تعهدات مالی و غیر مالی مبایعه نامه زمین روستایی و خیارات قانونی آن
مبایعه نامه را می‌توانیم یک سند یا مدرک قانونی در نظر بگیریم که لازم الاجرا است و برای نقل و انتقال اموال منقول و غیر منقول تنظیم و امضا می‌شود. امضای این سند باعث انتقال مالکیت زمین روستایی مورد معامله به خریدار می‌شود. این سند در صورتی معتبر و موثر است که مطابق با شرایط و ضوابط معین در قانون مدنی و سایر قوانین مربوطه تنظیم شده باشد. عدم رعایت شرایط و ضوابط قانونی لازم باعث باطل و غیر موثر شدن نمونه مبایعه نامه زمین روستایی می‌شود. به همین دلیل طرفین معامله باید در هنگام تنظیم این سند به تمام نکات و شرایط قانونی لازم توجه کنند.
مبایعه نامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت زمین روستایی تنظیم شده سند معتبر و محکمه پسندی است که طرفین معامله در هنگام بروز اختلاف، با استناد به آن می‌توانند ادعاهای خود را به اثبات برسانند. به همین دلیل در این سند باید تمام موضوعات و شرایط مورد توافق طرفین معامله نوشته شود.
در این مقاله قصد داریم که شرایط و آثار قانونی سندی که برای نقل و انتقال مالکیت زمین تنظیم می‌شود و شرایط و آثار قانونی مربوط به آن را بررسی کنیم. این مبایعه نامه، یکی از انواع قرارداد بیع زمین است.
برای آنکه نمونه مبایعه نامه زمین روستایی صحیح و قانونی باشد باید براساس کدام مواد قانونی تنظیم و امضا شود؟
بِیع، واژه‌ای عربی و نام فقهی و حقوقی موافقت نامه‌ای است که در هنگام نقل و انتقال اموال منقول و غیر منقول توسط طرفین معامله تنظیم شود. مواد 338 الی 463 قانون مدنی به تعیین شرایط و ضوابط تنظیم و امضای قرارداد بیع اختصاص داده شده است.
نمونه مبایعه نامه زمین روستایی نیز از شرایط و ضوابط مربوط به تنظیم و امضای مبایعه نامه تبعیت می‌کند. به همین دلیل، لازم است که طرفین معامله متن مبایعه نامه زمین روستایی را مطابق با شرایط و ضوابط مقرر در مواد مذکور تنظیم کنند.
شرایط اجرای موافقت نامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت اراضی روستایی تنظیم شده است به وسیله مذاکرات و توافق‌های میان طرفین معامله مشخص می‌شود. طرفین معامله شرایط اجرای این موافقت نامه را باید با توجه به شرایط و ضوابط آمره مقرر در قانون مدنی تعیین کنند زیرا عدم رعایت این شرایط و ضوابط باعث باطل و بی‌اثر شدن موافقت نامه میان طرفین معامله می‌شود.
تمام آثار قانونی نمونه مبایعه نامه زمین روستایی و تعهدات طرفین نسبت به آن
نمونه مبایعه نامه زمین روستایی یک ماهیت حقوقی تَملیکی است. یعنی؛ انتقال مالکیت مورد معامله مهمترین اثر قانونی امضای آن است. بنابراین، به محض امضای این موافقت نامه، مالکیت زمین روستایی به خریدار منتقل می‌شود. یکی از مهمترین الزامات قانونی که به موجب امضای این موافقت نامه برای فروشنده ایجاد می‌شود، الزام قانونی او نسبت به تحویل زمین روستایی مورد معامله به خریدار است.
الزام قانونی خریدار نسبت به پرداخت بهای زمین روستایی مورد معامله نیز از مهمترین الزامات و آثاری است که به موجب امضای این موافقت نامه برای خریدار به وجود می‌آید.
شرایط قانونی مربوط به تعیین و نحوه پرداخت مبلغ مقرر در نمونه مبایعه نامه زمین روستایی چگونه است؟
منظور از مبلغ در واقع همان بهایی است که خریدار باید بابت اراضی مورد معامله پرداخت کند. قانونگذار نحوه تعیین بهای اراضی مورد معامله را به اراده خریدار و فروشنده واگذار کرده است. بنابراین، خریدار و فروشنده با توافق یکدیگر باید بهای اراضی مورد معامله را تعیین کنند.
مطابق با شرایط و ضوابط مقرر در قانون مدنی، اصل بر پرداخت نقدی و بدون تاخیر بهای اراضی است اما قانونگذار به خریدار و فروشنده اجازه داده است که در خصوص پرداخت اقساطی و نسیه اراضی مورد معامله نیز با یکدیگر به توافق برسند. در مجموع خریدار باید بهای اراضی مورد معامله را مطابق با تاریخ و شرایط مقرر در مبایعه نامه پرداخت کند.
آیا تعهدات فرعی و اصلی مقرر در نمونه مبایعه نامه زمین روستایی می‌توانند غیر مالی باشند؟
امضای موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال اراضی روستایی باعث به وجود آمدن تعهداتی برای هر یک از طرفین معامله می‌شود. تحویل اراضی مورد معامله به خریدار، اصلی‌ترین و مهمترین تعهدی است که به موجب امضای این موافقت نامه بر عهده فروشنده گذاشته می‌شود. اصلی‌ترین و مهمترین تعهد فروشنده نیز پرداخت بهای اراضی مورد معامله است.
طرفین معامله در هنگام امضای مبایعه نامه مربوط به نقل و انتقال زمین روستایی می‌توانند در خصوص شرایط و جزئیات مربوط به اجرای آن نیز با یکدیگر به توافق برسند. تعهدات فرعی این موافقت نامه در واقع همان جزئیات و شرایطی هستند که طرفین در خصوص اجرای آن‌ها با یکدیگر به توافق رسیده‌اند.
موضوع تعهدات اصلی و فرعی طرفین معامله می‌تواند مالی یا غیر مالی باشد. تمام تعهدات اصلی و فرعی نوشته شده در این مبایعه نامه از نظر قانونی برای طرفین ، الزام آور هستند.
مطابق با ماده 396 قانون مدنی، شرایط فسخ نمونه مبایعه نامه زمین روستایی چیست؟
در قانون مدنی اصل بر لازم الاجرا و غیر قابل انحلال بودن تمام موافقت نامه‌های میان اشخاص گذاشته شده است. بنابراین، نمونه مبایعه نامه زمین روستایی نیز یک موافقت نامه لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است.
قانونگذار با قصد حمایت از حقوق طرفین معامله و جلوگیری از ضرر و زیان آن شرایط فسخ موافقت نامه‌های مربوط به نقل و انتقال مالکیت را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است. در اصطلاح قانون مدنی به مواردی که در ماده مذکور شمارش شده‌اند، خیار گفته می‌شود. در ماده 396 قانون مدنی ده نوع خیار پیش بینی شده است. طرفین معامله با اثبات شرایط تحقق هر یک از خیاراتی که در این ماده پیش بینی شده است از اختیار فسخ موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت زمین‌های روستایی برخوردار می‌شوند.
مهمترین خیارات قانونی این معامله
در ادامه مهمترین خیاراتی که در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی شده‌اند و شرایط تحقق آن‌ها را بررسی می‌کنیم:
- خیار مجلس: منظور از مجلس، جلسه‌ای است که با حضور طرفین معامله و برای تنظیم و امضای متن مبایعه نامه زمین روستایی تشکیل شده است. هر یک از خریدار و فروشنده تا زمانی که این جلسه به پایان نرسیده است و از یکدیگر جدا نشده‌اند به استناد خیار مجلس می‌توانند موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت زمین روستایی را منحل کنند.
- خیار غَبن: غَبن، واژه‌ای فقهی و به معنای ضرر و زیان در خرید و فروش است. این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که هر یک از خریدار یا فروشنده نسبت به قیمت واقعی زمین مورد معامله بی‌اطلاع باشند و آن را بسیار ارزان‌تر از قیمت واقعی بخرند یا بفروشند. خریدار یا فروشنده‌ای که به علت بی‌اطلاعی از قیمت واقعی اراضی مورد معامله ضرر کرده است به استناد خیار غَبن می‌تواند نمونه مبایعه نامه زمین روستایی را منحل کنند.
- خیار رؤیت: رؤیت به معنای دیدن دقیق چیزی است. این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کد که خریدار، اراضی را ندیده باشد و براساس توصیفات و توضیحات فروشنده آن‌ها را معامله کند. اگر اراضی مورد معامله با توصیفات و توضیحات فروشنده مطابقت نداشته باشند باعث ایجاد حق فسخ مبایعه نامه آن‌ها به نفع خریدار می‌شود.
نکته: طرفین معامله در هنگام تنظیم و امضای متن مبایعه نامه زمین روستایی می‌توانند در خصوص اسقاط تمام خیاراتی که در ماده 396 قانون مدنی شمارش شده است با یکدیگر به توافق برسند.
تضمینی برای کاهش احتمال زیان و خسارت
اگر بخواهیم برای کاهش احتمال زیان و خسارت این معامله تضمینی را بیان کنیم، باید به این مساله تاکید داشته باشیم که در تمام مراحل انجام معامله و امضای مبایعه نامه، حتما با مشاوران حقوقی و وکلای مجرب در ارتباط باشید. به خصوص زمانی که موضوع معامله اموالی مانند زمین روستایی باشد زیرا تعداد بسیار زیادی از زمین‌های روستایی، به صورت ارثیه به اشخاص منتقل می‌شوند و سند رسمی ندارند. علاوه براین مساله، موارد متعدد دیگری نیز وجود دارند که می‌توانند صحت انجام موضوع این معامله را دچار اشکال کنند. به همین دلیل پیشنهاد می‌کنیم که حتما با استفاده از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی ، تنظیم متن مبایعه نامه را به یک شخص متخصص بسپارید.
از طرف دیگر، خدمات مشاوره حقوقی تلفنی ، به تمام سوالات شما در خصوص این معامله پاسخ می‌دهد و همچنین راهکارهایی را به شما پیشنهاد خواهد داد که احتمال بروز خطا یا زیان را به حداقل برساند.
قرارداد فروش زمین کشاورزی
خریدار و فروشنده زمین کشاورزی، این قرارداد را میان یکدیگر امضا می‌کنند. روی تصویر پایین بزنید و به سرعت آن را تهیه کنید.
قرارداد فروش زمین مسکونی
اگر یک زمین مسکونی را در بافت روستا معامله می‌کنید، می‌توانید از این نمونه قرارداد استفاده کنید.
