ضوابط و قوانین مرتبط با فرآیند ابطال مبایعه نامه در موقعیت‌ها و شرایط مختلف
مبایعه نامه به سندی گفته می‌شود که هدف از تنظیم آن، ثبت معامله اموال منقول یا غیر منقول است. همچنین، امضای این سند توافق میان خریدار و فروشنده را نیز نشان می‌دهد. شرایط مورد توافق خریدار و فروشنده، تعهدات آن‌ها، تعیین زمان و مکان تحویل مال مورد معامله و نحوه پرداخت بهای مال مورد معامله از مهمترین موضوعاتی هستند که در مبایعه نامه قید می‌شوند. مبایعه نامه در صورتی صحیح و معتبر است که مطایق با شرایط و ضوابط قانونی تنظیم شده باشد. مبایعه نامه‌ای که بدون توجه به شرایط قانونی تنظیم شده یک سند بی ارزش و غیر قابل استناد خواهد بود. همچنین امضای این مبایعه نامه باعث انتقال مالکیت مال مورد معامله به خریدار نمی‌شود. بنابراین، منظور از ابطال مبایعه نامه ، باطل کردن سندی است که توسط خریدار و فروشنده و به منظور نقل و انتقال مالکیت یک یا چند مال تنظیم می‌شود.
اصل بر صحت و اعتبار هر مبایعه‌نامه‌ای است که در راستای ثبت و ضبط معاملات میان اشخاص تنظیم می‌شود. به همین دلیل، باطل کردن این سند نیازمند رعایت شرایط و تشریفات قانونی است. در این مقاله با شرایط و تشریفات قانونی ابطال مبایعه نامه از طرف فروشنده و خریدار آشنا می‌شویم.
بررسی شرایط ابطال مبایعه نامه توسط شخص ثالث
مبایعه نامه یک قرارداد است که توافق میان خریدار و فروشنده در خصوص معامله یک یا چند مال را به اثبات می‌رساند. باید بگوییم که منظور از شخص ثالث، هر شخصی غیر از خریدار و فروشنده یا نماینده قانونی آن‌ها است. مطابق قانون، اصل بر صحیح و قانونی بودن هر سندی است که توافق میان طرفین معامله در آن ثبت و ضبط می‌شود. بنابراین، ابطال مبایعه نامه توسط شخص ثالث نیازمند اقامه دعوا در مراجع قضایی است. مراجع قضایی نیز در صورتی به ادعای شخص ثالث توجه می‌کنند که بطلان مبایعه نامه، نفع یا ضرری برای او به دنبال داشته باشد.
تصور کنید شخصی به یک یا چند نفر بدهکار است و از پرداخت بدهی‌های آن‌ها خودداری می‌کند. طلبکاران نیز از مراجع قانونی برای دریافت مطالبات خودشان، تقاضای صدور اجرائیه می‌کنند. اجرائیه‌ای که از سوی مراجع قانونی صادر می‌شود باعث توقیف تمام یا برخی از اموال و دارایی‌های بدهکار خواهد شد. در این حالت اگر بدهکار، اموال و دارایی‌های خود را برای فرار از پرداخت بدهی و قبل از صدور اجرائیه، به وسیله تنظیم مبایعه نامه به شخص دیگری انتقال بدهد، باعث می‌شود که طلبکاران نتوانند اموال او را توقیف و مطالبات خودشان را وصول کنند. به عبارت دیگر، بدهکار با فروش اموال و دارایی‌های خود به شخص دیگر، تنها پشتوانه‌ای که طلبکاران او برای وصول مطالبات خودشان داشته‌اند را منتفی کرده است.
در این مثال، طلبکاران، شخص ثالث به حساب می‌آیند و امضای مبایعه نامه باعث ورود ضرر و زیان به آن‌ها می‌شود و به همین دلیل، آن‌ها می‌توانند از دادگاه ابطال این سند را درخواست کنند.
آیا ابطال مبایعه نامه شخص فوت شده امکان پذیر می‌شود؟
می‌توان گفت که مبایعه نامه سندی است که وقوع قرارداد بیع را به اثبات می‌رساند. بیع، نام حقوقی توافق نامه شفاهی یا مکتوبی است که میان طرفین معامله تنظیم می‌شود. باید به این نکته توجه داشته باشیم که بیع یک قرارداد لازم الاجرا است. به همین دلیل، امضای بیع باعث تحقق و اعتبار بخشیدن به توافق میان طرفین معامله می‌شود. بنابراین، اگر خریدار یا فروشنده پس از امضای بیع فوت کنند باعث باطل شدن این توافق نامه نخواهد شد.
با توجه به مقدمات بالا می‌توانیم بگوییم که ابطال مبایعه نامه شخص فوت شده امکان پذیر نیست زیرا این سند به محض آنکه توسط خریدار و فروشنده امضا شود باعث نقل و انتقال مالکیت مال مورد معامله خواهد شد.
بررسی شرایط ابطال مبایعه نامه توسط وراث
در ابتدا باید بگوییم که مالکیت اموال متوفی متعلق به تمام وراث است و به همین دلیل، یکی از وراث بدون کسب اجازه از سایرین نمی‌تواند نسبت به نقل و انتقال مالکیت ترکه اقدام کند. به عبارت دیگر، هیچ کدام از ورثه با اختیار خودش و بدون کسب اجازه از سایر وراث حق نقل و انتقال ترکه را ندارد. همچنین می‌توان گفت که معامله اموال ورثه‌ای بدون کسب اجازه از سایر وراث در حکم انتقال مال غیر است و ضمانت اجرای کیفری نیز دارد. مبایعه‌نامه‌ای که در راستای ثبت معامله اموال ورثه‌ای بدون کسب اجازه از سایر وراث تنظیم شده باشد نیز سندی باطل خواهد بود.
بنابراین، شرایط ابطال مبایعه نامه توسط وراث در صورتی تحقق پیدا می‌کند که یکی از ورثه، اموال موروثی را بدون کسب اجازه از سایر وراث معامله کرده باشد.
همچنین باید به این نکته توجه داشته باشیم که باطل کردن مبایعه نامه‌ای که در راستای معامله ترکه تنظیم شده است در صورتی باطل می‌شود که ورثه درخواست کنند. به زبان ساده‌تر، باطل کردن سندی که یکی از ورثه بدون کسب اجازه از سایرین و برای نقل و انتقال مالکیت اموال ورثه‌ای تنظیم کرده است، منوط به درخواست دیگر وراث مبنی بر بطلان معامله عملی می‌شود. اگر سایر وراث معامله اموال به جا مانده از متوفی را اجاره یدهند، مبایعه نامه‌ای که به منظور فروش ترکه تنظیم می‌شود نیز صحیح و معتبر خواهد بود.
ابطال مبایعه نامه سفید امضا چگونه امکان پذیر می‌شود؟
سند سفید امضا یا سفید مهر، برگه‌ای است که به صورت امضا یا مهر شده در اختیار شخصی قرار می‌گیرد تا مطالبی را در آن بنویسد. در این برگه باید مطالبی نوشته شود که طرفین در خصوص آن‌ها با یکدیگر به توافق رسیده باشند. اصل بر معتبر بودن اسناد سفید امضا است مگر در صورتی که از آن‌ها سوء استفاده شده باشد. به عبارت دیگر اسناد سفید امضا در صورتی نامعتبر و باطل هستند که ثابت شود از آن‌ها سوء استفاده شده است.
مبایعه نامه سفید امضا نیز به معنای نوشته‌ای است که خریدار یا فروشنده، آن را امضا کرده اما تکمیل مندرجات آن را به طرف دیگر معامله یا شخص ثالث واگذار می‌کند. مبایعه نامه‌ای که به صورت سفید امضا تنظیم شده نیز سندی معتبر است. مگر در صورتی که سوء استفاده از آن به اثبات برسد. بنابراین، شرایط ابطال مبایعه نامه سفید امضا در صورتی تحقق پیدا می‌کند که سوء استفاده از آن ثابت شود.
برای مثال، فروشنده مبایعه نامه‌ای را به صورت سفید امضا تنظیم و تعیین مندرجات آن را به خریدار واگذار می‌کند. خریدار و فروشنده نیز با توافق یکدیگر بهای مال مورد معامله را به قیمت 100 میلیون تومان تعیین می‌کنند. در این مثال، اگر خریدار بهای مال مورد معامله را در مبایعه نامه به مبلغ 80 ملیون تومان بنویسد در واقع از سفید امضا سوء استفاده کرده است. اثبات سوء استفاده خریدار از سند سفید امضا باعث تحقق شرایط ابطال مبایعه نامه از طرف فروشنده می‌شود.
منظور از ابطال مبایعه نامه موخر چیست؟
معامله معارض به این معنا است که شخصی مالکیت مال خود را به شخص دیگری انتقال بدهد و سپس همان مال را به شخص دیگری بفروشد. برای مثال، شخصی خانه خود را به شخص الف منتقل می‌کند و سپس همان مال را به شخص ب می‌فروشد. در این مثال، معامله‌ای که به طرفیت از الف و ب انجام شده با یکدیگر در تعارض هستند. در خصوص معامله معارض، چند حالت قابل تصور است که در ادامه به بررسی هر کدام از آن‌ها می‌پردازیم:
حالت اول، انجام معامله معارض به واسطه امضای اسناد غیر رسمی
این حالت در شرایطی قابل تصور است که مالک، مال متعلق به خود را از طریق تنظیم سند غیر رسمی به شخص دیگر بفروشد و پس از آن، همان مال را با تنظیم یک سند غیر رسمی به شخص دیگری انتقال بدهد. در این حالت، دو سند غیر رسمی با یکدیگر تعارض دارند. در این شرایط اصولا اولین سند غیر رسمی که برای انتقال مالکیت تنظیم و امضا شده است، صحیح و سند دوم باطل و بلا اثر خواهد بود. منظور از ابطال مبایعه نامه موخر ، باطل دانستن دومین سندی است که به صورت هم زمان برای معامله یک ملک تنظیم می‌شود.
حالت دوم، انجام معامله معارض به واسطه اسناد رسمی
در ابتدا باید بگوییم منظور از سند رسمی، سندی است که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده است. این حالت در صورتی تحقق پیدا می‌کند که برای معامله یک مال دو مبایعه نامه رسمی تنظیم و امضا شده باشد. در این حالت، یکی از دو مبایعه نامه رسمی که برای معامله یک مال تنظیم شده صحیح و دیگری باطل است. تشخیص صحیح یا باطل بودن دو مبایعه نامه رسمی که با یکدیگر در تعارض هستند به تصمیم و رأی دادگاه بستگی دارد.
حالت سوم، انجام معامله معارض به صورت ثبتی یا ثبت نشده
ممکن است که معامله اول با تنظیم سند رسمی و معامله دوم به واسطه تنظیم اسناد غیر رسمی باشد. باید به این نکته توجه داشته باشیم که دفتر اسناد رسمی از مراجع صلاحیت دار قانونی است و به همین دلیل اسناد صادره از آن نسبت به اسناد غیر رسمی از اعتبار و ارزش قانونی زیادی برخوردار هستند. بنابراین، در این حالت، معامله اول که به وسیله تنظیم سند غیر رسمی انجام شده صحیح و معامله دوم باطل خواهد بود.
یادآوری چند نکته مهم!
مبایعه نامه یک سند معتبر و قانونی است که با استناد به آن می‌توانیم نقل و انتقال مالکیت اموال مورد معامله به خریدار را ثابت کنیم. این سند باید با توجه به توافق میان طرفین معامله و براساس شرایط و ضوابط قانونی تنظیم شود. عدم رعایت برخی از شرایط و ضوابط قانونی باعث باطل شدن مبایعه نامه می‌شود. به همین دلیل، بهتر است که تنظیم مبایعه نامه به کارشناسان حقوق مدنی سپرده شود.
خدماتی که در بخش خدمات تنظیم قرارداد رکلا ارائه می‌شوند، این فرصت را ایجاد می‌کنند که طرفین معامله، مبایعه نامه مد نظر خودشان را به صورت اختصاصی و توسط کارشناسان حقوق مدنی تنظیم کنند.
همچنین، خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا به طرفین معامله امکان می‌دهد که سوالات خودشان در زمینه شرایط قانونی تنظیم مبایعه نامه را از کارشناسان حقوق مدنی بپرسند.
