مباشر املاک کیست؟ بررسی مسئولیت‌ها و شرح وظایف مباشران املاک
مشاوران املاک در صورتی می‌توانند شروع به کار کنند که از اتحادیه مشاوران املاک شهرشان پروانه کسب دریافت کرده باشند. در برخی موارد، کسانی که پروانه مشاور املاک دارند به دلیل ایجاد دفتر جدید یا تراکم کاری بالا تصمیم می‌گیرند که فردی را استخدام کنند و به او اختیار امضای اسناد و قراردادها را بدهند. مباشر املاک به فردی گفته می‌شود که در آژانس املاک استخدام می‌شود و حق امضای اسناد و قراردادها را دارد.
مباشر، کلمه‌ای عربی و به معنای پیشکار است. این واژه معانی دیگری مانند سرپرست، کارگزار، معاون، دستیار، ناظر، عامل، وکیل و کارپرداز نیز دارد. در اصطلاح، مباشر به شخصی گفته می‌شود که فاعل و انجام دهنده کار شخص دیگری است. به عبارت دیگر می‌توان گفت که رابطه مباشر و شخصی که مباشر برای او کار می‌کند مانند رابطه معاون و مدیر است. مباشر از طرف صاحب پروانه کسب آژانس املاک، مسئول امضای انواع قرارداد و اسناد خاصی می‌شود که مشاور املاک به او محول می‌کند. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که مباشر یک شخص حقیقی است که از طرف مشاور املاک میتواند قراردادها را امضا کند. در این نوشته، وظایف مباشران املاک و شرایط اشتغال به این حرفه را بررسی می‌کنیم.
موارد ضرورت استخدام مباشر املاک
تمام اشخاصی که دارای جواز کسب هستند، می‌توانند فردی را به عنوان مباشر استخدام کنند. در برخی از موارد، استخدام مباشر ضرورت پیدا می‌کند. در ادامه، مواردی که استخدام مباشر الزامی است را بررسی می‌کنیم:
- اگر دارنده پروانه کسب نتواند به صورت دائمی در واحد صنفی حضور داشته باشد؛
- اگر مشاور املاک، دارای بیشتر از یک پروانه باشد؛
- در صورتی که دارنده پروانه کسب، خانم باشد. بانوانی که دارای پروانه کسب مشاور املاک هستند، حتما باید با یک مباشر مرد همکاری کنند تا اجازه فعالیت داشته باشند.
خوب است بدانید که به طور معمول برای همکاری با یک مباشر املاک، با او قرارداد استخدام مشاور املاک امضا می‌کنند. این قرارداد میان مباشر و کارفرما امضا خواهد شد. با زدن روی لینک می‌توانید مقاله‌ای مرتبط با این قرارداد را مطالعه کنید. مطالعه قرارداد ابعاد قانونی و چهارچوب حقوقی این رابطه کاری را برای شما شرح می‌دهد.
چگونه می‌توان مباشر املاک شد؟
برای اخذ مجوز مباشر املاک ، لازم است که در ابتدا یک مشاور املاک، مباشر را به اتحادیه مشاوران املاک شهرستان معرفی کند. فردی که به عنوان مباشر معرفی شده است باید حداقل دارای مدرک سیکل (سوم راهنمایی) باشد. پس از معرفی، فردی که به عنوان مباشر معرفی شده است باید با در دست داشتن مدارک لازم به اتحادیه مشاوران املاک مراجعه کند. در این مرحله، صدور کارت مباشرت منوط به ثبت نام و گذراندن دوره‌های آموزشی است. پس از ثبت نام و گذراندن دوره‌های آموزشی، کارت مباشرت صادر می‌شود. مباشر با در اختیار داشتن کارت مباشرت میتواند اداره امور مرتبط با آژانس املاک را بر عهده بگیرد.
شرایط معرفی مباشر املاک چیست؟
در برخی موارد برای صاحب جواز کسب مشاور املاک مقدور نیست که به صورت دائم در واحد صنفی خود حضور داشته باشد. در این حالت، صاحب جواز کسب مشاور املاک میتواند فردی را به عنوان مباشر معرفی کند. فردی برای انجام امور جاری بنگاه معاملات ملکی مشخص شده است که نماینده قانونی مشاور املاک محسوب می‌شود. باید به این نکته نیز اشاره داشت باشیم که دارنده جواز کسب هر زمان که اراده کرد، میتواند نسبت به تغییر یا عزل مباشر اقدام کند.
فردی که به عنوان مباشر معرفی شده است، نباید سابقه کیفری داشته باشد. داشتن کارت پایان خدمت سربازی یا کارت معافیت دائم از دیگر شرایط لازم برای صدور کارت مباشرت هستند. به صورت کلی می‌توان گفت، فردی که مشاور املاک به عنوان مباشر معرفی کرده است باید از شرایط زیر برخوردار باشد:
- جنسیت مذکر؛
- داشتن مدرک سیکل (سوم راهنمایی) به عنوان حداقل تحصیلات؛
- عدم سابقه کیفری؛
- داشتن کارت پایان خدمات سربازی یا کارت معافیت دائم؛
- سپری کردن دوره‌های آموزشی برای دریافت کار مباشرت.
مدارک لازم برای مباشر املاک
مدارکی که مباشر باید به اتحادیه مشاوران املاک شهرستان ارائه بدهد، عبارت است از:
- دو سری فتوکپی از تمام صفحات شناسنامه فرد معرفی شده به عنوان مباشر؛
- دو سری فتوکپی از کارت ملی، کارت پایان خدمت و جدید‌ترین مدرک تحصیلی مباشر؛
- یک تکه عکس در ابعاد 6 در 4 و شش تکه عکس در ابعاد 3 در 4؛
- دو سری فتوکپی از قراردادی که میان مباشر و مشاور املاک تنظیم شده است؛
- گواهی عدم اعتیاد و عدم سوء پیشینه؛
- پرداخت هزینه‌های مصوب به حساب اتحادیه مشاوران املاک؛
- ارائه موافقت نامه از اداره اماکن، نیروی انتظامی به منظور تایید صلاحیت شخصی فرد مباشر.
مسئولیت مباشر املاک چیست؟
مباشر مسئولیت‌هایی را به عنوان دستیار مدیر آژانس املاک پذیرفته است و باید در قبال ایفای تمام و کمال مسئولیت‌های خودش پاسخگو باشد.
از سوی دیگر باید به این نکته توجه داشته باشیم که تاسیس و اداره بنگاه مشاور املاک، نوعی فعالیت تجاری به حساب می‌آید و دارنده پروانه مشاور املاک نیز تاجر است و مشمول ضوابط و مقررات قانون تجارت می‌شود. با توجه به شرایط و ضوابط قانون تجارت، مسئولیت بنگاه معاملات ملکی بر عهده صاحب پروانه مشاور املاک قرار دارد. مباشر نیز فردی است که از سوی صاحب پروانه مشاور املاک به عنوان قائم مقام تجاری انتخاب می‌شود. به همین دلیل، اقداماتی که مباشر به قائم مقامی از صاحب پروانه کسب انجام داده در حکم اقدامات انجام شده توسط صاحب پروانه کسب است.
بنابراین اگر مباشر مرتکب اعمال غیر قانونی شود باعث ایجاد مسئولیت برای صاحب پروانه کسب خواهد شد. البته در این حالت، مباشر نیز مسئول اعمال غیر قانونی خود خواهد بود. اگر اعمال غیر قانونی مباشر باعث ایجاد مسئولیت و ورود خسارت به صاحب پروانه کسب شده باشد، صاحب پروانه میتواند برای دریافت خسارات خود بر علیه مباشر طرح دعوا کند.
در صورتی که میان مباشر و اشخاص ثالث اختلافی به وجود بیاید نیز صاحب پروانه کسب باید پاسخگو باشد. لازم به ذکر است که صاحب پروانه کسب و مباشر می‌توانند قراردادی را میان خودشان تنظیم و نحوه جبران خسارات احتمالی که از سوی مباشر به صاحب پروانه کسب وارد می‌شود را مشخص کنند.
برای جلوگیری از اقدامات مغایر با قانون مباشر در همکاری با او چه کنیم؟
اگر تمایل دارید که با امضای قرارداد مباشرت، با یک مباشر در آژانس املاک خود همکاری کنید و مسئولیت تمام یا بخش عظیمی از فعالیت آژانس را به او بسپارید، لازم است همانطور که پیش‌تر توضیح دادیم، این نکته مهم را نیز در نظر داشته باشید که در نهایت مسئولیت تمام قراردادها و فعالیت‌هایی که در واحد صنفی شما انجام می‌شوند، به عهده صاحب پروانه است. بنابراین اگر تصور می‌کنید که با استخدام یک مباشر دیگر تعهد و مسئولیتی نخواهید داشت و لازم نیست که فعالیت او را بررسی و ارزیابی کنید، بدانید که در فکر اشتباهی هستید. پیشنهاد می‌کنیم حتما به صورت دوره‌ای از مباشر املاک گزارش بگیرید و به کار او نظارت کنید. با نظارت پیوسته به فعالیت مباشر، می‌توانید تا حدودی از قانونی بودن اقدامات و فعالیت‌های او اطمینان کسب کنید. علاوه براین، این امکان را نیز خواهید داشت که تعهدات و وظایف سخت گیرانه‌ای را برای مباشر در نظر بگیرید.
بررسی شرح وظایف مباشر املاک
فردی که قصد دارد به عنوان مباشر املاک فعالیت کند باید با شرح وظایف مباشر املاک آشنایی داشته باشد. در ادامه، مهمترین وظایف مباشر در املاک را بررسی می‌کنیم:
- بررسی سند معامله؛
- مطابقت دادن سند مالکیت ملک مورد معامله با بنچاق؛
- بررسی گواهی پایان کار ساختمان؛
- بررسی آزاد بودن سند ملک؛
- دریافت صورت مجلس تفکیکی برای واحدهای آپارتمان؛
- احراز تخلیه یا در تصرف بودن ملک مورد معامله؛
- دریافت و بررسی مدارک طرفین قرارداد؛
- احراز اهلیت طرفین قرارداد؛
- بررسی و مطابقت دادن اصل و کپی اسناد شناسایی محجور؛
- بررسی اصل و کپی اصالت نامه در صورت ضرورت؛
- ثبت دقیق اطلاعات؛
- دریافت کردن کد رهگیری برای معامله؛
- ثبت تمام توافقات طرفین در قرارداد؛
- به اجرا گذاشتن تمام نکات حقوقی در زمان تنظیم قرارداد؛
- ذکر جزئیات و مسائل فرعی لازم در قرارداد؛
- تعیین و ثبت تاریخ و مکان مشخص برای تنظیم سند رسمی انتقال؛
- ذکر مبالغ پرداختی از سوی طرفین قرارداد و نحوه پرداخت آن‌ها.
رسیدگی به اختلافات ناشی از عدم ایفای مسئولیت در مراجع قضایی
در ابتدا باید بگوییم که اختلافات ناشی از عدم انجام وظایف مباشر مغازه میتواند جنبه حقوقی یا کیفری داشته باشد. در صورتی که این اختلافات، حقوقی باشند، رسیدگی به آن‌ها نیز در صلاحیت دادگاه‌های حقوقی و شورای حل اختلاف است و مطابق با شرایط و تشریفات قانون آیین دادرسی انجام می‌شوند.
اگر اختلافات ناشی از عدم ایفای وظایف مباشر در املاک جنبه کیفری داشته باشند، رسیدگی به آن‌ها در صلاحیت دادگاه کیفری 2 و دادسرای مرتبط با آن است.
برای مثال، در صورتی که مشاور املاک معتقد باشد که مباشر مرتکب خیانت در امانت شده است، میتواند بر علیه او شکایت کیفری مطرح کند یا آنکه به وسیله تنظیم دادخواست بر علیه او اقامه دعوا کرده باشد. در صورتی که مشاور املاک بر علیه مباشر، شکایت کیفری کند، رسیدگی به اختلافات میان آن‌ها در صلاحیت دادگاه کیفری 2 است. از سوی دیگر اگر مشاور املاک به وسیله تنظیم دادخواست بر علیه مباشر اقامه دعوا کرده باشد، رسیدگی به اختلافات میان آن‌ها در صلاحیت دادگاه‌های حقوقی خواهد بود.
چرا تنظیم قرارداد مهم است؟
اگر قراردادی که میان مباشر املاک و کارفرما تنظیم شده است، قرارداد کار باشد، باعث می‌شود که آن‌ها تحت شمول قانون کار قرار بگیرند و مباشر نیز از حمایت‌ها و مزایای این قانون برخوردار شود. قرارداد کار در صورتی تحت شمول قانون کار قرار می‌گیرد که مطابق با شرایط و ضوابط این قانون تنظیم شده باشد. به همین دلیل، اگر مشاور املاک قصد استخدام مباشر را داشته باشد باید قرارداد کار را با او تنظیم کند.
خدمات تنظیم قرارداد رکلا به مشاوران املاک امکان می‌دهد که این قرارداد را به صورت اختصاصی و توسط کارشناسان حقوق کار تنظیم کنند.
همچنین مشاوران املاک می‌توانند سوالات خود در زمینه بهترین قراردادی که به واسطه آن می‌توانند با مباشران املاک همکاری کنند را از کارشناسان حقوقی ما در بخش خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بپرسند.
قرارداد مباشرت
یک نسخه قرارداد مباشرت کامل و قانونی را از اینجا دریافت کنید.
نظرات
