اختصاصی به مالکان و ساکنین آپارتمان امکان پذیر است؟
مطابق با قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی آن، پارکینگی که در سند مالکیت واحدهای مسکونی آپارتمان قید شده است، از قسمت‌های مشترک آپارتمان محسوب نمی‌شود و از قسمت‌های اختصاصی آن خواهد بود.
پارکینگ اختصاصی، مالکیت مستقل و مجزایی ندارد زیرا از لوازم و متعلقات آپارتمان است. به عبارت دیگر می‌توان گفت که پارکینگ اختصاصی آپارتمان نمی‌تواند مالک مستقل داشته باشد زیرا مالکیت پارکینگ آپارتمان اختصاصی به تبع مالکیت واحدهای آن به مالکین تعلق پیدا خواهد کرد.
به صورت کلی می‌توان گفت که نمونه قرارداد خرید پارکینگ به صورت اختصاصی مخالف با شرایط و ضوابط قانون تملک آپارتمان‌ها است. حتی در موردی که خریدار، مالک یکی از واحدهای آن آپارتمان باشد. قانون تملک آپارتمان‌ها از قوانین آمره و لازم الاجرا محسوب میشود و به همین دلیل، توافق برخلاف آن جایز نیست.
البته اغلب اشخاص تمایل دارند که به جای خرید پارکینگ، آن را به صورت موقتی در اختیار بگیرند. این شیوه از در اختیار گرفتن پارکینگ را در قرارداد اجاره پارکینگ شرح داده‌ایم که پیشنهاد می‌کنیم آن را نیز مطالعه کنید.
آیا فروش پارکینگ اختصاصی به افرادی غیر از مالکان واحدهای آپارتمان امکان پذیر است؟
در مواردی که پارکینگ واحدها در سند مالکیت مربوط به آن‌ها قید شده باشد؛ در این حالت، پارکینگ به عنوان بخشی از آن واحد محسوب میشود. این پارکینگ، همزمان با فروش و واگذاری واحد به مالک جدید منتقل خواهد شد.
واگذاری و فروش پارکینگ هر یک از واحدهای اختصاصی به صورت مجزا و مستقل امکان پذیر نیست. غیر قانونی بودن نمونه قرارداد خرید پارکینگ به صورت اختصاصی ، مطلق است و شامل مالکان هر یک از واحدهای ساختمان و افرادی غیر از آن‌ها میشود.
بررسی نمونه قرارداد خرید پارکینگ اختصاصی در رویه قضایی
در رویه قضایی میان فروش پارکینگ به مالکان ساختمان و افرادی غیر از آن‌ها تفکیک به عمل آمده است.
اغلب دادگاه‌ها معتقد هستند که اگر قرارداد خرید پارکینگ میان مالکان همان ساختمان تنظیم و امضا شود، صحیح است و باعث انتقال مالکیت پارکینگ اختصاصی به خریدار آن میشود. محاکم دادگستری، فروش پارکینگ به اشخاص دیگری غیر از مالکین و ساکنین ساختمان را مجاز نمی‌دانند. در رویه قضایی، نمونه قرارداد خرید پارکینگ که یکی از طرفین آن شخصی غیر از مالکین ساختمان است را غیر معتبر و فاقد اثر می‌دانند.
محاکم دادگستری برای توجیه این نظر این گونه استدلال کرده‌اند که خریدن پارکینگ توسط فردی که از مالکین آپارتمان نیست باعث ورود او به مشاعات و بخش‌های مشترک ساختمان میشود. ورود اشخاص غریبه‌ای که از مالکین و ساکنین ساختمان نیستند نیز با قوانین مربوط به آپارتمان نشینی در تضاد است.
بنابراین محاکم دادگستری مبایعه نامه فروش پارکینگ به اشخاصی از مالکین ساختمان را باطل می‌دانند. این قرارداد بیع نامه باعث انتقال مالکیت پارکینگ به خریدار نخواهد شد اما رویه قضایی، متن قولنامه پارکینگ میان خریدار و فرشنده‌ای که هر دو از مالکین ساختمان هستند را مجاز و معتبر می‌داند. این قولنامه باعث انتقال مالکیت پارکینگ اختصاصی به خریدار میشود.
آیا فروش پارکینگ مشاع جایز است؟
در برخی از ساختمان‌ها، پارکینگ اختصاصی برای هر یک از واحدهای آن وجود ندارد. پارکینگ در این ساختمان‌ها، مشاع است. مالکیت پارکینگ مشاع نیز متعلق به تمام مالکان واحدهای آن خواهد بود، یعنی مالکیت پارکینگ مشاع به تمام مالکان ساختمان تعلق دارد. تمام مالکین ساختمان به صورت مشترک می‌توانند از پارکینگ مشاع استفاده کنند. به دلیل مشترک بودن مالکیت پارکینگ مشاع، نقل و انتقال آن به وسیله مبایعه نامه فروش پارکینگ جایز نیست.
ضمانت اجرای نمونه مبایعه نامه پارکینگ مشاع چگونه است؟
در مطلب بالا نیز توضیح دادیم که مالکیت پارکینگ مشاع متعلق به تمام مالکان آپارتمان است. مشاع بودن پارکینگ باعث میشود که تمام افراد ساکن ساختمان به صورت مشترک و مساوی بتوانند از آن استفاده کنند.
مبایعه نامه فروش پارکینگ مشاع نیز معتبر و قانونی نیست اما مالکین ساختمان می‌توانند در خصوص حق انتفاع پارکینگ مشاع با یکدیگر توافق کنند.
متن قرارداد فروش پارکینگ در حالت مشاع، خواه خریدار از مالکین ساختمان یا اشخاصی غیر از آن‌ها باشد، بر خلاف قوانین آمره و لازم الاجرای ایران است. فروش پارکینگ مشاع از سوی سایر مالکین ساختمان قابل پیگیری خواهد بود. بنابراین، ساکنین آپارتمان می‌توانند بر علیه مالکی که پارکینگ مشاع را به دیگری واگذار کرده است در مراجع قضایی طرح دعوا کنند.
نظریه مشورتی در خصوص نمونه قرارداد خرید پارکینگ
مطابق با نظریه مشورتی شماره 7/99/1802 مورخ 1399/12/11، «پارکینگ براساس پروانه صادره از شهرداری در حد نصاب، متعلق به آپارتمان بوده و فروش آن به غیر فاقد وجاهت قانونی است.»
مبنای این نظریه مشورتی، لازم الاجرا و آمره بودن مقررات شهرداری در خصوص صدور پروانه ساختمانی و احداث پارکینگ است. همانگونه که مشاهده می‌کنید، در نظریه مشورتی فوق نیز نمونه قرارداد خرید پارکینگ ، غیر قانونی به حساب می‌آید.
استعلامات و بررسی‌های ابتدایی قبل از خرید و فروش پارکینگ
در ادامه این بخش درباره مواردی که برای انجام این معامله باید بررسی و استعلام شوند، توضیح می‌دهیم:
- استعلام حقوقی قبل از انعقاد قرارداد: پیش از هرگونه اقدام به خرید یا فروش پارکینگ، باید ابتدا وضعیت حقوقی پارکینگ مشخص شود. این امر شامل بررسی سند مالکیت و نقشه‌های تفکیکی مربوط به آپارتمان است. اگر پارکینگ در سند مالکیت به عنوان بخش اختصاصی ذکر شده باشد، باید بررسی شود که آیا این پارکینگ قابلیت فروش مستقل را دارد یا خیر. برای اطمینان از این موضوع، توصیه می‌کنیم از یک مشاور حقوقی متخصص در حوزه املاک کمک بگیرید تا از قانونی بودن معامله مطمئن شوید؛
- بررسی محدودیت‌های قانونی در قرارداد: همانطور که پیش‌تر در این مقاله اشاره کرده‌ایم، فروش پارکینگ اختصاصی باید مطابق با قانون تملک آپارتمان‌ها باشد. برای اطمینان از قانونی بودن معامله، خریدار و فروشنده باید مطمئن شوند که هیچ محدودیت قانونی برای انجام این معامله وجود ندارد. به عنوان مثال، فروش پارکینگ اختصاصی به افرادی غیر از مالکین واحدهای آپارتمان، خلاف قانون است و می‌تواند مشکلات حقوقی به دنبال داشته باشد. همچنین، در صورت وجود پارکینگ مشاع، انتقال مالکیت آن به صورت مستقل امکان‌پذیر نیست و هرگونه معامله باید با رضایت تمام مالکان مشاع انجام شود.
آگاه باشیم که:
آگاه باشیم که تمام معاملات و توافقاتی که میان عموم مردم متداول هستند و به تعدد انجام می‌شوند، باید حتما مطابق با قانون باشند. در غیر این صورت، این اقدامات خسارات و زیان‌هایی را به دنبال خواهند داشت. به همین دلیل، مناسب است که در این شرایط، حتما از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی استفاده کنید.
این اقدام شما را از ابعاد قانونی تصمیمی که دارید، آگاه می‌کند. در ادامه، اگر توافقی که در نظر دارید، مطابق با قانون و شرایط حاضر باشد، می‌توانید با ثبت درخواست تنظیم قرارداد اختصاصی ، قرارداد مدنظرتان را از تیم رکلا بخواهید.
نظرات
