چالش‌ها و موانع تنظیم قرارداد مسکن ملی ؛ نمونه قرارداد خرید و فروش امتیاز مسکن ملی قانونی است؟
از موضوعاتی که همواره به عنوان مشکلی مهم محسوب می‌شود، مسئله کمبود مسکن است. جمعیت زیادی از مردم جامعه، فاقد خانه هستند و به عنوان مستاجر در خانه‌های متعلق به موجر سکونت دارند. در سال‌های اخیر طرح‌هایی برای صاحب خانه شدن اقشار کم درآمد جامعه در دستور کار دولت قرار گرفت که از مهمترین آن‌ها می‌توان به طرح نهضت مسکن ملی اشاره کرد. در مواردی شاهد این موضوع هستیم که بعضی از اشخاصی که در طرح نهضت مسکن ملی ثبت نام کرده‌اند، به دلایلی مایل هستند این امتیاز را تحت عنوان قرارداد مسکن ملی به دیگران واگذار کنند. با توجه به شرایط و موانعی که برای انتقال امتیاز این دسته از خانه‌ها وجود دارد، این موضوع را در این مطلب مورد بررسی قرار می‌دهیم.
قرارداد مسکن ملی چیست؟
از معاملاتی که در سال‌های اخیر و کمی بعد از آغاز طرح مسکن ملی، بسیار میان مردم رایج شد، معاملاتی در خصوص خرید و فروش امتیاز خرید مسکن با این طرح بود که به موجب آن، لازم بود یک قرارداد با عنوان نمونه قرارداد مسکن ملی نیز تنظیم شود. در این نوع معامله، اشخاصی که امتیاز خرید مسکن ملی را صرفا به واسطه ثبت نام در سایت مرتبط با این طرح به دست آورده‌اند، به دلیل کسب سود یا ناتوانی در پرداخت اقساط آن یا به دلایل دیگری مانند منصرف شدن از خرید این نوع خانه‌ها، تصمیم می‌گیرند که با امضای نمونه قرارداد واگذاری مسکن ملی ، امتیاز این طرح را به شخص دیگری واگذار کنند.
نکته مهم این مساله اینجا است که به طور کلی این نوع معامله با موانع قانونی همراه است و قانونی نبودن آن، این معامله را به خصوص برای خریدار به یک ریسک بزرگ تبدیل می‌کند.
از زمان آغاز امکان ثبت نام برای این طرح، بارها اعلام شده است که ثبت نام در سامانه، به معنی مالکیت نیست و لازم است که شرایط شخص متقاضی به صورت کامل مورد بررسی قرار بگیرد و سپس اگر مشخص شود که این شخص شرایط لازم برای بهره‌مندی از این حق را دارد یا خیر، پیگیری مراحل بعدی مطابق دستورالعمل‌های بعدی وزارت راه، مسکن و شهرسازی به او اعلام خواهد شد.
اگر در این مرحله، شخصی نمونه قرارداد خرید و فروش امتیاز مسکن ملی را امضا کند، به صورت کامل حق بهره‌مندی از این فرصت برای او از بین می‌رود و دیگر خودش نمی‌تواند مجدد در سایت ثبت نام کند. از طرف دیگر به هیچ عنوان خریداری کردن و امضای نمونه قرارداد خرید امتیاز مسکن را پیشنهاد نمی‌کنیم. به جهت اینکه این اقدام از لحاظ قانونی نیز ممنوع است. در واقع فروشنده مطابق اعلام صریح مسئولان، به عنوان مالک حق یا خانه شناخته نمی‌شود که اکنون بتواند در قالب نمونه قرارداد واگذاری امتیاز مسکن ملی این ملک را به دیگران منتقل کند.
آیا قرارداد مسکن ملی وجاهت قانونی دارد؟
احتمالا شما نیز بارها آگهی‌های مربوط به واگذاری امتیاز مسکن ملی را در شبکه‌های اجتماعی یا وب سایت‌های گوناگون مشاهده کرده‌اید. درباره این موضوع باید گفت که انتقال امتیاز این دسته از خانه‌ها، به صورت کلی صحیح نیست و ممنوع اعلام شده است. حق مالکیت اشخاصی که به عنوان خریدار، در ازای خرید این امتیاز، مبلغی را پرداخت می‌کنند، قطعا متزلزل است و این معامله از لحاظ حقوقی نیز، حمایت قانون را برای خریدار یا فروشنده، به دنبال ندارد. در واقع می‌توانیم به صراحت بگوییم که این اشخاص اقدامی غیرقانونی انجام داده‌اند و طرف معامله‌ای قرار گرفته‌اند که صحیح نیست.
با توجه به توضیحاتی که درباره شرایط قانونی انجام این معامله توضیح دادیم، اگر قصد دارید معامله خرید یا فروش امتیاز مسکن ملی را انجام دهید، توجه داشته باشید که این اقدام دارای تبعاتی برای شما و طرف مقابل خواهد بود و به دلیل همین مشکلاتی که برای دو طرف ایجاد می کند، به هیچ عنوان انجام چنین معامله‌ای را توصیه نمی‌کنیم.
یک مثال بخوانیم
به این مثال توجه کنید؛ خانمی ۳۶ ساله و مجرد، به دلیل اینکه سرپرست خانواده محسوب می‌شود، از این امتیاز برخوردار بوده است که در طرح مسکن ملی ثبت نام کند. این خانم با ثبت نام در این طرح و پرداخت وجه اولیه، امتیاز خرید مسکن ملی را برای خود ثبت می‌کند. بعد از گذشت مدتی به دلیل عدم توانایی در پرداخت باقی اقساط، تصمیم می‌گیرد با امضای یک نمونه قرارداد واگذاری امتیاز مسکن ملی ، امتیاز خود را به شخص دیگری واگذار کند.
حال مساله‌ای که در این معامله پیش می‌آید این است که در حال حاضر حق مالکیت این خانم صرفا با ثبت نام و پرداخت هزینه اولیه این طرح احراز نمی‌شود که امکان انجام معامله و انتقال حق مالکیت را داشته باشد. در واقع نهادهای مربوطه به صراحت اعلام کرده‌اند که ثبت نام و حتی پرداخت وجه اولیه ثبت نام به معنی مالکیت این شخص نیست. حال شما بگویید، آیا مالکیت ایجاد نشده را می‌توان واگذار کرد؟
آیا می‌توان مسکن ملی را خرید و فروش کرد؟
سوالاتی که درباره امکان انتقال و خرید و فروش امتیاز و سهمیه مسکن ملی پرسیده می‌شوند، از مهمترین سوالاتی هستند که بعد از شروع این طرح برای متقاضیانی که در آن ثبت نام کردند، ایجاد شدند. بعضی از اشخاصی که به نوعی امتیاز حضور در این طرح را کسب کرده‌اند، با اعطای وکالت در فروش یا امضای یک قرارداد با موضوع این معامله، امتیاز واحدهای ساختمانی که به نام آن‌ها در این طرح ثبت نام شده است را به اشخاص دیگر انتقال می‌دهند. آنچه مسلم است و باید مورد توجه قرار بگیرد، این است که به طور کلی این کار مخالف قانون محسوب می‌شود. یعنی معامله این امتیاز باعث ایجاد مشکلات حقوقی برای هر دو طرف خواهد شد.
یکی از دلایلی که موجب شده است عموم مردم جامعه تصور کنند که خرید و فروش مسکن ملی امکان‌پذیر است، اقدامات غیر قانونی بعضی از دفاتر مشاوره املاک و دفترخانه‌ها بود که علارغم ممنوعیت این نوع معامله، قراردادهایی برای انجام آن تنظیم می‌کردند تا امکان انجام معامله بوجود بیاید. یک شیوه رایج میان این مراکز این است که قراردادی با این شرایط تنظیم می‌کنند که در آن از خریدار سفته گرفته می‌شود و آن سفته را در اختیار فروشنده قرار می‌دهند. علاوه براین، متنی نیز در قالب قرارداد فروش مسکن ملی تنظیم می‌شود و به امضای هر دو طرف قرارداد می‌رسد. به این ترتیب، خریدار با تصور اینکه با امضای آن نمونه قرارداد خرید مسکن ملی مالک این خانه شده است، پرداخت سفته را تضمین می‌کند.
یک نکته مهم در این بحث
نکته مهم این است که اگر طرفین به مشکل بخورند، سفته‌هایی که در اختیار فروشنده قرار گرفته‌اند، ممکن است مشکلاتی را برای خریدار ایجاد کنند. از طرف دیگر فروشنده نیز با فروش حق خود نسبت به دریافت و بهره‌مندی از سهمیه خانه دولتی، به صورت کلی از این امتیاز محروم می‌شود و مجددا نمی‌تواند برای این طرح ثبت نام کند.
اگر شما در شرایطی هستید که توافقات اولیه برای انتقال امتیاز این سهمیه را انجام داده‌اید و به شما وعده داده‌اند که با دادن سفته به طرف مقابل و امضای متنی در قالب نمونه قرارداد خرید امتیاز مسکن ملی به عنوان مالک این خانه یا سهمیه آن شناخته می‌شوید، باید بدانید که این موضوع به دلیل غیرقانونی بودن انجام این معامله، نمی‌تواند مالکیت قطعی شما را نسبت به این خانه اثبات کند.
پیشنهاد ما
در نظر داشته باشید که در عرف و در میان مردم تمایل به انجام معاملاتی وجود دارد که ممکن است به ظاهر اشکال قانونی نداشته باشند اما در آینده برای طرفین آن قرارداد، مشکل ایجاد کنند. در این میان اگر می‌خواهید ریسک انجام معاملات خود را به حداقل برسانید و درباره شرایط قانونی اقدامی که انجام می‌دهید، اطلاعات کسب کنید، بهترین تصمیم برای شما، استفاده از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی است. با استفاده از این خدمات، می‌توانید با مشاوران مجرب گفتگو کنید و سوالات خود را بپرسید. اگر هم بعد از کسب مشورت از مشاوران حقوقی و وکلا، تصمیم داشتید قراردادی تنظیم کنید، می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی بهره ببرید.