چند نکته طلایی از مهمترین نکات خرید زمین مسکونی که دانستن آن‌ها لازم است!
زمین مسکونی به زمینی گفته می‌شود که هنوز بنای مسکونی در آن احداث نشده اما مجوز ساخت آن (بنای مسکونی) از سوی شهرداری صادر شده است. خریدار پس از خرید زمین مسکونی می‌تواند ساختمان مورد نظر خودش را در آن زمین احداث کند. اغلب زمین‌های مسکونی در محدوده شهرها و حومه آن‌ها قرار گرفتهاند. خرید زمین مسکونی مناسب‌ترین و بهترین گزینه برای سرمایه گذاری در بازار مسکن است. زمین مسکونی در بلند مدت می‌تواند سود قابل توجهی را برای خریدار آن به دنبال داشته باشد. از گذشته تا کنون سرمایه گذاری از طریق خرید زمین مسکونی در ایران رونق زیادی داشته است زیرا هم‌زمان با بالا رفتن نرخ تورم، قیمت این زمین‌ها نیز بیشتر می‌شود. خرید زمین مسکونی یک سرمایه گذاری کم خطر و سودآور است. اشخاصی که می‌خواهند در این حوزه سرمایه گذاری کنند باید با مراحل قانونی و نکات خرید زمین مسکونی آشنایی داشته باشند.
آشنایی با این نکات شما را در انجام موضوع قرارداد بیع زمین یاری می‌کند. ناآشنایی و بی‌توجهی به شرایط قانونی و نکات مهم هنگام خرید زمین مسکونی می‌تواند ضرر و زیان‌های مالی و غیر مالی جبران ناپذیری را برای سرمایه گذار به دنبال داشته باشد. در این مقاله به بررسی نکاتی در مورد خرید زمین مسکونی خواهیم پرداخت.
در این خصوص اطلاعات جامعی را در مقاله نکات معامله زمین بیان کردیم که خواندن آن را نیز به شما پیشنهاد می‌کنیم.
چرا احراز هویت انتقال دهنده یکی از نکات خرید زمین مسکونی است؟
یکی از مهمترین مراحل و نکات خرید زمین مسکونی ، احراز هویت انتقال دهنده زمین مسکونی است. برای احراز هویت انتقال دهنده مسکونی باید مدارک شناسایی او بررسی شود. انتقال دهنده زمین می‌تواند مالک زمین یا نماینده قانونی یا قهری او باشد. اگر انتقال دهنده، مالک زمین مسکونی است باید مشخصات هویتی او با اطلاعات مندرج در سند مسکونی مطابقت داشته باشد.
اگر انتقال دهنده، نماینده قانونی (وکیل) یا نماینده قهری (وکیل و قیم) مالک زمین است. باید اسناد نمایندگی او بررسی شود.
اگر زمین مسکونی متعلق به دو یا چند نفر است باید در هنگام تنظیم مبایعه نامه تمام آن‌ها حاضر شوند و رضایت خودشان را نسبت به نقل و انتقال زمین مسکونی اعلام کنند.
یکی از مهمترین شرایط قانونی و نکات مهم هنگام خرید زمین مسکونی وراثتی، رضایت تمام وراث نسبت به نقل و انتقال آن است. در هنگام تنظیم مبایعه نامه زمین مسکونی وراثتی باید تمام وراث حاضر شوند و رضایت خودشان را نسبت به نقل و انتقال آن اعلام کنند. گواهی انحصار وراثت و مدارک شناسایی تمام وراث نیز باید بررسی شود. مشخصات وراث باید با گواهی انحصار وراثت و اطلاعات زمین مسکونی مطابقت داشته باشد. فتوکپی برابر با اصل گواهی انحصار وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث زمین مسکونی نیز باید به مبایعه نامه پیوست شود.
انتقال دهنده زمین باید از شایستگی قانونی لازم برای امضای قراردادهای مالی برخوردار باشد. اشخاصی که به موجب حکم قضایی از انجام تصرفات مالی ممنوع شده‌اند از شایستگی قانونی لازم برای امضای مبایعه نامه زمین مسکونی برخوردار نیستند. این اشخاص نمی‌توانند قرارداد خرید زمین مسکونی را به عنوان انتقال دهنده یا خریدار امضا کنند. برای مثال، شخصی که حکم ورشکستگی او از سوی دادگاه صادر شده از انجام تصرفات مالی ممنوع است و به عنوان انتقال دهنده یا خریدار زمین مسکونی نمی‌تواند مبایعه نامه را امضا کند.
آیا بررسی سند یکی از مراحل قانونی و از نکات خرید زمین مسکونی است؟
بررسی و کسب اطلاع از وضعیت سند زمین مسکونی یکی از مهمترین نکات خرید زمین مسکونی به حساب می‌آید. اسناد ملکی دارای انواع مختلفی هستند. هر یک از اسناد ملکی، قوانین ثبتی مختص به خود را دارد. خریدار، پیش از امضای مبایعه نامه باید سند زمین مسکونی را بررسی کند و از نوع و وضعیت آن (سند) آگاه شود. خریدار با استفاده از کد رهگیری و از طریق سامانه دفتر اسناد کشور می‌تواند از سند زمین مسکونی استعلام بگیرد.
مشخصات نوشته شده در سند زمین مسکونی باید با مشخصات واقعی آن مطابقت داشته باشد. نشانی زمین مسکونی، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی آن باید با اطلاعات مندرج در سند آن تطبیق داده شود.
زمین مسکونی که خریداری می‌شود نباید در نزد یک شخص یا یک نهاد به رهن گذاشته شده باشد. در اصطلاح گفته می‌شود که سند زمین مسکونی مورد نقل و انتقال باید آزاد باشد. یکی از نکات مهم هنگام خرید زمین مسکونی توجه به آزاد بودن سند آن است.
نقل و انتقال زمین مسکونی که سند آن در رهن بانک یا شخص دیگری است از نظر قانونی مانعی ندارد. باید به این نکته توجه کنید که تنظیم سند رسمی انتقال زمین تا زمانی که سند آن آزاد نشده است امکان پذیر نخواهد شد.
یکی از مهمترین نکات خرید زمین مسکونی توقیفی، ممنوع بودن نقل و انتقال آن است. خریداری و نقل و انتقال زمین مسکونی که به موجب صدور حکم دادگاه توقیف شده از نظر قانونی ممنوع است. نقل و انتقال زمین مسکونی توقیفی می‌تواند برای خریدار ضمانت اجرای کیفری به دنبال داشته باشد.
مطالبه مفاصا حساب از انتقال دهنده ؛ از نکات خرید زمین مسکونی
یکی دیگر از نکات خرید زمین مسکونی ، پرداخت بدهی‌های مربوط به آن است. ممکن است که زمین مسکونی به دستگاه‌های دولتی مانند شهرداری و اداره دارایی بدهی داشته باشد. انتقال دهنده باید بدهی‌های زمین مسکونی را قبل از نقل و انتقال آن پرداخت کند. او باید مفاصا حساب و رسید پرداخت این بدهی‌ها را به خریدار ارائه بدهد. خریدار برای اطمینان از پرداخت بدهی‌های مربوط به زمین مسکونی می‌تواند از شهرداری و اداره دارایی استعلام بگیرد.
تنظیم و امضای مبایعه نامه ؛ یکی از مراحل قانونی و نکات خرید زمین مسکونی
تنظیم یک مبایعه نامه قانونی و مستحکم یکی از مهمترین مراحل و نکات خرید زمین مسکونی است. مبایعه نامه ، سندی عادی است که به وسیله آن، انتقال دهنده و خریدار در خصوص نقل و انتقال زمین مسکونی با یکدیگر توافق می‌کنند. خریدار و انتقال دهنده زمین مسکونی باید به تمام مفاد مبایعه نامه پایبند باشند زیرا مبایعه نامه یک سند الزام آور است.
آیا تنظیم و ثبت سند یکی از مراحل و نکات خرید زمین مسکونی است؟
تنظیم و ثبت سند رسمی انتقال زمین مسکونی از مراحل مهم قانونی و از جمله نکات موثر در ردیف مهمترین نکات خرید زمین مسکونی به حساب می‌آید. تنظیم و ثبت سند رسمی انتقال زمین مسکونی می‌تواند مانع بروز اختلافات ثبتی و حقوقی میان خریدار و انتقال دهنده شود. سند رسمی انتقال زمین مسکونی در دفاتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد کشور تنظیم خواهد شد.
خریدار و انتقال دهنده زمین مسکونی باید مطابق با تاریخ مقرر در مبایعه نامه، برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت زمین مسکونی، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. انتقال دهنده و انتقال گیرنده مالکیت زمین، باید برای تنظیم سند رسمی مدرک لازم را به سر دفتر ارائه دهند.
اهمیت دریافت کد رهگیری در مراحل قانونی این معامله؛ از نکات خرید زمین مسکونی
تا پیش از سال 1387، قراردادها و مبایعه‌نامه‌های نقل و انتقال زمین مسکونی به صورت دستی و توسط مشاورین بنگاه تنظیم می‌شدند. از سال 1387 تنظیم مبایعه نامه دست نویس به دلیل مشکلاتی که به همراه داشت، از نظر قانونی ممنوع شد. مطابق با بخش‌نامه‌ای که در سال 1387 صادر کردند، تمام نقل و انتقالات زمین مسکونی باید به صورت هوشمند در سامانه ثبت معاملات مسکن ثبت شوند.
به این صورت که اطلاعات انتقال دهنده و خریدار، مشخصات هویتی آن‌ها، کد پستی و آدرس کامل زمین مسکونی در این سامانه به ثبت خواهند رسید. این نکته را در نظر داشته باشید که پس از ثبت این اطلاعات، برای خریدار و انتقال دهنده زمین مسکونی کد رهگیری پیامک می‌شود. کد رهگیری نیز یک شماره 13 رقمی خواهد بود. یکی از مهمترین مراحل قانونی نکات خرید زمین مسکونی ، اجباری بودن دریافت کد رهگیری است. خریدار با دریافت کد رهگیری از این مساله اطمینان کسب می‌کند که پیش‌تر، زمین مسکونی مورد نظر به شخص دیگری غیر از او منتقل نشده باشد.
چرا بررسی وضعیت وقفی ملک مهم است؟
مطابق با شرایط و ضوابط قانون مدنی و قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج، اوقاف و امور خیریه، اصل بر غیر بودن نقل و انتقال زمین مسکونی موقوفه است.
قانونگذار بنا به رعایت مصلحت‌هایی در برخی موارد استثنائی اجازه نقل و انتقال زمین مسکونی موقوفه را داده است. مطابق با ماده 349 قانون مدنی، انتقال دهنده و خریدار در موارد و شرایط زیر می‌توانند زمین موقوفه را مورد نقل و انتقال قرار بدهد.
علاوه بر وضعیت وقفی، لازم است که در انتخاب نوع قرارداد، به کاربری زمین نیز دقت کنید. برای مثال نکات خرید زمین کشاورزی با نکات خرید زمین تجاری تفاوت‌های زیادی خواهد داشت و این امکان نیز وجود دارد که نکات خرید زمین در شمال حتی با موارد قبلی نیز تفاوت بیشتری داشته باشد. بعد از بررسی کاربری زمین، مساله موقوفه بودن آن نیز دارای اهمیت است که در ادامه، حالات مختلف آن را بررسی می‌کنیم:
در صورت وقوع اختلاف میان موقوف علیهم زمین مسکونی موقوفه:
موقوف علیهم به افرادی گفته می‌شود که زمین مسکونی به نفع آن‌ها وقف شده است. در برخی موارد اختلاف میان موقوف علیهم به اندازه‌ای شدت می‌گیرد که ممکن است باعث کشته شدن یکی از آن‌ها شود. وقوع چنین اختلافی یکی از موارد جواز قانونی نقل و انتقال زمین موقوفه است.
خراب شدن زمین مسکونی موقوفه:
خرابی زمین مسکونی موقوفه باید همراه با تمام شرایط زیر باشد تا نقل و انتقال آن را جایز کند:
- در صورتی که خرابی پدید آمده در زمین مسکونی موقوفه باعث غیر قابل استفاده شدن آن شده باشد.
- اگر خرابی زمین مسکونی موقوفه به گونه‌ای است که تعمیر و بازسازی آن را غیر ممکن می‌کند.
- در موردی که تعمیر و بازسازی زمین موقوفه امکان پذیر است اما کسی حاضر به تعمیر و بازسازی آن نمی‌شود.
نقل و انتقال زمین موقوفه بنا به اجازه و مصلحت ولی فقیه:
ولی فقیه در چهار چوب ضوابط و شرایط قانونی و بنا به رعایت مصلحت و ضرورت می‌تواند نقل و انتقال زمین مسکونی موقوفه را اجازه بدهد. رئیس سازمان اوقاف به عنوان نماینده ولی فقیه محسوب می‌شود. این شخص نیز می‌تواند اجازه نقل و انتقال زمین مسکونی موقوفه را صادر کند. بنابراین بررسی وضعیت وقفی از جمله نکاتی در مورد خرید زمین مسکونی است که از طریق استعلام گرفتن از آن مشخص می‌شود.
بررسی این نکات برای در اختیار داشتن یک قرارداد
برای در اختیار داشتن ی قرارداد کاربردی، نیاز است که حتما به تمام این نکات توجه کنید و از آن‌ها بهره ببرید.اگر شروط مطرح شده در قرارداد شما اعمال شوند، توافق و معامله مطابق با خواست طرفین پیش می‌رود و رضایت آن‌ها را جلب خواهد کرد. برای این منظور بهترین اقدام استفاده از خدمات تنظیم قرارداد است.
خدمات مشاوره حقوقی تلفنی نیز زمانی برای شما کاربرد خواهد داشت که بخواهید در خصوص معامله‌ای که انجام می‌شود، اطلاعات حقوقی کافی داشته باشید.
دستیابی به آگاهی بیشتر در این زمینه
اگر تمایل دارید که علاوه بر نکاتی که در این مقاله بیان شد، به اطلاعات و نکات بیشتری دسترسی داشته باشید یا اگر می‌خواهید شرایط معامله مورد نظر شما به صورت اختصاصی از منظر حقوقی و قانونی مورد بررسی قرار بگیرد، بهترین انتخاب، بهره برداری از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی است. با استفاده از این خدمات، در سریع‌ترین زمان ممکن می‌توانید با مشاوران و وکلای مجرب ارتباط بگیرید.
در ادامه این امکان نیز وجود دارد که بعد از توافق نهایی در خصوص این معامله، تنظیم قرارداد اختصاصی آن را نیز به تیم رکلا بسپارید.
قرارداد فروش اقساطی زمین مسکونی
زمانی مالک و خریدار زمین مسکونی بخواهند معامله خود را با شرط پرداخت اقساطی انجام دهند، این نمونه قرارداد برای آن‌ها مناسب خواهد بود.
قرارداد فروش زمین مسکونی
برای معامله زمین مسکونی، این نمونه قرارداد را در اختیار داشته باشید. برای دریافت سریع آن، روی تصویر بزنید.
