مبایعه نامه ملک مشاع ؛ روشی مطمئن برای انتقال اموال مشاع مانند ارثیه

نمونه مبایعه نامه ملک مشاع ، برای نقل و انتقال یک ملک مشاع تنظیم می‌شود. منظور از ملک مشاع در این موافقت نامه، مالی خواهد بود که بیش از یک مالک داشته باشد. در واقع اگرچه این قرارداد نوعی از موافقت نامه‌های تملیکی به حساب می‌آید اما خریداران و فروشندگان باید به نکات و پیش نیازهایی در زمان تنظیم توافقات خود توجه کنند. در صورت عدم توجه به این موارد، این امکان وجود دارد که توافقات اشخاص با مشکلی اساسی روبرو شود. حال این نکات شامل چه مواردی خواهد شد؟ در این مقاله تلاش داریم با بیان کلیات حاکم بر این موافقت نامه، نکاتی را در زمینه نحوه نوشتن مبایعه نامه ملک مشاع توضیح دهیم. این سند مکتوب، یکی از انواع مبایعه نامه است.

نمونه مبایعه نامه ملک مشاع در کدام دسته از عقود قرار می‌گیرد؟

نمونه مبایعه نامه فروش ملک مشاع ، سبب انتقال مالکیت می‌شود. به همین دلیل این موافقت نامه‌، به عنوان یک سند تملیکی به شمار می‌رود زیرا بر اثر انعقاد این مبایعه نامه، مالکیت ملک مورد معامله از فروشنده به خریدار انتقال پیدا می‌کند. به موجب این مبایعه نامه، فروشنده ملزم می‌شود که ملک را به خریدار تسلیم کند. از سوی دیگر، خریدار باید مبلغ مورد توافق مورد معامله را به فروشنده بپردازد. در عالم حقوق، به خریدار مشتری و به فروشنده بایع گفته می‌شود. در واقع این مبایعه نامه از قوانین مربوط به قرارداد بیع پیروی می‌کند.

به شما پیشنهاد می‌کنیم که در راستای این مقاله، مقاله دیگری که اختصاصا با عنوان قرارداد فروش ملک مشاع در مجله حقوقی منتشر شده است را مطالعه کنید.

در نمونه مبایعه نامه ملک مشاع ، چه مستغلاتی مورد معامله قرار می‌گیرند؟

ملک مشاع به مالی گفته می‌شود که دارای صاحبانی بیش از یک شخص باشد. به بیانی دیگر، زمانی که مالکیت ملک میان چند شخص مشترک باشد، آن مال به عنوان یک مال مشاع در نظر گرفته می‌شود. در این حالت مالکیت مالکان، در جز جز ملک پراکنده است و هر یک از آن‌ها، در تمامی اجزای مال سهم خواهند داشت. به طور کلی اگر یکی از مالکان یا تمامی آن‌ها بخواهند سهم خود را از ملک به فروش برسانند، موافقت نامه فوق را منعقد می‌کنند. در خصوص خرید و فروش این نوع از اموال، قواعد خاصی مقرر شده است. البته در کلیت، نقل و انتقال اموال مشاع، از چهارچوب حاکم بر انواع بیع پیروی می‌کند.

در عالم حقوق، حالات مختلفی منجر به اشتراک یک مال میان چندین شخص خواهد شد. برای مثال، اشخاص می‌توانند بر اساس اراده و توافقات خود، مالکیت خود را در یک مال به صورت اشتراکی محقق سازند. البته حالاتی نیز وجود دارد که اشتراک مالکیت اشخاص در یک مال بر اساس اراده آن‌ها نخواهد بود. برای مثال زمانی که اموالی به ورثه یک شخص می‌رسد، وراث به صورت غیر ارادی، نسبت به تَرَکه (دارایی‌هایی که از شخص فوت شده به جای می‌ماند) با یکدیگر شریک خواهند شد.

به این ترتیب، نظام حقوقی مقرر شده در قانون مدنی در مواد 338 الی 465، بر این دست از توافقات حاکمیت دارند. هر نوع بی توجهی به قواعد مقرر شده در این مواد، توافقات اشخاص را با مشکل روبرو می‌سازد زیرا نمونه مبایعه نامه فروش ملک مشاع ، یک موافقت نامه معین است و قانونگذار شرایط منحصر به فردی را برای آن‌ در نظر دارد. بنابراین به شما توصیه اکید می‌شود که از تطابق ارکان متن قرارداد خود با اصول مطرح شده تحت مواد فوق الذکر اطمینان حاصل کنید.

مهم‌‌ترین تمایز نمونه مبایعه نامه ملک مشاع با سایر موافقت نامه‌های بیع در چیست؟

یکی از عوامل تمایز نمونه مبایعه نامه ملک مشاع با سایر موافقت نامه‌های نقل و انتقال، در شرایطی خواهد بود که قانونگذار برای خرید و فروش این دست از املاک در نظر گرفته است. به این بیان که اگر شما می‌خواهید نسبت به نقل و انتقال یک ملک مشاع اقدام کنید، باید رضایت تمامی شرکا را در این زمینه به دست بیاورید. به طور کلی، قانونگذار این حق را برای هر یک از شرکا در نظر گرفته است که در ملک مشاع به نسبت سهم خود تصرفاتی داشته باشند.

انواع تصرفات در ملک مشاع

در این زمینه شرکا می‌توانند نسبت به سهم خود، به دو صورت در ملک مشاع تصرف کنند:

دسته اول این تصرفات، تصرفات حقوقی است. به موجب این حق، شرکا می‌توانند سهم خود را از مال مشاع به فروش برسانند. دسته دوم تصرفات، تصرفات مادی هستند. تصرفات مادی، شامل اقداماتی در خود ملک است. در این زمینه شما باید رضایت تمامی شرکا را کسب کنید. به طور کلی، این امکان برای یک شریک وجود دارد که سهم خود را به شخص دیگری انتقال دهد اما از آنجا که صرف انتقال برای مالک جدید مفید به فایده نخواهد بود و در بیشتر موارد انتقال همراه با تصرف مادی است، شما باید رضایت سایر شرکا را جهت نقل و انتقال سهم خود به دست بیاورید.

آیا این امکان برای سایر شرکا وجود دارد که نمونه مبایعه نامه ملک مشاعی را برهم بزنند؟

اگر یکی از مالکان، سهم خود را به شخص ثالثی منتقل کند، این امکان برای مالک دیگر وجود دارد که اقداماتی را به موجب حق شُفعه انجام دهد. حق شُفعه، از حقوقی است که قانونگذار برای شرکا در نظر گرفته است. به موجب این حق، شریک دیگر می‌تواند مبلغ پرداخت شده شخص ثالث را به او پرداخت کند و تملک ما بقی ملک مشاع را به دست بیاورد. به طور کلی، حق شُفعه در خصوص ملکی قابل طرح است که مالکان آن دو شخص باشند.

باید اشاره داشت که حق شُفعه، یک حق فوری است. به این صورت که شریک دیگر باید به محض اطلاع از نقل و انتقال بخشی از ملک، به موجب نمونه مبایعه نامه ملک مشاع ، به سرعت نسبت به اعمال حق شُفعه خود اقدام کند. در غیر این صورت، اعمال این حق از وی سلب خواهد شد. در برخی از موارد، این امکان وجود که شرکا، اعمال این حق را از خود به طور کلی سلب کنند.

قبل از انعقاد مبایعه نامه، نسبت به افراز ملک مشاع اقدام کنید!

یکی از نکات قابل توجه قبل از تنظیم و امضای نمونه مبایعه نامه ملک مشاعی ، افراز مال مشاع مورد معامله خواهد بود. افراز عملی است که به موجب آن، سهم هر یک از شرکا از مال مشاع تفکیک و جدا می‌شود. در این حالت، ملک از حالت اشاعه خارج خواهد شد. به همین دلیل نقل و انتقالات آن با سهولت بیشتری صورت خواهد گرفت. افراز می‌تواند بر اساس اجبار یا بر اساس اختیار باشد. در حالت اجباری، دادگاه نسبت به تفکیک سهم هر یک از شرکا تصمیم گیری می‌کند. اما در حالت ارادی، شرکا بر اساس اراده جمعی خود، نسبت به تفکیک سهم خود اقدام می‌کنند.

اگر ملک مشاع، در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده و مراحل ثبتی لازم را طی کرده باشد، این امکان برای شما وجود دارد که به راحتی نسبت به افراز سهم خود از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک مشاع اقدام کنید. البته باید اشاره داشت که در همه موارد، افراز مال مشاع امکان پذیر نیست.

رضایی بودن معامله به چه معنا است؟

رضایی بودن نمونه مبایعه نامه فروش ملک مشاع ، به غیر تشریفاتی بودن مراحل نقل و انتقال مورد معامله اشاره دارد. به عبارت دیگر، برای این که اقدامات لازم در زمینه نقل و انتقال مورد معامله صورت بگیرد، شما نیاز ندارید به مراجع خاصی مراجعه کنید. در واقع این موافقت نامه به محض تحقق اراده خریدار و فروشنده برای انجام معامله، آثار خود را بر جای می‌گذارد.

در این زمینه اراده خریدار و فروشنده، تحت عناوین ایجاب و قبول محقق می‌شود. ایجاب به معنای پیشنهاد فروشنده برای نقل و انتقال مورد معامله و قبول به معنای اعلام رضایت خریدار در پاسخ به پیشنهاد فروشنده است. البته این امکان نیز متصور است که ابتدا قبول و سپس ایجاب بیان شود.

آیا خریدار یا فروشنده می‌توانند مبایعه‌ نامه ملک مشاع را خاتمه دهند؟

پاسخ به این سؤال مثبت است اما خاتمه دادن به چنین مبایعه‌ نامه‌ای دارای چهارچوب و قواعد مشخصی خواهد بود. در واقع طرفین یک مبایعه نامه نمی‌توانند به صورت یک‌جانبه و بدون رعایت شرایط قانونی، به این قرارداد خاتمه دهند و از انجام دادن تعهدات قراردادی خود سر باز بزنند. علت این محدودیت آن است که مبایعه‌ نامه ملک مشاع از انواع عقود لازم محسوب می‌شود.

بر اساس ماده 219 قانون مدنی، انحلال عقود لازم تنها در شرایط خاص امکان‌پذیر است. این ماده دو راهکار قانونی برای خاتمه چنین عقودی معرفی می‌کند: فسخ و اقاله.

فسخ به معنای خاتمه یک‌ جانبه قرارداد توسط یکی از طرفین است و تنها زمانی امکان پذیر می‌شود که شرایط قانونی آن محقق شوند. در چنین مواردی، هر کدام از طرفین که از حق فسخ برخوردار باشند، می‌توانند با استناد به شرایط مقرر، قرارداد را فسخ کنند.

در مقابل، اقاله به توافق دو طرف برای خاتمه قرارداد اشاره دارد. در این روش، خریدار و فروشنده می‌توانند با توافق یکدیگر و بدون نیاز به شرایط خاص، تعهدات ناشی از مبایعه‌نامه را پایان دهند.

بنابراین، اگرچه امکان خاتمه مبایعه‌ نامه ملک مشاع وجود دارد اما این امر تنها در چهارچوب شرایط قانونی یا بر اساس توافق طرفین قابل اجرا است.

چه مراجعی قادر به رسیدگی به اختلافات خریدار و فروشنده هستند؟

همانطور که می‌دانید، در هر موافقت نامه‌ای امکان وقوع اختلافات و سو تفاهم‌ وجود دارد. در این زمینه شما می‌توانید راه حل‌هایی را برای نمونه مبایعه نامه ملک مشاع در نظر بگیرید که فرآیند رسیدگی به این اختلافات را آسان‌تر کند. یکی از این تدابیر، تعیین مراجع صالح حل و فصل اختلاف است. در این خصوص شما باید از میان دو مرجع داوری و دادگاه، یکی را برای این مبایعه نامه در نظر بگیرید. باید خاطر نشان کرد که تعیین داور و رسیدگی به اختلافات از طریق داوری، علی رغم نیاز به دانش حقوقی، از لحاظ زمانی و مالی به صرفه‌تر خواهد بود.

اگر می‌خواهید این معامله را انجام دهید، یادتان باشد که

معامله کردن ملک مشاع شرایط خاصی دارد. این معامله باید به گونه‌ای باشد که حقوق و منافع طرفین حفظ شود. همچنین این معامله باید حقوق سایر مالکان ملک مشاع را نیز در نظر بگیرد. قانون، شرایط خاصی را برای معامله این نوع از اموال معین کرده است. بنابراین، اگر تمایل به امضای این نوع معامله دارید، حتما به مواد قانونی مربوط به آن توجه کنید یا اینکه درباره این قوانین از مشاوران حقوقی با تجربه و وکلای حرفه‌ای اطلاعات بگیرید. در این خصوص تیم حقوقی رکلا این امکان را برقرار کرده است که در بازه زمانی کوتاه‌تر و با هزینه‌ای به صرفه‌تر، از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید.

همچنین می‌توانید با ثبت درخواست در بخش تنظیم قرارداد اختصاصی ، مسئولیت تنظیم مبایعه نامه را به تیم حقوقی رکلا بسپارید.