قرارداد اجاره املاک تجاری (نکات مهم + شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک تجاری توسط طرفین)

قرارداد اجاره املاک تجاری یک نوع قرارداد اجاره است. همانطور که اجاره ملک مسکونی در میان مردم بسیار متداول است، قرارداد اجاره نامه ملک تجاری نیز کاربرد فراوانی دارد. در حقیقت نمونه قرارداد اجاره املاک تجاری از رایج‌ترین و کاربردی‌ترین قراردادها در قانون و نظام حقوقی است. روزانه بخش قابل توجهی از اختلافات و مشکلاتی که در قالب پرونده‌های حقوقی مختلف به دادگاه‌ها و مراجع قضایی تقدیم می‌شود، به موجران و مستاجران تعلق دارد. با این‌ حال این افراد سعی می‌کنند با تنظیم فرم قرارداد اجاره ملک تجاری ، زمینه را برای جلوگیری از ایجاد اختلافات احتمالی فراهم کنند.

مالکی که ملک خود را اجاره می‌دهد، مبلغ قابل توجهی را دریافت می‌کند و حتی بسیاری از افراد تنها از این طریق به کسب درآمد مشغول می‌باشند. از طرف دیگر مستاجر برای شروع کسب و کار خود به یک ملک مناسب نیازمند است. همه افرادی که قصد دارند کسب و کاری را راه اندازی کنند، خود مالک یا صاحب ملک نمی‌باشند. بنابراین یکی از راه‌هایی که می‌توان از طریق آن ملکی مناسب را برای تاسیس یک کسب و کار در اختیار گرفت، تنظیم قرارداد اجاره املاک تجاری است.

همچنین توجه داشته باشید که این قرارداد، ارتباط نزدیکی با اجاره نامه مغازه دارد. به عبارت دیگر قرارداد ملک تجاری دامنه‌ای گسترده دارد و شامل مغازه، داروخانه، فروشگاه لباس، فروشگاه مواد غذایی و… می‌شود.

قرارداد اجاره املاک تجاری چیست؟

قرارداد اجاره املاک تجاری ، قراردادی است که به موجب آن یک طرف قرارداد که مالک ملک مربوطه است می‌پذیرد که در ازای دریافت مبلغ یا اجاره بهای مشخصی، ملک‌ خود را در اختیار مستاجر طرف قرارداد بگذارد. همانطور که در تعریف نیز اشاره کردیم، نمونه قرارداد اجاره املاک تجاری دارای 3 رکن اصلی یعنی موجر (اجاره دهنده) مستاجر (اجاره گیرنده) و عین مستاجره (ملک مورد نظر) است. شکل گرفتن این ارتباط میان طرفین قرارداد با تعیین مبلغ اجاره بها انجام می‌شود.

تنظیم فرم قرارداد اجاره ملک تجاری ، با وجود اینکه میان بسیاری از افراد رایج است، به همان اندازه پیچیده و دارای نکات ریز حقوقی است. هرچه قرارداد با ظرافت بیشتری نوشته شود و طرفین در مواد آن به خوبی به مسائل مختلف اشاره کنند، احتمال بروز خطا یا مشکل نیز کمتر خواهد بود. از طرفی اگر در آینده اختلافی میان طرفین شکل گرفت به طوری که رسیدگی به پرونده به دادگاه واگذار شد، می‌توانید مطمئن باشید که این قرارداد از منافع شما محافظت می‌کند.

قرارداد اجاره املاک تجاری از نگاه قانون

قرارداد اجاره املاک تجاری با توجه به قوانین مربوط به عقد اجاره میان طرفین تنظیم می‌شود. عقد اجاره از عقود معین است، زیرا در متن قوانین به صورت کاملا صریح درباره این عقد صحبت شده است. در ادامه به قوانینی که بر مفاد این قرارداد حاکم است اشاره می‌کنیم.

قانون مدنی

ماده 466 قانون مدنی عقد اجاره را اینگونه تعریف می‌کند:

«اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره‌ دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

به دلیل اشاره مستقیم به عقد اجاره در متن قانون مدنی، قرارداد موضوع این نوشتار نیز در دسته عقود معین قرار می‌گیرد. همچنین قانونگذار برای عقود معین باید و نبایدهایی را در نظر گرفته است و حدود روابط طرفین، مسئولیت و وظایف آن‌ها را در موادی توضیح داده است. به همین دلیل است که برای تنظیم قرارداد اجاره املاک تجاری باید به قانون مدنی توجه بسیار داشت و روی محتوای آن مسلط بود. علاوه بر این قانونگذار درباره حدود اختیارات طرفین در قرارداد اجاره املاک تجاری نیز صحبت کرده‌ است. در صورت عدم توجه هر یک از طرفین به مفاد قانون و تعهدات و مسئولیت‌های مندرج در متن قرارداد اجاره ملک تجاری ، شخص زیان دیده از این تخلفات، می‌تواند از طرف دیگر قرارداد در مراجع قضایی شکایت کند.

قانون روابط موجر و مستاجر

همانطور که پیش‌تر اشاره کردیم احتمال شکل گیری اختلافات زیادی پس از تنظیم قراردادهای اجاره وجود دارد که اغلب به روابط میان موجر و مستاجر ارتباط دارد. برای رفع این مشکلات و برای کمتر شدن اختلافات، قانون گذار مجموعه‌ای از اصول را تحت عنوان قانون روابط موجر و مستاجر تصویب کرده است که باعث بهبود رابطه طرفین قرارداد اجاره شود. قانون روابط موجر و مستاجر اولین بار در سال 1356 تصویب شد و در سال‌های 1362 و 1376 مجددا بررسی و اصلاح شد. تمام قراردادهای اجاره، اعم از مسکونی و تجاری می‌توانند بر اساس این قانون تنظیم شوند. البته در صورتی که طرفین قصد داشته باشند قرارداد خود را بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر 1376 تنظیم کنند، لازم است که سه شرط توسط آن‌ها رعایت شود:

1. قرارداد اجاره املاک تجاری دارای مدت مشخص باشد و تاریخ دقیق شروع و پایان قرارداد در متن قرارداد تعیین شود.
2. فرم قرارداد اجاره ملک تجاری در دو نسخه تهیه شده و در اختیار موجر و مستاجر قرار بگیرد.
3. قرارداد اجاره نامه ملک تجاری باید به امضای دو شاهد عاقل و بالغ برسد.

جایز یا لازم بودن قرارداد اجاره املاک تجاری

قرارداد اجاره نامه ملک تجاری ، از نظر قانون قراردادی لازم است، به این معنی که طرفین قرارداد موظف هستند که در قرارداد حضور داشته باشند و هیچ کدام از آن‌ها نمی‌تواند یک جانبه و بدون دلیل خاص قرارداد مربوطه را فسخ کند. بنابراین این دسته از قراردادها معمولا تا پایان زمان مشخص شده همچنان معتبر می‌باشند. به عبارت دیگر قرارداد اجاره پیش از زمان تعیین شده، باطل یا فسخ نمی‌شود و لازم است که طرفین به وظایف و تعهدات خودشان بر اساس موضوع قرارداد عمل کنند.

مستاجر حق انتقال و حق دادن سرقفلی را ندارد!

مستاجری که با قرارداد اجاره املاک تجاری ، ملکی را اجاره کرده است، این حق را ندارد که ملک مورد نظر را به شخص دیگر به عنوان سرقفلی واگذار کند و انجام این کار برخلاف قوانین خواهد بود. بنابراین در هنگام عقد قرارداد سرقفلی دقت کنید که مالک، حتما مالک اصلی باشد زیرا در این شرایط مستاجر دوم نمی‌تواند از مالک اصلی، سرقفلی پرداخت شده را طلب کند.

همچنین مستاجر حق انتقال اجاره ملک به شخص دیگر را ندارد. پیش از هر کاری لازم است که با مالک اصلی هماهنگ کنند و مالک را در جریان قرار دهند.

کاربری ملک تجاری در قرارداد اجاره املاک تجاری

یکی از مهمترین مواردی که باید در عقد نمونه قرارداد اجاره املاک تجاری به آن توجه کرد، کاربری ملک است. اگر قرار است ملکی به عنوان یک مکان تجاری اجاره داده شود، مالک باید مجوز کاربری تجاری را از شهرداری دریافت کند. در صورتی که این مجوز از شهرداری دریافت نشود، اجاره ملک مربوطه غیر قانونی و بر خلاف قوانین است. همچنین موقعیت و امکانات ملک نیز در اجاره آن موثر خواهد بود. در واقع ملک باید توانایی تبدیل شدن به مکان تجاری موضوع قرارداد را داشته باشد.

اجازه ایجاد تغییرات

گاهی اوقات شرایطی به وجود می‌آید که مستاجر برای راه اندازی واحد تجاری خود نیازمند اعمال تغییراتی در مکان است تا بتواند مجوز‌های لازم را اخذ کند یا شرایط را برای کار خود بهتر کند. این حق یعنی حق تغییرات و ساخت و سازهای کوچک، از قبل باید به اطلاع مالک اصلی برسد. در صورت توافق مالک و شخص مستاجر، امکان ایجاد تغییرات وجود خواهد داشت. در غیر این صورت مالک اصلی می‌تواند از مستاجر شکایت کند.

خسارت به ملک در فرم قرارداد اجاره ملک تجاری

برای نوشتن این قرارداد، باید احتمال بروز خسارت و زیان به ملک را در نظر بگیرید. مسلم است که مسئولیت حفاظت از ملک در بازه زمانی اجاره به عهده مستاجر خواهد بود. بنابراین، می‌توانید در قرارداد اجاره نامه ملک تجاری به این نکته اشاره کنید که اگر در بازه زمانی که ملک در اختیار مستاجر است، خسارتی به ملک وارد شود و این خسارت به دلیلی غیر از حوادث طبیعی باشد، مالک می‌تواند از شخص مستاجر شکایت کند و خسارت بگیرد.

فسخ قرارداد اجا‌ره ملک تجاری

همانطور که گفتیم قرارداد ملک تجاری به سادگی قابل فسخ نیست. زیرا این قرارداد جز قراردادهای لازم است اما طرفین می‌توانند با توافق یکدیگر، یک یا چند بند را به عنوان شرایط فسخ قرار دهند. در این صورت و با شرط تحقق هریک از شرایط فسخ، صاحب حق می‌توانند قرارداد را فسخ کند.

بگذارید ساده‌تر بگوییم: اساسا قراردادهای اجاره جز عقود لازم هستند. عقود لازم جز در حالاتی که در قانون مدنی بیان شده است قابل فسخ نخواهند بود. یکی از حالاتی که در قانون مدنی بیان شده، این است که طرفین می‌توانند در متن قرارداد، شرایطی را تعیین کنند و مشخص شود که در صورت تحقق آن شرایط، حق فسخ قرارداد برای طرفین یا هریک از آن‌ها یا فقط یکی از آن‌ها ایجاد می‌شود.

ما توصیه می‌کنیم حتما حق فسخی که در متن قرارداد نوشته می‌شود دارای مدت باشد و یک حق فسخ مطلق را در متن قرارداد ننویسید. مثلا ننویسید که موجر در صورت تحقق شرایط مورد نظر، حق فسخ خواهد داشت بلکه بنویسید:

موجر در صورت تحقق شرایط مورد نظر، نهایتاً تا مثلا 10 روز، حق فسخ این قرارداد را دارد.

پیشنهاد ما در مورد این قرارداد!

تیم حقوقی رکلا، انواع قرارداد اجاره را تنظیم کرده است. برای جستجوی قرارداد اجاره مناسب خود، به صفحه نمونه قرارداد بروید.

شما می‌توانید تنظیم قرارداد اجاره املاک تجاری خود را به ما بسپارید. برای برقراری ارتباط با دپارتمان حقوقی رکلا، به صفحه تنظیم قرارداد بروید و درخواستتان را ثبت کنید.

ضمن آنکه، می‌توانید قبل از هر اقدامی، از کارشناسان ارشد حقوقی ما، مشاوره حقوقی تلفنی بگیرید.