قرارداد هولوگرام دار چیست و صدور آن در صلاحیت چه نهادهایی است؟
قرارداد در اصطلاح حقوقی به معنای توافق الزام آور میان دو یا چند شخص است. قراردادهای ملکی، یکی از انواع مهم قراردادها هستند که به منظور نقل و انتقال مالکیت عین یا منافع اموال غیر منقول تنظیم می‌شوند. قراردادهای ملکی بسیار حایز اهمیت هستند زیرا امضای آن‌ها باعث نقل و انتقال مالکیت املاک و مستغلات می‌شود. به همین دلیل، معمولاً اشخاص برای تنظیم این قراردادها به بنگاه‌های معاملات املاک مراجعه می‌کنند. بنگاه‌های معاملات املاک پس از تنظیم و امضای قراردادهای ملکی باید نسبت به دریافت کد رهگیری برای آن‌ها اقدام کنند. قرارداد ملکی که در سامانه هوشمند ثبت معاملات املاک و مستغلات به ثبت رسیده و برای آن کد رهگیری دریافت شده، یک قرارداد هولوگرام دار است و به همین دلیل از ارزش و اعتبار قانونی برخوردار می‌شود.
باید به این نکته توجه داشته باشیم، قراردادی که در بنگاه‌های املاک تنظیم و امضا شده یک سند عادی و غیر رسمی است حتی اگر دارای کد رهگیری و هولوگرام باشد. همچنین اشخاص برای تنظیم و ثبت رسمی قراردادهای ملکی خود می‌توانند به دفاتر اسناد رسمی نیز مراجعه کنند. قرارداد ملکی که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده و دارای هولگرام رسمی نیز باشد، یک سند رسمی است و نسبت به قراردادهای عادی از ارزش و اعتبار زیادی برخوردار خواهد شد. در ادامه این نوشته ویژگی‌های قراردادی که در بنگاه معاملات املاک تنظیم شده یا در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده و دارای هولوگرام است را بررسی می‌کنیم.
قرارداد هولوگرام دار چیست؟
در گذشته قراردادهای مربوط به معاملات املاک به صورت دست نویس و توسط بنگاه‌ها و مشاوران املاک تنظیم می‌شدند. این قراردادهای دست نویس در بسیاری از موارد مشکلات حقوقی و قانونی زیادی را برای طرفین معامله ایجاد می‌کردند. به همین دلیل، دولت در سال 1387 بخشنامه‌‌ای را صادر و به واسطه آن تنظیم دست نویس قراردادهای ملکی را ممنوع کرد. مطابق با این بخشنامه، تمام مشاوران املاک باید قراردادهای مربوط به معامله املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور به ثبت برسانند. قراردادی که در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور به ثبت رسیده است باید دارای کد رهگیری و هولوگرام باشد. بنابراین می‌توان گفت که منظور از سامانه ثبت قرارداد هولوگرام دار ، همان سامانه ثبت معاملات و املاک کشور است.
مزایای درج در سایت معاملات املاک و مستغلات
قرارداد ملکی که در سامانه ثبت قرارداد هولوگرام دار به ثبت می‌رسد و دارای کد رهگیری و هولوگرام است از مزایای زیر برخوردار خواهد شد:
- دارنده این قرارداد در تمام کشور با ارائه کد ملی و کد رهگیری می‌تواند از آن استعلام بگیرد؛
- قراردادی که دارای هولوگرام است، صحت و اعتبار معامله را برای طرفین آن تضمین می‌کند؛
- قراردادی که در سامانه به ثبت رسیده و دارای هولوگرام است به صورت کامل و همه جانبه تنظیم می‌شود و تمام موضوعات مهم مربوط به معامله املاک و مستغلات را در بر می‌گیرد؛
- قرارداد هولوگرام دار ، یک سند الکترونیکی است و به همین دلیل، جعل و تحریف آن امکان پذیر نیست.
تنظیم و ثبت قرارداد هولوگرام دار در دفاتر اسناد رسمی
در اصطلاح قانون مدنی به هر نوشته قابل استنادی که دارای امضا، مهر یا اثر انگشت باشد، سند گفته می‌شود. اسناد با توجه به نحوه تنظیم و ثبت آن‌ها به سند عادی و سند رسمی تقسیم می‌شوند. با توجه به ماده 1287 قانون مدنی می‌توان گفت، سندی رسمی خواهد بود که توسط مراجع زیر صادر شده باشد:
- اداره ثبت اسناد و املاک؛
- دفاتر اسناد رسمی؛
- سایر مامورین رسمی (دولتی) در حدود صلاحیت آن‌ها.
با توجه به این ماده می‌توان گفت، قراردادهای مربوط به املاک و مستغلات که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسند نیز جزء اسناد رسمی محسوب می‌شوند. تمام اسنادی که توسط دفاتر اسناد رسمی، ثبت و صادر می‌شوند دارای هولوگرام هستند. بنابراین، قراردادی که در دفاتر اسناد به ثبت رسیده نیز دارای هولوگرام است. این هولوگرام، اصالت سند رسمی قرارداد و عدم مجعولیت (جعلی بودن) آن را به اثبات می‌رساند.
هزینه نوشتن قرارداد هولوگرام دار و ثبت آن در بنگاه‌های مشاوران املاک
در ابتدا باید بگوییم که مشاوران املاک در واقع، دلال هستند و نقش یک واسطه را میان خریدار و فروشنده املاک و مستغلات ایفا می‌کنند. مشاوران املاک در ازای خدماتی که در راستای انجام معامله به خریدار و فروشنده ارائه می‌دهند، مستحق دریافت اجرت هستند. در اصطلاح به اجرت مشاوران املاک، حق کمیسیون گفته می‌شود. تمام مشاوران املاک که دارای جواز کسب هستند، زیر نظر اتحادیه صنف بنگاه داران فعالیت می‌کنند. به همین دلیل، میزان حق کمیسیون مشاوران املاک با توجه به تعرفه مصوب اتحادیه صنف بنگاه داران تعیین می‌شود.
مشاوران املاک به محض امضای معامله، مستحق دریافت این حق کمیسیون خواهند شد. باید به این نکته توجه داشته باشیم که مشاوران املاک بابت ثبت قرارداد در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور و همچنین بابت دریافت کد رهگیری و هولوگرام برای قرارداد، نمی‌توانند حق کمیسیون اضافه تعیین کنند.
هزینه صدور و ثبت قرارداد هولوگرام دار در دفاتر اسناد رسمی
همانگونه که گفتیم، هر قراردادی که توسط دفاتر اسناد رسمی ثبت و صادر شده باشد، یک نمونه قرارداد هولوگرام دار است. دفاتر اسناد رسمی نیز بابت تنظیم، ثبت و صدور نمونه قرارداد هولوگرام دار ، مستحق دریافت حق تحریر و حق ثبت هستند. میزان حق تحریر و حق ثبت که دفاتر اسناد رسمی بابت نوشتن قرارداد هولوگرام دار و ثبت آن دریافت می‌کنند با توجه به تعرفه‌ای تعیین می‌شود که توسط وزارت دادگستری مشخص شده است. باید به این نکته توجه داشته باشیم که بابت تنظیم و ثبت قرارداد دارای هولوگرام در دفاتر اسناد رسمی، مالیات و حق تمبر نیز از طرفین معامله اخذ می‌شود.
نحوه استناد به قرارداد هولوگرام دار
در اصطلاح قانون مدنی به دلایلی که اشخاص در مقام طرح دعوا و برای اثبات ادعای خود یا به منظور انکار ادعای دیگری می‌توانند به آن‌ها استناد کنند، ادله اثبات دعوا گفته می‌شود. قانونگذار ادله اثبات دعوا را در ماده 1258 قانون مدنی شمارش کرده است. با توجه به بند 2 این ماده می‌توان گفت که اسناد کتبی نیز از ادله اثبات دعوا محسوب می‌شوند.
همان گونه که گفتیم، قرارداد هولوگرام که توسط مشاوران املاک یا در دفاتر اسناد، ثبت و صادر شده باشد، یک سند مکتوب است. بنابراین اگر طرفین قرارداد هولوگرام دار پس از ثبت و صدور این سند با یکدیگر دچار اختلاف شدند و برای حل اختلاف به دادگاه مراجعه کردند، با استناد به این سند می‌توانند ادعای خود را اثبات یا آنکه ادعای طرف دیگر را انکار کنند.
بی اعتباری قرارداد هولوگرام دار به دلیل جعل و تحریف آن
جعل کردن از نظر لغوی به معنای دگرگون کردن، منقلب کردن، گردانیدن، قرار دادن و ایجاد کردن آمده است. در اصطلاح حقوقی به تغییر، تبدیل و دگرگونی آگاهانه و عامدانه یک سند به منظور به دست آوردن حقی نامشروع یا ضرر رساندن به دیگری، جعل سند گفته می‌شود. جعل سند با توجه به نحوه آن می‌تواند جعل مادی یا جعل معنوی باشد. جعل مادی به این معنا است که جاعل (جعل کننده) با یک عمل مادی و فیزیکی مانند تراشیدن و برش دادن، تغییراتی در شکل و ظاهر فیزیکی سند ایجاد می‌کند. همچنین، جعل معنوی نیز به معنای ایجاد تغییر در مفاد سند است. ضمانت اجرای جعل مادی و معنوی اسناد نیز بطلان و بی اعتباری آن‌ها خواهد بود. باید به این نکته توجه باشیم که باطل کردن اسناد (اعم از عادی یا رسمی) با استناد به جعلی بودن آن‌ها در صلاحیت محاکم قضایی است.
همانگونه که گفتیم، قرارداد هولوگرام دار نیز یک سند معتبر و قابل استناد است. بنابراین اگر جعلی بودن این قرارداد در محاکم قضایی به اثبات برسد باعث بطلان و بی اعتباری آن خواهد شد.
خدماتی که می‌توانید از آن بهره ببرید
تنظیم دقیق قراردادهایی که به منظور معامله املاک و مستغلات تنظیم می‌شوند بسیار حایز اهمیت هستند. کوچک‌ترین بی دقتی در تنظیم این قراردادها باعث ایجاد مشکلات حقوقی متعددی برای خریدار و فروشنده ملک می‌شود. همچنین مفاد این قراردادها باید به نحوی تنظیم شود که تمام منافع خریدار و فروشنده ملک را در بر بگیرد. به صورت کلی می‌توان گفت که تنظیم قراردادهای مربوط به معامله املاک و مستغلات در حوزه تخصص کارشناسان حقوقی است.
گروه حقوقی رکلا با ارائه خدماتی مانند تنظیم قرارداد و مشاوره حقوقی تلفنی به خریداران و فروشندگان املاک و مستغلات امکان می‌دهد که قرارداد مدنظر خودشان را به صورت اختصاصی و با مشورت کارشناسان حقوقی تنظیم کنند.
نظرات
