قرارداد مشارکت اجاره عبارتی ترکیبی است که شاید گاهی به گوشتان خورده باشد و به سادگی از آن عبور کرده باشید. آیا هیچ وقت به این عبارت دقت کرده‌اید؟
عبارت نمونه شراکت نامه اجاره ترکیبی از شراکت نامه و قرارداد اجاره را کنار هم قرار داده است.
شما فکر می‌کنید که چقدر این عبارت می‌تواند صحیح باشد؟ آیا ایرادی در این عبارت می‌بینید؟
من این عبارت را گاهی در صحبت مردم و حتی بعضی مشاوران بنگاه‌های املاک شنیده‌ام و همیشه به این فکر می‌کردم که آیا این ترکیب شراکت نامه با اجاره صحیح است یا نه؟!
قرارداد مشارکت اجاره ؟! یک اصطلاح اشتباه!
از آنجایی که قراردادهای شراکت و اجاره نامه‌ها بر اساس قانون مدنی نوشته می‌شوند، پس چه منبعی معتبرتر از قانون مدنی، که بخواهیم به آن رجوع کنیم و درباره ترکیب نمونه قرارداد مشارکت در اجاره جست و جو کنیم.
برای اینکه به نتایج بهتری برسیم، لازم است این عبارت را به بخش‌های تشکیل دهنده آن تجزیه کنیم و از قانون مدنی برای تعریف ان‌ها کمک بگیریم. همانطور که در ابتدا توضیح دادم از ظاهر این عبارت هم می‌شود فهمید که عنوان نمونه قرارداد مشارکت اجاره از ترکیب قرارداد شراکت یا مشارکت و قراراد اجاره تشکیل شده است. حال این نوع قرارداد را از نگاه قانون مدنی بررسی می‌کنیم.
تعریف قانون مدنی از شراکت نامه یا قرارداد مشارکت
ماده 571 قانون مدنی شراکت را اینگونه تعریف می‌کند:
«شرکت یا شراکت به معنی درآمیختن سهم الشرکه نقدی و یا غیرنقدی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی متعدد، بنحو مشاع، بمنظور انتفاع، طبق قرارداد است.»
این تعریف می‌گوید که باید مساله‌ای، هدفی، پروژه و طرحی یا به طور کلی یک موضوع خاصی وجود داشته باشد که دو تا چند شخص در انجام یا پیگیری آن با یکدیگر شریک شوند. شراکتشان باید به این صورت باشد که سرمایه خود را بیاورند. این سرمایه می‌تواند سرمایه نقدی یا غیر نقدی باشد. این شرکا در راستای رسیدن به هدف کلی و نهایی با یکدیگر همکاری می‌کنند و با توجه به سهمی که در مشارکت دارند، در سود و زیان شریک می‌شوند.
این شراکت می‌تواند درباره هر چیزی باشد. پس اگر از عبارتی مانند نمونه قرارداد مشارکت اجاره استفاده می‌کنیم باید با شرایطی که گفته شد، شراکتی در میان باشد.
ممکن است بشنویم که می‌گویند همینطور است و هدف شراکت است. مثل عنوان «نمونه قرارداد مشارکت در اجاره مغازه» که از شراکت مغازه خبر می‌دهد.
در جواب می‌توانیم بگوییم که درست است. قانون مدنی اجازه قرارداد شراکت مغازه را داده است. اما در عنوانی مثل قرارداد شراکت در اجاره مغازه ، علاوه بر اشاره به شراکت، یک اجاره نامه هم وجود دارد که جایگاهش مبهم است. لازم است باز به قرارداد مدنی رجوع کنیم!
تعریف قانون مدنی از اجاره نامه یا قرارداد اجاره
همانطور که در قانون مدنی تعریفی برای شراکت وجود داشت، در ماده دیگری نیز به طور مجزا درباره اجاره و قرارداد اجاره صحبت شده است. ماده ۴۶۶ قانون مدنی می‌گوید:
«اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»
این تعریف به اجاره کردن شیء، ابزار، ملک، حیوان یا حتی به کارگیری نیروی انسانی موقت اشاره دارد. این پیمان اجاره، به ازای پرداخت مبلغ مشخصی از طرف مستاجر به موجر و طبق مندرجات قرارداد است. به این معنی که ممکن است شما آن چیزی را که نیاز دارید، در اختیار نداشته باشید. به همین دلیل در ازای پرداخت مبلغ مشخصی، آن چیز را به دست آورده و به طور موقت مالک آن می‌شوید.
برای مثال برای مغازه یا خانهای که به اجاره می‌گیرید، مبلغی را به عنوان ودیعه و مبلغ مشخصی را هر ماه برای اجاره می‌پردازید. به عملی که در این میان اتفاق می‌افتد اجاره نامه یا قرارداد اجاره می‌گویند. پس اگر در قراردادی عنوان نمونه قرارداد مشارکت اجاره مطرح شد، می‌توانیم توقع داشته باشیم که بنا به تعریف بالا، اجاره‌ای اتفاق افتاده باشد.
قرارداد مشارکت اجاره در واقعیت وجود دارد؟!
با دانستن این تعاریف سوالی پیش می‌آید. آیا قراردادی وجود دارد که هم بتواند شراکت باشد و هم اجاره نامه؟!
چطور ممکن است هم اجاره اتفاق افتاده باشد و هم شراکت در پیش باشد؟
شاید با رجوع به ماده دیگری از قانون مدنی بهتر بتوانیم در این‌باره صحبت کنیم و برای سوالاتمان جوابی پیدا کنیم.
ماده 10 و 190 قانون مدنی می‌تواند جوابی باشد که ما به دنبالش هستیم.
ماده 10 قانون مدني ميگويد «قراردادهاي خصوصي نسبت به كساني كه ان را منعقد نموده‌اند در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد نافذ است»
ماده 10 قانون مدنی ماده‌ای است که حکم به آزادی قرادداد‌ها می‌دهد. یعنی هر کسی مایل است هر نوع قراردادی را تنظیم کند، و برای این مساله تنها یک شرط وجود دارد. آن هم این است که قراردادی که تنظیم می‌شود، مخالف صریح قانون و شرع نباشد و مفاد قانونی در آن رعایت شده باشد. بهتر بخواهیم بگوییم، این ماده به اراده طرفین قرارداد احترام می‌گذارد و نظر و توافق آنها را مهم می‌داند.
همچنین ماده 190 قانون مدنی نیز درباره معامله می‌گوید. این ماده می‌گوید برای صحت معامله، شروطی وجود دارد که اگر رعایت شود، مشکلی برای عقد قرارداد و معامله وجود ندارد. این شروط عبارتند از:
1 – قصد و رضایت طرفین قرارداد (پ در امضای قرارداد نباید زور و اجباری باشد.)
2 – اشخاص باید عاقل، بالغ و رشید باشند. رشید به این معناست که حداقل 18 سال داشته باشند.
3 – موضوع معینی برای معامله وجود داشته باشد.
4 – معامله و توافق از نظر قانونی و شرعی مشروعیت داشته باشد.
با این شرایط و با توجه به دو ماده 10 و 190 قانون مدنی، عقد هر نوع قراردادی با توجه به شروط خاص جایز است و مشکلی در آن نیست.
چرا از عنوان قرارداد مشارکت اجاره استفاده کنیم؟!
سوالی که پیش می‌آید این است که چرا وقتی می‌شود به صورت جداگانه از این قراردادها استفاده کرد، عنوان عجیب نمونه قرارداد مشارکت در اجاره یا به طور خاص‌تر، نمونه قرارداد مشارکت در اجاره مغازه را بیان کنیم؟
شاید بشود استفاده از این تعبیر را اینگونه تشریح کرد که طرفین قرارداد، به دنبال قراردادی هستند که ویژگی‌های هر دو قرارداد را داشته باشد. در اینجا باید چه کار کرد؟ به همین دلیل می‌گویند نمونه قرارداد مشارکت اجاره که همزمان از دو مدل قرارداد بهره ببرند. استفاده از این عنوان را می‌توانیم در معاملات مختلفی ببینیم.
مثال اول در مورد نمونه قرارداد مشارکت اجاره
چند دانشجو را تصور کنید که قصد دارند خانهای را با هم اجاره کنند. آنها یک قرارداد اجاره نیاز دارد که به وسیله آن با صاحب ملک قرارداد ببندند. اما شراکتی نیز میان آنها ایجاد شده است. پرداخت هزینه کرایه خانه و ودیعه پرداخت شده به صاحبخانه و پرداخت هزینه‌های جاری مانند آب، برق، گاز و… به وسیله‌ی شراکتی که میان آنها است صورت می‌گیرد. حالا شما بگویید: در این قرارداد، عنوان شراکت یا اجاره را بنویسیم؟!
مثال دوم در مورد نمونه قرارداد مشارکت اجاره
یا دو جوانی را تصور کنید که در اجرای یک پروژه کاری قصد همکاری دارند. برای انجام پروژه سرمایه گذاری کرده‌اند و در یک کارگاه مشغول به فعالیت و انجام پروژه هستند. هیچ کدام مالک کارگاه نیستند و کارگاه اجاره گرفته شده است. قرار بر این است که هزینه‌های کارگاه را به صورت شراکتی پرداخت کنند. در اینجا چطور؟ قرارداد شراکت است یا اجاره نامه؟
در حقیقت در هر دو مثال بالا، هم شراکت و هم اجاره اتفاق افتاده است. اما اگر دقت کرده باشید، در هر مثال یکی از این دو مورد بر دیگری ارجحیت دارد. پیشنهاد ما این است که در چنین شرایطی، با توجه به فعالیتی که زمینه‌ای تر است قرارداد تنظیم شود.
مثلاً، برای اجاره خانه دانشجویی، قراردادی با عنوان قرارداد اجاره خانه تنظیم شود و در مثال پروژه شراکتی در کارگاه نیز، در عنوان، از شراکت نامه و مشارکت استفاده شود. بعد از تنظیم اصل قرارداد، شرایط دیگر در بخش تعهدات طرفین نوشته خواهد شد.
همچنین می‌توانید از دو قرارداد به طور هم زمان استفاده کنید. در مجموع استفاده از این دو عبارت در کنار هم و در یک عنوان، چندان صحیح نیست و بهتر است که از این ترکیب استفاده نشود.
پیشنهاد ما
پیشنهاد ما به شما این است که اگر در چنین شرایطی قرار گرفتید که تنظیم و عقد قرارداد مورد نیازتان دارای پیچیدگی و شرایط خاص بود، بهتر آن است که تنظیم آن را به دست مشاور حقوقی متخصصی بسپارید که به امور حقوقی آگاهی و تسلط کافی دارد و می‌تواند بهترین قراردادها را تنظیم کند.
در صورت نیاز می‌توانید برای تیم مشاوران حقوقی ما در اینجا پیام بگذارید تا با توجه به شرایط شما، در سریع‌ترین زمان قراردادتان را آماده کنند.
ما همچنین انواع قرارداد مشارکت مدنی را تنظیم کرده‌ایم. روی تصویر زیر بزنید و وارد توضیحات این قرارداد شوید.
