معرفی سند معارض و ضمانت اجرای صدور اسناد معارض توسط ماموران ثبتی

سند به هر نوشته‌ معتبر و قابل استنادی گفته می‌شود که دارای مهر و امضا باشد. اسناد به صورت‌های مختلفی تنظیم می‌شوند و می‌توانند رسمی یا غیر رسمی باشند. اسنادی که به منظور ثبت مالکیت املاک و مستغلات تنظیم می‌شوند از اسناد رسمی محسوب خواهند شد. همچنین، اصل بر معتبر و صحیح بودن اسنادی است که از سوی مراجع قانونی برای املاک و مستغلات صادر می‌شوند. البته در برخی از موارد، اسنادی که توسط اداره ثبت صادر شده‌اند به علت اشتباهات پیش آمده در روند صدور آن‌ها، باطل و نامعتبر هستند. سند معارض نیز سندی رسمی است که از سوی مراجع قانونی صلاحیت دار برای املاک و مستغلات صادر می‌شود.

اسنادی که به صورت معارض صادر می‌شوند، باطل و نامعتبر هستند مگر در صورتی که عدم بطلان آن‌ها با ارائه دلایل و مدارک محکمه پسند به اثبات برسد. در این مقاله با مفهوم اسناد معارض، شرایط بطلان و تکالیف دارنده آن‌ها آشنا می‌شویم.

سند معارض چیست؟

در خصوص مفهوم سند معارض باید بگوییم صدور این اسناد در صورتی موضوعیت پیدا می‌کند که برای تمام یا قسمتی از املاک و مستغلات دو سند صادر شود و مفاد این دو سند با یکدیگر در تعارض باشند. در این حالت به سندی که تاریخ صدور آن موخر از دیگری است، سند معارض گفته می‌شود. برای مثال، در ابتدا سند مالکیت یک خانه به نام شخص الف صادر می‌شود و سپس برای مالکیت همان خانه، سند دیگری به نام شخص ب صادر خواهد شد. در این حالت، منظور از قانون سند معارض نیز قانون ثبت است. مطابق با ماده 6 قانون سند معارض (یا قانون ثبت)، تشخیص اسناد معارض و تعیین تکلیف درباره آن‌ها در صلاحیت هیات نظارت خواهد بود.

اصل بر صحیح بودن سندی است که تاریخ صدور آن مقدم بر دیگری باشد. به عبارت دیگر می‌توان گفت، علی الاصول سندی که در ابتدا برای املاک و مستغلات تنظیم شده صحیح و سند معارض با آن نیز باطل و نامعتبر است. البته خلاف این اصل نیز می‌تواند با دلایل و مدارک محکمه پسند به اثبات برسد. برای مثال، ممکن است که دادگاه نسبت به بطلان سند مقدم و صحیح بودن سند معارض حکم صادر کند. همچنین ممکن است که سند معارض و سند مقدم با یکدیگر اختلافات جزئی داشته باشند. در این حالت دادگاه می‌تواند نسبت به تصحیح هر دو سند (سند مقدم و سند معارض) نیز حکم صادر کند.

آیا سند معارض از اسناد رسمی است؟

همانگونه که گفتیم، سند نوشته معتبری است که می‌تواند برای اثبات یا انکار ادعاهای اشخاص مورد استناد قرار بگیرد. اسناد، انواع مختلفی دارند و می‌توانند به صورت سند رسمی یا غیر رسمی صادر شوند. اسناد رسمی نسبت به اسناد غیر رسمی از ارزش و اعتبار زیادی برخوردار هستند زیرا توسط مراجع قانونی صلاحیت دار صادر می‌شوند. دفاتر اسناد رسمی، اداره ثبت اسناد و املاک و سایر ماموران صلاحیت دار قانونی، تنها مراجعی هستند که صلاحیت صدور اسناد رسمی را دارند. اسناد مالکیت املاک و مستغلات، از اسناد رسمی محسوب می‌شوند زیرا توسط دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد و املاک صادر خواهند شد. اسناد معارضی که برای املاک و مستغلات صادر شده‌اند، از اسناد رسمی محسوب می‌شوند زیرا این اسناد نیز توسط دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد و املاک صادر خواهند شد.

علت صادر شدن سند مالکیت معارض و ضمانت اجرای آن چیست؟

همانگونه که گفتیم، اسناد معارض از اسناد رسمی هستند زیرا توسط دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شوند. به همین دلیل می‌توان گفت که اشتباهات ثبتی یکی از مهمترین دلایل صادر شدن سند مالکیت معارض هستند.

اشتباهات ثبتی به هر اشتباهی گفته می‌شود که ماموران ثبت در هر یک از مراحل ثبت املاک از نظر رعایت قوانین مربوطه مرتکب شده باشند. به عبارت دیگر، مامور ثبت که برای املاک، اسناد معارض می‌کند در واقع، مقررات ثبت اسناد و املاک را نقض کرده است.

به تخلفات آن کارکنان ثبت که باعث صدور اسناد معارض شده‌اند، در دادگاه انتظامی مخصوص رسیدگی می‌شود. در این حالت، اگر کارمند ثبت مقصر شناخته شود و تخلفات او ثابت شده باشند به انفصال موقت (حداقل دو سال) یا دائم از خدمات دولتی محکوم خواهد شد.

تشخیص سند معارض در قانون ثبت بر عهده کدام مرجع است؟

رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی در صلاحیت هیات نظارت است. هیات نظارت دارای 3 عضو است و در شهرستان مرکز استان برگزار می‌شود. رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات استان به انتخاب وزیر دادگستری از اعضای این هیات هستند. همچنین برای این هیات از طرف وزیر دادگستری یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان اداره ثبت نیز انتخاب خواهد شد. هیات نظارت، وجود تعارض در اسناد مالکیت را مورد بررسی قرار می‌دهد و در خصوص صحیح یا باطل بودن هر یک از آن‌ها رای یا حکم صادر می‌کند. لازم به ذکر است که رأی هیئت نظارت قابل تجدید نظرخواهی در شورای عالی ثبت است.

بررسی تکالیف اداره ثبت نسبت به سند معارض در قانون

اداره ثبت پس از اطلاع از وجود اسناد معارض، برای جلوگیری از انتقال آن‌ها باید این موضوع را از طریق صدور بخشنامه به دفاتر اسناد رسمی محل ابلاغ کند. همچنین، اداره ثبت باید اطلاعات لازم در مورد صدور اسناد معارض را به هیات نظارت نیز ارسال کند تا این هیات، وجود اسناد معارض و تعیین تکلیف درباره آن‌ها را مورد بررسی قرار بدهد.

اگر وجود تعارض در اسناد مالکیت توسط هیات نظارت ثابت شده باشد، اداره ثبت باید اخطاریه‌ای را به دارنده اسناد معارض (سند موخر الصدور) ابلاغ کند. دارنده سند معارض نیز تا دو ماه از تاریخ صدور ابلاغ اخطاریه فرصت دارد که برای اثبات مالکیت خود در مراجع قضایی طرح دعوا کند. همچنین دارنده اسناد معارض موظف است که گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت محل وقوع املاک تقدیم کند و از آن رسید بگیرد.

اگر دارنده سند معارض در مهلت قانونی اقامه دعوا نکند و رسید آن را به اداره ثبت محل تحویل ندهد، اداره ثبت موظف است که با تقاضای دارنده سند مقدم الصدور، نسبت به باطل کردن سند معارض اقدام کند. همچنین، اداره ثبت باید مراتب بطلان و عدم اعتبار سند مالکیت معارض را در دفتر املاک قید کرده باشد.

تکلیف دارنده سند مالکیت معارض چیست؟

یکی از مهمترین تکلیف دارنده سند مالکیت معارض ، طرح دعوا برای باطل کردن جزئی یا کلی سند مقدم الصدور است. دادگاه هر یک از اسناد مقدم و معارضی که برای مالکیت املاک صادر شده‌اند را مورد رسیدگی و بررسی قرار می‌دهد تا صحت و بطلان آن‌ها را تشخیص دهد. همچنین ممکن است، سند مقدم الصدور و سندی که با آن تعارض دارد، صرفا نسبت به حدود املاک یا حقوق ارتفاقی با یکدیگر در تعارض باشند. در این حالت، دارنده سند معارض می‌تواند درخواست اصلاح اسناد مالکیت را نیز در دادگاه مطرح کند.

دارنده اسناد معارض تا زمانی که دادگاه نسبت به بطلان یا صحیح بودن این سند رای صادر نکرده است، نمی‌تواند املاک موضوع اسناد معارض را با استناد به آن معامله کند. در غیر این صورت به مجازات مقرر قانونی محکوم می‌شود.

یک نکته مهم

لازم به ذکر است که دارنده سند مقدم الصدور چنین محدودیتی ندارد. به عبارت دیگر دارنده سند مقدم الصدور می‌تواند املاک موضوع آن را معامله کند حتی در صورتی که نتیجه دعوایی که دارنده اسناد معارض در دادگاه اقامه کرده، مشخص نشده باشد. در این حالت، دفاتر اسناد رسمی در هنگام انتقال املاک باید در سند مقدم الصدور قید کنند که مال مورد نظر دارای سند معارض است. همچنین تا زمانی که در خصوص اعتبار سند مالکیت معارض یا بطلان آن، تعیین تکلیف نشده است، به خریدار سند مالکیت جدید داده نخواهد شد.

پیشنهاد می‌کنیم

در هنگام معامله املاک و مستغلات باید تاریخ مشخصی برای گرفتن استعلام از سند رسمی‌ آن‌ها و تنظیم سند رسمی مشخص شود. برای آشنایی با شرایط و تشریفات قانونی استعلام گرفتن از اسناد املاک و مستغلات و همچنین برای طرح سوالات خود درباره نحوه تنظیم سند رسمی می‌توانید با کارشناسان حقوقی ما در بخش خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا در تماس باشید.

برای تنظیم اختصاصی مبایعه نامه و قولنامه‌ای که شرایط و ضمانت اجرای تنظیم سند رسمی در آن مشخص شده است نیز می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی رکلا استفاده کنید.