امکان فسخ معامله به استناد خیار تخلف وصف وجود دارد؟
عقد یا قرارداد به ماهیتی حقوقی گفته می‌شود که برای انجام کار یا انتقال مالکیت و به واسطه توافق میان دو یا چند شخص تحقق پیدا می‌کند. در اغلب نظام‌های حقوقی جهان، اصل بر لازم الاجرا و غیر قابل فسخ بودن تمام قراردادها گذاشته شده است. این اصل در نظام حقوقی کشور ما نیز به واسطه قاعده اصاله اللزوم مورد پذیرش قانونگذار قرار می‌گیرد. مطابق با این اصل، تمام عقود مالی و غیر مالی، لازم الاجرا هستند مگر در صورتی که جایز الفسخ بودن عقدی به صورت قطعی و مسلم برای ما ثابت شده باشد. فسخ قراردادهای لازم، صرفاً تحت شرایطی امکان پذیر می‌شود که قانونگذار اجازه داده است. قانونگذار نیز اغلب شرایط و خیارات فسخ عقود لازم را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی می‌کند که در اصطلاح به آن‌ها خیار گفته می‌شود. خیار تخلف وصف نیز یکی از خیارات شمارش شده در این ماده است.
قانونگذار شرایط تحقق خیارات مذکور در این ماده و تشریفات استناد به آن‌ها را نیز مشخص می‌کند. در ادامه این نوشته قصد داریم که با شرایط تحقق خیار ناشی از تخلف وصف و تشریفات استناد به آن، آشنایی پیدا کنیم.
خیار تخلف وصف چیست؟
قانونگذار، خیارات شمارش شده در ماده 396 را به منظور جلوگیری از ورود ضرر و زیان به طرفین قرارداد لازم تعیین کرده است. خیاراتی که باعث ایجاد حق فسخ قرارداد برای طرفین آن‌ها می‌شوند، انواع مختلفی دارند. خیار ناشی از تخلف وصف یکی از خیاراتی است که فسخ قراردادهای لازم را امکان پذیر می‌کند. قانونگذار، شرایط تحقق این خیار و تشریفات استناد به آن را در مواد 410 الی 415 قانون مدنی مشخص کرده است. با توجه به آنچه که در ماده 410 آمده است، این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که خریدار، مال فروخته شده را ندیده و این مال را به صرف اوصافی که از آن شنیده است، خریداری می‌کند. در این حالت اگر خریدار پس از دیدن مال مورد معامله، متوجه شود که این مال با اوصافی که از آن شنیده است، مطابقت ندارد به استناد این خیار از حق فسخ قرارداد لازم برخوردار می‌شود.
همچنین به موجب ماده 412، چنانچه خریدار بخشی از مال مورد معامله را دیده و بخش دیگر آن را ندیده باشد نیز می‌تواند به خیار تخلف از وصف استناد کند.
شرایط تحقق و استناد به خیار تخلف از شرط وصف چیست؟
منظور از شرط وصف این است که خریدار در زمان امضای قرارداد بیع ، کمیت یا کیفیت خاصی را در مال مورد معامله شرط کرده باشد. بنابراین، خیار تخلف از شرط وصف در صورتی تحقق پیدا می‌کند که خریدار در هنگام تنظیم و امضای عقد بیع، وصف خاصی را برای مال مورد معامله شرط کند. در این حالت، اگر خریدار بعد از تحویل مال مورد معامله متوجه شود که این مال فاقد اوصاف شرط شده در مبایعه نامه است، به استناد این خیار از حق فسخ عقد برخوردار می‌شود.
شرایط تحقق و استناد به خیار تخلف از وصف چیست؟
برای اعمال حق فسخ ناشی از این خیار باید یک سری شرایط وجود داشته باشد. در ادامه، شرایط استناد به این خیار را بررسی می‌کنیم.
معین بودن مال مورد معامله از شرایط استناد به خیار تخلف وصف
اولین و مهمترین شرط برای اعمال حق فسخ ناشی از خیار تخلف وصف ، معین بودن مال مورد معامله است. در توضیح مال معین و کلی، باید بگوییم که مال معین به مالی گفته می‌شود که وجود خارجی داشته و تعیین، تشخیص و اشاره کردن به آن امکان پذیر باشد. مال کلی نیز به مالی گفته می‌شود که وجود خارجی ندارد یا اینکه تعیین، تشخیص و اشاره کردن به آن امکان پذیر نیست. بنابراین، خریدار در صورتی می‌تواند به حق فسخ ناشی از تخلف وصف استناد کند که مال مورد معامله معین، مشخص و قابل اشاره باشد. زمانی که مال مورد معامله کلی است، خریدار از حق فسخ عقد بیع برخوردار نمی‌شود ولی می‌تواند فروشنده را نسبت به تعویض مال مورد معامله ملزم کند. در این حالت، فروشنده باید مال دیگری که با اوصاف و ویژگی‌های مقرر در عقد بیع مطابقت دارد را به خریدار تحویل بدهد.
ندیدن مال مورد معامله از شرایط استناد به این حق
خریدار در صورتی می‌تواند عقد بیع را با استناد به این خیار فسخ کند که مال مورد معامله را در زمان امضای عقد بیع ندیده باشد. به عبارت دیگر می‌توان گفت این خیار زمانی تحقق پیدا می‌کند که خریدار مال مورد معامله را ندیده است و به صرف اوصافی که از این مال شنیده، قصد خرید آن را دارد. بنابراین اگر خریدار، مال مورد معامله را دیده باشد دیگر نمی‌تواند عقد بیع را به استناد اختیار ناشی از تخلف وصف فسخ کند.
تعیین اوصاف و ویژگی‌هایی برای مال مورد معامله
از دیگر شرایط تحقق خیار تخلف وصف این است که خریدار در زمان امضای عقد بیع، اوصاف و ویژگی‌هایی را برای مال مورد معامله تعیین کرده باشد. به عبارت دیگر، این خیار مربوط به زمانی است که اوصاف و ویژگی‌هایی برای مال مورد معامله در نظر گرفته شود اما بعد از دیدن مال، متوجه عدم وجود وصف مذکور در آن شویم. بنابراین، اگر خریدار برای مال مورد معامله ویژگی‌هایی تعیین نکرده باشد، دیگر نمی‌تواند به اختیار فسخ ناشی از تخلف وصف استناد کند.
آیا خیار تخلف از وصف فوری است؟
مطابق با ماده 415 قانون مدنی، خیار تخلف شرط وصف از خیارات فوری است. البته فوری بودن این خیار به معنای این نیست که قانونگذار مدت مشخصی را برای استناد به آن در نظر گرفته باشد بلکه فوریت در اینجا یک مفهوم عرفی است. به عبارت دیگر، خریدار پس از آنکه مال مورد معامله را دید و متوجه عدم مطابقت آن با اوصاف مذکور در عقد بیع شد باید در اولین فرصت مناسب نسبت به اعمال حق فسخ خود اقدام کند. بنابراین، خریدار نمی‌تواند هر زمان که اراده کرد، حق فسخ ناشی از این خیار را اعمال کند. تاخیر خریدار در فسخ عقد بیع باعث ساقط شدن حق استناد به آن می‌شود.
اسباب سقوط خیار تخلف شرط وصف چیست؟
خیار تخلف وصف در بیع می‌تواند با اراده طرفین معامله یا به واسطه حکم قانونگذار ساقط شود. در ادامه، موارد و شرایط ساقط شدن حق فسخ ناشی از اختیار تخلف وصف را بررسی می‌کنیم:
- در صورتی که خریدار پس از آنکه مال مورد معامله را دید، حق فسخ خود را ساقط کند؛
- اگر خریدار پس از دیدن مال مورد معامله در آن دخل و تصرف کند؛
- زمانی که خریدار در زمان امضای عقد بیع یا به واسطه تنظیم یک عقد مستقل، حق فسخ ناشی از این خیار را از خودش ساقط کند؛
- در صورتی که خریدار، پس از دیدن مال مورد معامله نسبت به فسخ عقد بیع اقدام نکند.
لازم به ذکر است که طرفین معامله برای طرح دعاوی مرتبط با اعمال حق فسخ ناشی از خیار تخلف وصف در بیع و اسقاط آن می‌توانند به دادگاه عمومی حقوقی و شورای حل اختلاف مراجعه کنند. در صورتی که طرفین معامله در هنگام امضای عقد بیع ، یک یا چند داور را به عنوان مرجع حل اختلاف تعیین کرده باشند، برای حل و فصل دعاوی مذکور باید به یک یا چند داور مرضی الطرفین مراجعه کنند.
خدمات اختصاصی رکلا در رابطه با این موضوع
خیار تاثیر از وصف به میزان قابل توجهی در حفظ حقوق و منافع قانونی خریدار موثر است. بنابراین، در صورتی که خریدار با اسقاط این خیار موافق کرده باشد باید تضمین‌ها و ضمانت اجرای مستحکم را برای حفظ حقوق و منافع قانونی خود در عقد بیع در نظر بگیرد. تعیین تضمین در قرارداد بیع باید به فردی سپرده شود که با قانون مدنی، قانون ثبت و سایر قوانین مرتب آشنایی و تسلط کافی دارد.
برای تنظیم اختصاصی مبایعه نامه مربوط به اموال منقول و غیر منقول که در آن تضمین‌ها و ضمانت اجرای غیر قابل نقض پیش بینی شده است، می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد تیم رکلا استفاده کنید.
از طرف دیگر خدمات مشاوره حقوقی تلفنی نیز به شما امکان می‌دهد که سوالات خود در خصوص حقوقی که از آن برخوردار هستید را بپرسید و درباره شرایط این توافق اطلاعات بگیرید.
