مبایعه نامه صوری چیست و تشخیص و ابطال آن چگونه است؟

نویسنده:سیما سینوی
-
بروزرسانی:1400/12/10
زمان مطالعه:
-سیاست انتشار مطالب
مبایعه نامه صوری

مبایعه نامه در واقع سندی است که برای نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول و توسط طرفین معامله تنظیم و امضا می‌شوند. یکی از مهم‌ترین شرایط قانونی تنظیم مبایعه نامه ، قصد طرفین امضا کننده آن است. یعنی خریدار و فروشنده‌ای که مبایعه نامه را امضا می‌کنند باید قصد نقل و انتقال مالکیت مال مورد معامله را داشته باشند. مبایعه نامه صوری به مبایعه نامه‌ای گفته می‌شود که طرفین آن، قصد نقل و انتقال مالکیت مال مورد معامله را ندارند.

در اغلب موارد افرادی که قصد فرار از پرداخت بدهی‌های خود را دارند، به وسیله تنظیم یک قرارداد نمایشی، مالکیت اموال خودشان را به دیگران منتقل می‌کنند. باید بگوییم که این موافقت نامه باطل است و باعث انتقال مالکیت مال مورد معامله به خریدار نمی‌شود. در برخی موارد تنظیم موافقت نامه‌های تقلبی و نمایشی در راستای ارتکاب جرائمی مانند کلاهبرداری و اختلاس است و مجازات امضا کنندگان آن را به دنبال دارد.

اثبات نمایشی و تقلبی بودن یک موافقت نامه کار ساده‌ای نیست و نیازمند دلایل و قرائن قانونی و محکمه پسند است. در این نوشته قصد داریم که شرایط اثبات نمایشی و تقلبی بودن موافقت نامه‌های مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال و مراجع قضایی که صلاحیت رسیدگی و اثبات دارند را بررسی کنیم.

مبایعه نامه صوری چیست ؟

در مقدمه این نوشته نیز توضیح دادیم که مبایعه نامه سندی است که دلالت بر نقل و انتقال مالکیت مورد معامله می‌کند. مطابق با بند 2 ماده 190 قانون مدنی، قصد طرفین امضا کننده یک موافقت نامه از شرایط صحت آن است. یعنی طرفین یک موافقت نامه باید قصد امضا و اجرای مفاد نوشته شده در آن را داشته باشند. در مبایعه نامه ای که به صورت نمایشی تنظیم شده است، طرفین قصد اجرای مفاد آن را ندارند. به ‌همین دلیل موافقت نامه‌ای که به صورت نمایشی میان خریدار و فروشنده امضا شده باطل است و باعث نقل و انتقال مالکیت اموال موضوع آن نمی‌شود زیرا طرفین این موافقت نامه در هنگام امضای آن قصد اجرای مفاد آن و نقل و انتقال مالکیت اموال مورد معامله را ندارند.

آیا اصاله الصحت و ابطال مبایعه نامه صوری با یکدیگر در تعارض هستند؟

قانونگذار در قانون مدنی اصل را بر صحت و درستی تمام موافقت نامه‌هایی دانسته است که اشخاص حاضر در جامعه با توافق یکدیگر تنظیم و امضا می‌کنند. اصاله الصحت بیانگر این موضوع است که تمام موافقت نامه‌ها صحیح هستند و از آثار قانونی برخوردار می‌شوند مگر در صورتی که باطل بودن آن‌ها به وسیله مدارک و ادله قوی ثابت شده باشد.

بنابراین می‌توان گفت که اصاله الصحت و ابطال مبایعه نامه صوری با یکدیگر در تعارض نیستند. زیرا ما هنگامی می‌توانیم به دلیل نمایش بودن یک موافقت نامه حکم به باطل بودن آن صادر کنیم که عدم قصد طرفین امضا کننده آن با ادله و قرائن محکم و قطعی به اثبات رسیده باشد. برای مثال، اشخاص ورشکسته بعد از آنکه حکم ورشکستگی آن‌ها از سوی دادگاه صادر شد دیگر حق تصرف در اموال و حقوق مالی خودشان را ندارند زیرا مدیر تصفیه‌ای که از سوی اداره تصفیه مشخص می‌شود وظیفه توقیف اموال ورشکسته را برعهده دارد و باید آن‌ها را میان طلبکاران او تقسیم کند.

تصور کنید شخص تاجری که توان پرداخت بدهی‌های طلبکاران خود را ندارد، در معرض صدور حکم ورشکستگی قرار می‌گیرد. در این مثال، اگر تاجر مذکور اموال خود را به قیمت بسیار ارزانی به خویشاوندان نزدیک خود بفروشد، یکی از قرائن و ادله صوری بودن مبایعه نامه میان تاجر و خریداران اموال او محقق می‌شود زیرا تاجر مذکور قصد نقل و انتقال مالکیت اموال خود را نداشته بلکه قصد داشته است که از پرداخت بدهی‌های طلبکاران فرار کند و مانع از توقیف اموال و دارایی‌هایی خود شود.

شناسایی این نوع موافقت نامه چگونه امکان پذیر می‌شود؟

موافقت نامه‌ی مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول که به صورت نمایشی و به قصد فریب دادن دیگران و مراجع قضایی تنظیم و امضا شده است از تمام شرایط قانونی لازم برخوردار خواهد بود. تنها دلیل ابطال این موافقت نامه، عدم قصد طرفین امضا کننده آن است. قصد طرفین امری درونی و قلبی است. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که خریدار و فروشنده قصد امضای موافقت نامه صوری را دارند اما در فکر و نیت خودشان قصد اجرای مفاد آن و نقل و انتقال مالکیت اموال مورد معامله را ندارند.

هیچکس نمی‌تواند از فکر و نیت درونی انسان‌ها آگاه شود. به همین دلیل در اغلب موارد تشخیص مبایعه نامه صوری به سادگی امکان پذیر نمی‌شود. مراجع قضایی که در خصوص نمایشی بودن یک موافقت نامه حکم صادر می‌کنند باید به مفاد و مبلغ آن و اوضاع و احوال طرفین معامله توجه کنند. برای مثال، ممکن است که همسر فروشنده به دلیل عدم پرداخت مهریه از او شکایت کرده باشد. در این مثال اگر فروشنده قبل از صدور اجرائیه، اموال خود را به قیمت بسیار کمی به پدرش بفروشد یک قرینه مهم و محکمه پسند مبنی بر نمایشی بودن معامله میان آن‌ها (فروشنده و پدر او) است. دلیل تقلبی و نمایشی بودن این معامله، این است که برای جلوگیری از توقیف اموال فروشنده و عدم پرداخت بدهی مربوط به مهریه همسر او تنظیم و امضا شده است.

آثار تقلبی بودن این موافقت نامه

در بند‌های قبلی این نوشته توضیح دادیم که این مبایعه نامه از تمام شرایط قانونی برخوردار است اما خریدار و فروشنده به صورت نمایشی آن را امضا کرده‌اند و قصد نقل و انتقال مالکیت اموال مورد معامله را ندارند.

تنظیم و امضای موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول باعث ایجاد آثار و الزاماتی قانونی برای طرفین معامله می‌شود اما موافقت نامه‌ای که میان اشخاص به صورت صوری و نمایشی امضا می‌شود، باطل خواهد بود و از هیچگونه آثار قانونی برخوردار نمی‌شود. لازم به ذکر است که این موافقت نامه باعث ایجاد رابطه حقوقی میان طرفین معامله نیز نخواهد شد.

یکی از مهم‌ترین آثار تنظیم موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت، انتقال مالکیت مال مورد معامله از فروشنده به خریدار است اما موافقت نامه‌ای که به صورت نمایشی و به قصد فرار از پرداخت بدهی‌ها صادر شده است باعث نقل و انتقال مالکیت اموال مورد معامله به خریدار نمی‌شود. بنابراین، می‌توان گفت که تمام آثار و شرایط مبایعه نامه صوری به دلیل عدم قصد طرفین آن منتفی می‌شوند.

صدور حکم مبایعه نامه صوری در صلاحیت کدام مرجع قانونی است؟

طلبکارانی که در اثر تنظیم و امضای موافقت نامه‌ صوری متضرر شده‌اند برای طرح دعوا بر علیه طرفین معامله باید به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کنند. با توجه به ماده 11 قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم مبایعه نامه صوری در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده است.

خوانده به شخصی گفته می‌شود که در دادگاه عمومی حقوقی بر علیه او طرح دعوا شده است. در اینجا طرفین معامله که موافقت نامه صوری مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال توسط آن‌ها امضا شده است، خوانده دعوا هستند. اگر تنظیم و امضای موافقت نامه صوری مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال در راستای ارتکاب جرائمی مانند اختلاس و کلاهبرداری باشد، رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه کیفری 1 و 2 و دادسرای مرتبط با آن‌ها است.

نقش وکلا و مشاوران حقوقی در خصوص این ادعا

اثبات صوری بودن مبایعه نامه کار آسانی نیست. شما باید بتوانید با ادله قوی اثبات کنید که مبایعه نامه‌ای که برقرار شده، صوری است. از مهمترین مواردی که به شما برای اثبات این ادعا کمک می‌کند، آگاهی از قواعد و قوانین ناظر بر صحت این مبایعه نامه است. برای این منظور مناسب است که با اشخاص متخصص، مشاوران حقوقی و وکلای پایه یک دادگستری مشورت کنید. برای این اقدام نیز می‌‎توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید.

نمونه قولنامه خانه (نقدی)

اگر به دنبال یک مبایعه نامه کامل و قانونی برای معامله خانه هستید، اینجا بزنید.

نمونه قرارداد خانه
دانلود نمونه قرارداد خانه

قولنامه مغازه

برای خرید یک مغازه، به این فرم قرارداد نیاز خواهید داشت. برای تهیه سریع آن، اینجا بزنید.

نمونه قولنامه مغازه
دریافت نمونه قولنامه مغازه

نمونه قولنامه ماشین (نقدی)

با امضای این مبایعه نامه، یک ماشین را معامله کنید. همین حالا روی تصویر پایین بزنید.

نمونه قولنامه ماشین
دانلود نمونه قولنامه ماشین
سیما سینوی
سیما سینوی، کارشناس ارشد حقوقی در رشته حقوق خصوصی و تمرکز ایشان بر مسائل مرتبط با قراردادها است. در همین راستا، بخش قابل توجهی از مقالات تهیه شده در رکلا، توسط ایشان تنظیم و آماده شده است. این مقالات مستقیما با مسائل حقوقی مرتبط با قراردادها ارتباط دارد و سیما، تلاش کرده است مقالات قابل قبولی، تالیف کند.
ثبت نظر یا سوال
star star star star star
نظرات
(3 نظر)
account_circle
محرم ریاضی بناب
thumb_up_alt
بنده ۶ سال پیش ۳ دانگ مغازه در میدان تره بار بناب در بنگاه خریداری نمودم و با بنده خدایی قرار بود شریک شویم و چون فروشندگان به بنده اعتماد کامل داشتند ملک را بدون تسویه حساب در اختیارم گذاشتند و با آن بنده خدا در کسب کار شراکت کردیم روزی نتوانست ادای دین کند امروز فردا شدچک‌ها قبل از موعود باید واریز میشد از اعتبارم در بازار استفاده کردم پول ربا گرفتم و چون گفته بود در فلان جا گوجه و خربزه دادم کاشتند و از همان جا بار برایش میامد و حق العمل‌های کامل ۱۰٪ را می‌نوشت و غیرقابل باور بود گفت رفتم بانک وام نمی‌دهند می‌گویند ملکی به نام خودت نداری. بنده زیر کپی سرقفلی را نوشتم 1/5 دانگ به فلانی واگذار شد پولش نقدا چک پرداخت شد. خوشبختانه کلیه شهود امضا خریدار را هم خودم زدم و شهود از این سند خبری ندارند و حتی آن تاریخ که گذاشته شده مغازه دست فروشندگان بود و مبایعه نامه صوری هم نوشته شده در همان بنگاه شهود فروشندگان و خودبنگاه می‌گوید از قاضی بخواه که ما را جهت شهادت درست و احقاق حق در دادگاه باشیم کلیه ثمن‌ معامله از ۲۹۰ میلیون ۳۰ میلیون ملک دادم مال خودم بود ۱۰ میلیون همان روز بیعانه من دادم ۵ تا چک ۵۰ میلیون خودم از جاری خودم دادم و ایشان که ادعا دارند بابت ثمن‌ معامله هیچ نوع پرداختی ندارند و از بیماری قلبی‌ام در همان تاریخ که لخته بسته بود و دکتر نوشته لاعلاج است و گفت یکی دو سال اول نباید کسب کار سنگین انجام دهید مدارک پزشکی و گفته هایم درآن تاریخ وجود دارد و می‌توان از خود بیمارستان و دکتر معالج در آن تاریخ استعلام گرفت. در مغازه نشسته تاکنون شر نموده است و بنده تا حال به علت نداشتن توان مالی پیگیر جدی نبودم یکبار اقدام با یک وکیل ناکارامد نمودم و دید پول در بساط ندارم کار بخصوصی انجام نداد اولین دادگاه هم اصلا آنچه که بوده نگفته بعد تمامی اسناد را به خودم داد و گفت وکیل قوی بگیر و پول بده تا کارت راه بیفته. تمام.
18:52
04 شهریور 1401
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
سلام. در خصوص این مورد باید توضیحات دقیقی از شما دریافت کنیم و مدارک شما نیز بررسی شود. با توجه به توضیحاتی که دادید ظاهرا شریک از پذیرش تصرفات شما در ملک مشاع خودداری می‌کند. لطفا درخواست خود را در وب سایت ثبت کنید تا همکاران من با شما تماس بگیرند.
13:36
05 شهریور 1401
account_circle
علی
thumb_up_alt
 سلام اینجانب 19 سال پیش یک قولنامه صوری بین خودم به عنوان فروشنده و مرحوم خواهرم به عنوان‌ خریدار در بنگاه نوشتم و هیچ شاهدی هم پای آن را امضا نکرده و همان روز اصل و نسخه دوم آن را در همان بنگاه امحا کردیم و تنها فتوکپی آن به اداره مالیات ارائه شد الان که خریدار صوری (مرحوم خواهرم) 10 سال قبل به رحمت خدا رفته نمی‌دانم آیا آن کپی در آینده می‌تواند مورد سو استفاده از طرف وراثش قرار گیرد با این توضیح که در متن قولنامه چند شرط نوشته شده بود که مثلا خریدار مبلغی را نقدا تحویل فروشنده کرده و باید ملکی را هم تحول فروشنده دهد و مبلغی دیگر را هم بعدا به فروشنده بدهد اما اصلا مشخص نشده که چه زمانی خریدار باید به تعهداتش عمل کند صرفا در بخش زمان تحویل ملک از طرف فروشنده به خریدار نوشته شده: روز معامله.
05:11
13 شهریور 1401
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
سلام. خیر. به صِرف وجود این کپی و بدون استناد به سایر دلایل، امکان اثبات مالکیت ایشان وجود نخواهد داشت.
12:12
14 شهریور 1401
account_circle
Javad Hashemi
thumb_up_alt
سلام من سال ۹۵ قرارداد فروش آپارتمانم رو با شخصی نوشته‌ام و به مبلغ ۲۲۰ میلیون تومان معامله شد و اینکه توی قرارداد، بنگاه دار نوشت مبلغ ۱۲۰ میلیون تومان خریدار نقدا به من داده و الباقی در زمان تحویل و سند تحویل داده خواهد شد. البته این قرارداد صوری بود. این قرارداد برای پول بهره‌ای بوده و اینکه اون روزی که ما فروشنامه نوشتیم و حتی بعد از اون تاریخی که قرارداد نوشتیم هیچ گونه وجهی به من پرداخت نکرد حتی یک هزار تومانی. منم بی‌خیال شدم. تا اینکه الان اومده میگه من مالکم. در صورتی که اون روز نوشته شده ۱۲۰ میلیون پول داده ولی در صورتی که نه اون روز حتی هیچ روز دیگه‌ای هیچی پولی نداده. الان من چیکار میتونم بکنم. لطفا راهنمایی کنید.
11:20
14 خرداد 1402
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
سلام. ما باید متن قرارداد تنظیم شده میان طرفین را مطالعه کنیم. از طرف دیگر با ذکر پرداخت بخشی از وجه در متن مبایعه نامه، عملا کار شما مقداری سخت شده است. اولین اقدام در فرایند خاتمه دادن به اعتبار این قرارداد، رد تحقق پرداخت صحیح مبلغ اولیه است تا پس از آن، امکان استفاده از برخی ظرفیت‌های قانونی برای فسخ قرارداد فراهم شود.
09:25
15 خرداد 1402