قرارداد پیش فروش ساختمان چیست و قوانین اختصاصی آن در حقوق ایران چگونه است؟
قرارداد پیش فروش ساختمان ، یک قرارداد کاربردی است که امروزه بسیار مورد توجه عموم مردم قرار گرفته است. این قرارداد، بستر تهیه مستغلات را به روشی آسان فراهم می‌کند. به بیانی دیگر، تهیه ساختمان از طریق روش پیش فروش، هزینه کمتری نسبت به سایر روش‌های معاملاتی دارد. در این نوشتار تلاش داریم که مهم‌ترین نقاط مثبت و نقاط منفی قرارداد حاضر را مورد ارزیابی قرار دهیم.
لازم به ذکر است که علاوه براین قرارداد، در گذشته مقاله‌ای در خصوص قرارداد پیش خرید آپارتمان منتشر کرده‌ایم که مطالعه آن را نیز به شما پیشنهاد می‌کنیم.
قرارداد پیش فروش ساختمان چیست و با چه هدفی فی ما بین اشخاص منعقد می‌شود؟
در پاسخ به این سوال که قرارداد پیش فروش ساختمان چیست ، ابتدا بايد عمل پيش فروش ساختمان را توضيح داد. در بسیاری از مواقع، اشخاص ترجیح می‌دهند به جای معامله یک ساختمان آماده، یک پروژه در حال ساخت و نیمه تمام را خريداري کنند. به عبارت دیگر، به موجب این روش معاملاتی، شخص خریدار باید تا زمان اتمام پروژه منتظر بماند، تا بتواند مالکیت تمام و کمال خود را نسبت به ساختمان در حال احداث به دست بیاورد زیرا در امر پیش فروش مستغلات، عرصه محل وقوع پروژه، در مالکیت فروشنده است و خریدار با سرمایه گذاری بر روی ساخت و ساز پروژه، مالکیت تمام یا بخشی از ساختمان را با اتمام مراحل عمراني کسب خواهد کرد.
بنابراین قرارداد حاضر، قراردادی است که در چنین مواقعی، میان اشخاص تنظیم و منعقد می‌شود. به موجب این قرارداد، شخص متقاضی خرید، به عنوان خریدار و شخص متقاضی فروش، به عنوان فروشنده مورد خطاب قرار می‌گيرد.
چرا امضای قرارداد پیش فروش ساختمان با سند عادی ، برای پیش فروش ساختمان ضرورت دارد؟
به طور کلی، تنظیم یک قرارداد کتبی برای هر معامله‌ای، اعمال حقوقی شما را ایمن‌تر خواهد کرد. در خصوص عمل پیش فروش ساختمان، اهمیت انعقاد قرارداد کتبی، شدت بیشتری پیدا می‌کند زیرا در این نوع معامله، بازه زمانی اجرای تعهدات خریدار و فروشنده در برابر یکدیگر، در مقایسه با یک قرارداد بیع ساختمان ساده بيشتر خواهد بود. بنابراین بروز مسائل و چالش‌ها فی ما بین طرفین بيشتر است. در این میان، تنظیم نمونه فرم قرارداد پیش فروش ساختمان باعث مي‌شود که کليه ابعاد پيش فروش پروژه و حدود روابط طرفين تنظيم شود.
به بياني ديگر، اين قرارداد دربردارنده جزئياتي است که سبب مي‌شود حتی در زمان بروز اختلافات ميان خريدار و فروشنده، فرايند حل و فصل با برنامه ريزي قبلي سپري شود.
نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان ، در بر دارنده چه نکات مثبتی است؟
این قرارداد، آثار مثبت زیادی را برای خریداران و فروشندگان دارد. یکی از نکات مثبت این قرارداد، تامین و تزریق پول به پروژه در حال احداث به صورت مرحله به مرحله است. بنابراین انعقاد این قرارداد برای سازندگانی که از لحاظ مالی با چالش روبرو هستند، بستر ساخت و ساز و کسب سود را فراهم می‌کند. از سوی دیگر، پرداخت تدریجی مبلغ تمام شده پروژه باعث می‌شود که در زمینه پرداخت یک جای مبالغ به خريداران فشاری وارد نشود. بنابراین می‌توان بیان کرد که تهیه مستغلات از اين طریق، برای خریداران مفید به فایده خواهد بود و موجب کسب سود آن‌ها نیز می‌شود زیرا در بسیاری از موارد، اشخاص به دلیل مسائل مالی نمی‌توانند پول یک ساختمان را به یک باره پرداخت کنند و گاها امکان تهیه مستغلات از آن‌ها سلب می‌شود.
همچنین این فرصت برای خریداران وجود دارد که بتوانند شرایطی را برای نقشه و دیزاین پروژه، در متن قرارداد پيش فروش ساختمان شرط کنند. البته تحقق شرط مذکور، بستگی به این مساله دارد که ساختمان در چه مرحله‌ای از ساخت باشد.
چالش‌های احتمالی ناشی از انعقاد نمونه فرم قرارداد پیش فروش ساختمان ، شامل چه مواردی خواهد شد؟
علاوه بر نقاط مثبتی که انعقاد این قرارداد برای خریداران و فروشندگان به همراه دارد، این قرارداد باعث بروز چالش‌هایی نیز میان اشخاص می‌شود. یکی از این چالش‌ها، در مورد کیفیت و مرغوبیت مصالح و مواد مورد استفاده در ساخت و ساز خواهد بود. به این معنا که ممکن است فروشنده، برای کاهش هزینه کلي پروژه و کسب سود بیشتر، از مصالح و متریال‌های نامرغوب استفاده کند. از سوی دیگر، این امکان وجود دارد که فروشنده، برخی از ضوابط قانونی از جمله استانداردهای فنی و تخصصی را حین ساخت پروژه به کار نگیرد. این امر باعث می‌شود که دریافت مجوز پایان کار با مشکل روبرو شود.
علاوه بر موارد بالا، مهم‌ترین دغدغه‌ای که در پیش فروش ساختمان وجود دارد، در خصوص دیرکرد فروشنده در تسلیم پروژه است. البته بخشی از این دیرکردها، قابل پیش بینی هستند و جزئی از ماهیت فعالیت‌های عمرانی به حساب می‌آیند. بنابراین به شما پیشنهاد می‌کنیم با احتساب دیرکردهای احتمالی، در قرارداد خود یک بازه زمانی معقول برای تسلیم در نظر بگیرید.
در نهایت اینکه در برخی از مواقع این امکان وجود دارد که فرایند ساخت و ساز پروژه با وقفه روبرو شود. وقفه در ساخت و ساز ناشی از عواملی است. برای مثال ممکن است که خریدار، عملیات پرداخت را بر اساس شرایط مقرر در قرارداد انجام ندهد یا این که به دلیل وجود نوسان در قيمت مصالح و مواد، فروشنده نتواند مصالح را در زمان مقتضی برای ادامه پروژه خریداری کند.
اصلی‌ترین تعهدات فروشنده و خریدار در دفاتر اسناد
به محض انعقاد نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان ، این تعهد برای فروشنده ایجاد می‌شود که در بازه زمانی مطرح شده در قرارداد، پروژه را تکمیل کند. پس از آن، فروشنده متعهد می‌شود که ساختمان را به خریدار تحویل دهد. در مقابل، خریدار تعهد دارد که مبلغ تمام شده پروژه را بر اساس پیشرفت کار به فروشنده پرداخت کند.
آيا شرايط حاکم بر این قرارداد در قانون مورد شناسايي قرار گرفته است؟
بله. با توجه به افزايش تقاضاي اشخاص براي تهيه مستغلات از طريق معاملات پيش فروش، اين قرارداد و شرايط حاکم بر آن، در نظام حقوقي ايران مورد توجه قرار گرفته است. البته يکي از دلايل اين امر، وقوع سوء استفاده و کلاهبرداري‌هاي زياد در اين زمينه بود. در اين راستا، قانوني جهت تنظيم روابط خريداران و فروشندگان در سال 1389 تصويب شد. اين قانون، قانون پيش فروش ساختمان ناميده مي‌شود و سعي دارد که با تعيين قانون قرارداد پیش فروش ساختمان ، بسترهاي وقوع کلاهبرداري را در اين زمينه کاهش دهد.
علاوه بر شرايط مندرج در قانون پيش فروش ساختمان سال 1389، توجه به چه مواد قانوني ديگری در دفاتر اسناد رسمی نياز است؟
براي پاسخ به اين سوال، ابتدا بايد نسبت به تبیین ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان اقدام کرد. به طور کلي، هدف اصلي از انعقاد اين قرارداد، انتقال و کسب مالکيت پروژه در حال احداث است. در اين قرارداد، فروشنده قصد انتقال مالکيت و خريدار قصد کسب مالکيت ساختمان را دارد. در اين راستا، خريدار در ازاي مالکيت خود، مبلغي را به فروشنده پرداخت مي‌کند. بنابر اين اوصاف، مي‌توان بيان کرد اين قرارداد، يک قرارداد بیع است.
در نظام حقوقي حاکم بر قراردادها، عنوان و استانداردهاي منحصر به فردي براي تنظيم انواع قراردادهاي بيع مقرر شده است. به همين ترتيب، اشخاص موظف هستند که در زمان تنظيم انواع قرارداد بيع، حتما از شرايط خاص در مواد 338 الي 465 قانون مدني پيروي کنند.
با توجه به جايگاه قرارداد پیش فروش ساختمان در حقوق ایران ، شما نيز بايد کليه احکام مندرج تحت مواد 338 الي 465 قانون مدني را براي تنظيم اين قرارداد مورد توجه قرار دهيد. در طي اين مواد، دو دسته از قواعد اَمري و قواعد تکميلي يافت مي‌شود. شما هرگز نمي‌توانيد در زمان تنظيم اين قرارداد، بر خلاف قواعد اَمري موجود در اين نظام توافق کنيد. هر گونه توافق عليه اين قواعد، اساسا قرارداد شما را با مشکل روبرو مي‌کند اما به خاطر داشته باشيدکه امکان توافق خلاف قواعد تکميلي در اين قرارداد براي شما وجود دارد.
آيا اين امکان وجود دارد که شرایط قرارداد پیش فروش ساختمان را بر اساس اراده خود تعيين کنیم؟
مطابق آنچه در قانون آمده است، دو طرف این قرارداد، قادر خواهند بود با استناد به ماده 10 قانون مدنی ، با اراده خود و همچنین با توافق طرف دیگر قرارداد، شروطی را براي اين معامله در نظر بگيريد. البته اين امر، مستلزم تحقق دو شرط است. اول آن که شروطی که در نظر گرفته می‌شوند، نبايد مغایر با اصول و قواعدی باشند که در نظام حقوقی حاکم بر قراردادهاي بيع تعيين و تکليف شده است. دوم اينکه ماهیت کلی این شروط، نبايد با اصول قانونی و شرعی حاکم در تضاد باشد.
از اقدامات ضروری برای این قرارداد:
لازم به ذکر است که تهیه و امضای یک قرارداد مکتوب، از اقدامات مهم و ضروری برای انجام موضوع این توافق خواهد بود. به خوبی از این مساله آگاه هستیم که یک قرارداد مکتوب، سندی است که جنبه قانونی دارد. به همین دلیل برای اطمینان از انجام تعهداتی که میان طرفین این قرارداد برقرار می‌شود، تهیه و امضای یک قرارداد مکتوب ضروری است و اهمیت بسیار زیادی خواهد داشت.
مساله دیگری که باید پیش از تنظیم قرارداد در نظر داشته باشید، این است که شروط و توافقاتی که در این قرارداد بیان می‌کنید، در اکثر موارد لازم الاجرا هستند. بنابراین، مهم است که در خصوص شروطی که برای قرارداد در نظر دارید، حتما با مشاور حقوقی تلفنی گفتگو کنید و در این خصوص مشورت بگیرید.
