شرایط اعلام بطلان مبایعه نامه و چگونگی اعلام دعوای بطلان در محاکم
عقد بیع یک توافق شفاهی یا مکتوب میان خریدار و فروشنده است. این عقد، زمانی تحقق پیدا میکند که یک یا چند مال در ازای پرداخت بهای آنها مورد خرید و فروش قرار میگیرند. قرارداد بیع نامه به واسطه توافق شفاهی یا مکتوب میان خریدار و فروشنده تحقق پیدا میکند. مبایعه نامه نیز سندی است که به منظور مکتوب کردن عقد بیع تنظیم میشود. به عبارت دیگر، امضای مبایعه نامه نشان دهنده این است که خریدار و فروشنده در خصوص نقل و انتقال مالکیت مال موضوع آن با یکدیگر به توافق رسیدهاند. این سند در صورتی معتبر و واجد آثار قانونی است که از شرایط و ضوابط آمره عقد بیع تبعیت کند. بطلان مبایعه نامه به معنای باطل کردن مبایعه نامهای است که از شرایط قانونی برخوردار نباشد.
تنظیم این سند و امضای مبایعه نامه باعث نقل و انتقال مالکیت مال منقول یا غیر منقولی میشود که طرفین در خصوص خرید و فروش آن با یکدیگر توافق کردهاند. از سوی دیگر، مبایعه نامهای که بدون در نظر گرفتن شرایط قانونی تنظیم شده نیز یک سند نامعتبر و غیر قابل استناد است. بنابراین امضای مبایعه نامه باطل، باعث انتقال مالکیت مال موضوع آن به خریدار نمیشود.
در نظام قانونی کشور ما اصل بر صحت عقد بیع و سندی گذاشته میشود که به منظور مکتوب کردن آن تنظیم شده است. به همین دلیل، تشخیص و اثبات باطل بودن سندی که به منظور مکتوب کردن عقد بیع تنظیم شده است بر عهده مراجع قضایی خواهد بود. در این مقاله با مهمترین شرایط و تشریفات قانونی باطل کردن مبایعه نامه آشنا خواهیم شد.
تعارض میان اصالت الصحت و صدور حکم مبنی بر بطلان مبایعه نامه
اصاله الصحت یکی از مهمترین اصول و قواعد فقه امامیه به شمار میآید. قانون مدنی کشور ما نیز با توجه به اصول و قواعد فقه امامیه تدوین شده است. به همین دلیل، قانونگذار ماده 223 قانون مدنی را به بیان و پذیرش اصالت الصحت اختصاص میدهد. با توجه به این ماده، تمام معاملات و اسنادی که در راستای ثبت و ضبط آنها تنظیم میشوند، معتبر و قابل استناد هستند مگر در صورتی که باطل بودن یکی از معاملات تنظیم شده میان اشخاص با دلایل معتبر و قانونی برای ما به اثبات رسیده باشد.
از سوی دیگر، قانونگذار مهمترین و اساسیترین شرایط صحت و اعتبار معاملات میان اشخاص را در ماده 190 قانون مدنی مشخص کرده است. به عبارت دیگر میتوان گفت، معاملات میان اشخاص در صورتی معتبر و صحیح هستند که شرایط ماده 190 در آنها رعایت شده باشد. با توجه به این ماده، اهلیت طرفین، قصد و رضایت طرفین، معین بودن مورد معامله و مشروعیت جهت معامله از شرایط صحت تمام معاملات هستند.
بنابراین، در صورتی میتوانیم معاملات میان اشخاص را براساس اصاله الصحت، صحیح و معتبر بدانیم که با توجه به شرایط مقرر در ماده 190 تنظیم شده باشند.
تفاوت بطلان مبایعه نامه با فسخ و ابطال آن
در مباحث حقوقی، اصطلاحات بطلان مبایعه نامه، فسخ مبایعه نامه و ابطال مبایعه نامه گاهی به جای یکدیگر استفاده میشوند؛ در حالی که این مفاهیم از نظر آثار قانونی تفاوتهای مهمی با یکدیگر دارند.
بطلان مبایعه نامه زمانی مطرح میشود که قرارداد از ابتدا به دلیل نداشتن یکی از شرایط اساسی صحت معاملات، هیچ اثر حقوقی معتبر ایجاد نکرده باشد. برای مثال، اگر یکی از طرفین معامله فاقد اهلیت قانونی باشد یا موضوع معامله نامشروع باشد، مبایعه نامه از ابتدا باطل محسوب میشود و مالکیتی را منتقل نمیکند.
در مقابل، فسخ مبایعه نامه به معنای برهم زدن قراردادی است که در ابتدا به صورت صحیح و قانونی منعقد شده است، اما یکی از طرفین به دلیل وجود یک اختیار قانونی یا قراردادی، مانند وجود خیار فسخ، قصد پایان دادن به آن را دارد. برای مثال، در صورتی که در معاملهای شرط فسخ برای یکی از طرفین پیشبینی شده باشد، دارنده این اختیار میتواند با استفاده از آن، قرارداد را فسخ کند.
همچنین ابطال مبایعه نامه اصطلاحی است که در رویه قضایی برای اشاره به بیاعتبار کردن یک سند یا قرارداد از طریق حکم دادگاه استفاده میشود. در واقع، زمانی که شخصی مدعی باشد مبایعه نامه به دلایل قانونی فاقد اعتبار است، میتواند با طرح دعوای مربوطه از دادگاه درخواست کند که بیاعتباری آن را اعلام کند.
بنابراین، مهمترین تفاوت این مفاهیم در زمان ایجاد ایراد حقوقی است؛ در بطلان، قرارداد از ابتدا فاقد اثر قانونی است، اما در فسخ، قرارداد صحیح بوده و پس از ایجاد، به دلیل وجود حق قانونی یا قراردادی منحل میشود.
بررسی شرایط بطلان مبایعه نامه به دلیل عدم اهلیت طرفین آن
طرفین مبایعه نامه، خریدار و فروشنده هستند. از سوی دیگر، امضای این سند، نوعی تصرف مالی محسوب میشود. بنابراین، این قرارداد در صورتی معتبر است که خریدار و فروشنده اختیار تصرف در اموال و داراییهای خودشان را داشته باشند. قانونگذار، افراد صغیر، مجنون و غیر رشید را از تصرف در اموال و داراییهای خودشان ممنوع کرده است. در ادامه، ضمانت اجرای امضای مبایعه نامه توسط هر یک از این افراد را بررسی میکنیم.
بررسی چند شرط مهم برای امضا عقد بیع
- منظور از صغیر، کودکی است که به سن بلوغ شرعی نرسیده است. این کودکان، حق هیچگونه دخل و تصرف در اموال و داراییهای خودشان را ندارند. به همین دلیل، سندی که صغیر به عنوان خریدار یا فروشنده امضا میکند، یک سند باطل و بلا اثر است.
- مجنون به فردی گفته میشود که قوای فکری و ادراکی او مختل شده یا از بین رفته است. سندی که مجنون به عنوان خریدار یا فروشنده امضا کرده، باطل و فاقد هر گونه اثر و اعتبار قانونی است.
- غیر رشید نیز به فردی گفته میشود که نمیتواند به صورت عاقلانه و متعارف در اموال و داراییهای خودش تصرف کند. بطلان یا صحت سندی که غیر رشید به عنوان خریدار یا فروشنده امضا کرده است به تصمیم ولی (پدر و جد پدری) یا قیم او بستگی دارد. در صورتی که قیم یا ولی، معاملات غیر رشید را اجازه بدهند، سندی که او به عنوان خریدار یا فروشنده امضا میکند، صحیح و معتبر خواهد بود. عدم اجازه ولی یا قیم شخص غیر رشید نیز باعث باطل شدن این سند خواهد شد. به عبارت دیگر، عدم اجازه ولی یا قیم به منزله اعلام بطلان مبایعه نامه ای است که غیر رشید به عنوان خریدار یا فروشنده امضا میکند.
عدم قصد و رضایت طرفین از مهمترین موارد اعلام بطلان مبایعه نامه
قصد به معنای برخورداری از اراده و عزمی قاطع است. به عبارت دیگر، خریدار و فروشنده در هنگام امضای مبایعه نامه باید در آن سطح از هوشیاری باشند که بدانند زیر چه نوشتهای را امضا میکنند. همچنین طرفین در هنگام امضای این سند باید قصد نقل و انتقال مال موضوع آن را داشته باشند. بنابراین، مبایعه نامهای که طرفین به منظور شوخی یا در حالت بیارادگی ناشی از مصرف مواد مخدر امضا کردهاند، یک سند باطل و غیر قابل استناد است.
همچنین مبایعه نامهای که به صورت ساختگی و با هدف ظاهر سازی و فریب دیگران امضا شده نیز یک سند باطل و غیر قابل خواهد بود زیرا خریدار و فروشنده در هنگام امضای این سند قصد نقل و انتقال مالکیت مال مورد معامله را ندارند.
شرایط بطلان مبایعه نامه به دلیل نامشروع بودن جهت آن
مشروعیت جهت معامله به معنای مشروع بودن هدفی است که خریدار و فروشنده از انجام معامله دارند. جهت معاملات میان اشخاص در صورتی مشروع است که هدف نهایی آنها غیر قانونی، برخلاف نظم عمومی جامعه و همچنین برخلاف اخلاق حسنه نباشد.
نامشروع بودن جهت معاملات در صورتی از شرایط بطلان مبایعه نامه محسوب میشود که تصریح شده باشد. به عبارت دیگر، اگر خریدار یا فروشنده، هدف نامشروعی که مد نظر دارند را به صورت کتبی یا شفاهی اعلام کرده باشند، این اقدام باعث اعلام بطلان مبایعه نامه میشود. برای مثال، خریدار در هنگام امضای مبایعه نامه که برای خرید خانه تنظیم شده است، به فروشنده میگوید که میخواهد از خانه مورد معامله برای مخفی کردن اموال مسروقه استفاده کند. در این مثال، نامشروع بودن هدف خریدار از انجام معامله که مورد تصریح او نیز قرار گرفته است باعث باطل شدن مبایعه نامه میشود.
مدارک لازم برای اثبات بطلان مبایعه نامه در دادگاه
شخصی که قصد دارد دعوای بطلان مبایعه نامه را در دادگاه مطرح کند، باید دلایل و مدارکی ارائه دهد که نشان دهنده وجود یکی از موارد قانونی بطلان قرارداد باشد. صرف ادعای بیاعتباری مبایعه نامه، باعث صدور حکم به بطلان آن نخواهد شد و خواهان باید ادعای خود را اثبات کند.
مهمترین مدارکی که میتواند در دعوای بطلان مبایعه نامه مورد استفاده قرار گیرد عبارتند از:
- اصل یا تصویر مبایعه نامه: مهمترین سند برای بررسی شرایط تنظیم قرارداد، مشخصات طرفین، موضوع معامله و مفاد توافقات انجام شده است.
- مدارک هویتی طرفین معامله: برای بررسی اهلیت، مشخصات قانونی و احراز هویت خریدار و فروشنده مورد استفاده قرار میگیرد.
- اسناد مربوط به عدم اهلیت یکی از طرفین: مانند مدارکی که نشان دهد شخص هنگام امضای مبایعه نامه فاقد قصد، اختیار یا شرایط قانونی لازم برای انجام معامله بوده است.
- اسناد مالکیت و مدارک مربوط به مال مورد معامله: برای بررسی وضعیت قانونی ملک یا مال موضوع قرارداد.
- گزارش کارشناسی، شهادت شهود یا سایر ادله اثبات دعوا: در مواردی که اثبات بطلان قرارداد نیازمند بررسی موضوعات تخصصی یا اثبات شرایط خاص باشد.
دادگاه پس از بررسی مدارک ارائه شده و احراز وجود یکی از جهات قانونی بطلان، نسبت به صدور حکم اقدام خواهد کرد. بنابراین، تنظیم صحیح دادخواست و ارائه دلایل معتبر نقش مهمی در موفقیت دعوای بطلان مبایعه نامه دارد.
رسیدگی به دعوای بطلان مبایعه نامه در صلاحیت کدام مراجع قضایی است؟
در ابتدا باید بگوییم که دعوای بطلان مبایعه نامه از دعاوی حقوقی است. بنابراین رسیدگی به این دعاوی در محدوده اختیارات و صلاحیتهای دادگاههای حقوقی قرار میگیرد. همچین طرح این دعاوی در مراجع قضایی نیازمند تنظیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی است.
اگر مبایعه نامه برای نقل و انتقال اموال منقول تنظیم شده باشد، رسیدگی به دعاوی ناشی از باطل کردن این سند در صلاحیت دادگاه محل تنظیم آن یا دادگاه محل اقامت خوانده است.
نکته: خوانده به شخصی گفته میشود که در دادگاه بر علیه او طرح دعوا شده است.
از سوی دیگر، ممکن است که این سند به منظور خرید و فروش اموال غیر منقول تنظیم شده باشد. در این حالت، رسیدگی به دعوای بطلان مبایعه نامه در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع مال غیر منقول خواهد بود.
در نظر داشته باشید
مبایعه نامه سندی است که به منظور ثبت مکتوب توافقات و تعهدات خریدار و فروشنده تنظیم میشود. به همین دلیل تنظیم دقیق و قانونی مبایعه نامه تاثیر قابل توجهی در حفظ حقوق و منافع قانونی طرفین آن دارد. از سوی دیگر، عدم رعایت برخی از شرایط و ضوابط قانونی باعث بطلان این سند خواهد شد. بطلان این سند نیز ضرر و زیان طرفین آن را به دنبال دارد. به همین دلیل، بهتر است که نسخه نهایی مبایعه نامه با نظارت کارشناسان حقوقی تنظیم شود.
خدمات تنظیم قرارداد رکلا برای شما این فرصت را ایجاد کرده است که مبایعه نامه مد نظر خودتان را به صورت اختصاصی و توسط کارشناسان حقوقی تنظیم کنید.
همچنین این امکان را دارید که سوالات خود در زمینه شرایط قانونی تنظیم و امضای مبایعه نامه را با کارشناسان حقوقی حاضر در بخش خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا در میان بگذارید.
نظرات