تمام قوانین فسخ قرارداد خرید ملک توسط فروشنده و خریدار
قرارداد خرید ملک یک توافق دو جانبه است که برای نقل و انتقال مالکیت یک ملک مشخص و به وسیله توافق میان طرفین معامله تنظیم و امضا شود. این قرارداد لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است. علی‌الاصول، خریدار و انتقال دهنده پس از امضای این قرارداد دیگر حق برهم زدن آن را ندارد. البته در موارد خاص، قانونگذار برای جلوگیری و جبران ضرر و زیان وارده به طرفین معامله، به آن‌ها اجازه فسخ قرارداد را داده است. فسخ قرارداد خرید ملک یک عمل حقوقی محسوب می‌شود و به معنای پایان دادن به قرارداد توسط یکی از طرفین معامله است. طرفین معامله در صورتی می‌توانند قراردادی که برای نقل و انتقال مالکیت ملک تنظیم کرده‌اند را منحل کنند که بتوانند یکی از شرایط قانونی تحقق فسخ آن را به اثبات برسانند.
در ابتدا پیشنهاد می‌کنیم که برای آشنایی بیشتر با این مساله که شرایط فسخ قرارداد چیست ، حتما با زدن روی لینک، این مقاله را در مجله حقوقی رکلا مطالعه کنید.
آیا شرایط و قوانین فسخ قرارداد خرید ملک را باید در قانون مدنی بررسی کنیم؟
بیع نام حقوقی قراردادی است که باید توسط طرفین معامله در هنگام نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول تنظیم شود. شرایط انحلال بیع در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی شده است. در اصطلاح قانونی مدنی، به شرایط و موارد انحلال قرارداد بیع ، خیار گفته می‌شود. خیار به معنای اختیار قانونی برای انحلال یک قرارداد لازم الاجرا توسط یکی از طرفین آن است. در این ماده، 10 نوع خیار را برای انحلال قراردادهای لازم الاجرا نام می‌برد.
بنابراین قوانین فسخ قرارداد خرید ملک را باید در شرایط انحلال بیع و ماده 396 قانون مدنی جست و جو کنیم. طرفین معامله با اثبات شرایط تحقق هر یک از خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی می‌توانند موافقت نامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت ملک امضا کرده‌اند را باطل کنند.
مطابق با ماده 396 قانون مدنی، شرایط فسخ قرارداد خرید ملک توسط خریدار کدام است؟
خریدار پس از امضای موافقت نامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت ملک تنظیم شده است دیگر حق بر هم زدن معامله را ندارد. قانونگذار در ماده 396 قانون مدنی برخی خیارات را به نفع خریدار و برای جبران ضرر و زیان او وضع کرده است. در ادامه شروط فسخ قرارداد خرید ملک توسط خریدار را مطابق با ماده مذکور بررسی می‌کنیم:
خیار تَعَذُر تسلیم:
انتقال دهنده باید املاک مورد معامله را مطابق با تاریخ و شرایط مقرر در این قرارداد به انتقال گیرنده تحویل بدهد. این خیار در صورتی محقق می‌شود که انتقال دهنده، املاک مورد معامله را به انتقال گیرنده تحویل ندهد. انتقال گیرنده در صورتی به استناد خیار تعذر تسلیم می‌تواند موافقت نامه را بر هم بزند که از طریق مراجع قانونی و قضایی نیز نتواند به املاک مورد معامله دسترسی پیدا کند؛
خیار غَبن:
غَبَن واژه‌ای فقهی و به معنای ضرر و زیان در معامله است. خریدار در صورت اثبات شرایط زیر به استناد خیار غَبن می‌تواند موافقت نامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت املاک مورد معامله تنظیم کرده است را منحل کند:
- اول: انتقال گیرنده نسبت به بهای واقعی املاک مورد معامله بی‌اطلاع باشد؛
- دوم: انتقال گیرنده ، ملک را بسیار ارزان‌تر از قیمت واقعی آن معامله کرده باشد؛
- سوم: انتقال گیرنده در خصوص اسقاط خیار غبن یا تمامی خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی با انتقال دهنده توافق نکرده باشد.
- چهارم: انتقال گیرنده پس از اطلاع از قیمت واقعی املاک مورد معامله فوراً نسبت به انحلال قرارداد اقدام کرده باشد.
خیار رؤیت:
رؤیت به معنای دیدن و مشاهده کردن چیزی است. انتقال گیرنده با اثبات تمام شرایط زیر به استناد خیار رؤیت می‌تواند موافقت نامه‌ای که میان او و انتقال دهنده امضا شده است را منحل کند:
- اول: انتقال گیرنده، املاک مورد معامله را ندیده باشد؛
- دوم: انتقال گیرنده ، املاک را براساس توصیفات و توضیحات انتقال دهنده معامله کرده باشد؛
- سوم: املاک مورد معامله با توضیحات توصیفات انتقال دهنده مطابقت نداشته باشند؛
- چهارم؛ طرفین معامله در خصوص اسقاط خیار رؤیت یا تمامی خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی با یکدیگر توافق نکرده باشند.
آیا قانونگذار در ماده 396 قانون مدنی، شروط فسخ قرارداد خرید ملک توسط فروشنده را نیز پیش بینی کرده است؟
قانونگذار برخی از خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی را به نفع فروشنده پیش بینی کرده است. فروشنده با اثبات شرایط تحقق این خیارات، می‌تواند قراردادی که برای نقل و انتقال مالکیت املاک مورد معامله تنظیم کرده است را فسخ کند. در ادامه شروط فسخ قرارداد خرید ملک توسط فروشنده را مطابق با ماده 396 قانون مدنی بررسی می‌کنیم:
خیار مجلس:
منظور از مجلس در واقع همان جلسه‌ای است که با حضور طرفین معامله و برای تنظیم و امضای موافقت نامه تشکیل شده است. فروشنده می‌تواند تا زمانی که این جلسه به پایان نرسیده و از انتقال گیرنده جدا نشده است؛ به استناد خیار مجلس موافقت نامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت املاک مورد معامله تنظیم کرده است را منحل کند. فروشنده در صورتی به استناد خیار مجلس می‌تواند موافقت نامه را منحل کند که در خصوص اسقاط آن (خیار مجلس) با انتقال گیرنده توافق نکرده باشد؛
خیار تاخیر ثَمَن:
ثَمَن نام فقهی و حقوقی بهایی است که انتقال گیرنده باید بابت املاک مورد معامله پرداخت کند. فروشنده در صورت اثبات شرایط زیر از حق استناد به خیار تاخیر ثَمن و انحلال موافقت نامه برخوردار می‌شود:
- اول: سه روز از زمان امضای موافقت نامه سپری شود اما انتقال گیرنده بهای املاک مورد معامله را پرداخت نکند؛
- دوم: انتقال گیرنده و فروشنده با توافق یکدیگر برای پرداخت بهای املاک مورد معامله مهلتی در نظر نگرفته باشند؛
- سوم: فروشنده در خصوص اسقاط خیار تاخیر ثَمَن یا تمامی خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی با انتقال گیرنده توافق نکرده باشد.
خیار غَبن:
فروشنده‌ای که به علت بی اطلاعی از قیمت واقعی املاک مورد معامله ضرر کرده است نیز به استناد خیار غَبن می‌تواند قراردادی که توسط او و انتقال گیرنده امضا شده است را منحل کند. انتقال گیرنده اگر بتواند تحقق شرایط زیر را ثابت کند به استناد خیار غَبن از حق فسخ قرارداد خرید ملک برخوردار می‌شود:
- فروشنده در زمان امضای قرارداد از بهای واقعی املاک مورد معامله بی‌اطلاع باشد؛
- فروشنده، املاک مورد معامله را بسیار ارزان‌تر از قیمت واقعی آن فروخته باشد؛
- طرفین معامله با توافق یکدیگر خیار غَبن یا تمامی خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی را ساقط نکرده باشند.
آیا انتقال گیرنده به استناد خیار عیب از شرایط فسخ قرارداد خرید ملک برخوردار می‌شود؟
عیب به معنای نقص‌ها و خرابی‌های آشکار و پنهان املاک مورد معامله است. خیار عیب یکی از مهم‌ترین خیارات پیش بینی شده در ماده 396 قانون مدنی و شرایط فسخ قرارداد خرید ملک است. انتقال گیرنده در صورت اثبات تحقق تمام شرایط زیر به استناد خیار عیب از حق فسخ قرارداد خرید ملک برخوردار می‌شود:
- اول: انتقال گیرنده در هنگام تنظیم و امضای قرارداد از خرابی‌ها و نقص‌های پنهان و آشکار ملک مورد معامله بی‌اطلاع باشد؛
- دوم: انتقال گیرنده در خصوص اسقاط خیار عیب با فروشنده توافق نکرده باشد؛
- سوم: انتقال گیرنده پس از آنکه نسب به عیب و نقص‌های املاک مورد معامله اطلاع پیدا کرد، فوراً فروشنده را در جریان بگذارد و به خیار عیب استناد کند.
انتقال گیرنده به استناد خیار عیب از اختیارات قانونی زیر نیز برخوردار می‌شود:
- حق انحلال قراردادی که برای نقل و انتقال مالکیت املاک تنظیم شده است؛
- خریدار می‌تواند ما به تفاوت قیمت املاک خراب و ناقص با املاک سالم و کامل را از فروشنده بگیرد و در اصطلاح حقوق مدنی به ما به تفاوت قیمت املاک سالم و کامل با املاک خراب و ناقص، اَرَش گفته می‌شود. اَرَش به وسیله نظر کارشناس مشخص می‌شود.
کمیسیون فسخ قرارداد خرید ملک چگونه باید پرداخت شود؟
بنگاه مشاور املاک در ازای خدماتی که به طرفین معامله ارائه می‌دهد، از آن‌ها کمیسیون می‌گیرد. فسخ موافقت نامه باعث نمی‌شود که بنگاه مشاور املاک از حق کمیسیون خودش چشم پوشی کند.
در اغلب موارد، پرداخت حق کمسیون بنگاه مشاور املاک میان طرفین معامله تقسیم می‌شود. اگر طرفین معامله در خصوص چگونگی پرداخت کمیسیون فسخ قرارداد خرید ملک به توافق نرسیدند، باید به مراجع قضایی مراجعه کنند.
مراجع قضایی با توجه به علت و چگونگی فسخ موافقت نامه در خصوص نحوه پرداخت حق کمیسیون بنگاه مشاور املاک حکم صادر می‌کند. پرداخت حق کمیسیون بنگاه مشاور املاک می‌تواند بر عهده هر دو طرف معامله با بر عهده یکی از آن‌ها قرار بگیرد.
نقش راهنمایی‌های مشاوران حقوقی
امروزه اکثر اشخاص از این مساله آگاه هستند که برای پیگیری امور قانونی و حقوقی، لازم است که حتما از مشاوران متخصص راهنمایی بگیرند و در خصوص مسائل پیش آمده، با آن‌ها مشورت کنند. علاوه بر مشاوران حقوقی، وکلا نیز از جمله اشخاصی هستند که در موارد اینچنینی به آن‌ها مراجعه می‌شود. بنابراین لزوم دریافت خدمات حقوقی برای انجام فرآیند فسخ، لازم و ضروری است. به همین جهت تیم حقوقی رکلا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی به صورت تلفنی (روی لینک بزنید) این امکان را ایجاد کرده است که با هزینه‌ای به صرفه و در زمان کوتاهتری بتوانید از خدمات حقوقی بهره ببرید.
همچنین اگر در مراحل ابتدایی مذاکره برای امضای یک قرارداد هستید، می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد نیز استفاده کنید.
قولنامه مغازه
روی تصویر زیر بزنید و این قولنامه را تهیه کنید. امضای این قولنامه توسط خریدار و فروشنده، موجب انتقال مالکیت مغازه از فروشنده به خریدار می‌شود.
نمونه قولنامه خانه (نقدی)
اگر برای معامله خانه به دنبال یک قرارداد کامل هستید، روی تصویر زیر بزنید.
قرارداد فروش زمین مسکونی
با زدن روی تصویر زیر، فرم کاملی از قرارداد خرید و فروش زمین مسکونی را تهیه کنید.
