خرید و فروش واحدهای مسکونی پیش از ساخت با قرارداد پیش خرید خانه

امروزه، با عنایت به وجود انواع روش‌های معاملاتی، شما می‌توانید مسکن مورد نیاز خود را از طریق روش‌های مختلفی تهیه کنید. به این صورت که اشخاص قادرند خانه خود را به صورت آماده خریداری یا آن را به صورت نیمه آماده پیش خرید کنند. برای هر دو روش معاملاتی بیان شده، تنظیم و انعقاد قرارداد، از مهم‌ترین مواردی است که طرفین باید مورد نظر قرار دهند. در این مقاله سعی داریم جزئیات و نکات پیش خرید خانه و تنظیم قرارداد برای آن را مورد بررسی قرار دهیم. به همین ترتیب، تمرکز اصلی این مقاله، در خصوص نمونه قرارداد پیش خرید خانه خواهد بود.

در این زمینه، مطالعه قرارداد پیش خرید آپارتمان که پیش‌تر منتشر شده است را نیز به شما پیشنهاد می‌کنیم.

در نمونه قرارداد پیش خرید خانه ، خریدار و فروشنده، خانه را در چه شرایطی مورد معامله قرار می‌دهند؟

همانطور که بیان شد، تفاوت اصلی انواع قرارداد پیش فروش ساختمان نسبت به خرید آماده مسکن، در نیمه آماده بودن مورد معامله است. به بیان دیگر در این قرارداد، خریدار و فروشنده، خانه را در حالت ناقص خود خرید و فروش می‌کنند. بعضا این حالت نیز متصور است که فروشنده، قبل از اقدام به ساخت خانه، امور مربوط به پیش فروش آن را انجام دهد. بنابراین در این قرارداد، خانه موضوع قرارداد در زمان انعقاد، قابلیت سکونت ندارد.

پس از انعقاد نمونه قرارداد پیش خرید خانه ، روابط خریدار و فروشنده به چه صورتی خواهد بود؟

پس از عقد این قرارداد، شخص متقاضی خرید خانه نیمه تمام، به عنوان خریدار و شخص متقاضی فروش آن، به عنوان فروشنده خوانده خواهند شد. به موجب قرارداد پیش فروش خانه ، هر یک از طرفین تعهداتی را در مقابل یکدیگر بر عهده می‌گیرند. مهم‌ترین تعهد فروشنده، تکمیل و اتمام پروژه در دست ساخت است. پس از تکمیل ساخت و ساز، این تعهد برای فروشنده ایجاد می‌شود که خانه را به خریدار تحویل دهد. در مقابل این تعهد برای خریدار یافت می‌شود که عملیات پرداخت خود را مطابق با شرایط مطرح در قرارداد انجام دهد. قرارداد میان آن‌ها در واقع یک نوع از قرارداد بیع ساختمان خواهد بود.

خریدار و فروشنده، باید از کدام چهارچوب‌های حقوقی برای تنظیم این قرارداد پیروی کنند؟

در این قسمت، نظام‌های حقوقی حاکم بر قرارداد پیش فروش خانه را مورد ارزیابی قرار می‌دهیم:

پیش خرید مسکن و شرایط حاکم بر بیع

به طور کلی، هدف اصلی از انعقاد نمونه قرارداد پیش خرید خانه ، انتقال و کسب مالکیت خواهد بود. البته در اینجا منظور، انتقال و کسب مالکیتی است که در ازای آن مبلغی پرداخت می‌شود. این دو مورد اخیر، به عنوان دو رکن اصلی در انواع قراردادهای بیع به حساب می‌آید. بنابراین ما نیز می‌توانیم بگوییم که معامله مسکن به صورت خرید، یکی از انواع بیع تلقی می‌شود. با این نتیجه گیری، شما نیز باید کلیه قواعد منحصر به فرد بیع را در زمان تنظیم قرارداد پیش خرید مسکن رعایت کنید زیرا در نظر گرفتن سایر چهارچوب‌های حقوقی، اعتبار قرارداد شما را با مشکل روبرو می‌سازد.

پیش خرید مسکن و بیع سَلَف

در راستای مبحث قبل باید اشاره کرد که امر پیش خرید خانه به عنوان یکی از مصادیق بیع، با حالت قطعی بیع تفاوت دارد. به بیان دیگر، ما نمی‌توانیم نمونه قرارداد پیش خرید خانه را به عنوان یک بیع قطعی تلقی کنیم زیرا این قرارداد، بیشتر دارای ماهیت بیع سَلَف است. حال با توضیح بیع قطعی و بیع سَلَف، تفاوت این دو را درک خواهید کرد.

در بیع قطعی، مورد معامله و پول آن، هر دو در زمان انعقاد قرارداد وجود دارند اما در بیع سَلَف، اگرچه مبلغ قرارداد حین انعقاد یافت می‌شود اما مبیع وجود ندارد. در خصوص این قرارداد هم خانه در مدتی مقرر پس از انعقاد قرارداد به حالت عینی در می‌آید. البته در خصوص سَلَف بودن یا نبودن این قرارداد، میان اشخاص اختلاف است زیرا برخی بیان می‌کنند که در بیع سلف، خریدار باید مبلغ قرارداد را به صورت نقد در زمان انعقاد به فروشنده پرداخت کند. در صورتی که در امر پیش خرید مسکن، مبلغ به صورت اقساط به فروشنده پرداخته خواهد شد.

به منظور تحقق مالکیت خریدار باید بیان داشت در حالتی که خانه به صورت نیمه تمام در دست ساخت است، مالکیت خریدار نسبت به آن قسمت از خانه که وجود عینی دارد محقق می‌شود. در خصوص مابقی پروژه، خریدار بر اساس انجام فرایند ساخت و ساز و مبالغ پرداختی مالک خواهد شد. در حالتی که قرارداد پیش خرید مسکن قبل از آغاز عملیات ساخت و ساز منعقد شده باشد، مالکیت خریدار بر اساس پیشرفت کار و عملیات پرداخت او شکل می‌گیرد.

پیش فروش مسکن و قانون مصوب سال 1389

وقوع جرایم و کلاهبرداری‌های زیاد در زمینه پیش خرید و پیش فروش خانه، به امری قابل توجه تبدیل شده است. در این راستا در سال 1389، قانون پیش فروش، به منظور کنترل روابط خریداران و فروشندگان تصویب شد. هدف اصلی این قانون، تعیین برخی از جزئیات پیش خرید و پیش فروش مسکن و کاهش جرایم ناشی از سو استفاده از اعتماد اشخاص است. شما نیز باید در زمان تنظیم نمونه قرارداد پیش خرید خانه ، شرایط مندرج در این قانون را مورد توجه قرار دهید. در غیر این صورت، قرارداد شما با چالش‌هایی روبرو خواهد شد.

انعقاد نمونه قرارداد پیش خرید خانه ، چه آثار مثبتي را براي خريدار و فروشنده به همراه دارد؟

انعقاد اين قرارداد باعث مي‌شود که الزامي در خصوص پرداخت يک جاي مبالغ از سوی پيش خريداران وجود نداشته باشد زيرا عملیات پرداخت در پيش فروش خانه، بر اساس پيشرفت کار و به صورت اقساطي خواهد بود. اين روش نيز براي فروشنده مفيد به فايده است زيرا پروژه در حال احداث، در بازه هاي زماني مقرر و به صورت مستمر، از لحاظ مالي تامين مي‌شود. بنابراين در صورت پرداخت مبالغ به صورت منظم و بر اساس شرايط مقرر در قرارداد پیش خرید واحد مسکونی ، پروژه از لحاظ مالي با مشکل روبرو نخواهد شد.

يکي ديگر از نقاط مثبت اين قرارداد براي پيش خريداران اين است که آن‌ها قادرند نقشه خانه را بر اساس سليقه خود طراحي کنند. در اين راستا، آن‌ها مي‌توانند برخي از شروط مورد نظر خود را در این زمینه در متن قرارداد لحاظ کنند.

مهم‌ترين معايب اين قرارداد شامل چه مواردی می‌شود؟

در پاسخ به اين سوال بايد بيان داشت که بزرگترين چالش نمونه قرارداد پیش خرید خانه ، مسئله ديرکردها است. به اين صورت که در موارد زیادی، فروشنده نمي‌تواند خانه موضوع قرارداد را در بازه زماني مقرر، به خريدار تسليم کند. البته بايد توجه کرد که وقوع برخي از ديرکردها، ناشي از اقتضاي فعاليت‌هاي عمراني است. به همين دليل شما بايد با عنايت به اين مسئله، بازه زماني تسليم مسکن را در متن قرارداد خود قيد کنيد.

همچنين ممکن است در حين ساخت و ساز خانه، فروشنده از لحاظ اقتصادي با مشکلاتي روبرو شود. براي مثال، به دليل وجود تغيير مستمر در قیمت مصالح، اين امکان يافت مي‌شود که فروشنده نتواند در موعد مقرر، مصالح مورد نياز ساخت و ساز را تامين کند. از سوی دیگر ممکن است که خريدار در زمان مقرر در قرارداد، اقساط خود را نپردازد.

آیا می‌توان برای نمونه قرارداد پیش خرید خانه ضمانت اجرا در نظر گرفت؟

بله. با توجه به اقتضا و ماهیت این قرارداد، احتمال دیرکرد در تحویل خانه، امری بسیار مُحتَمل است. در این خصوص، تعیین ضمانت اجرا باعث می‌شود که تا حد زیادی از وقوع دیرکرد در اجرای تعهدات قراردادی کاسته شود زیرا در شرایط وجود چنین شرطی در قرارداد، خریدار و فروشنده، تلاش می‌کنند اجرای تعهدات قراردادی را به موقع عملی کنند. با تعیین ضمانت اجرا، حتی در مواقع بروز تاخیر، خسارات احتمالی شما قابل جبران می‌شود. ضمانت اجرا در قرارداد، معمولا در قالب جریمه نقدی تعبیه خواهد شد.

تنظیم قرارداد اختصاصی برای این معامله

تیم حقوقی رکلا با هدف تسهیل کردن شرایط دسترسی به خدمات حقوقی برای اقشار مختلف، خدماتی همچون خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی را ارائه می‌دهد. شما با ثبت درخواست، می‌توانید به سرعت از این خدمات بهره ببرید و قرارداد مورد نظر خود را در اسرع وقت در اختیار داشته باشید. همچنین این امکان نیز برقرار است که در خصوص شروط و تعهداتی که تمایل دارید در قرارداد اعمال شود، با مشاوران حقوقی و وکلای مجموعه گفتگو کنید. برای این منظور لازم است که به لینک تنظیم قرارداد بروید.

از دیگر خدماتی که توسط تیم رکلا ارائه می‌شود، خدمات مشاوره حقوقی تلفنی است. این شیوه از خدمات رسانی، برقراری ارتباط با مشاوران مجرب را برای عموم مردم ساده‌تر و البته به صرفه‌تر کرده است. برای دستیابی به این خدمات نیز می‌توانید به سهولت درخواستتان را ثبت کنید.