نمونه قرارداد مدیریت ساختمان حاوی چه نکات مهمی است؟

قرارداد مدیر ساختمان ، قراردادی است که مورد استفاده ساکنین ساختمان‌های مسکونی و تجاری قرار می‌گیرد. رشد جمعیت و به همان نسبت، علاقه به شهرنشینی موجب شده است که جمعیت شهرها رو به افزایش باشد. البته وجود موقعیت‌های شغلی، تحصیلی و… را نیز نمی‌توانیم نادیده بگیریم. جمعیتی که دغدغه‌مند در شهرها حضور دارند برای سکونت یا مکانی برای کسب و کارشان نیازمند فضای کاری یا مسکونی هستند. این نیاز موجب به وجود آمدن ساختمان‌های بزرگ مسکونی و تجاری شده است. ساختمان‌ها تا حدودی زیادی دغدغه‌های فضای کاری و مسکونی را برطرف می‌کنند.

یکی دیگر از خدماتی که ساختمان‌ها و مجتمع‌ها ارائه کرده‌اند، موضوع کاهش هزینه‌ها است. استفاده از واحدهای ساختمانی در مجتمع‌ها هزینه کمتری از واحدهای ویلایی و مجزا دارد. مجتمع‌های مسکونی و تجاری و ساحتمان‌های بزرگ بدون شک نقش تاثیر گذاری در زندگی شهری دارند. اما هر موضوعی زوایای مثبت و منفی دارد که ساختمان‌ها هم از این مساله مستثنی نیستند. از مواردی که می‌تواند در ساختمان‌ها ایجاد مشکل کند، بحث مدیریت و رسیدگی به امور ساختمان یا مجتمع است.

دور هم جمع شدن افراد با سلیقه‌ها و سبک زندگی‌ مختلف، نیازمند رعایت قوانین خاصی است که حقوق هر عضو ساختمان را تامین کند و موجب سلب آسایش و مشکلاتی از این قبیل نباشد. همچنین ساختمان یا مجتمع مسکونی شرایط خاصی دارد که باید به آن رسیدگی شود. در مجموع وجود شخصی به عنوان مدیر ساختمان بسیار واجب و ضروری است. برای به خدمت گرفتن این شخص و دادن مسئولیت به او، قرارداد مدیر ساختمان یا نمونه قرارداد مدیریت مجتمع مسکونی گزینه مناسبی است.

مدیر ساختمان کیست؟

در متن قرارداد مدیریت ساختمان مسکونی ، مدیر ساختمان یکی از طرفین قرارداد است. شخصی است که می‌پذیرد مدیریت و رسیدگی به امور ساختمان را به عهده بگیرد. با رشد شهرنشینی شاهد بسیاری از آپارتمان‌ها، ساختمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی و تجاری هستیم که دارای مالکان متعدد است. به این شکل که هر واحد یک مالک دارد. وجود این تعداد مالک و حق تصرف و کاربری ملک که مختص به مالکان است، می‌تواند موجب هرج و مرج شود. اما براین اساس، قانونی تحت عنوان قانون تملک آپارتمان‌ها تصویب شده است. قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید در آپارتمان‌ها و مجتمع‌هایی که تعدادی مالک وجود دارد، نیاز به رعایت قوانین است. از طرف دیگر، شخصی باید روی اجرای درست قوانین، نظارت داشته باشد.

قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید باید با رای همه اعضا و مالکان مجتمع، نماینده‌ای تعیین شود. این نماینده همان مدیر ساختمان خواهد بود. نکته مهم در این زمینه این است که اگر مالک‌های ساختمان بیشتر از سه نفر باشند، باید مدیر یا مدیرانی تحت عنوان مجمع عمومی برای اداره ساختمان انتخاب شود. مدیر ساختمان شخصی است که به اداره ساختمان می‌پردازد. مدیر ساختمان دریافت و پرداخت هزینه‌ها را رسیدگی می‌کند. کارهای لازم برای بیمه آتش سوزی ساختمان را انجام می‌دهد. سهم هر مالک از هزینه‌ها توسط مدیر ساختمان محاسبه می‌شود. حتی مدیر ساختمان می‌تواند تصمیم بگیرد که به مالک‌های بدهکار، خدمات ارائه نشود. مدیر ساختمان باید به این موارد و موارد بسیار دیگری رسیدگی کند.

انتخاب مدیر در نمونه قرارداد مدیریت ساختمان

پیش از نوشتن قرارداد مدیر ساختمان ، لازم است که شخصی موجه به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شود. انتخاب مدیر ساختمان، به دو صورت امکان پذیر است. مدیر ساختمان را مالکین ساختمان انتخاب می‌کنند. در حالت اول، مالکان می‌توانند با گفت و گو توافق کنند که چه کسی به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شود و با او نمونه قرارداد مدیر ساختمان مسکونی امضا کنند. اگر با گفت و گو به توافق نرسیدند، انتخاب مدیر ساختمان برای نمونه قرارداد با مدیر ساختمان براساس رای گیری مشخص خواهد شد. رای گیری میان مالکان انجام می‌شود. کاندیدی که دارای نصف بیشتر رای مالکان باشد، به عنوان مدیر ساختمان انتخاب می‌شود و در متن قرارداد مدیریت ساختمان مسکونی اطلاعات و مشخصات او نوشته می‌شود.

برای انتخاب و رای گیری مدیر ساختمان، لازم است که تمامی اهالی مجتمع مسکونی و آپارتمان‌ها در زمان رای گیری برای مدیر ساختمان حضور داشته باشند. اگر شرایطی باعث شود که همه مالکان حضور نداشته باشند، در نهایت باید حداقل 3 مالک، مدیر را انتخاب کنند. مالکان یا به عبارت بهتر مجمع عمومی مالکین، حداقل سالی یک بار دور هم جمع می‌شوند و در همان جلسه، مدیر یا مدیران را انتخاب می‌کنند. مدیر ساختمان می‌تواند از مالکان آپارتمان یا مجتمع مسکونی باشد یا می‌تواند شخصی خارجی باشد. حضور مالکین زمانی موجه و تاثیر گذار است که حداقل نصف بیشتر آنان حضور داشته باشند. در نمونه قرارداد مدیر مجتمع مسکونی ، یک نماینده از طرف سایر مالکان قرارداد را امضا می‌کند و مدیر تعیین شده به عنوان طرف دیگر، زیر تمام صفحات فرم قرارداد مدیریت مجتمع مسکونی را امضا خواهد کرد.

انواع مدیر ساختمان در قرارداد مدیر ساختمان

مدیر ساختمان می‌تواند یکی از مالکان باشد. انتخاب یکی از مالکان به عنوان مدیر ساختمان، ممکن است امتیازاتی برای آن شخص داشته باشد. امتیازاتی مثل معافیت از پرداخت بعضی از هزینه‌ها و غیره. در نوع دوم از انتخاب مدیر ساختمان، مالکان می‌توانند شخصی را به عنوان مدیر مجتمع انتخاب کنند. یعنی مالکان این شخص را استخدام می‌کنند. در این حالت طرف اول باید مشخص کند که حق الزحمه مدیر ساختمان در نمونه از چه راهی تامین می‌شود.

وظایف مدیر ساختمان در قرارداد مدیر ساختمان

از بخش‌های مهمی که در قرارداد مدیر ساختمان مسکونی و سایر ساختمان‌ها درباره آن توضیحات مفصلی داده می‌شود، بخش وظایف مدیر ساختمان است. اگر بخواهیم مهم‌ترین وطیفه مدیر ساختمان را بگوییم، باید به حفظ و نگهداری ساختمان اشاره کنیم. در واقع مدیر ساختمان از خراب شدن ساختمان جلوگیری می‌کند و امور مربوط به آن را انجام می‌دهد. مدیر ساختمان ناظر بر انجام شدن صحیح قوانین آپارتمان نشینی است. مدیر ساختمان شخصی است که تصمیمات مجمع عمومی مالکان را اجرایی می‌کند. به این معنی که اگر مالکین آپارتمان یا مجتمع مسکونی با رای اکثریت قانونی بگذارند یا برنامه خاصی را تایید کنند، تمامی مالکین موظف به انجام آن خواهند بود. مدیر ساختمان، بر اجرایی شدن و انجام شدن این مصوبات نظارت می‌کند. برای مثال به تصویر زیر توجه کنید. این تصویر بخشی از نمونه قرارداد مدیر ساختمان است که توسط ما تنظیم شده و در بخش نمونه قراردادها قرار گرفته است:

سپردن بخشی از وظایف مدیر ساختمان به شخص سوم در قرارداد مدیر ساختمان

از موارد مهمی که قانون تملک ساختمان‌ها به آن اشاره می‌کند این است که مدیر ساختمان به هیچ وجه اجازه ندارد که انجام دادن مسئولیت‌ها و وظایف خود را به‌ شخص سومی بسپارد. مدیر ساختمان با رای اعتماد مالکین انتخاب شده است و نمی‌تواند اجرای امور را بدون آگاهی و رضایت مالکین به اشخاص دیگر واگذار کند. البته اگر شرایطی ضروری پیش بیاید که لازم به عدم حضور مدیر باشد، مدیر می‌تواند با صلاحدید مالکین ساختمان وظایف خود را به‌ مدت سه روز به یکی دیگر از مالکین یا شخص دیگر بسپارد ولی غیبت طولانی و سپردن کار به شخص دیگر صحیح نیست.

محاسبه مقدار شارژ ماهانه در قرارداد مدیر ساختمان

لازم است که در نمونه قرارداد مدیر مجتمع مسکونی اطلاعات دقیق نفرات ساختمان، متراژ هر واحد ، شارژ متغیر و ثابت و موارد تاثیر گذار در محاسبه شارژ ماهانه آورده شود. مدیر ساختمان باید با استناد به این اطلاعات و با توان مدیریتی خود، شارژ ماهانه هر واحد را محاسبه کند. مبلغی که مدیر ساختمان به‌ عنوان شارژ تعیین می‌کند باید توسط مالکین پرداخت شود. در مواردی حق الزحمه یا حقوق مدیر ساختمان نیز با همین شارژ ماهانه محاسبه می‌شود. لازم به ذکر است که حق شارژ هر واحد باید پرداخت شود، چه مالک آن واحد در ساختمان ساکن باشد و چه حضور نداشته باشد و واحد خالی باشد. در هر صورت حق شارژ باید پرداخت شود. در این خصوص لازم است حتما ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها را مطالعه کنید.

بیمه کردن ساختمان در قرارداد مدیر ساختمان

از مهمترین مسئولیت‌ها و پیگیری‌هایی که مدیر ساختمان باید انجام دهد، رسیدگی به مساله بیمه آتش سوزی ساختمان است. مدیر ساختمان باید براساس متراژ هر واحد، سهم هر واحد را در بیمه آتش سوزی مشخص کند و کارهای اداری لازم برای اجرایی شدن بیمه آتش سوزی را انجام دهد.

وظایف دیگر مدیر در قرارداد مدیر ساختمان

برای هرچه بهتر انجام شدن امور مربوط به ساختمان، لازم است که وظایف و مسئولیت‌های مدیر ساختمان به تقصیل و با دقت شرح داده شود. در ادامه به موارد بیشتری از وظایف مدیر در نمونه قرارداد مدیریت ساختمان اشاره خواهیم کرد:

بررسی صحت وکالت‌ نامه مالکین

مدیر ساختمان باید پیش از شروع جلسات مجمع عمومی مالکین، وکالت‌ نامه آن‌ها را چک کند. ممکن است مالک اصلی، واحد مسکونی را به شخص دیگری واگذار کرده باشد یا اجاره دهد یا به هر طریقی خودش در جلسه حضور نداشته باشد و به شخص دیگری وکالت داده باشد.

نگهداری و حفظ مطالب هر جلسه ساختمان

مدیر ساختمان موظف است که تمامی جلسات ساختمان را آرشیو کند و تمامی مطالبی که در این جلسات گفته می‌شود و تصمیماتی که گرفته می‌شود را صورت جلسه کرده و نگه دارد.

ارائه رسید برای دریافتی‌ها و شارژ ماهانه

مدیر ساختمان باید در زمان دریافت شارژ یا هزینه‌های احتمالی دیگر، به مالک رسید بدهد. از طرف دیگر، اگر مالکی بدهکار باشد و حق شارژ خود را پرداخت نکرده باشد، مدیر ساختمان موظف است که پیگیری‌های لازم را انجام دهد و برای مالک اظهارنامه ارسال کند.

قطع ارائه خدمات به مالکانی که بدهکار باشند

مدیر ساختمان باید به مالک بدهکار اظهار نامه بفرستد و بعد از گذشت ده روز از ارسال اظهار نامه، این حق را دارد که خدمات تاسیساتی مانند آب، برق و گاز را قطع کند و به مالک بدهکار خدمات ارائه ندهد.

تقاضای اجرایی نسبت به وصول مطالبات از مالک بدهکار، طرح شکایات و دعوی برای وصول مطالبات، تقاضای کارشناس از وزارت مسکن، بازسازی و نوسازی ساختمان بعد از تایید و تصویب نهایی مجمع عمومی مالکین، درخواست تخلیه برای واحدهای مخل نوسازی و… از وظایف دیگر یک مدیر ساختمان است.

پیشنهاد ما

شما می‌توانید در خصوص چگونگی نوشتن و امضای متن قرارداد خود از ما مشاوره بگیرید. برای این منظور سرویس خدمات مشاوره حقوقی تلفنی را پیشنهاد می‌کنیم. با وارد شدن به صفحه اختصاصی این سرویس، می‌توانید به سهولت درخواستتان را ثبت کنید تا تیم حقوقی رکلا با شما ارتباط بگیرند.

علاوه بر سرویس خدمات مشاوره حقوقی، شما این امکان را دارید که تنظیم قرارداد اختصاصی مورد نظر خود را به تیم رکلا بسپارید. برای این منظور به صفحه مربوط به آن بروید و اطلاعاتی که درخواست شده است را وارد کنید. در اسرع وقت با شما ارتباط می‌گیریم.

از طرف دیگر، تیم حقوقی رکلا یک نمونه قرارداد مدیریت ساختمان تنظیم کرده است. شما می‌توانید روی تصویر زیر بزنید و وارد توضیحات این قرارداد شوید.