چه کنیم که قرارداد تعویض زمین معتبر و قانونی باشد؟
قرارداد تعویض زمین یک سند بسیار مهم و کاربردی است که در راستای داد و ستد زمین با دیگر اموال منقول یا غیر منقول تنظیم می‌شود. این سند در صورتی از اعتبار قانونی برخوردار است که مفاد آن توسط انتقال دهنده و انتقال گیرنده تایید و امضا شده باشد. تمام موضوعات مورد توافق طرفین داد و ستد زمین باید در این سند قید شود زیرا این قرارداد میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده زمین در حکم سند معتبری است که طرفین برای اثبات ادعاهای خودشان می‌توانند به آن استناد کنند.
همچنین طرفین داد و ستد با مراجعه به این سند می‌توانند اختلافات خودشان را حل و فصل کنند. این سند به وسیله توافق و امضای طرفین از ماهیت و آثار حقوقی برخوردار می‌شود اما طرفین در هنگام تنظیم این سند باید به شرایط و ضوابط آمره قانونی توجه کنند زیرا عدم رعایت برخی از شرایط و ضوابط آمره باعث بی‌اعتباری این سند می‌شود. در این نوشته قصد داریم که نکات قانونی داد و ستد زمین و نحوه تنظیم توافق نامه مربوط به آن را بررسی کنیم. این قرارداد، در واقع یکی از انواع قرارداد معاوضه محسوب می‌شود.
علاوه براین مقاله، در مقاله دیگری تحت عنوان قرارداد معاوضه ملک ، در خصوص این شیوه از توافق به تفصیل توضیح داده‌ایم که مطالعه آن مقاله را نیز به شما پیشنهاد می‌کنیم.
کدام یک از ماده‌های قانونی بر نمونه قرارداد تعویض زمین نظارت می‌کنند؟
شرایط تنظیم این سند را باید در مواد 464 و 465 قانون مدنی جست و جو کنیم. مطابق با ماده 464 قانون مدنی، تعویض یک قرارداد است که به موجب آن یکی از طرفین مال خود را به شخص دیگری می‌دهد و در ازای آن مال آن شخص را دریافت می‌کند. عقد بِیع، نام حقوقی قراردادی است که در هنگام خرید و فروش اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود. قانون گذار شرایط تنظیم و امضای قرارداد بیع را در مواد 338 الی 463 قانون مدنی مشخص کرده است. مطابق با ماده 465 قانون مدنی؛ قرارداد تعویض از شرایط و ضوابط عمومی عقد بیع تبعیت می‌کند.
شرایط اجرای نمونه قرارداد تعویض زمین کشاورزی به وسیله توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده مشخص می‌شود. طرفین در هنگام تعیین شرایط اجرای توافق نامه‌ای که برای داد و ستد زمین تنظیم شده است؛ باید شرایط و ضوابط آمره قانونی را رعایت کنند. به این نکته توجه داشته باشیم که قانون گذار برای ضوابط و شرایط آمره قانونی اهمیت زیادی قائل شده و عدم رعایت آن‌ها را موجب ابطال توافق نامه‌های میان اشخاص دانسته است.
اجرای شرایط و ضوابط تکمیلی(غیر آمره) قانون مدنی در صورتی الزامی است که طرفین موافقت نامه بر خلاف آن‌ها با یکدیگر توافق نکرده باشند. بنابراین، اشخاصی که قصد داد و ستد اراضی را دارند؛ در هنگام تنظیم توافق نامه مربوط به آن می‌توانند برخلاف شرایط و ضوابط تکمیلی عقد بیع با یکدیگر توافق کنند.
شرایط عِوَض و مُعَوَض در نمونه قرارداد تعویض زمین چیست؟
منظور از معوض در واقع همان زمین متعلق به انتقال دهنده است. عوض این قرارداد نیز مال منقول یا غیر منقولی است که انتقال گیرنده باید در ازای زمین به انتقال دهنده تحویل بدهد. در اصطلاح حقوقی به عوض و معوض، عِوَضین عقد می‌گویند.
در هنگام تنظیم این قرارداد باید زمین مورد مبادله و عوض آن، به صورت صریح مشخص شوند. به صورت کلی می‌توان گفت که عوض و معوض در عقد تعویض، اعتباری هستند و به توافق طرفین بستگی دارند اما در قرارداد مذکور فرض می‌کنیم که زمین مبادله شده در حکم معوض است. عوض این قرارداد نیز آن مال منقول یا غیر منقولی است که در مقابل زمین قرار می‌گیرد.
عوض و معوض در این قرارداد باید کاملاً مشروع و قانونی باشد. بنابراین، زمینی که نقل و انتقال مالکیت آن غیر مشروع و غیر قانونی است نباید به عنوان معوض مبادله شود. عوض زمین نیز باید مال منقول یا غیر منقولی باشد که قانون گذار نقل و انتقال مالکیت آن را امکان پذیر دانسته است.
ارزش اقتصادی عوض و معوض با توجه به قیمت متعارف آن‌ها در بازار مشخص می‌شود. طرفین این قرارداد می‌توانند در خصوص پرداخت ما به تفاوت ارزش اقتصادی عوض و معوض با یکدیگر توافق کنند. همچنین طرفین این قرارداد می‌توانند با یکدیگر به توافق برسند که هیچ گونه وجهی بابت ما به تفاوت ارزش اقتصادی عوض و معوض پرداخت نکنند.
انتقال دهنده زمین و انتقال گیرنده آن در هنگام تنظیم متن قرارداد می‌توانند دعاوی احتمالی ناشی از تفاوت ارزش اقتصادی عوض و معوض را به وسیله صلح خاتمه دهند.
طرفین نمونه قرارداد تعویض زمین باید از چه ویژگی‌هایی برخوردار باشند؟
امضا و ایجاد نمونه قرارداد تعویض زمین یک عمل حقوقی محسوب می‌شود. به همین دلیل انتقال دهنده و انتقال گیرنده‌ای که توافق نامه مربوط به داد و ستد اراضی را امضا می‌کنند باید از شرایط قانونی لازم برای انجام اعمال حقوقی برخوردار باشند. اهلیت، قصد و رضا از جمله شرایطی هستند که طرفین ایجاد کننده اعمال حقوقی باید از آن‌ها برخوردار باشند. در ادامه هر یک از این شرایط و ضمانت اجرای عدم وجود آن را بررسی می‌کنیم:
اهلیت طرفین در این قرارداد
قانون گذار برخی از اشخاص را از انجام تصرفات مالی ممنوع کرده است. افراد نابالغ، صغیر و مجنون به حکم قانون گذار از انجام تصرفات مالی ممنوع هستند. تاجران و شرکت‌های تجاری که حکم ورشکستگی آن‌ها ازسوی دادگاه صادر شده است نیز از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود. بنابراین، اشخاص زیر از اهلیت قانونی لازم برای امضای متن قرارداد تعویض زمین برخوردار نیستند:
- کودکان نابالغ؛
- نوجوانانی که سنشان کمتر از 18 سال تمام شمسی است؛
- افرادی که قوای فکری و ادراکی آن‌ها مختل شده یا از بین رفته است؛
- اشخاصی که حکم ورشکستگی آن‌ها از سوی دادگاه صادر شده است.
قصد، اختیار و رضایت طرفین
اراده و قصد انتقال دهنده و انتقال گیرنده است که باعث ایجاد و اعتبار متن قرارداد تعویض زمین می‌شود. به همین دلیل، طرفین این قرارداد در هنگام تنظیم و امضای آن باید قصد داد و ستد زمین و عوض کردن آن را داشته باشند. عدم قصد طرفین یا یکی از آن‌ها باعث باطل و بی‌اثر شدن متن قرارداد تعویض زمین می‌شود.
طرفین در هنگام امضای توافق نامه مربوط به داد و ستد اراضی باید از اختیار و رضایت کامل برخوردار باشند. قراردادی که انتقال دهنده و انتقال گیرنده در اثر تهدید و فشار فیریکی امضا کرده‌اند باعث نقل و انتقال مالکیت عوض و معوض نمی‌شود.
امضای نمونه قرارداد تعویض زمین کدام آثار قانونی را به دنبال دارد؟
توافق نامه‌ای که برای داد و ستد اراضی تنظیم و امضا شود در واقع یک قرارداد تملیکی است. انتقال مالکیت، مهم‌ترین اثر قراردادهای تملیکی است. بنابراین، انتقال گیرنده به محض امضای این توافق نامه مالک زمین می‌شود. انتقال دهنده نیز پس از امضای این قرارداد مالک عوضی می‌شود که در ازای مبادله زمین به او داده شده است.
دومین اثر قانونی این قرارداد، الزام قانونی انتقال دهنده نسبت به تحویل زمین مبادله شده به انتقال گیرنده است. الزام قانونی انتقال گیرنده نسبت به تحویل عوض زمین مبادله شده به انتقال دهنده نیز سومین اثر قانونی امضای این قرارداد خواهد بود.
آیا طرفین نمونه قرارداد تعویض زمین از حق حبس برخوردار می‌شوند؟
نمونه قرارداد تعویض زمین کشاورزی یک عقد رایگان نیست. یعنی اینکه مالکیت زمین مورد مبادله به صورت رایگان به انتقال گیرنده واگذار نمی‌شود زیرا انتقال گیرنده به موجب امضای این توافق نامه، می‌پذیرد که عوض زمین مورد مبادله را به انتقال دهنده تسلیم کند. به همین دلیل در اصطلاح حقوق مدنی اینطور گفته می‌شود که نمونه قرارداد تعویض زمین کشاورزی یک عقد مُعَوَض است. طرفین عقود معوض از حقی موسوم به حق حبس برخوردار هستند. حق حبس به طرفین عقود معوض امکان می‌دهد که در مواقعی از انجام تعهدات خودشان امتناع کنند. برای روشن‌تر شدن این موضوع، در ادامه حق حبس مربوط به دو طرف این معامله را بررسی می‌کنیم:
- حق حبس انتقال گیرنده: انتقال گیرنده تا زمانی که زمین مبادله شده را تحویل نگرفته است با استناد به حق حبس خودش، می‌تواند از تسلیم عوض آن خودداری کند؛
- حق حبس انتقال دهنده: انتقال دهنده می‌تواند تا زمانی که عوض اراضی مبادله شده به او تسلیم نشده است، از تحویل آن‌ها به انتقال گیرنده خوداری کند.
در تعویض زمین احتیاط کنید!
نکته مهمی که باید در نظر داشته باشید، این است که در هر معامله‌ای ابتدا به دقت ابعاد قانونی و حقوقی آن را بررسی کنید و مطمئن شوید که امضای آن معامله، کاملا قانونی است. همچنین لازم است بدانید که به موجب امضای قرارداد، چه تعهداتی بر عهده شما قرار می‌گیرد و ملزم به انجام چه اقداماتی می‌شوید. برای مثال در این قرارداد، انتقال مالکیت زمین‌هایی که با یکدیگر تعویض می‌شوند، مساله مهمی خواهد بود که باید در متن قرارداد، در خصوص آن، اطلاعات دقیقی شرح داده شود. مسلم است که برای رسیدگی به این مساله باید از اشخاص متخصص و کارشناسان مجرب اطلاعات بگیرید. در این خصوص، خدمات مشاوره حقوقی تلفنی برای شما کارآمد خواهد بود.
از طرف دیگر، اگر تصمیم به تنظیم قرارداد اختصاصی در این زمینه دارید، به شما استفاده از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی را پیشنهاد می‌کنیم. شما می‌توانید با مشاور حقوقی یا وکیلی که مسئولیت نوشتن قرارداد شما را به عهده می‌گیرد، ارتباط برقرار کنید و شروط و تعهداتی که در نظر دارید را با او در میان بگذارید تا موارد مورد نظر شما، با توجه به قانون بررسی شوند و در قرارداد به آن‌ها اشاره شود.
قرارداد تعویض ملک با ملک
اگر تمایل دارید که زمین مشخصی را با زمین مشخص دیگر تعویض کنید، این نمونه قرارداد برای شما مناسب خواهد بود. برای دریافت آن، اینجا بزنید.
