نمونه عقد اجاره چیست و قانون رهن و اجاره در مورد موجر و مستاجر چه می‌گوید + نمونه قرارداد

عقد اجاره یا اجاره نامه یکی از قرارداد‌های مهم و کاربردی است که بین موجر و مستاجر امضا می‌شود. قوانین متعدد، باعث شده است پیچیدگی قرارداد اجاره زیاد شود. ما در این نوشته ، مهم‌ترین نکات قانون رهن و اجاره را بررسی می‌کنیم و در آخر، اعتبار عقد اجاره شفاهی و شرایط عقد پس از فوت یکی از طرفین تحلیل می‌شود. با رکلا همراه باشید.

عقد اجاره چیست؟

ماده 466 قانون مدنی، عقد اجاره را تعریف کرده است.

طبق این ماده، عقد اجاره قراردادی است که براساس آن، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. پس مستاجر مالک منافع می‌شود و در مقابل این مالکیت، مبلغی را به عنوان اجاره بها به مالک پرداخت می‌کند. پس در حالتی که عقد اجاره تنظیم می‌شود دو مالک وجود دارند. یکی مالک اصل مال است که موجر نامیده می‌شود و یکی مالک منافع مال است که به ایشان مستاجر گفته می‌شود.

انواع عقد اجاره

عقد اجاره از نظر نوع، به سه دسته تقسیم می‌شود.

یکی از انواع عقد اجاره ، اجاره اشیاء است.

مثلاً وقتی یک خودرو اجاره می‌کنیم و قراردادی بین ما و صاحب ماشین تنظیم می‌شود، این قرارداد، اجاره نامه اشیاء است.

نوع دیگر عقد اجاره ، اجاره اشخاص است.

وقتی شخصی را برای انجام کاری مامور می‌کنیم قرارداد اجاره اشخاص تنظیم می‌شود.

مثلاً در مثال قبل، اگر همراه با خودرو ، یک راننده نیز مامور رانندگی آن شود، آن راننده را اجاره کرده‌ایم.

آخرین نوع از انواع عقد اجاره ، قرارداد اجاره حیوان است.

قانون رهن و اجاره

در رابطه موجر و مستاجر سه قانون رهن و اجاره حاکم است:

1. قانون مدنی مصوب 1307
2. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356
3. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376

در ادامه، مهم‌ترین ویژگی‌های انواع قانون موجر و مستاجر را بررسی خواهیم کرد.

قانون موجر و مستاجر مصوب 1356

می‌خواهیم ویژگی‌های قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 را در چند خط خلاصه کنیم.

در زیر به این ویژگی‌های مهم اشاره شده است:

1. مطابق با ماده 30، احکام این قانون، آمره است. یعنی توافق برخلاف آن ممکن نیست و اگر طرفین قرارداد اجاره نیز، در متن قرارداد، توافقی مخالف با احکام این قانون کنند، آن توافق باطل است.
2. براساس این قانون، رعایت شرایط شکلی قرارداد ضروری نیست. منظور از شرایط شکلی مسایلی مثل عنوان قرارداد، تعداد نسخه‌های آن، امضای شاهد و… است.
3. این قانون، بیشتر حامی مستاجر است.
4. مطابق با این قانون، در روابط موجر و مستاجر ، مستاجر در زمان تخلیه عین مستاجره (ملک)، به نرخ عادله روز از موجر، حق سرقفلی دریافت می‌کند. مهم نیست که در زمان تنظیم قرارداد، مستاجر حق سرقفلی پرداخت کرده باشد یا خیر. این مبلغ در هر صورت به ایشان پرداخت خواهد شد.
5. عین مستاجره قابل تخلیه نیست مگر آنکه، موجر دادخواست تخلیه عین مستاجره را به دادگاه تقدیم کند و حکم به نفع ایشان داده شود.

قانون موجر و مستاجر مصوب 1376

در ادامه، مهم‌ترین نکات قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 را بررسی می‌کنیم:

1. پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ، قانون جدیدی تصویب شد و شرایط منحصر به فرد داشت. این قانون هم اکنون نیز معتبر است. این قانون، قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 است. در ادامه، مهم‌ترین نکات آن را بررسی می‌کنیم:
   از تاریخ تصویب این قانون، تمامی اجاره نامه‌های مسکونی ، آموزشی ، خوابگاه‌های دانشجویی ، تجاری ، محل کسب و پیشه ، ساختمان‌های دولتی و… در یکی از قوانین زیر خلاصه می‌شوند یک. قانون مدنی و دو. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376
2. براساس این قانون، اجاره نامه شفاهی قابل قبول نخواهد بود. ما در ادامه، این موضوع را کامل‌تر بررسی خواهیم کرد.
3. برعکس قانون 1357 ، قانون مصوب 1376 یک قانون غیرآمره است. بنابراین، طرفین اجاره نامه می‌توانند برخلاف این قانون نیز توافق کنند و قانون‌گذار از این توافق حمایت می‌کند.
4. در مورد حق سرقفلی قواعد خاصی وجود دارد که تا حدودی با قواعد قانون مصوب 1356 متفاوت است. موجر در زمان عقد اجاره حق دارد از مستاجر حق سرقفلی بگیرد یا از گرفتن این حق، خودداری کند.در زمان تخلیه عین مستاجره نیز، اگر موجر مبلغی برای سرقفلی گرفته باشد، باید به قیمت روز پرداخت کند و اگر نگرفته باشد وظیفه‌ای در خصوص پرداخت سرقفلی نخواهد داشت.
5. برعکس قانون سال 1356، قانون 1376 دارای شرایط شکلی می‌باشد و لازم است این شرایط رعایت شود. موجر و مستاجر موظف شده‌اند قرارداد اجاره را در دو نسخه تنظیم کنند و 2 نفر شخص قابل اعتماد نیز، قرارداد را امضا کنند.
6. مطابق ماده 2 این قانون، قرارداد اجاره دارای مدت است و اگر اجاره نامه بدون رعایت این شرط تنظیم شود، باطل خواهد بود.
7. مطابق با ماده 2 قانون 1376 و ماده 9 و 10 آئین نامه آن، تخلیه عین مستاجره با تقاضای موجر در قالب فرم (اگر قرارداد اجاره عادی است) یا از طریق دفترخانه (اگر اجاره نامه رسمی است) و بدون نیاز به رسیدگی در دادگاه، امکان پذیر است.

قانون پرداخت ودیعه به مستاجر در عقد اجاره

در مورد قانون پرداخت ودیعه به مستاجر ، قواعد خاصی بیان نشده است.

اگر مدت قرارداد اجاره تمام شود اما موجر (صاحب ملک) ودیعه (قرض الحسنه یا رهن) را به مستاجر پس ندهد، قانون پرداخت ودیعه به مستاجر می‌گوید که مستاجر می‌تواند یک دادخواست حقوقی برای مطالبه قرض الحسنه عقد اجاره تنظیم کنید و با ارائه مدارک اثبات کننده، حکم محکومیت موجر را بگیرد.

اگر موجر محکوم به پرداخت مبلغ ودیعه شود اما با وجود توان مالی، از پرداخت آن خودداری کند، مستاجر می‌تواند حکم جلب ایشان را از دادگاه درخواست کند.

مستاجر می‌تواند خسارت تاخیر تادیه مبلغ ودیعه را نیز مطالبه کند.

قانون حق آب و گل مستاجر

در میان بعضی از مردم و اهالی بازار، قانون حق سرقفلی به قانون حق آب و گل مستاجر معروف شده است. سرقفلی امتیازی است که مطابق با قانون برای ملک تجاری وجود دارد و املاک مسکونی حق سرقفلی ندارند. در زمان تنظیم قرارداد اجاره ، احکام حق سرقفلی به صورت کامل مشخص می‌شود. مثلاً ممکن است در زمان شروع قرارداد، موجر مبلغی را از مستاجر دریافت کند یا هیچ مبلغی دریافت نکند اما در پایان مدت اجاره نامه ، مبلغی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت کند. اینکه حق سرقفلی چگونه پرداخت می‌شود به توافق طرفین بستگی دارد.

پس قانون آب و گل مستاجر ملک تجاری، توسط طرف‌های قرارداد نوشته می‌شود.

قانون اجاره دادن ملک ورثه ای

قانون اجاره دادن ملک ورثه ای به این صورت است که اگر مالک منزل مسکونی یا ملک تجاری یا اداری، فوت کند و ورثه بخواهند ملک را اجاره دهند، تمام ورثه باید رضایت خود را در این مورد اعلام کنند و امضای تمام وراث لازم است.

مسئول دریافت اجاره بها نیز توسط وراث تعیین خواهد شد و به مستاجر اطلاع داده می‌شود.

معنی تملیک منافع عقد اجاره

در بالا گفته شد که قرارداد اجاره باعث تملیک منافع می‌شود. یعنی پس از عقد اجاره ، مستاجر مالک منافع ملک می‌شود و حق دارد که از آن استفاده کند اما قرارداد اجاره موجب انتقال اصل مال (عین مال) نمی‌شود زیرا قرارداد اجاره ، قولنامه یا مبایعه نامه نیست.

فرق قولنامه با اجاره نامه

گاهی به اشتباه، در کنار اصطلاح اجاره نامه از عنوان قولنامه ساده اجاره مغازه یا ملک مسکونی صحبت می‌شود. در نظر داشته باشید که استفاده از این اصطلاح، یک غلط رایج است زیرا عقد اجاره با قولنامه فرق دارد. فرق قولنامه با اجاره در مبنا و کاربرد آن است. قولنامه برای معامله خرید و فروش (بیع) تنظیم می‌شود، در حالی که اجاره نامه برای اجاره کاربرد دارد و با امضای این قرارداد، مالکیت ملک تغییر نمی‌کند.

اگر بخواهیم به صورت جزئی‌تر به این مساله بپردازیم، باید بگوییم استفاده از اصطلاح قولنامه حتی برای معاملات مبتنی بر انتقال مالکیت ملک نیز، صحیح نیست. در واقع با اینکه استفاده از این اصطلاح در عرف رایج است، اما بهتر خواهد بود که به جای استفاده از واژه قولنامه، از عبارات صحیح‌تری مانند قرارداد بیع (قرارداد خرید و فروش) و قرارداد اجاره استفاده شود زیرا ماهیت قولنامه، همانطور که از نام آن نیز پیدا است، به مدرکی اشاره دارد که حاوی قول و توافقاتی است که طرفین برای انجام یک معامله با یکدیگر مطرح می‌کنند و متعهد می‌شوند که آن را عملی سازند.

منظور از عین مستاجره در عقد اجاره

اگر یک نمونه عقد اجاره مطالعه کنید، عبارت «عین مستاجره» را می‌بینید. منظور از عین مستاجره ، ملکی است که اجاره می‌شود و مستاجر در آن سکونت می‌کند یا مشغول به کار می‌شود. می‌دانیم که عقد اجاره برای موارد متعدد و مختلفی قابل استفاده است. یعنی شما می‌توانید اموال متعددی را اجاره دهید. بنابراین، منظور از عین مستاجره، در واقع هر مالی است که موجر در ازای دریافت اجاره بها، در اختیار مستاجر قرار می‌دهد و مستاجر از منافع آن بهره‌مند می‌شود. در بخش موضوع عقد اجاره، عین مستاجره را به صورت دقیق و کامل معرفی می‌کنند. حتی در مواقعی لازم است که اطلاعات جزئی آن را نیز در متن قرارداد بنویسند.

ارکان صحت عقد اجاره

ارکان صحت عقد اجاره ، مواردی است که اگر هریک از آن‌ها رعایت نشود، اجاره نامه باطل می‌شود.

این ارکان را در ادامه نام می‌بریم:

موضوع

موضوع عقد اجاره می‌تواند اشیاء ، اشخاص یا حیوان باشد. در قسمت انواع عقد اجاره این موضوع را بررسی کردیم.

طرفین

طرف‌های قرارداد اجاره، موجر (مالک) و مستاجر است.

قصد و رضای طرفین

اگر عقد اجاره بدون رضایت طرفین یا یکی از آن‌ها امضا شود، باطل است.

اهلیت طرفین

طرف‌های قرارداد اجاره باید به سن اهلیت رسیده باشند (18 سال شمسی) و در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مجنون نباشند.

جهت مشروع معامله

یعنی مستاجر، خانه را برای انجام کار‌های خلاف قانون و نامشروع اجاره نکند.

عدم تعیین اجاره بها در عقد اجاره

در صورت عدم تعیین اجاره بها در عقد اجاره ، قرارداد باطل است.

پس اگر در متن قرارداد، مبلغ آن تعیین نشود، این قرارداد معتبر نخواهد بود.

شرط مباشرت مستاجر چیست

اگر عقد اجاره را یک بار خوانده باشید حتما دیده‌اید که در بسیاری از قرارداد‌ها نوشته شده است مستاجر حق استفاده از مورد اجاره را به نحو مباشرت دارد. این جمله به شرط مباشرت در اجاره اشاره می‌کند. معنی شرط مباشرت چیست؟ یعنی موجر شرط کرده است که مستاجر نمی‌تواند عین مستاجره را برای شخص دیگری اجاره کند و فقط شخص مستاجر حق دارد در آن ملک سکونت کند یا مشغول به کار شود.

به این شرط، حق مباشرت در قرارداد اجاره نیز گفته می‌شود.

حق واگذاری به غیر

اگر در متن عقد اجاره نوشته شود که «مستاجر حق واگذاری به غیر ندارد» یعنی مستاجر نمی‌تواند عین مستاجره را به شخص دیگری اجاره دهد.

مدارک لازم برای اجاره نامه

مدارک لازم برای اجاره نامه مخصوص کسانی است که می‌خواهند عقد اجاره را در دفترخانه اسناد رسمی، تنظیم کنند:

1. اصل شناسنامه مستاجر و موجر
2. اصل کارت ملی موجر و مستاجر
3. اصل سند مالکیت عین مستاجره
4. اصل بنچاق عین مستاجره

البته عقد اجاره دست نویس دارای اعتبار قانونی است و لازم نیست قرارداد اجاره را رسمی کنید.

شکایت اجاره نامه

شکایت اجاره نامه را به چند دسته تقسیم می‌کنیم و هر مورد بررسی خواهد شد:

شکایت از مستاجر به دلیل عدم پرداخت اجاره

شکایت از مستاجر به دلیل عدم پرداخت اجاره ممکن است.

اگر اجاره بها به مدت چهار ماه پرداخت نشود، موجر می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کند و درخواست صدور دستور تخلیه دهد. البته اگر عقد اجاره توسط دو شاهد امضا نشود، باید دادخواست حکم تخلیه داده شود.

رسیدگی به این موضوع چند ماه بیشتر زمان می‌برد.

آیا مالک میتواند مستاجر را بیرون کند

یکی از سوالات مهمی که در مورد عقد اجاره وجود دارد این است که آیا مالک میتواند مستاجر را بیرون کند یا خیر. مطابق قانون مدنی، مستاجر حق ندارد در عین مستاجره ، کاری انجام دهد که در متن قرارداد نوشته نشده است. طبق ماده 492 قانون مدنی ، در این مورد و موارد مشابه دیگر، موجر حق دارد قرارداد را فسخ کند. همچنین مطابق با ماده 487 همان قانون، اگر مستاجر در عین مستاجر زیاده روی و افراط کند و با اینکه موجر به او اخطار داده است از ادامه این کار ، خودداری نکند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

در این حالت، موجر ابتدا یک اظهارنامه رسمی برای مستاجر ارسال می‌کند و بار دیگر از او می‌خواهد که از انجام کارهای مضر دست بردارد. اگر این اخطار نیز بی‌اثر بود. علیه مستاجر دادخواست طرح می‌کند و تقاضای فسخ عقد اجاره می‌کند.

عدم همکاری مستاجر برای بازدید

گاهی ممکن است صاحب ملک، قصد داشته باشد که آن را بفروشد یا قرارداد اجاره نزدیک به انقضا باشد و موجر بخواهد ملک را به اشخاص دیگر نشان دهد و برای پس از پایان مدت عقد اجاره، برنامه ریزی کند. بعید نیست که مستاجر به دلایل گوناگون با موجر همکاری نکند. اگر مستاجر اجازه بازدید ندهد ، این عمل غیرقانونی نیست اما خلاف عرف است. پس عدم همکاری مستاجر برای بازدید ، منع قانونی ندارد و موجر موظف است تا پایان مدت قرارداد صبر کند.

انتقال عین مستاجره توسط موجر

وقتی که هنوز قرارداد اجاره تمام نشده است آیا موجر (مالک) می‌تواند عین مستاجره را به شخص دیگری بفروشد؟ فروش خانه اجاره داده شده و انتقال عین مستاجره توسط موجر ایراد قانونی ندارد. پس موجر می‌تواند حتی در زمانی که ملک را به یک شخص اجاره داده است، بفروشد. البته اگر در قرارداد اجاره، این حق از موجر سلب شود، فروش خانه اجاره ای خلاف بند‌های قرارداد است.

سوختن كولر مستاجر

در قراردادهای اجاره، اعلام می‌شود که عین مستاجره دارای وسایل سرمایشی و گرمایشی است. این وسایل به مرور زمان مستهلک می‌شوند و ممکن است پس از مدتی خراب شوند. سوختن کولر مستاجر ، یکی از این موارد است.

باید دانست که مسئول پرداخت هزینه تعمیر یا تعویض موتور کولر ، مستاجر است و موجر در این مورد مسئولیتی ندارد. بهتر است در زمان تنظیم عقد اجاره ، از صحت کامل تجهیزات سرمایشی و گرمایشی ملک مطلع شوید و اگر نیاز به سرویس یا تعویض دارند از موجر بخواهید این کار را انجام دهد. زیرا پس از شروع مدت اجاره ، مسئولیت پرداخت این هزینه‌ها به عهده مستاجر است.

هزینه تعمیر پمپ آب با مالک یا مستاجر است

مسئولیت پرداخت هزینه‌های جزئی عین مستاجره به عهده مستاجر است. اما در مورد پمپ باید گفت که فقط هزینه سرویس سالیانه آن به عهده مستاجر است و هزینه تعمیر پمپ آب با مالک می‌باشد.

اجاره نامه شفاهی

تا سال 1376، براساس قوانین رهن و اجاره و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ، اجاره نامه شفاهی قانونی بود. اما پس از تصویب قانون دیگری در سال 1376، قرارداد اجاره شفاهی غیرقانونی شناخته شد.

بنابراین، عقد اجاره شفاهی ، قانونی نخواهد بود.

اثبات عقد اجاره شفاهی

با توجه به اینکه، سند کتبی بین طرفین قرارداد اجاره وجود ندارد، اثبات قرارداد شفاهی اجاره نیاز به سایر دلایل دارد و مستاجر باید با دلیل و مدرکی مانند شاهد یا رسید و فاکتور ، حق خود را اثبات کند و این کار، مقداری دشوار است.

بسیاری از اشخاص، قرارداد اول را مکتوب می‌کنند اما تمدید عقد اجاره به صورت شفاهی انجام می‌شود. در این صورت نیز، اثبات عقد اجاره شفاهی دشوار است و برای ثابت کردن واقعیت، باید از دلایل گوناگون استفاده کرد.

توصیه می‌کنیم حتماً اجاره نامه خود را مکتوب کنید و از هرتوافق شفاهی پرهیز شود.

فوت طرف قرارداد

یکی از موضوعات مهم در قرارداد‌ها، فوت یکی از طرفین قرارداد است.

فوت طرف قرارداد چه تاثیری بر صحت قرارداد دارد؟

آیا آن را باطل می‌کند یا خیر؟

بررسی تاثیر فوت یکی از طرفین قرارداد بر روی توافق اهمیت زیادی دارد.

لازم است بدانیم که قراردادها به دو دسته جایز و لازم تقسیم می‌شوند.

قرارداد جایز قراردادی است که به محض فوت طرف قرارداد ، باطل می‌شود.

برعکس، قرارداد لازم با فوت یکی از طرفین باطل نخواهد شد و توسط وراث او ادامه پیدا می‌کند.

اما آیا عقد اجاره جایز است یا لازم؟

پاسخ آن است که عقد اجاره لازم است و بنابراین درصورت فوت طرف قرارداد ، باطل نمی‌شود و وراث متوفی به عنوان موجر شناخته می‌شوند.

در ادامه این موضوع را به صورت جزئی توضیح می‌دهیم.

تکلیف مستاجر پس از فوت موجر در عقد اجاره

قوانین فوت موجر و تکلیف مستاجر پس از فوت موجر به این صورت است که قرارداد اجاره معتبر است و وراث شخص متوفی، جانشین او می‌شوند و به عنوان طرف قرارداد با مستاجر خواهند بود. پس مستاجر همچنان می‌تواند از ملک اجاره‌ای استفاده کند.

فوت مستاجر در عقد اجاره

قوانین فوت مستاجر مانند فوت موجر است.

پس در صورت فوت مستاجر عقد اجاره باطل نمی‌شود و مطابق با ماده 497 قانون مدنی، معتبر است.

نتیجه گیری

مهم‌ترین نکات عقد اجاره مطالعه شد. دانستیم که قرارداد اجاره شفاهی معتبر نیست و لازم است برای هر توافق شفاهی یک اجاره نامه کتبی تنظیم شود. از طرف دیگر، مهم‌ترین نکات قوانین رهن و اجاره بررسی شد و شرایط عقد اجاره پس از فوت مستاجر و موجر را تحلیل کردیم.

نمونه عقد اجاره

تیم حقوقی رکلا تعدادی نمونه عقد اجاره تنظیم کرده است. روی تصویر زیر بزنید و به این اجاره نامه‌ها دسترسی پیدا کنید. ضمن آنکه می‌توانید درخواست تنظیم قرارداد اختصاصی یا درخواست مشاوره تلفنی حقوقی ثبت کنید تا با شما تماس بگیریم.