تعریف مفهومی خیار مجلس و ارزیابی کاربرد آن در معاملات مختلف
عقد بیع نام فقهی و حقوقی قرارداد شفاهی یا مکتوبی است که در هنگام معامله اموال منقول و غیر منقول تنظیم میشود. بیع یک عقد لازم الاجرا است، به این معنا که خریدار و فروشنده پس از امضای شفاهی یا کتبی بیع، دیگر حق فسخ و بر هم زدن معامله را ندارند مگر در برخی شرایط و موارد خاص که قانونگذار، این حق را به آنها داده باشد. به شرایط و مواردی که قانونگذار برای فسخ عقد بیع پیش بینی کرده است، خیار گفته میشود. به عبارت دیگر، خیار به معنای اختیار بر هم زدن معامله از سوی خریدار یا فروشنده است. خیار مجلس یکی از خیارات فسخ عقد بیع است که امکان بر هم زدن معامله را برای خریدار و فروشنده فراهم میکند.
در قانون مدنی برای استناد به این خیار و اعمال آن، شرایط خاصی تعیین شده است که آنها را در ادامه این نوشته، بررسی میکنیم.
مفهوم خیار مجلس چیست ؟
خیار به معنای داشتن توانایی و اختیار فسخ یک قرارداد لازم است و در واقع نوعی حق مالی محسوب میشود. در اصطلاح حقوقی به شخصی که از حق فسخ معامله برخوردار است، ذوالخیار میگویند. مبنای قانونی اعمال این حق نیز اصل حکومت اراده است.
منظور از مجلس، مکانی است که عقد بیع در آنجا به صورت شفاهی یا مکتوب تنظیم و امضا میشود. به عبارت دیگر، مجلس به مکانی گفته میشود که معامله در آنجا انجام شده باشد. اختیار فسخ ناشی از حضور در مجلس معامله، یکی از خیارات مورد پذیرش فقهای امامیه است که به واسطه مواد 396 و 397 قانون مدنی در نظام حقوقی ما نیز مورد پذیرش قرار میگیرد.
در توضیح ماده 396 قانون مدنی باید بگوییم که قانونگذار خیاراتی که فسخ عقود لازم را امکان پذیر میکنند؛ در این ماده شمارش کرده است. خیار مجلس یکی از خیارات شمارش شده در این ماده است که امکان فسخ عقد بیع را برای طرفین معامله فراهم میکند. در ماده 397 قانون مدنی نیز از شرایط استناد به این خیار و نحوه اعمال آن صحبت میشود. مطابق با این ماده، اختیار فسخ مربوط به مجلس معامله از خیارات مشترک است، به این معنا که از جانب خریدار و فروشنده قابل استناد خواهد بود و به هیچ یک از آنها اختصاص ندارد.
خیار مجلس در فقه و بنا بر قول مشهور فقها، تنها به قرارداد بیع اختصاص دارد. این نظریه فقهی مورد پذیرش قانونگذار کشور ما نیز قرار گرفته و قانونگذار در ماده 456 به صراحت تاکید کرده که خیار فسخ مجلس، مخصوص عقد بیع است. بنابراین با استناد به این اختیار دیگر نمیتوان عقود لازم را فسخ کرد. برای مثال موجر و مستاجر برای فسخ قرارداد اجاره نمیتوانند به این خیار استناد کنند.
منظور از مبدا خیار مجلس چیست ؟
قانونگذار برای استناد به خیار مجلس بازه زمانی معین و مشخصی را در نظر نگرفته است. باید به این نکته مهم توجه داشته باشیم که خریدار و فروشنده از زمانی میتوانند به این اختیار قانونی استناد کنند که عقد بیع به صورت کتبی یا شفاهی امضا شده باشد. ابتدای خیار مجلس در فقه ، به محض امضای عقد بیع شروع میشود و زمان خاتمه آن نیز متفرق شدن طرفین معامله است. به عبارت دیگر میتوان گفت که خریدار و فروشنده تا زمانی میتوانند برای فسخ معامله به این اختیار قانونی استناد کنند که جلسه تشکیل شده برای تنظیم عقد بیع پا برجا بوده و آنها نیز از یکدیگر جدا نشده باشند. همچنین میتوان گفت، هنگامی که خریدار و فروشنده متفرق شوند، دیگر حق استناد به این اختیار فسخ را ندارند.
اشتباهات رایج مردم در استفاده از خیار مجلس و پیامدهای حقوقی آن
در عمل، بسیاری از خریداران و فروشندگان تصور درستی از محدوده زمانی خیار مجلس ندارند و همین موضوع باعث از بین رفتن این حق مهم میشود. یکی از رایجترین اشتباهات این است که طرفین گمان میکنند تا هر زمان پس از امضای مبایعه نامه میتوانند معامله را فسخ کنند، در حالی که به محض پایان یافتن جلسه معامله و متفرق شدن طرفین، خیار مجلس از بین میرود.
برخی افراد نیز بدون آگاهی، بلافاصله پس از امضای قرارداد به تحویل گرفتن ملک، خودرو یا مال مورد معامله اقدام میکنند. این تصرف، حتی اگر چند دقیقه پس از امضا باشد، میتواند حق فسخ ناشی از خیار مجلس را ساقط کند. در نتیجه، شخصی که هنوز در تصمیم خود تردید دارد، عملا ابزار قانونی فسخ را از دست میدهد.
اشتباه دیگر، امضای قراردادهایی است که در آن بدون توضیح کافی عبارتهایی مانند «اسقاط کافه خیارات» درج شده است. بسیاری از مردم بدون توجه به آثار حقوقی این جمله، قرارداد را امضا میکنند و بعدها متوجه میشوند که حتی خیار مجلس نیز از آنها سلب شده است.
آگاهی از این خطاهای رایج به خریدار و فروشنده کمک میکند تا پیش از امضای هر معامله، با دقت بیشتری تصمیم بگیرند و حقوق قانونی خود را ناخواسته از بین نبرند.
آیا استناد به خیار مجلس در بیع صرف امکان پذیر است؟
بیع صرف به معنای داد و ستد و معامله پایا پای طلا و نقره با یکدیگر است. به عبارت دیگر میتوان گفت؛ بیع صرف به معنای خرید و فروش نقره و طلا در برابر یکدیگر خواهد بود که اقسام مختلفی دارد. خرید و فروش طلا با طلا، نقره با نقره، طلا با نقره و نقره در برابر طلا از اقسام بیع صرف هستند.
در قانون مدنی از بیع صرف صحبت نشده اما این نوع از عقد بیع مورد پذیرش فقهای امامیه قرار گرفته است. در بیع صرف، مال مورد معامله و بهای آن طلا و نقره هستند. به همین دلیل، فقهای امامیه معتقدند که بیع صرف در صورتی صحیح خواهد بود که طلا یا نقرهای که فروخته یا خریداری شده است به صورت نقدی و در مجلس امضای معامله میان خریدار و فروشنده رد و بدل شود. ضمانت اجرای عدم رعایت این حکم نیز باطل شدن عقد بیع صرف است.
در خصوص خیار مجلس در بیع صرف میان فقهای امامیه اختلاف نظر وجود دارد، فقهایی مانند آیت الله مکارم شیرازی معتقد هستند که شرایط استناد به خیار مجلس در فقه در بیع صرف نیز تحقق پیدا میکند. طبق آنچه که در کتاب مکاسب شیخ انصاری آمده است، ایشان نیز معتقد هستند که شرایط استناد به خیار مجلس در بیع صرف نیز تحقق پیدا میکند.
مسقطات خیار مجلس چیست ؟
حق فسخ ناشی از خیار مجلس یک حق قابل اسقاط است. مبنای اسقاط این حق میتواند اراده طرفین معامله یا حکم قانون باشد. بنابراین، منظور از مسقطات این خیار، عوامل و مواردی است که باعث منتفی شدن حق استناد به اختیار فسخ ناشی از حضور در مجلس معامله میشود. در ادامه، مواردی که باعث ساقط شدن حق استناد به این خیار میشوند را بررسی میکنیم:
- اسقاط کافه خیارات: طرفین معامله در زمان امضای عقد بیع یا به واسطه تنظیم یک قرارداد مستقل میتوانند حق استناد به تمام خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی را از خود ساقط کنند. اسقاط کافه خیارات، باعث سلب حق استناد به اختیار فسخ ناشی از حضور در مجلس معامله نیز میشود. معمولا در چنین حالتی با نوشتن جملاتی مانند «استقاط کافه خیارات از طرفین به عمل آمد.» یا «کافیه خیارات قانونی از طرفین سلب و ساقط شد.» یا «کلیه خیارات قانونی فسخ این قرارداد از طرفین قرارداد، به صورت کامل سلب و ساقط شد» مراتب تمایل خود را به سلب حق فسخ قرارداد اعلام میکنند؛
- ساقط کردن خیار فسخ مجلس: خریدار و فروشنده در زمان امضای عقد بیع یا به واسطه تنظیم یک قرارداد مستقل، میتوانند تنها حق استناد به اختیار فسخ ناشی از حضور در مجلس معامله را از خود سلب کنند؛
- افتراق طرفین معامله: منظور از افتراق، ترک کردن جلسه تشکیل شده برای تنظیم عقد بیع توسط خریدار و فروشنده است. همان گونه که گفتیم، طرفین معامله تا زمانی از حق استناد به این اختیار قانونی برخوردار هستند که جلسه تشکیل شده برای امضای عقد بیع به پایان نرسیده است و آنها نیز از یکدیگر جدا نشدهاند؛
- تصرف در مال مورد معامله: عقد بیع از دو موضوع (عوض) تشکیل شده است که در اصطلاح به آنها مبیع و ثَمَن گفته میشود. منظور از مبیع، مال مورد معامله است. به بهای مال مورد معامله نیز ثَمَن میگویند. تصرف خریدار در مبیع باعث سلب حق استناد به اختیار فسخ ناشی از حضور در مجلس معامله میشود. یعنی اگر فروشنده در ثَمَن مال مورد نظر تصرف کند نیز حق استناد به اختیار فسخ ناشی از حضور در مجلس معامله را از خود ساقط کرده است.
تفاوت خیار مجلس با سایر خیارات فسخ معامله در قانون مدنی
در میان خیارات پیش بینی شده در قانون مدنی ایران، خیار مجلس جایگاه ویژهای دارد زیرا تنها خیاری است که بدون نیاز به اثبات عیب، فریب یا تخلف، صرفا به دلیل حضور طرفین در مجلس معامله ایجاد میشود. برخلاف خیار عیب که نیازمند اثبات نقص در مال است یا خیار تخلف شرط که وابسته به نقض تعهد قراردادی است، خیار مجلس کاملا فوری و مبتنی بر زمان است.
در واقع فلسفه وجودی این خیار، فراهم کردن فرصتی کوتاه برای بازاندیشی طرفین معامله خواهد بود. فرصتی که قانونگذار به منظور جلوگیری از تصمیمهای عجولانه پیش بینی کرده است. همین ویژگی باعث میشود که خیار مجلس بسیار زود از بین برود و تنها در محدوده زمانی مشخصی قابل استفاده باشد.
در مقابل، بسیاری از خیارات دیگر مانند خیار عیب یا خیار غبن حتی پس از گذشت مدت طولانی نیز قابل اعمال هستند، مشروط بر اینکه شرایط قانونی آنها ثابت شود. به همین دلیل، خیار مجلس بیش از سایر خیارات نیازمند آگاهی لحظهای و تصمیمگیری سریع است و بیتوجهی به آن میتواند فرصت فسخ معامله را برای همیشه از بین ببرد.
آیا وکیل طرفین معامله نیز از این حق برخوردار است؟
عقد بیع به واسطه امضای کتبی یا شفاهی خریدار و فروشنده تحقق پیدا میکند. علاوه بر خریدار و فروشنده، نمایندگان قانونی آنها نیز میتوانند این عقد را امضا کنند. در رابطه با حق استناد به خیار مجلس از سوی وکیل، چند فرض مطرح میشود که ما در ادامه آنها را بررسی میکنیم:
- اگر موکل، صرفاً برای امضای عقد بیع به وکیل، وکالت داده باشد: در این حالت، وکیل حق استناد به اختیار فسخ ناشی از حضور در مجلس معامله را ندارد؛
- موکل در وکالت نامه، حق فسخ عقد بیع را از وکیل سلب کرده است: وکیل در این مورد نیز حق استناد به این خیار و فسخ عقد بیع را ندارد؛
- در صورتی که وکالت نامه مطلق باشد: در وکالت نامه مطلق هیچ محدودیتی برای وکیل در نظر گرفته نمیشود. بنابراین، وکیلی که وکالت نامه مطلق دارد از حق استناد به این اختیار برخوردار است و در نتیجه علی رغم آنکه به عنوان وکیل قرارداد محسوب میشود میتواند قرارداد را فسخ کند.
خدمات مرتبط
استناد به خیار مجلس و اعمال آن تا حدود زیادی میتواند از ورود ضرر و زیان به خریدار و فروشنده جلوگیری کند. در صورتی که خیار مجلس در هنگام امضای مبایعه نامه ساقط شود، باید تضمینها و ضمانت اجراهای مناسب دیگری برای حفظ حقوق و منافع خریدار و فروشنده پیش بینی شوند. تنظیم مبایعهای که مطابق با قانون و با در نظر گرفتن حقوق و منافع طرفین معامله نوشته شده است باید به افرادی سپرده شود که با قانون مدنی، قانون ثبت و نظام حقوقی حاکم بر قراردادها آشنایی کامل دارند.
خدمات تنظیم قرارداد تیم رکلا این امکان را برای شما فراهم میکند که مبایعه نامهای قانونی، دقیق و همه جانبه در اختیار داشته باشید. همچنین برای آشنایی با شرایط و ضوابط تنظیم مبایعه نامه و آثار قانونی آن، میتوانید با کارشناسان حقوقی حاضر در بخش خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا ارتباط بگیرید.
نظرات