تامل در اصطلاح قانونی قرارداد تهاتر زمین و ابعاد مهم این قرارداد در قانون مدنی
قرارداد تهاتر زمین یک قرارداد کاربردی و مهم است. در اصطلاح قانون مدنی، تهاتر یک عمل حقوقی است که باعث سقوط تعهدات متقابل دو نفر می‌شود. تهاتر زمانی اتفاق می‌افتد که دو نفر به صورت هم زمان به یکدیگر بدهکار شوند. بدهی‌های متقابل این دو بدهکار به وسیله تهاتر ساقط می‌شود. مردم در خصوص ماهیت حقوقی تهاتر دچار اشتباه شده‌اند و گمان می‌کنند که تهاتر، قراردادی است که باید در هنگام مبادله اموال تنظیم کنند اما باید به این نکته توجه کنید که در حقیقت، معاوضه آن قراردادی است که باید در هنگام مبادله اموال تنظیم شود. ما در این نوشته از معنای قانونی تهاتر صرفه نظر می‌کنیم و آن را در معنای قرارداد معاوضه یا سوآپ استفاده خواهیم کرد.
ماهیت اصلی تهاتر و اهمیت آن
تهاتر (معاوضه) در لغت به معنای تعویض دو چیز با یکدیگر است. تهاتر اموال مختلف با یکدیگر یکی از قدیمی‌ترین شیوه‌های معامله است که هم اکنون نیز رواج دارد. قرارداد تهاتر زمین از نوع معاوضه املاک است و با هدف مبادله زمین با یک مال دیگر انجام می‌شود. به تهاتر زمین در اصطلاح عامیانه، تاخت زمین نیز گفته می‌شود.
قراردادهای تهاتر زمین، راهکاری هوشمندانه برای انجام این معامله در دوران رکود اقتصادی هستند. در دوران رکود اقتصادی ارزش پول به شدت کاهش پیدا می‌کند و قیمت املاک نیز روز به روز افزایش پیدا خواهد کرد. معاوضه زمین، خطر افزایش قیمت و کاهش قدرت خرید را کاهش می‌دهد. تهاتر (معاوضه) به املاک و زمین اختصاص ندارد و در بازار اموال مختلف مرسوم است. اما تهاتر زمین باید با دقت بسیار زیادی انجام شود زیرا قراردادهای راجع به املاک و زمین مسائل حقوقی مختلفی دارند که توجهی دو چندان را می‌طلبند. آشنایی نداشتن با نکات حقوقی تهاتر زمین می‌تواند نتایج زیان باری را به دنبال داشته باشد. در این مقاله، مهم‌ترین نکات قانونی مربوط به قراردادهای تهاتر (معاوضه) زمین را بررسی خواهیم کرد. این قرارداد، در واقع یکی از انواع قرارداد تهاتر ملک نیز محسوب خواهد شد.
قرارداد تهاتر زمین چیست و مطابق با کدام یک از ماده‌های قانونی تنظیم می‌شود؟
مشروعیت مبادله و تهاتر اموال مختلف با یکدیگر در فقه امامیه و قانون مدنی ایران پذیرفته شده است. به همین دلیل، تهاتر (معاوضه) از قراردادهای معین به شمار می‌آید. همچنین فصل سوم قانون مدنی نیز به قرارداد تهاتر (معاوضه) اختصاص پیدا کرده است. مطابق با ماده 464 قانون مدنی، قرارداد مربوط به تهاتر زمین یک عمل حقوقی دو جانبه خواهد بود که به وسیله انتقال دهنده و انتقال گیرنده زمین تحقق پیدا می‌کند.
قرارداد بیع ، قراردادی است که در هنگام خرید و فروش اموال مختلف تنظیم می‌شود. در عقد بیع، خرید و فروش اموال به وسیله پول انجام خواهد شد. عقد بیع و قرارداد معاوضه از لحاظ ماهیت و آثار حقوقی، شباهت بسیار زیادی به یکدیگر دارند. مطابق با ماده 465 قانون مدنی، شرایط عمومی قرارداد مربوط به تهاتر (معاوضه) زمین و عقد بیع یکسان هستند.
شرایط و ضوابط قانونی تنظیم و امضای تمام قراردادها در ماده 190 قانون مدنی مشخص شده است. قرارداد مربوط به تهاتر زمین نیز باید مطابق با تمام شرایط و ضوابط ماده 190 قانون مدنی تنظیم شود.
ویژگی‌های قانونی قرارداد تهاتر زمین چیست؟
یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های قانونی قرارداد تهاتر زمین ؛ لازم الاجرا، قطعی و غیر قابل انحلال بودن آن است. انتقال دهنده و انتقال گیرنده زمین نمی‌توانند قرارداد تهاتر را پس از امضای آن منحل کنند. انحلال این قرارداد در صورتی امکان پذیر است که قانونگذار اجازه داده باشد. به این ترتیب، فَسخ و اِقاله مهم‌ترین راهکارهای قانونی انحلال این قرارداد محسوب می‌شوند. قرارداد مربوط به تهاتر زمین یک قرارداد تَملیکی به حساب می‌آید. مهم‌ترین اثر قانونی این قرارداد، انتقال مالکیت زمین از انتقال دهنده به انتقال گیرنده است.
تهاتر زمین یک قرارداد رایگان نیست و از قراردادهای مُعَوض محسوب می‌شود. در این قرارداد، مالکیت زمین به صورت رایگان به انتقال گیرنده واگذار نمی‌شود بلکه او باید ما به ازای زمین را به انتقال دهنده آن بدهد. به عبارت دیگر می‌توان گفت که مالکیت زمین در مقابل ما به ازای آن به انتقال گیرنده منتقل می‌شود. قرارداد مربوط به معاوضه زمین از دو مورد زمین و ما به ازای آن تشکیل شده است. به دو مورد قرارداد تهاتر مُعَوَض و عَوَض گفته می‌شود. زمینی که مالکیت آن مبادله شده، معوض قرارداد تهاتر است. به ما به ازای زمین نیز عَوض می‌گویند.
برای مثال به موجب این قرارداد، مالکیت یک زمین مسکونی و تجاری مبادله شده است. در این مثال، به زمین مسکونی، معوض و به زمین تجاری نیز عوض گفته می‌شود. قرارداد مربوط به تهاتر زمین، یک قرارداد تَملیکی است. مالکیت زمین، پس از امضای قرارداد تهاتر به انتقال گیرنده واگذار می‌شود. مالکیت آنچه که در ازای زمین داده می‌شود (عوض) نیز به انتقال دهنده واگذار خواهد شد.
آثار قانونی قرارداد تهاتر زمین چیست؟
همانطور که در مطلب بالا نیز توضیح دادیم، قرارداد تهاتر یک قرارداد تملیکی به حساب می‌آید. بنابراین، مهم‌ترین اثر قانونی قرارداد تهاتر زمین ، انتقال مالکیت زمین و ما به ازای آن است.
دومین اثر قانونی این قرارداد، الزام قانونی انتقال دهنده نسبت به تحویل زمین است. انتقال دهنده باید زمین را مطابق با شرایط و زمان مقرر در قرارداد تهاتر به انتقال گیرنده تحویل بدهد.
سومین اثر قانونی قرارداد تهاتر، الزام قانونی انتقال گیرنده نسبت به تحویل عوض زمین خواهد بود. انتقال گیرنده باید عوض زمینی که دریافت کرده است را مطابق با شرایط و زمان مقرر در قرارداد تهاتر به انتقال دهنده تحویل بدهد.
منظور از تعهدات در قرارداد تهاتر زمین چیست؟
تعهد به معنای وظیفه و تکلیفی قانونی است که به موجب امضای قرارداد بر عهده طرفین آن قرار می‌گیرد. مهم‌ترین تعهدات طرفین قرارداد، تحویل زمین و ما به ازای آن است. انتقال دهنده و انتقال گیرنده باید زمین و ما به ازای آن را مطابق با شرایط و زمان مقرر در قرارداد به یکدیگر تحویل بدهند.
انتقال دهنده و انتقال گیرنده زمین می‌توانند در خصوص موضوعات فرعی مربوط به قرارداد نیز با یکدیگر موافقت کنند و متعهد به انجام آن‌ها شوند. برای مثال، انتقال گیرنده متعهد می‌شود که نصف هزینه‌های مربوط به تنظیم سند رسمی نقل و انتقال زمین را پرداخت کند.
آیا گرفتن تضمین در قرارداد تهاتر زمین امکان پذیر است؟
منظور از تضمین، وثیقه‌هایی است که طرفین قرارداد در راستای حسن انجام تعهدات از یکدیگر می‌گیرند. انتقال دهنده و انتقال گیرنده زمین نیز در راستای حسن انجام تعهدات قرارداد، می‌توانند از یکدیگر وثیقه بگیرند. وثیقه‌های قرارداد به واسطه موافقت میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده زمین مشخص می‌شود. معمولاً وثیقه‌های قراردادهای تهاتر زمین در قالب اسناد تعهد آور بانکی مانند چک و سفته گرفته می‌شود. دارنده وثیقه زمانی می‌تواند وثیقه‌ای که در دست دارد را به اجرا بگذار که عدم حسن انجام تعهدات طرف دیگر قرارداد تهاتر را به اثبات رسانده باشد.
منظور از حق حبس در قرارداد تهاتر زمین چیست؟
در مطالب بالا توضیح دادیم که قرارداد تهاتر زمین ، مُعَوَض است. به این نکته نیز اشاره کردیم که تحویل زمین و عوض آن، مهم‌ترین تعهدات انتقال دهنده و انتقال گیرنده را تشکیل می‌دهند.
طرفین قراردادهای معوض از حقی به نام حق حَبس برخوردار هستند. حق حبس به طرفین قرارداد امکان می‌دهد که از انجام تعهدات خودشان خودداری کنند. به موجب حق حبس، هر یک از انتقال دهنده یا انتقال گیرنده زمین می‌تواند انجام تعهدات خودش را منوط به انجام تعهدات طرف دیگر قرارداد کند. در ادامه، حق حبس هر یک از انتقال دهنده و انتقال گیرنده زمین را به صورت جداگانه بررسی می‌کنیم:
- انتقال دهنده زمین به موجب حق حبس خودش می‌تواند تا زمانی که عوض زمین را دریافت نکرده است از تحویل دادن آن به انتقال گیرنده خودداری کند.
- انتقال گیرنده زمین به موجب حق خودش می‌تواند تا زمانی که زمین را دریافت نکرده است از پرداخت بهای آن خودداری کند.
یادآوری اقدامات مهم ابتدایی برای این قرارداد
از جمله اقدامات مهمی که باید برای امضای قرارداد انجام دهید، برگزاری جلسات مذاکره و گفتگو با طرفین آن است. برای حضور در این جلسات، مناسب است که اطلاعات حقوقی و قانونی مرتبط را در اختیار داشته باشید. این اطلاعات به شما این امکان را می‌دهد که با احتمال خطای کمتری قرارداد را اجرا کنید. برای دریافت اطلاعات حقوقی مناسب با قرارداد مدنظرتان، مشاوره حقوقی تلفنی را به شما پیشنهاد می‌کنیم.
همچنین می‌توانید با استفاده از تنظیم قرارداد اختصاصی ، قرارداد مدنظر را مطابق با تعهدات و شروطی که در نظر دارید، تهیه کنید. در کنار شما هستیم.
