شاهد قرارداد اجاره چیست و اگر اجاره نامه شاهد نداشته باشد ایراد دارد؟

نویسنده:سما سلیمانی
-
بروزرسانی:1401/10/10
زمان مطالعه: 9 دقیقه
-سیاست انتشار مطالب
شاهد قرارداد اجاره

شاهد قرارداد اجاره فردی است که در زمان تنظیم و امضای عقد اجاره حضور دارد. به موضوع قرارداد آگاهی دارد. از حضورش در جریان قرارداد، نفع و سودی نمی‌برد. خودش در قرارداد شریک نیست و به کاری که می‌کند آگاهی دارد. شاهد یا شاهدان افرادی هستند که از قرارداد اجاره خبر دارند و در آینده نیز در شرایط لازم و در زمان وجود اختلاف، میان مستاجر و موجر، به کمک دو طرف می‌آیند و به یقین، گواهی می‌دهند.

شاهد یا شاهدین می‌توانند در حل اختلاف محلی و در دادگاه، حاضر شوند و شهادت دهند.

قرارداد اجاره خانه و اجاره نامه مغازه جز قراردادهای مهم و مورد استفاده هستند. از جهتی، بسیار امکان دارد که در جریان قرارداد اجاره، اختلافاتی میان مستاجر و مالک (که به آن موجر نیز می‌گویند)، پیش بیاید. برای حل کردن اختلافات احتمالی، مراجع ذی‌صلاح وجود دارند. می‌توانید شکایت خود را به دادگاه ببرید. بدون شک، رسیدگی به شکایت در دادگاه فرآیندی زمان‌بر است. داشتن شاهد، برای کوتاه‌تر شدن روند رسیدگی به اختلافات و شکایت‌ها، بسیار موثر است.

شاهد در لغت نامه دهخدا ، فردی معرفی شده است که مشاهده کننده امر یا چیزی است. در تعریفی دیگر، آمده است که، شاهد کسی است که در جایی حاضر است و ناظر بر چیزی است. شاهد باید به اصل چیزی که اتفاق افتاده، گواهی دهد. یکی از دلایلی که در زمان شکایت و بروز اختلافات، باعث می‌شود، ادعای شما موجه‌تر باشد، وجود شاهد است. همانطور که در ماده 1258 قانون مدنی آمده است که «یکی از دلایل اثبات دعوی شهادت است.»

شاهد اجاره نامه

شاهد اجاره نامه ، همان کسی که زیر قرارداد اجاره را امضا می‌کند. امضای شاهد قرارداد به این معنی است که از قرارداد اجاره آگاهی کامل دارد. قرارداد اجاره نیاز به دو شاهد دارد. هر کسی نمی‌تواند به عنوان شاهد انتخاب شود. شرایط شهود در قرارداد اجاره باید به صورت کامل رعایت شود تا امضای شاهد قرارداد اجاره و شهادت او معتبر باشد. در ادامه شرایط شاهد اجاره نامه را برای شما بیان می‌کنیم اما پیش از آن، تاکید داریم که اگر تمایل به تنظیم و امضای یک اجاره نامه دارید، حتما به ضرورت حضور و امضای شاهد توجه داشته باشید و این مساله را نادیده نگیرید. در نظر داشته باشید که در زمان بروز اختلاف یا مشکل، زمانی می‌توانید از تمام حقوق قانونی خود بهره‌مند شوید که قرارداد اجاره شما دارای دو شاهد باشد.

همه روزه تعداد قابل توجهی از شکایات مربوط به قراردادهای اجاره، به دلیل عدم حضور شاهد در قرارداد، به نتیجه مطلوب شاکی نمی‌رسد یا در بازه زمانی بسیار طولانی‌تر رسیدگی خواهد شد. در واقع اگر شما تمایل دارید که قرارداد اجاره‌ای که تنظیم می‌کنید، مشمول قانون روابط میان موجر و مستاجر شود و بتوانید برای احقاق حقوق خود به این قوانین استناد کنید، الزاما باید برای قرارداد اجاره خود دو شاهد داشته باشید و آن دو شاهد، قرارداد را امضا کنند.

شرايط شاهد در اجاره نامه

شرايط شاهد در اجاره نامه

قبل از انتخاب شاهد برای قرارداد اجاره خود، لازم است از شرايط شاهد در اجاره نامه با خبر باشید. این کار باعث می‌شود در آینده به مشکل برنخورید. آگاهی از این شرایط باعث می‌شود در روند اثبات حق شما مشکلی ایجاد نشود. شرایط شهادت زیر مجموعه‌ای از قانون مدنی است. از ماده 1315 تا 1320 قانون مدنی درباره شرایط شهادت توضیح می‌دهد. برای شاهد نیز شرایطی در قانون مدنی وجود دارد. هر کسی نمی‌تواند شاهد شود. برای این که شهادت شاهد، قبول شود، شاهد باید ویژگی‌هایی داشته باشد. در ادامه شرایطی که در قانون مدنی برای شاهد آمده است را بیان می‌کنیم.

شرایط شاهد اجاره نامه چیست؟

  1. شاهد قرارداد اجاره بالغ باشد و به سن قانونی رسیده باشد.
  2. از نظر سلامت عقلی، سالم باشد.
  3. با ایمان باشد. متعهد و معتقد به دین و اصول دینی باشد و کافر نباشد.
  4. طهارت مولد (حلال زاده بودن)، در تولد او شک و شبهه‌ای وجود نداشته باشد.
  5. شاهد قرارداد اجاره عادل باشد و با عدالت رای دهد. حقوق طرفین قرارداد را به طور مساوی و با وجدان در نظر بگیرد. بی‌طرف باشد و با رعایت عدل و بر اساس حقوق شرعی و قانونی نظر دهد.
  6. حضور در قرارداد به عنوان شاهد برای او نفعی نداشته باشد. در زمان رای دادن، درباره اختلاف میان طرفین قرارداد، نفعی و سودی برای او نباشد.
  7. با هیچ کدام از طرفین قرارداد، دعوا و خصومت و درگیری نداشته باشد. از قبل، میان شاهد و طرفین قرارداد نباید مشکل و اختلافی باشد. نباید به قصد غرض ورزی‌های قبلی یا خصومت و ناراحتی‌های قبلی، عمداً به ضرر یکی از طرفین قرارداد شهادت دهد.
  8. شاهد قرارداد اجاره مشغول به تکدی‌گری (گدایی کردن)، ولگردی، گدایی و بی‌خانمانی نباشد.

موارد ذکر شده شرایط شهود در قرارداد اجاره است. در صورت رعایت تمام این شرایط، شهادت معتبر خواهد بود. البته در زمان قدیم، شهادت خویشاندان از نظر قانونی قبول نمی‌شد. اما این قانون برداشته شده است و شهادت خویشاوندان نیز پذیرفته می‌شود. با توجه به اینکه، به هرحال ممکن است خویشاوندان به نفع هم رای دهند و این مسئله شرط عادل بودن را از بین می‌برد، بهتر است شاهد از خویشاوندان نباشد.

شرایط فوق طبق قانون 1313 قانون مدنی و تبصره 1 و 2 نوشته شده‌اند.

اجاره نامه بدون امضا شاهد

قرارداد اجاره نامه بدون شاهد هم اعتبار قانونی دارد و می‌توانید با استناد به آن اقدام کنید. با قرارداد می‌توانید طرح شکایت کنید و دعوی خود را در شورای حل اختلاف بیان کنید. حالا سوالی که پیش می‌آید این است که برای چه لازم است که شاهد داشته باشیم؟!

وجود شاهد امکانات بهتری را برای حل اختلافات به شما می‌دهد. گاهی شرایطی پیش‌آید که موجر، تصمیم دارد حکم تخلیه بگیرد. گرفتن حکم تخلیه را می‌توان توسط دادگاه پیگیری کرد. اما می‌دانیم که بررسی شکایت در دادگاه فرآیندی طولانی دارد و باید روند رسیدگی به آن به مرور طی شود. مواردی که موجر و صاحب ملک می‌توانند تقضای حکم تخلیه کند چند مورد است. در ادامه به شرح آن‌ها می‌پردازیم:

  1. مدت زمان قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد. اگر بعد از اتمام زمان قرارداد اجاره، مستاجر اقدام به تخلیه نکند و برخلاف رضایت مالک، به سکونت در ملک ادامه دهد، موجر یا مالک می‌تواند برای صدور حکم تخلیه فوری درخواست دهد.
  2. اگر اجاره کننده ملک یا همان مستاجر، سه ماه اجاره بهای ملک را پرداخت نکند، صاحب ملک می‌تواند برای صدور حکم تخلیه فوری، درخواست بدهد.
  3. معمولا در اجاره نامه‌ها ذکر می‌شود که ملک اجاره داده شده در اختیار مستاجر است. اما باید در بندی مشخص شود که مستاجر مجدد، می‌تواند ملک یا قسمتی از ملک را اجاره دهد یا نه؟ اگر مستاجر اجازه اجاره ملک را نداشته باشد و بر خلاف تعهد قرارداد اجاره نامه، ملک یا بخشی از آن را اجاره داده باشد، مالک اصلی می‌تواند تقاضای حکم تخلیه فوری کند.
  4. اگر مستاجر، ملک اجاره شده را در جهت اعمالی خلاف قوانین و موازین شرعی، قانونی و حکومتی، استفاده کند، مالک می‌تواند در این مورد شکایت کند و برای تخلیه فوری ملک، درخواست بدهد.

نکاتی دیگر

همانطور که گفته شد، یکی از راه‌های دریافت حکم تخلیه مراجعه به دادگاه است.

البته اگر اجاره نامه شاهد نداشته باشد ، مراجعه به دادگاه تنها راه ممکن است. در واقع اگر اجاره نامه شاهد نداشته باشد ، شما تنها می‌توانید به دادگاه مراجعه کنید و وارد یک فرآیند طولانی، برای صدور حکم تخلیه می‌شوید. اما اگر قرارداد اجاره شما را دو شاهد امضا کرده باشند، طبق قانون، شما می‌توانید به راحتی به شورای حل اختلاف بروید و در کوتاه‌ترین زمان حکم تخلیه فوری بگیرید. اجاره نامه بدون شاهد از این امتیاز محروم است. در صورت عدم وجود شاهد در اجاره نامه ، کار شما کمی طولانی و سخت است. پس بهتر است برای قرارداد اجاره خود، شاهدانی پیدا کنید. البته که لازم است شرایط شاهد هم رعایت شود. همچنین لازم به ذکر است که شاهدان، حتما باید دو نفر باشند.

اجاره نامه با یک شاهد

اجاره نامه با یک شاهد مانند قرارداد اجاره بدون شاهد است. اگر اجاره نامه با یک شاهد باشد برای دریافت حکم تخلیه مجدد، باید به دادگاه مراجعه کنید و شورای حل اختلاف جوابگوی شما نخواهد بود. چه قرارداد به صورت دستی و توسط خودتان نوشته شده باشد، یا در بنگاه توسط بنگاه‌‌دار تنظیم شده باشد، یا حتی مشاور حقوقی تنظیم قرارداد کرده باشد، لازم است که دو شاهد زیر آن را امضا کنند. همچنین لازم است شاهدان اسم و فامیل دقیق خود را بنویسند. امضا شاهد بدون اسم معتبر نیست.

محدودیتی در انتخاب زن یا مرد به عنوان شاهد نیست . در قراردادهای اجاره طبق ماده 230 آیین دادرسی مدنی ، شاهدان برای شهادت باید 2 مرد یا 1 مرد و 2 زن باشند. بنابراین قرارداد اجاره شما را یا دو مرد می‌توانند امضا کنند، یا می‌توانید از 2 زن و یک مرد استفاده کنید. طبق شرایط فوق ، در صورت نیاز، می‌توانید از امتیاز داشتن شاهد قرارداد اجاره ، استفاده کنید و بدون مراجعه به دادگاه و فقط با مراجعه به شورای حل اختلاف دستور تخلیه فوری بگیرید.

توصیه می‌کنیم برای پیشبرد بیشتر مسائل حقوقی خودتان، حتما از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی متخصصین بهره مند شوید.

ضمن آنکه ما چند نمونه قرارداد کامل تنظیم کرده‌ایم. روی تصویر زیر بزنید و به آن قراردادها دسترسی پیدا کنید.

فهرست کامل قراردادها

برای آنکه فهرست این قراردادها را ببینید روی تصویر زیر بزنید.

قراردادهای اجاره
ورود به فهرست قراردادها
سما سلیمانی
«سما» کارشناس کنترل کیفیت محتوا در تیم تحریریه رکلا، روانشناس، کارشناس حقوقی و مولف مباحث مرتبط با امور قراردادها و به صورت روزانه و مستقیم با کاربران رکلا در حال گفتگو و رایزنی است.
ثبت نظر یا سوال
star star star star star
نظرات
(17 نظر)
account_circle
نفس
thumb_up_alt

ممنون از اطلاعات مفيدتون.
آيا براي شكايت از مستاجر (و يا طي فرآيند آن) نياز به حضور و يا شهادتِ شاهدين قرارداد هست؟

16:13
31 مرداد 1399
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها

سلام. خواهش می‌کنم. خوشحالیم که مطالب مفید فایده بوده…
معمولاً دادگاه به منظور صدور حکم از شهود درخواست می‌کند که جهت ارائه توضیحات حاضر شوند اما باید در نظر داشت که قاضی می‌تواند برخلاف این روال عمل کند.

12:32
01 شهریور 1399
account_circle
ناشناس
thumb_up_alt

سلام . درصورتی که به علت خطای املاک در اخذ امضای شهود . نسخه مستاجر یک شاهد و نسخه موجر و املاک دو امضا باشد ایا با اقامه دعوی علیه املاک و شهادت املاک موضوع قابل پیگیری از شورای حل اختلاف هست ?

12:47
27 شهریور 1399
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها

سلام. بله قطعا.

10:50
02 مهر 1399
account_circle
یلدا
thumb_up_alt
سلام. آیا همسر یک فرد می‌تواند بعنوان شاهد ذیل اجاره نامه را امضا کند؟
09:38
28 آبان 1399
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
سلام. وقت بخیر. بله. اما توصیه می‌کنیم جهت احتیاط در کار، از اشخاص فاقد منفعت مستقیم یا غیر مستقیم استفاده کنید. کسی که رابطه سببی یا نسبی با شما نداشته باشد.
23:37
03 دی 1399
account_circle
فرهاد
thumb_up_alt
سلام. من بر اساس اعتمادی که به موجر داشتم از طریق واتس آپ با ایشان برای تمدید قرارداد به توافق رسیدم و رضایت ایشان دریافت شد. حالا زیر حرف خودش زده است و می‌خواهد اجاره بها را افزایش دهد. آیا می‌توانم با کمک پیام واتس آپ این موضوع را ثابت کنم؟
05:16
17 فروردین 1400
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
سلام. وقت بخیر. در صورتی که پیام‌های رد و بدل شده، ایجاد توافق و انعقاد قرارداد شفاهی را نشان دهد می‌توانید با کمک آن و شهادت شهود، وجود توافق شفاهی اجاره را ثابت کنید. اما کار شما مقداری دشوار خواهد بود.
18:58
22 فروردین 1400
account_circle
سیاوش
thumb_up_alt
سلام. خسته نباشید. ببخشید من به عنوان شاهد، زیر اجاره نامه ملک را با نام و نام خانوادگی خودم امضا کردم. میخواستم بدونم این امضا و اثر انگشت، بار حقوقی و مسئولیتی برای من داره؟
19:32
23 خرداد 1400
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
سلام. وقت بخیر. در خصوص مسئولیت خودتان به عنوان شاهد نگران نباشید. مسئولیت قانونی خاصی جز در حدود شهادت، متوجه شما نخواهد بود. این قرارداد فقط برای طرفین آن مسئولیت ایجاد می‌کند.
15:54
24 خرداد 1400
account_circle
علی
thumb_up_alt
با سلام. آیا در زمان کرونا و نیاز موجر به منزل هم دستور تخلیه فوری صادر می‌شود یا خیر؟
13:11
28 مرداد 1400
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
سلام. وقت بخیر. در مواردی صدور دستور فوری تخلیه مشاهده شده است.
18:45
29 مرداد 1400
account_circle
جمالی
thumb_up_alt
سلام. وقت بخیر. بنده مالک یک ملک هستم و میخوام خودم از ملک استفاده کنم و دنبال دستور تخلیه هستم. حالا مستاجر مدعی شده که من شفاها با حضور دو شاهد ملک رو یکسال دیگه تمدید کردم درصورتی که واقعیت ندارد و مطمئنم شاهدها با گرفتن پول در دادگاه حضور پیدا خواهند کرد. حالا تکلیف من چیه باید چکار کنم؟ ممنون میشم راهنمایی کنید.
06:51
05 مهر 1400
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
سلام. وقت بخیر. اثبات چنین چیزی بر عهده ایشان خواهد بود و در صورتی که شهود به دروغ حاضر به ارائه شهادت باشند فارغ از آنکه نظر نهایی از سوی قاضی و با توجه به کلیه دلایل داده خواهد شد شما می‌توانید اعتبار شهود را در دادگاه زیر سوال ببرید.
14:32
06 مهر 1400
account_circle
مجيد روشنكار
thumb_up_alt
سلام. خسته نباشيد، آيا شخصى كه جواز كسب املاك به نام او است می‌تواند به جاى يكى از شاهدين معامله، مبايعه نامه امضاء كند؟ با تشكر.
15:14
19 مهر 1400
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
سلام. منعی وجود ندارد. در مجموع، در انتخاب شهود قرارداد این نکته را در نظر داشته باشید که ذینفع از معامله نباشند و روابط نسبی و سببی با هریک از طرفین قرارداد از هر درجه و طبقه نداشته باشند. البته از جهت احتیاط بیان کردیم.
12:57
20 مهر 1400
account_circle
حسن امیری
thumb_up_alt
سلام. اگر شاهد یک قولنامه در زمان عقد قرارداد در محل حضور نداشته و اصلا از مباحث مطرح شده بین مالک و خریدار اطلاعی نداشته باشد ولی با این وجود بعداً با تشویق بنگاهدار به عنوان شاهد زیر آن قولنامه را امضا کرده باشد، آیا آن قولنامه اعتبار قانونی دارد؟ یعنی میتوان آن را باطل کرد؟
01:30
15 دی 1400
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
سلام. شرط اعتبار قرارداد اجاره شما، حضور شاهد نیست. این قرارداد به محض امضای موجر و مستاجر واجد اعتبار قانونی خواهد بود. اقدام شاهد، شاید در چارچوب عناوینی مانند جعل قابل پیگیری باشد که آن نیز، نیازمند بررسی‌های تکمیلی است.
17:56
16 دی 1400
account_circle
مهدی قدرتی رمضان قلعه
thumb_up_alt
سلام. می‌خواستم بپرسم دو تا شاهد پای قولنامه ملکی را دستی نوشته‌اند و هیچ کد رهگیری ندارد. شاهد اول و شاهد دوم امضا کردند و اسم و فامیلشان است با کد ملی‌شان. سوال دارم. آیا به جز این دو نفر، کس دیگری هم می‌تواند در حالی که اسمی ازش برده نشده و کد ملی ثبت نشده بیاد توی دادگاه به دروغ شهادت بده؟
00:49
19 دی 1400
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
شهادت دروغ از سوی هر شخصی مردود است. البته اثبات دروغ بودن ادعا، نیازمند ارائه دلیل است و در نهایت، قاضی محترم دادگاه در این خصوص تصمیم گیری خواهد کرد.
12:51
20 دی 1400