هر تغییری را مکتوب کنید! اهمیت تنظیم الحاقیه قرارداد مشارکت در ساخت در پروژه‌های ساختمانی!
فرض کنید مالک یک قطعه زمین مسکونی هستید و با یک سازنده برای ساخت آپارتمان در آن زمین مسکونی توافق کرده‌اید. در ابتدای کار، همه چیز شفاف و مشخص به نظر می‌رسد اما همانطور که در اغلب پروژه‌های ساختمانی پیش می‌آید، با گذر زمان برخی شرایط تغییر می‌کنند. برای مثال، سازنده ممکن است به دلیل بالا رفتن هزینه‌های ساخت، درخواست افزایش سهم خود را داشته باشد، یا امکان دارد زمان اجرای پروژه به دلایلی به تعویق بیفتد یا حتی شخص سومی مانند سرمایه‌گذار جدید به پروژه وارد شود. در چنین شرایطی است که نقش نمونه الحاقیه قرارداد مشارکت در ساخت پررنگ می‌شود.
نمونه الحاقیه قرارداد مشارکت در ساخت در واقع یک مستند مکمل برای قرارداد مشارکت است که به شما این امکان را می‌دهد تا تمام تغییرات، اصلاحات یا توافق‌های جدید را به صورت مکتوب ثبت و به قرارداد اصلی ضمیمه کنید. بدون تنظیم این الحاقیه برای ثبت تغییرات قرارداد مشارکت در ساخت، کوچک‌ترین تغییرات نیز می‌توانند منجر به بروز اختلاف‌های جدی و در برخی موارد، بی‌اعتباری قرارداد اولیه در مراجع قانونی شوند.
در ادامه این مقاله، ابتدا با موارد رایج استفاده از الحاقیه در پروژه‌های مشارکت در ساخت آشنا می‌شوید، سپس شرایط قانونی تنظیم الحاقیه معتبر را بررسی خواهیم کرد تا با آگاهی کامل، بتوانید از این ابزار مهم حقوقی به درستی استفاده کنید.
شما همچنین می‌توانید درباره ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت (روی لینک بزنید)، مقاله اختصاصی آن را در مجله حقوقی رکلا، مشاهده و مطالعه کنید.
موارد رایج استفاده از الحاقیه در پروژه‌های مشارکت در ساخت
در عمل، پروژه‌های ساختمانی به دلیل ماهیت پیچیده، بلند مدت و پرهزینه خود، به ندرت بدون تغییر و اصلاح به پایان می‌رسند. شرایط اقتصادی، تغییرات فنی، نوسانات قیمت مصالح و حتی ورود یا خروج شرکای پروژه از عواملی هستند که سبب می‌شوند قرارداد اولیه پاسخگوی نیازهای جدید نباشد. به همین دلیل، نمونه الحاقیه قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان ابزاری برای مدیریت تغییرات و به روزرسانی تعهدات طرفین به تنظیم می‌شود. در واقع، بدون تنظیم این الحاقیه، هرگونه تغییر می‌تواند منجر به اختلاف حقوقی، تاخیر انجام مراحل پروژه یا حتی فسخ قرارداد شود. در ادامه، به بررسی کاربردهای مهم الحاقیه می‌پردازیم.
تنظیم الحاقیه قرارداد مشارکت در ساخت برای تغییر سهم الشرکه مالک یا سازنده
یکی از رایج‌ترین مواردی که در جریان اجرای پروژه‌های مشارکت در ساخت تغییر می‌کند و براساس آن نمونه الحاقیه قرارداد مشارکت در ساخت نگارش می‌شود، سهم الشرکه طرفین است. در قرارداد اولیه معمولا این نسبت براساس ارزش زمین و هزینه ساخت تعیین می‌شود اما این سهم ممکن است در طول پروژه به دلایل گوناگون دچار تغییر شوند.
فرض کنید، در میانه پروژه، هزینه‌های ساخت به طور غیرمنتظره‌ای افزایش پیدا کند یا پروژه با تاخیر مواجه شود. در این میان سازنده برای اجرای پروژه، به منابع مالی بیشتری نیاز دارد و باید سرمایه بیشتری هزینه کند. به همین دلیل ممکن است درخواست افزایش سهم الشرکه خود را مطرح کند. در مقابل، مالک نیز ممکن است برای حفظ منافع خود شرط کند که این افزایش سهم تنها در صورت پیشرفت خاصی در پروژه یا تامین تمام هزینه‌های پروژه انجام شود.
در این مواقع، برای آنکه این تغییرات از نظر حقوقی معتبر باشند، باید در قالب نمونه الحاقیه قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم شوند. این الحاقیه باید دقیقا درصد جدید سهم هر طرف، شرایط تحقق آن و تاثیر آن بر سایر تعهدات را مشخص کند. در غیر این صورت، هرگونه تغییر در سهم‌ها، فاقد اعتبار حقوقی خواهد بود و ممکن است منجر به بروز اختلافات جدی میان طرفین در زمان تحویل یا تقسیم واحدها شود.
تغییر زمان بندی پروژه در قالب الحاقیه قرارداد مشارکت در ساخت
در بسیاری از پروژه‌های مشارکت در ساخت، یکی از موضوعاتی که احتمال زیادی وجود دارد که به مرور زمان به اصلاح و بازنگری نیاز پیدا کند، مسئله زمان بندی اجرای پروژه است. به این صورت که در قرارداد اولیه معمولا مدت مشخصی برای تکمیل عملیات ساخت تعیین می‌شود. برای مثال، مالک و سازنده اینطور توافق می‌کنند که پروژه ساخت آپارتمان ظرف ۲۴ ماه به اتمام برسد اما در عمل، عوامل متعددی مانند مشکلات تامین مصالح، نوسانات بازار و دیگر موارد می‌توانند باعث تاخیر در روند اجرای پروژه شوند.
در چنین شرایطی، صرف توافق شفاهی یا تعویق پروژه بدون تنظیم نمونه الحاقیه قرارداد مشارکت در ساخت ، می‌تواند برای طرفین بسیار پر ریسک باشد. از یک سو، ممکن است مالک در آینده مدعی خسارت تاخیر شود و از سوی دیگر، سازنده نیز برای اثبات موجه بودن تاخیر، به ارائه مستندات حقوقی نیاز خواهد داشت. بنابراین، ضروری است که در متن الحاقیه، جدول زمان‌بندی جدید پروژه، مسئولیت طرفین در قبال تاخیر و چگونگی پرداخت خسارت احتمالی به وضوح نگارش شود.
نگارش الحاقیه قرارداد مشارکت در ساخت برای تغییر در نوع واحدها یا نقشه‌های ساخت
تغییر در کاربری واحدها یا تغییر در نقشه ساخت پروژه از جمله اتفاق‌هایی در پروژه‌های مشارکت در ساخت هستند که می‌توانند تاثیر چشمگیری بر حقوق و تعهدات طرفین داشته باشند. برای مثال، مالک و سازنده در مذاکرات ابتدایی اینطور توافق کرده‌اند که تمام واحدها مسکونی باشند اما در ادامه و به دلایل اقتصادی یا تغییر در تقاضای بازار، تصمیم می‌گیرند تعدادی از واحدها، به واحدهای تجاری یا اداری تغییر کاربری دهند. همچنین ممکن است نقشه‌های داخلی واحدها به روز رسانی شوند. برای مثال، تعداد اتاق‌ها افزایش یابند، طراحی داخلی تغییر کند یا امکانات جدیدی به پروژه اضافه شود.
این تغییرات اگرچه ممکن است موجب ارتقای ارزش پروژه و افزایش سود برای هر دو طرف شوند اما بدون نگارش شفاف این تغییرات و افزودن آن‌ها به قرارداد با استفاده از نمونه الحاقیه قرارداد مشارکت در ساخت ، ریسک بروز اختلافات متعددی پیش بینی می‌شود. افزون بر این، از آنجا که ممکن است این تغییرات بر نسبت سهم الشرکه طرفین نیز تاثیر بگذارد، لازم است تغییرات این بخش از قرارداد، به طور دقیق در الحاقیه قید شوند.
راهکار مطمئن برای تنظیم الحاقیه قرارداد مشارکت در ساخت
همانگونه که در این مقاله اشاره شد، در دنیای واقعی پروژه‌های ساختمانی، همه چیز همیشه کاملا مطابق توافقات اولیه پیش نمی‌رود. تغییر در هزینه‌ها، ورود سرمایه‌گذار جدید، تاخیر در اجرا یا حتی تغییر نقشه ساخت، اتفاقاتی کاملا رایج هستند اما چیزی که نباید فراموش شود، ثبت دقیق این تغییرات در قالب نمونه الحاقیه قرارداد مشارکت در ساخت است. بدون تنظیم این الحاقیه، کوچک‌ترین توافقات می‌توانند به اختلافی بزرگ تبدیل شوند، اختلافی که گاه سال‌ها وقت و سرمایه طرفین را هدر می‌دهد.
پس اگر شما هم درگیر پروژه‌ای مشارکتی هستید، نباید هیچ تغییری را بدون ثبت در الحاقیه پیش ببرید. تنظیم نمونه الحاقیه قرارداد مشارکت در ساخت به صورت اصولی، ضامن ادامه روان و بی‌دردسر پروژه است و نقش آن چیزی فراتر از یک مستند ساده خواهد بود. ما در رکلا، در کنار شما هستیم تا هیچ تغییری بی پشتوانه حقوقی نماند. شما در رکلا می‌توانید از خدماتی نظیر تنظیم قرارداد اختصاصی توسط تیم حقوقی و خدمات مشاوره حقوقی تلفنی با کارشناسانی که تجربه چندین ساله در تنظیم قراردادهای متفاوت و الحاقیه آن‌ها دارند، استفاده کنید.
نظرات