تعریف قرارداد بیع زمانی و مطالعه تطابق آن با بیع و مصالحه

منشاء پیدایش حقوقی قرارداد بیع زمانی یا time shareing به کشورهای غربی و میل انسان معاصر به طبیعت گردی و بهره‌مندی از طبیعت پیرامون برمی‌گردد. در ایران برای نخستین بار در سال 1375 شرکتی به نام «شرکت مجتمع‌های توریستی و رفاهی آباد گران ایران» در آگهی خود از اصطلاح حقوقی بیع زمانی استفاده کرد و ویلاهای خود در جزیره کیش را به صورت بیع زمانی مورد معامله قرار داد.

بیع زمانی به این معنی است که مالکیت خریدار بر مکانی که به واسطه بیع زمانی خریداری کرده است، همیشگی نیست بلکه مالکیت او محدود به برهه‌ی زمانی خاصی است. مدت مالکیت مشتری می‌تواند از چند ماه تا چند روز باشد اما نکته مهم این است که مالکیت خریدار بر مالی که خریداری کرده به صورت دائمی نیست بلکه مقید به زمان محدود و خاصی خواهد بود.

عمده‌ترین مباحث حقوق مدنی کشور ما برگرفته از آموزه‌های فقهی فقهای شیعه است. به همین دلیل در نظام حقوقی ما در خصوص بیع زمانی که از مسائل نو پیدای جهان امروز است، سخنی به میان نیامده و حکم آن نیز مشخص نشده است. به همین دلیل اختلافات بسیاری در خصوص ماهیت حقوقی بیع زمانی وجود دارد. بیع زمانی می‌تواند باعث تحول و پیشرفت صنعت گردشگری و توریسم شود. البته استفاده از قرارداد بیع زمانی به بررسی همه جانبه توسط قانون گذار نیاز دارد اما متاسفانه قانون گذار تا کنون حکم صریح و مشخصی درباره این پدیده حقوقی نوپیدا ارائه نکرده است.

قرارداد بیع زمانی چگونه قراردادی است؟

اصطلاح بیع زمانی یا مالکیت زمانی به جهان غرب برمی‌گردد. بنابراین لازم است که در ابتدا به معنای لغوی و اصطلاحی این لغت توجه کنیم:

مالکیت زمانی ترجمه‌ اصطلاح لاتین time share است. همانطور که می‌بینید این اصطلاح از ترکیب دو واژه زمان و اشتراک ساخته شده و ترجمه تحت اللفظی آن، اشتراک زمانی یا سهم زمانی است.

فرهنگ حقوقی بلیکز این اصطلاح را به «مالکیت مشترک یک مال به وسیله دو یا چند نفر که هر کدام از آن‌ها به صورت چرخشی مالک آن مال می‌شوند» معنا کرده است.

قرارداد بیع زمانی در واقع قراردادی است که اثر حقوقی آن انتقال موقت مالکیت مال مورد معامله به خریدار است. بنابراین در بیع زمانی مالکیت مال مورد معامله به خریدار منتقل می‌شود اما مالکیت او به صورت مطلق و همیشگی نیست بلکه تنها مقید به بازه زمانی خاصی است.

در حقیقت، منظور از بیع زمانی همان مالکیت زمانی است زیرا از همان ابتدای تنظیم و امضای این قرارداد، مالکیت به صورت زمان دار و موقت به خریدار منتقل می‌شود و این گونه نیست که مالکیت او بر مال مورد معامله دائمی و غیر محدود باشد. به دلیل محدود بودن مالکیت در بیع زمانی، خریدار تنها در بازه زمانی خاصی حق استفاده از آن مال را دارد. بیع زمانی، مالکیت ادواری، مالکیت نوبتی و مالکیت تقطیعی؛ از دیگر نام‌های بیع زمانی در نظام حقوقی ایران هستند.

ویژگی‌های حقوقی قرارداد بیع زمانی

موضوع قرارداد بیع زمانی ، انتقال مالکیت یک مال و کسب منفعت آن به صورت موقت است. بنابراین انتقال مالکیت، موضوع و رکن اصلی این قرارداد خواهد بود و باعث می‌شود که بیع زمانی در شمار قراردادهای تملیکی قرار بگیرد.

بیع زمانی جزء قراردادهای لازم است زیرا هیچ یک از طرفین این قرارداد نمی‌توانند بدون کسب رضایت طرف دیگر این قرارداد را بر هم بزنند.

همچنین بیع زمانی قراردادی معوض است زیرا در این قرارداد مالکیت موقت به صورت رایگان به خریدار منتقل نمی‌شود بلکه در ازای پرداخت بهای آن منتقل خواهد شد.

شرایط صحت قرارداد

1. بیع زمانی یک عمل حقوقی است که به وسیله توافق طرفین به وجود می‌آید و به همین دلیل طرفین این قرارداد باید عاقل، بالغ و رشید باشند.
2. موضوع بیع زمانی انتقال مالکیت است. انتقال مالکیت از شخصی به شخص دیگر یک نوع تصرف مالی به شمار می‌آید؛ هرچند که به صورت موقت باشد. بنابراین اشخاصی که حکم ورشکستگی آن‌ها صادر شده است نمی‌توانند بیع زمانی را تنظیم و امضا کنند.
3. طرفین در هنگام امضای قرارداد بیع زمانی باید قصد و رضایت مثبت داشته باشند. علاوه براین، طرفین باید برای امضای این قرارداد از اختیار و اراده‌ای کامل نیز برخوردار باشند.
4. در بیع زمانی باید مال موضوع قرارداد معلوم و معین باشد. در غیر این صورت قرارداد باطل و بلااثر است.
5. مشروع بودن هدف و انگیزه طرفین از تنظیم و امضای بیع زمانی نیز از دیگر شرایط صحت این قرارداد خواهد بود زیرا نامشروع بودن هدف و انگیزه نهایی طرفین از امضای قرارداد ، باعث باطل شدن آن می‌شود.

تطبیق بیع زمانی و بیع قانون مدنی

قرارداد بیع در ماده 338 قانون مدنی تعریف شده است. مطابق با این تعریف به عمل حقوقی که موضوع آن انتقال مالکیت یک مال به دیگری در عوض پرداخت بهای آن باشد، قرارداد بیع گفته می‌شود.

مطابق با نظر فقهای شیعه، دائم بودن مالکیت خریدار بر مال مورد معامله از ویژگی‌های اصلی قرارداد بیع است و به همین دلیل نمی‌توان قرارداد بیع زمانی را به صورت قرارداد بیع مذکور در قانون مدنی تنظیم و امضا کرد زیرا در بیع زمانی مدت مالکیت خریدار بر مال مورد معامله محدود و غیر دائم است.

حقوق دانان با این نظر فقها مخالفت کردند و معتقد هستند که دوام از شرایط صحت قرارداد بیع نیست و از آنجا که مور معامله در بیع زمانی یک مال است و خریدار نسبت به سهم خود در یک بازه زمانی خاص مالک آن می‌شود، اظهار داشته‌اند که تنظیم قرارداد مالکیت زمانی مطابق با ماد 338 قانون مدنی امکان پذیر است و هیچ گونه اشکال قانونی ندارد.

در صورتی که بیع زمانی مطابق با ماده 338 قانون مدنی تنظیم و امضا شود؛ از تمامی شرایط، قواعد و آثار قرارداد بیع پیروی می‌کند.

بررسی شباهت‌های مصالحه و بیع زمانی

مصالحه یکی از عقود معین در قانون مدنی و قراردادی است که به واسطه توافق دو شخص به وجود می‌آید. تمامی قرادادها را می‌توان در قالب مصالحه تنظیم و امضا کرد. مثلاً به جای آنکه خریدار و فروشنده مغازه‌ای را به وسیله قرارداد بیع، مورد معامله قرار دهند، آن مغازه را مورد مصالحه قرار می‎‎‌دهند بدین صورت که بعد از امضای قرارداد مصالحه، مالکیت مغازه در ازای پرداخت مبلغ مشخصی به خریدار منتقل می‌شود، بدون آنکه قرارداد بیع میان آن‌ها تنظیم و امضا شده باشد.

قرارداد مصالحه موضوع خاصی ندارد و طرفین آن می‌توانند درباره موضوعات گوناگون با یکدیگر به توافق برسند اما موضوع مصالحه باید امور مشروع و قانونی باشد زیرا مصالحه بر امور غیر مشروع و غیر قانونی باطل است و مورد حمایت قانون گذار قرار نمی‌گیرد و به همین دلیل فاقد هرگونه نفوذ و اعتبار قانونی است.

انتقال مالکیت اموال به صورت موقت یک موضوع مشروع و قانونی است که می‌تواند موضوع قرارداد مصالحه قرار بگیرد بدین صورت که مالک و خریدار با یکدیگر مصالحه و توافق می‌کنند و اینطور مشخص می‌شود که خریدار تنها برای بازه زمانی معینی مالک مکان خریداری شده است و حق استفاده کردن از آن را دارد.

قرارداد بیع زمانی با قید مهایات

مهایات در قانون مدنی نیامده است اما فقها و حقوق دانان به آن پرداخته‌اند. مهایات به این معنا است که منافع یک مال مشترک، میان شرکای آن تقسیم شود. برای مثال یک ماشین متعلق به دو شریک است و با یکدیگر توافق می‌کنند که در فصل تابستان و زمستان ماشین در اختیار یکی از آن‌ها و در فصل بهار و پاییز ماشین در اختیار دیگری باشد.

در بیع زمانی، مالکیت مال، به صورت دوره‌ای و در فواصل زمانی مشخص، به خریداران منتقل می‌شود. برای مثال مالکیت یک ویلا برای فرودین ماه به یک شخص و برای اردیبهشت به دیگری منتقل خواهد شد. برای این مورد، فروشنده می‌تواند در ضمن قرارداد بیع زمانی ، مهایات را نیز قید کند. بدین صورت که توضیح دهند خریداران مال موضوع معامله، شریک یکدیگر هستند و منافع مال در هر بازه زمانی خاص متعلق به یکی از آن‌ها خواهد بود.

پیشنهاد ما

برای تنظیم چنین قراردادهایی، لازم است که از مشاوران حقوقی یا وکلایی کمک بگیرید که در زمینه تنظیم انواع قرارداد فعالیت می‌کنند و نسبت به مسائل حقوقی و قانونی نگارش قرارداد اطلاعات و آگاهی مناسبی دارند. مشاوره تلفنی حقوقی به شما این امکان را می‌دهد که بتوانید با یک مشاور حقوقی مجرب گفتگو کنید و از او راهنمایی بخواهید. علاوه براین، می‌‌توانید با ثبت درخواست تنظیم قرارداد ، مسئولیت نوشتن قرارداد مورد نظرتان را به تیم رکلا بسپارید. در کنار شما هستیم.