آیا قرارداد تعویض ملک از نظر قانونی معتبر است و موجب انتقال مالکیت می‌شود؟
زمانی که بازار در شرایط رکود اقتصادی قرار دارد، تعویض یکی از روش‌های هوشمندانه برای نقل و انتقال مالکیت اموال است. تعویض به عنوان یک روش برای نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول سابقه‌ای دیرینه دارد و از قدیمی‌ترین ایام تاکنون انجام می‌شود. تعویض از لحاظ لغوی به معنای داد و ستد و مبادله کردن است. در اصطلاح حقوقی، تعویض یک قرارداد قانونی و معتبر است که به واسطه آن، یکی از طرفین، مال خودش را با طرف دیگر مبادله می‌کند. نمونه قرارداد تعویض ملک نیز یک عقد معتبر و لازم الاجرا است که یکی از طرفین آن می‌خواهد ملک خودش را با ملک یا دیگر اموال متعلق به طرف دیگر، مبادله کنند.
قرارداد تعویض زمانی تحقق پیدا می‌کند که توسط انتقال دهنده و انتقال گیرنده ملک امضا شده باشد. طرفین این توافق نامه باید آن را مطابق با شرایط و ضوابط قانونی تنظیم کنند. عدم رعایت برخی از شرایط و ضوابط قانونی باعث باطل و بی‌اثر شدن این توافق نامه می‌شود.
در نوشته پیش رو قصد داریم که نکات قانونی مربوط به داد و ستد املاک و نحوه تنظیم توافق نامه مربوط به آن را بررسی کنیم. این قرارداد، یکی از انواع قرارداد معاوضه محسوب می‌شود و از قواعد مربوط به آن، پیروی می‌کند.
علاوه براین مقاله، در مقاله دیگری نیز تحت عنوان قرارداد معاوضه ملک ، درباره این شیوه از توافق به تفصیل توضیح داده‌ایم که مطالعه آن مقاله نیز می‌تواند اطلاعات مربوط به این معامله را تکمیل‌تر کند. به شما پیشنهاد می‌کنیم که آن مقاله را نیز مطالعه کنید.
آیا در نظام قانونی ایران شرایط تنظیم و امضای نمونه قرارداد تعویض ملک مشخص شده است؟
قانون گذار مواد 465 و 464 قانون مدنی را به تعریف و تعیین شرایط عقد تعویض اختصاص داده است.
با توجه به ماده 464 قانون مدنی، نمونه قرارداد تعویض ملک به وسیله توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده تحقق پیدا می‌کند. هر یک از طرفین قرارداد مربوط به تعویض املاک در ازای مال منقول یا غیر منقولی که به طرف دیگر می‌دهند از او ما به ازایی دریافت می‌کند.
عقد بیع نام قانونی، قراردادی است که در هنگام خرید و فروش اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود. شرایط تنظیم و امضای قرارداد بیع در مواد 338 الی 463 قانون مدنی مشخص شده است.
مطابق با ماده 465 قانون مدنی، قرارداد تعویض از شرایط عمومی عقد بیع تبعیت می‌کند. شرایط اجرای قراردادی که برای تعویض املاک تنظیم شده است به وسیله توافق‌ها و مذاکرات انتقال دهنده و انتقال گیرنده مشخص می‌شود.
طرفین توافق نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت املاک ، در هنگام تنظیم و امضای آن باید به شرایط و ضوابط آمره قانونی توجه داشته باشند. اهمیت شرایط و ضوابط آمره قانونی به اندازه‌ای است که رعایت نکردن آن‌ها باعث باطل و بی‌اثر شدن قرارداد مربوط به تعویض املاک می‌شود. توجه به این قوانین در انجام موضوع قرارداد معاوضه خانه نیز ضروری است.
ارکان تشکیل دهنده نمونه قرارداد تعویض ملک چیست؟
در ادامه، ارکان قرارداد مربوط به تعویض و مبادله املاک را بررسی می‌کنیم:
- مُعَوَض: معمولاً به آن مالی که در ابتدا مبادله می‌شود؛ معوض می‌گویند. در قرارداد حاضر، فرض بر معوض بودن ملک مبادله شده است.
- عوض: به آنچه که انتقال دهنده در ازای معوض دریافت می‌کند، عوض می‌گویند. در این قرارداد عوض ملکی که مبادله شده، ممکن است که ملک یا دیگر اموال منقول یا غیر منقول باشد.
- مُعاوِض: به شخصی که معوض را مبادله کرده است، معاوض می‌گویند. در این قرارداد، انتقال دهنده ملک، معاوض است.
- مُتَعاوض: متعاوض به شخصی می‌گویند که معوض را تحویل گرفته و عوض را تسلیم کرده است. در قرارداد مربوط به تعویض املاک، شخصی که ملک مبادله شده را در ازای تسلیم عوض به معاوض از او تحویل گرفته، متعاوض است.
نکته: در عقد تعویض، عوض و معوض اعتباری هستند. به همین دلیل در عقد تعویض نمی‌توان به صورت دقیق عوض یا معوض بودن اموالی که با یکدیگر مبادله شده‌اند را مشخص کرد.
نمونه قرارداد تعویض ملک باید حاوی چه موضوعاتی باشد؟
قرارداد مکتوبی که برای تعویض املاک تنظیم می‌شود در حکم سندی است که توافق میان طرفین آن را به اثبات می‌رساند. به همین دلیل باید تمام جزئیات و موضوعات مورد توافق معاوض و متعاوض در قرارداد تعویض مشخص شود. همچنین اگر معاوض و متعاوض با یکدیگر اختلاف پیدا کردند، از طریق استناد به نمونه قرارداد تعویض ملک می‌توانند ادعاهای خودشان را به اثبات برسانند. در ادامه موارد و موضوعاتی که در عقد تعویض باید به آن‌ها پرداخته شود را بررسی می‌کنیم:
- مشخصات هویتی و اطلاعات مربوط به معاوض و متعاوض؛
- مشخصات، ویژگی‌ها و اوصاف عوضین (عوض و معوض)؛
- تعیین ارزش اقتصادی عوضین؛
- در نظر گرفتن شرایط فسخ قرارداد؛
- تعیین وثیقه‌ها و تضمین‌های سپرده شده توسط معاوض و متعاوض؛
- شروط و تعهدات طرفین؛
- تعیین تکلیف در خصوص وقوع شرایط فورس ماژور؛
- در نظر گرفتن مرجع حل اختلاف میان معاوض و متعاوض؛
- تعیین تعداد نسخه‌های توافق نامه.
نمونه قرارداد تعویض ملک چه ویژگی‌هایی دارد؟
قانون گذار برای عقود، برحسب ماهیتی که دارند ویژگی‌های مختلفی تعریف کرده است. ویژگی‌های یک عقد باعث تمایز احکام و آثار آن با سایر عقود می‌شود. در ادامه ویژگی‌های نمونه قرارداد تعویض ملک را بررسی می‌کنیم:
- مُعَوَض بودن: منظور از معوض بودن قرارداد تعویض، این است که عوض و معوض به صورت رایگان مبادله نمی‌شوند. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که معاوض در ازای عوضی که دریافت کرده است باید معوض را به متعاوض تحویل بدهد. متعاوض نیز در ازای معوضی که دریافت کرده است باید عوض را به معاوض تقدیم کند؛
- لازم بودن: تعویض از عقود لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که معاوض پس از امضای این عقد، دیگر حق ندارد که آن را از جانب خودش منحل کند. متعاوض نیز پس از امضای این عقد دیگر حق انحلال یک طرفه آن را ندارد. معاوض و متعاوض در شرایطی می‌توانند این عقد را منحل کنند که شروطی درباره آن در قانون پیش بینی شده باشد.
- تَملیکی بودن: انتقال مالکیت مهمترین اثر امضا و ایجاد قرارداد تعویض است. پس از امضای این قرارداد، مالکیت ملکی که مبادله شده است به متعاوض منتقل می‌شود. مالکیت عوض ملک مورد مبادله نیز به معاوض انتقال پیدا خواهد کرد.
آیا معوض بودن نمونه قرارداد تعویض ملک باعث ایجاد حق حبس برای طرفین آن می‌شود؟
امضای نمونه قرارداد تعویض ملک باعث ایجاد تعهداتی برای معاوض و متعاوض می‌شود. معاوض به موجب امضای این قرارداد متعهد می‌شود که ملک مورد مبادله را به متعاوض تحویل بدهد. متعاوض نیز به موجب امضای این عقد متعهد می‌شود که عوض را به معاوض تسلیم کند.
قانون گذار برای طرفین عقود معاوضی حقی به نام حق حبس قرار داده است. طرفین عقود معاوضی به استناد حق حبس می‌توانند از اجرای تعهدات خودشان خودداری کنند. در ادامه، موارد حق حبس هر یک از معاوض و متعاوض و شرایط اسقاط آن را بررسی می‌کنیم:
حق حبس متعاوض
متعاوض با استناد به حق حبس می‌تواند تا زمانی که ملک مبادله شده را تحویل نگرفته است از تسلیم عوض آن خودداری کند.
حق حبس متعاوض در موارد زیر ساقط می‌شود:
- در صورتی که متعاوض و معاوض برای تحویل ملک مبادله شده مدتی در نظر گرفته باشد؛
- اگر معاوض و متعاوض در هنگام تنظیم و امضا قرارداد تعویض درباره اسقاط حق حبس با یکدیگر به توافق رسیده باشند؛
- در صورتی که معاوض، ملک مبادله شده را به متعاوض تحویل داده باشد؛
حق حبس معاوض
معاوض نیز به استناد حق حبس می‌تواند تا زمانی که عوض را تحویل نگرفته است از تحویل ملک مورد مبادله به متعاوض خودداری کند.
حق حبس معاوض در موارد زیر ساقط می‌شود:
- در صورتی که متعاوض و معاوض برای تسلیم عوض ملک مبادله شده مهلتی در نظر گرفته باشند؛
- در حالتی که متعاوض، عوض ملک مورد مبادله را به معاوض تسلیم کند؛
- اگر متعاوض و معاوض درباره اسقاط حق حبس با یکدیگر توافق کرده باشند.
درباره قرارداد تعویض ملک از مشاوران حقوقی بپرسید!
یک شیوه موثر برای جلوگیری از بروز خسارت و زیان در معاملات مربوط به ملک، این است که فرآیند انجام معامله را با نظارت مشاوران حقوقی و وکلای مجرب انجام دهید. مسلم است که معاملات ملک از جمله مهمترین معاملاتی هستند که هر روزه انجام می‌شوند زیرا این معاملات با سرمایه اشخاص ارتباط مستقیم دارند و بروز زیان در این معاملات، می‌تواند برای اشخاص آسیب‌های جدی مالی و روانی ایجاد کند. به همین دلیل، در نظر گرفتن جوانب احتیاط، ضروری و واجب است. یک روش کاربردی و آسان برای برقراری ارتباط با مشاوران حقوقی مجرب، استفاده از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی است. این نوع خدمات، علاوه بر در دسترس بودن، از نظر اقتصادی نیز، به صرفه هستند.
به همین ترتیب، خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی نیز، روشی مطمئن برای تنظیم انواع قراردادهایی است که در نظر دارید. با استفاده از این خدمات، شما می‌توانید قراردادی در اختیار داشته باشید که مطابق با میل شما و توافقاتی که میان طرفین مطرح شده است، نوشته شده باشد. همچنین می‌توانید از این مساله نیز مطمئن باشید که در نوشتن قرارداد، به تمام نکات قانونی نیز توجه شده است.
قرارداد معاوضه ملک با ملک
برای تعویض یک ملک با ملک دیگر، می‌توانید این نمونه قرارداد را با یکدیگر امضا کنید. برای تهیه سریع آن، اینجا بزنید.
