تنظیم قولنامه خانه فقط با این ده شرط عاقلانه است!

تنظیم قولنامه خانه بخش مهمی از یک معامله را تشکیل می‌دهد. با توجه به اهمیت این موضوع، در این مقاله قصد داریم شما را با مهمترین نکات آن آشنا کنیم. با ما همراه باشید. این توافق نامه، در واقع یکی از انواع قولنامه است. درباره ماهیت این توافق، در یک مقاله اختصاصی توضیحات دقیقی را ارائه داده‌ایم. پیشنهاد می‌کنیم با زدن روی عبارت قولنامه ، ابتدا آن مقاله را مطالعه کنید و در ادامه به خواندن این مقاله بپردازید.

علاوه براین، لازم است این نکته را نیز در نظر داشته باشید که در معاملات خانه، علاوه بر مساله تنظیم قولنامه، رعایت نکات دیگری نیز اهمیت دارد. ما در یک مقاله اختصاصی تحت عنوان نکات فروش خانه ، درباره نکات حقوقی و ضروری این معاملات توضیح داده‌ایم که مطالعه آن می‌تواند به تکمیل شدن اطلاعات شما کمک کند.

تنظیم قولنامه خانه فقط با این ده شرط عاقلانه است!

در این مقاله، گاهی به جای عبارت تنظیم قولنامه خانه از عبارت تنظیم قرارداد خانه استفاده شده است. اما هر دو عبارات دارای یک معنی است و در میان مردم نیز، کسی این دو را از هم تفکیک نمی کند.

با وجود آن که قانون گذار فقط در صورت رسمی نمودن معامله، انتقال مالکیت یک خانه به شخص دیگر را به رسمیت می شناسد اما تنظیم قولنامه خانه ( قرارداد خانه ) میان فروشندگان و خریداران خانه ها مرسوم است و در آن، ضمن بیان یک سری شروط اساسی، این شرط نیز قید می شود که طرفین به دفترخانه ی اسناد رسمی بروند و قرارداد خانه را رسمی نمایند.

البته این که قانون گذار رسمی کردن قرارداد خانه را شرط به رسمیت شناختن آن دانسته است به معنی بی اعتبار بودن تنظیم قولنامه خانه بدون رسمی نمودن آن نیست. در واقع قانون گذار بنا به برخی مصالح عمومی، از جمله جلوگیری از کلاهبرداری و فروش مال غیر، هرگونه نقل و انتقال خانه را که به صورت رسمی صورت نگرفته باشد، در ادارات دولتی نمی پذیرد. پس بنا بر این، به عنوان مثال، چنانچه پای شما در مورد خانه ی موضوع معامله به شهرداری باز شود، ماموران اداره ی شهرداری کسی را که به موجب قولنامه خانه، مالک خانه شده است به عنوان مالک حقیقی آن ملک قبول نمی نمایند.

با این وجود، تنظیم قرارداد خانه همچنان به عنوان یک ضرورت و در واقع به منظور جلوگیری از صرف نظر کردن هریک از طرفین معامله برای حضور در دفترخانه ی اسناد رسمی جهت انتقال رسمی ملک و در مقابل، پرداخت مبلغ معامله، از اهمیت زیادی بر خوردار است.

اما ده شرط مهم تنظیم قرارداد خانه چه شروطی است؟!

شرط اول) سمت فروشنده

مطمئن شوید که فروشنده مالک خانه ی مورد نظر شما است. به عبارتی، اگر فروشنده وکیل، یا ولی یا قیم یا وصی از طرف شخص دیگری است و به نیابت از او اقدام به معامله می کند، بایستی حتما مدارک نمایندگی و همچنین حق انتقال خانه را به شما نشان بدهد.

شرط دوم) سند مالکیت خانه

حتماً اصل سند مالکیت خانه یا فتوکپی برابر اصل آن را رویت نمایید و از مالک بودن فروشنده خاطر جمع شوید. پیشنهاد می کنیم در زمان تنظیم قرارداد خانه، کپی برابر اصل سند مالکیت ضمیمه ی قرارداد شود.

شرط سوم) حواستان به شریک فروشنده باشد!

اگر فروشنده مالک تمام دانگ های ملک است که هیچ! اما اگر دارای یک شریک دیگر نیز می باشد و از طریق قولنامه، ققط قصد انتقال دانگ های خود را دارد، بایستی در متن قولنامه، مالک بقیه ی دانگ ها اعلام نماید که بعداً هیچ ادعایی در خصوص استفاده از حق شفعه نخواهد داشت و حتماً زیر آن را امضا کند.

حق شفعه یعنی این که، اگر یکی از دو شریک بخواهد سهم خود را به شخص دیگری واگذار کند، شریک دیگر او، برای خرید آن میزان سهم، بر تمام خریداران دیگر الویت دارد و در صورت انتقال یافتن خانه به شخصی دیگر می تواند هر زمان که از این موضوع اطلاع پیدا کرد حتی بدون نیاز به جلب رضایت خریدار، سهم منتقل شده را تصاحب کرده و در مقابل، میزان مبلغی که خریدار به فروشنده داده است را به او پرداخت کند.

شرط چهارم) تاریخ دقیق رفتن به دفترخانه

حتماً در زمان تنظیم قولنامه خانه در مورد تاریخ و ساعت دقیق مراجعه به دفترخانه به منظور رسمی کردن قرارداد خانه توافق نمایید. پیشنهاد تیم حقوقی رکلا آن است که ترجیحاً در زمان تنظیم قرارداد خانه، شماره ی شناسایی دفترخانه ای که قصد مراجعه به آن را دارید نیز قید نمایید.

شماره ی شناسایی دفترخانه ها همان کدی است که بر روی تابلو تمامی دفترخانه ها قید شده است و کد هر دفترخانه با دفتر دیگر متفاوت است.

شرط پنجم) تاریخ دقیق تحویل و تسلیم خانه

در مورد تاریخ دقیق تحویل و تسلیم خانه و تمامی مدارک و اسناد آن به خریدار، در زمان تنظیم قولنامه خانه توافق شود و همه ی آن چه که مورد توافق قرار گرفته است در یک ماده قرارداد نوشته شود. بهتر است برای تاخیر در تسلیم خانه جریمه ی نقدی به ازای هر روز تاخیر تعیین کنید.

شرط ششم) جریمه ی حاضر نشدن در دفترخانه

حتماً در زمان تنظیم قولنامه خانه، جریمه ی حاضر نشدن یا تاخیر هریک از طرفین قرارداد در تاریخ قید شده به منظور رسمی کردن قرارداد خانه را به صورت واضح و دقیق بنویسید. مثلا می توانید به ازای هر روز تاخیر از تاریخ شرط شده برای حضور در دفترخانه، مبلغی به عنوان خسارت تعیین نمایید.

شرط هفتم) لزوم ثبت غایب بودن طرف معامله در دفترخانه

اگر یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشد، در متن قولنامه خانه قید نمائید که طرف دیگر می تواند موضوع غیبت طرف مقابل را به اطلاع مدیر دفترخانه برساند و درخواست گواهی عدم حضور بدهد.

اگر این اقدام از سوی طرف حاضر صورت نگیرد، مطالبه ی خسارت تاخیر طرف غایب و اثبات غایب بودن ایشان بسیار سخت خواهد بود. پس این نکته را فراموش نکنید!

شرط هشتم) جریمه ی پرداخت نشدن پول خانه

در زمان تنظیم قرارداد خانه ، شرط کنید که در صورت عدم پرداخت مبلغ قرارداد مطابق توافقی که در قولنامه قید شده است، فروشنده می تواند معامله را فسخ نموده و در صورتی که خانه را به خریدار تسلیم کرده است، آن را به همراه تمامی خساراتی که به فروشنده وارد شده است مطالبه کند. شما می‌توانید برای این مساله وجه التزام در نظر بگیرید و میزان مبلغی که بابت هر روز تاخیر به عنوان خسارت اخذ می‌شود را تعیین کنید. این مبلغ به طور معمول به واسطه توافق میان طرفین معین می‌شود. لازم است که میزان خسارت و جریمه را به صورت دقیق در متن قرارداد قید کنید.

شرط نهم) تحویل آخرین قبوض خانه

فروشنده در زمان تنظیم قرارداد خانه و در متن آن، متعهد گردد که آخرین قبض پرداخت شده ی آب، برق، گاز و تلفن را در روزی که طرفین باید به دفترخانه بیایند با خود بیاورد. مساله پرداخت قبض‌های ملک، از جمله مسائل مهمی است که نه تنها در انواع قولنامه درباره آن صحبت می‌کنند بلکه در قراردادهای اجاره نیز اهمیت بسیار زیادی دارد. در واقع تحویل قبوض به این معنا است که مالک تا زمانی که از ملک استفاده کرده، هزینه خدمات رفاهی آن مانند آب، برق، گاز و تلفن را پرداخت کرده است و ملک مورد نظر، نسبت به سازمان‌های آب و برق و گاز و … بدهی ندارد.

شرط دهم) اسقاط خیارات قانونی

تمامی خیارات قانونی را از طرفین قرارداد سلب کنید. منظور از خیارات قانونی، دلایلی است که به موجب قانون باعث می شود که طرفی که آن دلیل در مورد ایشان صدق می کند معامله را حتی با وجود قید نشدن این حق در قرارداد خانه، فسخ نماید. می تواند برای از بین بردن حق اجرای خیارات قانونی از عبارت زیر یا مشابه آن استفاده کنید:

“کافیه ی خیارات قانونی به ویژه خیار غبن فاحش از طرفین اسقاط گردید. موارد تقلب و تدلیس از این حکم مستثنی است.”

در متن بالا، ما تمامی خیارات قانونی را از طرفین ساقط کرده ایم، اما اگر یکی از طرفین تقلبی کرده و مثلاً خانه را دارای ویژگی خاصی معرفی کرده باشد که آن ویژگی را ندارد و خریدار بر اساس همین خصوصیت اقدام به خرید خانه کرده باشد، حق فسخ قرارداد برای خریدار به وجود می یاید. البته این حق برای فروشنده خانه نیز در موارد مشابه و در صورت تقلب خریدار وجود دارد.

در نهایت

همانطور که می دانیم با توجه به پیچیده بودن مساله ی تنظیم قرارداد ها باید در هنگام نگارش و تنظیم قولنامه خانه (تنظیم قرارداد خانه) همه ی جوانب تخصصی را مدنظر داشت و این موضوع نیازمند به دانش حقوقی و تجربه است.

پیشنهاد ما

تیم حقوقی رُکلا از اهمیت و نیاز قابل توجه ای که به تنظیم قرارداد خانه وجود دارد با خبر است. بر همین اساس یک قرارداد با میزان دقت بالا آماده سازی کرده ایم که می تواند تمامی دغدغه های شما را در این خصوص از بین ببرد. ضمن آنکه می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی و تنظیم قرارداد اختصاصی بهره مند شوید.