چگونگی ابطال سند معارض به همراه بررسی تکالیف و حقوق قانونی دارنده این سند

سند به نوشته‌ای گفته می‌شود که دارای مهر، امضا و اثر انگشت است و برای اثبات ادعاها و دعاوی می‌توان به آن استناد کرد. صدور اسناد املاک و مستغلات در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد است. اسنادی که توسط این مراجع قانونی صادر می‌شوند از اسناد غیر عادی هستند که حق تملک را به اثبات می‌رسانند. شخصی که نام او در اسناد غیر عادی صادره از این مراجع قید شده است به عنوان مالک قانونی املاک و مستغلات شناخته می‌شود. با این حال، در برخی از موارد اسناد غیر عادی املاک و مستغلات که از سوی این مراجع صادر می‌شوند، باطل و بلا اثر هستند. ابطال سند معارض به معنای باطل کردن اسناد معارضی است که از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد صادر می‌شوند.

اسناد غیر عادی که از سوی مراجع صلاحیت دار صادر می‌شوند از ارزش و اعتبار قانونی زیادی برخوردار هستند و به همین دلیل، باطل کردن آن‌ها نیز تحت شرایط و تشریفات قانونی خاصی امکان پذیر می‌شود. در این مقاله، شرایط و تشریفات قانونی باطل کردن اسناد معارضی که از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صادر شده‌اند را بررسی می‌کنیم.

برای آگاهی بیشتر در خصوص موضوعات مرتبط با موضوع این مقاله، پیشنهاد می‌کنیم که مقاله ابطال سند رسمی را نیز مطالعه کنید.

منظور از اسناد معارض چیست؟

صدور اسناد معارض برای حق تملک یک ملک، از اشتباهاتی است که در حوزه ثبت غیر عادی اسناد رخ می‌دهد. منظور از اسناد معارضی که برای حق تملک یک ملک صادر می‌شوند این است که برای یک ملک دو سند به نام دو شخص صادر شده باشد. به این صورت که در ابتدا، یک سند به نام یک شخص و برای یک ملک صادر شود و پس از آن سند دیگری برای همان ملک و به نام شخص دیگری صادر شده باشد. در این حالت، به سند دومی که برای ملک صادر شده است، سند معارض گفته می‌شود. به عبارت دیگر، اگر برای یک ملک یا حدود آن دو سند غیر عادی صادر شده باشد به سند دوم، سند معارض می‌گویند.

ابطال سند معارض به چه معنا است؟

در ابتدا باید بگوییم که سند غیر عادی به اسنادی گفته می‌شوند که از سوی مراجع قانونی صلاحیت دار صادر شده باشند. دفاتر اسناد، اداره ثبت اسناد و املاک و مامور قانونی صلاحیت دار، تنها مراجع قانونی هستند که صلاحیت صدور اسناد ثبتی را دارند. به همین دلیل، تمام اسناد صادره از سوی مراجع مذکور از اسناد غیر عادی، معتبر و قابل استناد شناخته می‌شوند. در این مقاله، منظور ما از سند در واقع اسناد غیر عادی مربوط به حق تملک املاک و مستغلات است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد صادر می‌شوند.

بنابراین، ابطال سند معارض به معنای صحیح بودن اولین سند صادر شده و باطل کردن دومین سندی است که با آن تعارض دارد. برای مثال، در ابتدا سند یک خانه به نام شخص الف صادر ‌می‌شود و سپس برای همان خانه سند دیگری به نام شخص ب صادر شده باشد. در این مثال، سند اولیه که به نام شخص الف صادر شده است صحیح و سند دومی که اداره ثبت اسناد و املاک به نام شخص ب صادر کرده باطل، نامعتبر و غیر قابل استناد است.

بررسی مراحل قانونی و نحوه ابطال سند معارض

رسیدگی به دعاوی و نحوه ابطال سند معارض یکی از اصلی‌ترین و مهمترین مباحث حقوقی است که در زمینه مسائل ثبتی مطرح می‌شود.

در قسمت‌های قبلی این مقاله نیز گفتیم، در تعارض میان اسنادی که برای حق تملیک یک ملک صادر شده، اصل بر این است که اولین سند صادره، معتبر و سند دومی معارض و نامعتبر باشد.

از سوی دیگر باید به این نکته توجه داشته باشیم که سند معارض نیز جزء اسناد غیر عادی است زیرا توسط اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد صادر می‌شود. به همین دلیل، رسیدگی به درخواست ابطال سند معارض در صلاحیت مراجع قضایی است. به عبارت دیگر، به درخواست ابطال سند معارض در صورتی رسیدگی می‌شود که این درخواست همراه با رعایت شرایط و تشریفات قانون آیین دادرسی مطرح شده باشد. همچنین می‌توان گفت که رسیدگی به این دادخواست در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع ملکی بوده که برای آن دو سند صادر شده است.

چگونگی طرح دعوا از سوی دارنده سند معارض

در خصوص مراحل ابطال سند معارض ، باید بگوییم که دارنده این اسناد نیز از حق اقامه دعوا برای باطل کردن اولین سندی که برای ملک صادر شده است، برخوردار هستند. در این حالت، دارنده سند معارض باید در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه اداره ثبت نسبت به طرح دعوا اقدام کند. این دعوا باید در دادگاه محل وقوع ملکی اقامه شود که برای آن اسناد معارض صادر شده است و طرح آن به رعایت تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی مانند تنظیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی نیاز دارد. همچنین دارنده سند معارض باید گواهی طرح دعوا را ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه، به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک تحویل بدهد.

ضمانت اجرای عدم طرح دعوا از سوی دارنده سد معارض در مهلت قانونی

اگر دارنده اسناد معارض در ظرف مهلت قانونی (دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه)، نسبت به اقامه دعوا و تقدیم گواهی آن به اداره ثبت اقدام نکند، اداره ثبت اسناد و املاک باطل بودن اسناد معارض را در ستون ملاحظات سند ملک قید می‌کند و مراتب باطل کردن این اسناد را به دارنده آن و دفاتر اسناد اعلام خواهد کرد.

محدودیت‌های قانونی دارنده اسناد در زمان سپری شدن مراحل ابطال سند معارض

در صورتی که دارنده سند معارض در ظرف مهلت قانونی (دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه) برای باطل کردن اسناد اولیه به اقامه دعوا اقدام کند تا زمانی که حکم قطعی و نهایی دادگاه مشخص نشده است، حق انجام هیچگونه معامله‌ای را با استناد به اسناد معارض ندارد.

دارنده سند اول، پیش از صدور حکم قطعی دادگاه و تعیین تکلیف در خصوص درخواست ابطال سند معارض می‌تواند نسبت معامله ملکی که برای آن اسناد معارض صادر شده است اقدام کند. در این حالت، دفاتر اسناد موظف هستند در متن سند انتقال ملک قید کنند نسبت به ملک مورد معامله اسناد معارض صادر شده است و تا زمان تعیین تکلیف نهایی به خریدار سندی داده نمی‌شود.

همچنین، امکان دارد ملکی که برای آن اسناد متعارض صادر شده است، مشاع باشد. در این صورت، تا زمانی که مراحل ابطال سند معارض سپری نشده است، شرکا نمی‌تواند درخواست افراز ملک مشاع را مطرح کند. در صورتی که این درخواست مطرح شود نیز به آن رسیدگی نخواهد شد.

وظایف اداره ثبت اسناد و املاک نسبت به ابطال سند معارض

اداره ثبت اسناد و املاک، ممکن است از طریق دارنده سند معارض یا توسط دارنده سند اولیه از وجود اسناد معارض اطلاح پیدا کند. در برخی موارد، خود اداره ثبت اسناد و املاک نیز متوجه صدور اسناد معارض برای املاک می‌شود.

هر اداره‌ ثبت اسناد و املاک که به هر طریقی از صدور اسناد معارض برای املاک اطلاع پیدا کند، باید این موضوع را کتباً به دفاتر اسناد حوزه محل وقوع ابلاغ و گزارش آن را به هیات نظارت ارسال کند.

اداره ثبت پس از آنکه از وجود تعارض در اسناد املاک مطلع شد، نماینده و نقشه بردار اداره ثبت را به محل وقوع ملک می‌فرستد. نماینده و نقشه بردار اداره ثبت نیز با توجه به حدودی که در پرونده ثبتی ملک قید شده است و حدود املاک مجاور نسبت به ترسیم نقشه پلاک ملک اقدام می‌کنند. مقدار تعارض در اسناد ملک نیز با توجه به نقشه ترسیمی مشخص می‌شود. اداره ثبت پس از طی این مراحل باید وجود اسناد معارض و میزان تعارض در آن‌ها را برای بررسی در هیات‌های نظارت به اداره کل ثبت استان ارسال کند.

بررسی شرایط دعوی ابطال سند معارض با توجه به تصمیم هیات نظارت

قانونگذار در قانون ثبت برای حل اختلافات ثبتی، مرجعی را به عنوان هیات نظارت تعیین کرده است. این هیات در اداره کل ثبت تشکیل می‌شود و اختلافات و اشتباهات ثبت اسناد و املاک را مورد رسیدگی قرار می‌دهد.

تحقق شرایط دعوی ابطال سند معارض تا میزان زیادی به تصمیم هیات نظارت بستگی دارد. به این صورت که رای هیات نظارت در خصوص ابطال سند معارض به اداره ثبت محل وقوع ملک فرستاده می‌شود.

نکات حقوقی و قانونی مهم درباره این اقدام

سند در واقع دلیل و مدرکی است که اشخاص برای اثبات ادعاهای خودشان به آن استناد می‌کنند. همچین، تنظیم و امضای سند یکی از امور حقوقی به حساب می‌آید که ممکن است تمام افراد جامعه با آن سر و کار داشته باشند. عدم دقت و توجه کافی در هنگام تنظیم اسنادی که برای املاک و مستغلات صادر می‌شوند، ممکن است نتایج ناگواری را به دنبال داشته باشد و باعث اتلاف وقت و هزینه صاحب سند شود.

آشنایی با قوانین و مقررات ثبتی تا میزان زیادی می‌تواند در جلوگیری از صدور اسناد معارض موثر باشد. در این خصوص گفتگو با مشاوران حقوقی بسیار کارآمد خواهد بود. خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا این فرصت را برای شما فراهم می‌کند که در سریع‌ترین زمان با مشاوران حقوقی مجرب ارتباط بگیرید و با آن‌ها گفتگو کنید.