مدیر ساختمان چه اختیاراتی دارد؟ قوانین ناظر بر محدوده اختیارات و صلاحیت مدیر
در دنیای امروز، افزایش جمعیت و تغییر سبک زندگی باعث شده است که بسیاری از مردم به سکونت در آپارتمان روی بیاورند. یکی از مهمترین مشکلات ساکنین آپارتمان، اداره امور مربوط به ساختمان است. برای هر آپارتمانی که کاربری تجاری یا مسکونی داشته و مالکیت هر واحد آن نیز متعلق به شخص خاصی است، باید نماینده‌ای از سوی ساکنان انتخاب شود و اداره امور مربوط به ساختمان را به عهده بگیرد. این نماینده که در قانون تملک آپارتمان‌ها از او به عنوان مدیر ساختمان نام برده می‌شود، وظایف و مسئولیت‌هایی دارد که در این قانون، مشخص شده است.
همچنین، فردی که مسئولیت مدیریت آپارتمان را بر عهده گرفته است باید از یک سری اختیارات برخوردار باشد. حدود اختیارات فردی که مدیر یک آپارتمان است نیز در قانون تملک آپارتمان‌ها مشخص می‌شود. بنابراین می‌توان گفت، قانون تملک آپارتمان‌ها، اصلی‌ترین قوانین مدیریت ساختمان مسکونی است.
در این نوشته قصد داریم که وظایف، مسئولیت‌ها و حدود اختیارات فردی که مدیریت ساختمان به او واگذار شده است را مطابق با قانون تملک آپارتمان‌ها بررسی کنیم. در نظر داشته باشید که برای شروع همکاری با شخصی که به عنوان مدیر انتخاب می‌شود، می‌توانید قرارداد مدیر ساختمان امضا کنید.
آیا تعیین یک فرد برای مدیریت ساختمان ضروری است؟
با توجه به ماده 7 و 8 قانون مدیریت تملک آپارتمان‌ها، در صورتی که مالکیت واحدهای یک ساختمان مسکونی یا تجاری متعلق به سه نفر یا بیشتر باشد، مجمع عمومی مالکین باید مدیر یا مدیرانی را از بین خود یا از خارج ساختمان انتخاب کنند. به صورت کلی می‌توان گفت، مدیر شخصی است که از میان ساکنین آپارتمان یا از بیرون آپارتمان، توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب می‌شود و مسئولیت رسیدگی به تمام امور مشترک آپارتمان را بر عهده می‌گیرد.
انتخاب شخص یا اشخاصی برای انجام این مسئولیت
تعداد شخص یا اشخاصی که برای مدیریت آپارتمان انتخاب می‌شوند باید فرد باشد و مدت ماموریت آن‌ها نیز یکسال است. اگر مدیر استعفا بدهد، عزل شود، فوت کند یا آنکه محجور شود، مجمع عمومی آپارتمان به صورت فوق العاده تشکیل می‌شود و یک مدیر دیگر انتخاب می‌کنند.
باید به این نکته توجه داشته باشیم فردی که به عنوان اداره کننده انتخاب می‌شود، می‌تواند وظیفه مدیریت آپارتمان را به صورت رایگان یا در ازای دریافت حق الزحمه بر عهده بگیرد. مدیری که وظیفه مدیریت آپارتمان را به واسطه امضای قرارداد کار بر عهده گرفته است نیز تحت شمول قانون کار قرار می‌گیرد.
مدیر ساختمان چه وظایفی دارد ؟
در قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌های آن، برای فردی که مسئولیت مدیریت آپارتمان را بر عهده می‌گیرد، وظایف و مسئولیت‌هایی تعیین شده است که در ادامه به بررسی آن‌ها می‌پردازیم:
- اگر مالکین، ترتیب خاصی برای پرداخت هزینه‌های مشترک آپارتمان تعیین نکرده باشند، مدیر باید سهم هر یک از مالکین را نسبت به پرداخت این هزینه‌ها مشخص کند؛
- مدیر باید برای حفظ، نگهداری و تنظیم قسمت‌های مشترک آپارتمان، یک دربان یا نگهبان استخدام کند؛
- تمام آپارتمان‌های مسکونی، تجاری و اداری باید بیمه آتش سوزی داشته باشند. قانونگذار در قانون تملک آپارتمان‌ها، وظیفه بیمه کردن آپارتمان در مقابل آتش سوزی را بر عهده مدیر قرار داده است؛
- حفاظت عمرانی از ساختمان از دیگر وظایف مدیر ساختمان در اپارتمان است. اداره کننده باید قسمت‌های آسیب دیده یا آسیب پذیر آپارتمان را شناسایی و نسبت به تعمیر آن‌ها اقدام کند؛
- تمام آپارتمان‌ها، مجموعه هزینه‌هایی دارند که باید محاسبه و پرداخت شوند. در اصطلاح به مجموعه هزینه‌های آپارتمان، شارژ می‌گویند. اداره کننده امور ساختمان وظیفه دارد که هزینه شارژ آپارتمان را از ساکنین آن جمع آوری و پرداخت کند. تعیین و تشخیص شارژ هر یک از واحدهای آپارتمان نیز از دیگر مسئولیت‌های اداره کننده آن است؛
- تعیین قوانین آپارتمان و ابلاغ آن به ساکنین نیز یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان در اپارتمان است. اداره کننده پس از مشورت با مجمع عمومی مالکین باید قوانین آپارتمان را تعیین و در ساختمان نصب کند و به اطلاع ساکنین آن نیز برساند؛
- رسیدگی به اختلافات و شکایات ساکنین آپارتمان، یکی از مهمترین مسئولیت‌های اداره کننده آپارتمان است. بنابراین، اداره کننده باید اختلافاتی که ممکن است نسبت به فضاهای مشترک یا پرداخت هزینه‌ها بین ساکنین آپارتمان به وجود بیاید را مورد رسیدگی قرار دهد؛
- جمع آوری شارژ، پرداخت هزینه‌ها، رسیدگی به درخواست‌ها و شکایات ساکنین آپارتمان نیز از دیگر وظایف و مسئولیت‌های اداره کننده است.
مدیر ساختمان چه اختیاراتی دارد ؟
اختیار به معنای حق انجام دادن کار یا اتخاذ یک تصمیم است. تفویض اختیار نیز به معنای واگذاری حق انجام دادن کار یا اتخاذ یک تصمیم به شخص دیگری است که صلاحیت و دانش کافی دارد.
در ابتدا باید بگوییم که دخل و تصرف مالکانه در آپارتمان از حدود اختیارات مدیر ساختمان مسکونی خارج است. برای مثال، تعویض در ورودی آپارتمان، یک دخل و تصرف مالکانه است و اداره کننده در صورتی می‌تواند نسبت به انجام آن اقدام کند که موافقت و رضایت ساکنین و مجمع عمومی ساختمان را جلب کرده باشد. به عبارت دیگر می‌توان گفت که حدود اختیارات مدیر ساختمان ، در حدود اداره آپارتمان است. اختیار اداره آپارتمان نیز از سوی ساکنین آن به مدیر واگذار می‌شود.
اقداماتی مانند وظایف مدیر ساختمان در قبال آسانسور و نگهداری و تعمیر آن، تعمیر و نگهداری شوفاژ و نصب دوربین مدار بسته از حدود اختیارات مدیر ساختمان مسکونی است و او به عنوان نماینده ساکنین می‌تواند درباره آن‌ها تصمیم گیری کند.
مساله مهم دیگری که امروزه بسیار درباره آن صحبت می‌کنند، تهیه و امضای قرارداد شارژ ساختمان است. مدیر ساختمان می‌تواند تهیه و امضای این قرارداد را نیز پیگیری کند.
اختیارات و وظایف مدیر ساختمان در قبال شارژ چیست؟
در اصطلاح به مجموعه هزینه‌های آپارتمان، شارژ گفته می‌شود. تعیین شارژ هر واحد نیز از وظایف و اختیارات اداره کننده آپارتمان است. مطابق ماده 10 قانون تملک آپارتمان‌ها، وظایف مدیر ساختمان در قبال شارژ آپارتمان و دریافت آن از ساکنین یا مالک واحدی که از پرداخت شارژ خودداری می‌کند، عبارت است از:
- مدیر یا مدیران آپارتمان به واسطه ارسال اظهار نامه از او می‌خواهند که سهم خود را پرداخت کند؛
- در صورتی که مالک یا استفاده کننده سهم خود را نسبت به هزینه‌های مشترک آپارتمان تا ده روز پس از ارسال اظهار نامه پرداخت نکرد، اداره کننده آپارتمان می‌تواند از دادن خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق و گاز به مالک یا استفاده کننده واحدی که سهم شارژ خود را پرداخت نکرده است، خودداری کند؛
- اگر مالک یا استفاده کننده واحد، همچنان از پرداخت شارژ خودداری کرد، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان براساس اظهار نامه‌‌ای که مدیر ساختمان برای استفاده کننده یا مالک فرستاده است، برای او اجرائیه صادر می‌کند. هدف از صدور این اجرائیه دریافت شارژ ساختمان از مالک یا استفاده کننده واحدی است که سهم شارژ خود را پرداخت نکرده است.
وظایف مدیر ساختمان در قبال آسانسور چیست؟
آسانسور یکی از مهمترین تجهیزات به کار رفته در ساختمان است که ایجاد اختلال در عملکرد صحیح آن می‌تواند جان چندین انسان را به خطر اندازد. به همین دلیل، توجه به ایمنی و نحوه عملکرد آن بسیار دارای اهمیت است. وظیفه بررسی مداوم آسانسور و تعمیر به موقع آن یکی از مهمترین مواردی است که در هنگام تعیین شرح وظایف مدیر ساختمان مسکونی باید در نظر گرفته شود. اگر حادثه‌ای در هنگام استفاده از آسانسور به وقوع بپیوندد، ممکن است برای اداره کننده ساختمان، مسئولیت ایجاد کند. بسته بودن درب موتور خانه آسانسور و جلوگیری از ورود افراد متفرقه و کودکان به داخل آن، از دیگر وظایف اداره کننده است. همچنین، مدیر ساختمان با کسب رضایت و موافقت ساکنین و مجمع عمومی ساختمان، می‌تواند نسبت به بیمه کردن آسانسور نیز اقدام کند.
چرا آگاهی از نکات حقوقی و ثبت مکتوب توافقات مهم است؟
اگر میان اداره کننده و مجمع عمومی ساختمان یک قرارداد مکتوب تنظیم شود، در بهبود کیفیت و نحوه مدیریت ساختمان تاثیر بسزایی خواهد داشت. تنظیم قراردادی که شرح وظایف مدیر ساختمان در آن نوشته شده است به مدیر کمک می‌کند که از تمام مسئولیت‌ها و حدود اختیارات خود مطلع شود. از سوی دیگر، اعضای مجمع عمومی ساختمان نیز می‌توانند تمام انتظاراتی که از اداره کننده ساختمان دارند را به صورت دقیق در این قرارداد قید کنند. قانون تملک آپارتمان‌ها بر تنظیم و اجرای این قرارداد نظارت می‌کند، به همین دلیل، تنظیم این قرارداد باید به افرادی سپرده شود که با قانون تملک آپارتمان‌ها آشنایی دارند.
برای تنظیم اختصاصی این قرارداد می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد تیم رکلا استفاده کنید. همچنین اگر درباره قانون تملک آپارتمان‌ها سوالی دارید نیز می‌توانید از راهنمایی‌های کارشناسان حقوقی ما در بخش خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا استفاده کنید.
قرارداد مدیر ساختمان
شروع به کار مدیر ساختمان، به امضای این قرارداد نیاز دارد.
