آنچه باید درباره قرارداد چهار ناظره بدانید؛ از مقررات تا اشتباهات رایج!
قرارداد چهار ناظره نقش مهمی در تضمین نظارت تخصصی بر روند ساخت و ساز پروژه‌های ساختمانی برعهده دارد. این نوع قرارداد به گونه‌ای طراحی شده است که چهار مهندس ناظر با تخصص‌های معماری، سازه، تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی، به صورت مشترک و با هماهنگی یک ناظر اصلی، مسئولیت کنترل کیفیت و ایمنی عملیات اجرایی را برعهده داشته باشند. در حقیقت، قرارداد 4 ناظره نظام مهندسی ، میان الزامات فنی مرتبط با کیفیت ساخت و تعهدات قانونی مندرج در مقررات ملی ساختمان، نقش یک واسطه را به عهده دارد.
از سوی دیگر، پیچیدگی‌های فنی پروژه‌های حال حاضر بدون نظارت تخصصی، به اجرای غیر اصولی و ناپایدار ساختمان‌ها منجر می‌شود که می‌تواند خسارات مالی قابل توجهی را برای کارفرما ایجاد کند. در نتیجه، نگارش صحیح این قرارداد و تعیین شروط مناسب در آن، در ارتقای ایمنی، کیفیت و انطباق ساخت و ساز با ضوابط فنی، نقش حیاتی خواهد داشت. به جرئت می‌توان گفت وجود این قرارداد، یکی از پیش‌نیازهای اصلی و مهم صدور پایان کار ساختمان نیز محسوب می‌شود. در واقع، وجود چنین ساختاری، نه تنها نظارت چند بعدی را ممکن می‌سازد بلکه باعث جلوگیری از بروز خطاهای فنی، هدررفت منابع و بروز خطرات برای ساکنان خواهد بود. در ادامه به مقرراتی که بر این قرارداد ناظر هستند و مفاد اصلی که باید در این قرارداد مطرح شوند اشاره می‌کنیم و به بررسی اشتباهات رایج در نگارش قرارداد می‌پردازیم.
پایه‌های قانونی قرارداد چهار ناظره در نظام مهندسی ایران
قرارداد چهار ناظره بر پایه مجموعه‌ای از مقررات قانونی و فنی استوار است که از سوی مراجع رسمی مانند سازمان نظام مهندسی ، شهرداری‌ها و وزارت راه و شهرسازی تصویب شده‌اند. این قرارداد بخشی از یک فرآیند قانونی و ساختاریافته برای نظارت بر پروژه‌های ساختمانی محسوب می‌شود. در ادامه قوانین مهمی که به عنوان مبنای حقوقی در این قرارداد مورد استناد قرار می‌گیرند را بررسی می‌کنیم.
مبنای قانونی قرارداد چهار ناظره در ماده 33 قانون نظام مهندسی
ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، یکی از ارکان اصلی چهارچوب حقوقی نظارت بر پروژه‌های ساختمانی است. این ماده تاکید دارد که در پروژه‌های خاص، به ویژه آن‌هایی که از نظر ابعاد، کاربری یا پیچیدگی فنی در دسته‌بندی‌های ویژه قرار می‌گیرند، طراحی و اجرای ساختمان باید تحت نظارت مهندسان دارای صلاحیت حرفه‌ای انجام شود. در این میان، استفاده از ناظران متخصص در حوزه معماری، سازه، مکانیکی و برقی، به عنوان شرط لازم الاجرا مطرح شده است.
براساس این قانون، سازمان نظام مهندسی موظف به معرفی و ارجاع مهندسان ناظر به کارفرمایان خواهد بود. در همین راستا، قرارداد 4 ناظره نظام مهندسی ، در چهارچوب همین قانون شکل می‌گیرد و تمام طرفین موظف به رعایت تعهدات قانونی و حرفه‌ای خود می‌شوند. در نظر گرفتن این ماده در قرارداد، ضامن انجام دقیق و اصولی نظارت بر تمام مراحل ساخت است و درصورت عدم رعایت، ناظران و کارفرما مسئول عواقب قانونی خواهند بود.
برای مثال، فرض کنید مالک یک زمین در منطقه ۴ شهرداری تهران قصد دارد یک ساختمان مسکونی ۶ طبقه احداث کند. با توجه به متراژ و تعداد طبقات، پروژه مشمول الزامات ماده 33 قانون نظام مهندسی می‌شود. بر اساس این ماده، سازمان نظام مهندسی استان تهران با توجه به نوبت‌دهی و ظرفیت مهندسان، چهار ناظر تخصصی در حوزه معماری، سازه، تاسیسات مکانیکی و برقی را معرفی می‌کند و مالک موظف است با آن‌ها قرارداد 4 ناظره نظام مهندسی تهران تنظیم کند.
جایگاه قرارداد چهار ناظره در آیین‌نامه کنترل ساختمان و دستورالعمل‌های سازمان استان
آیین‌نامه کنترل ساختمان که توسط وزارت راه و شهرسازی ابلاغ شده است، چارچوب و استانداردهای لازم برای نظارت بر پروژه‌های ساختمانی را مشخص می‌کند. این آیین‌نامه، تمام مراحل طراحی، اجرا و بهره‌برداری را در بر می‌گیرد و نحوه تعامل میان ناظران، کارفرما، مجری و نهادهای نظارتی مانند شهرداری را قانونمند می‌سازد.
علاوه بر این، سازمان نظام مهندسی هر استان، بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌های داخلی خاصی دارد که نحوه تنظیم قرارداد نظارت چهار ناظره ، شیوه‌های گزارش‌دهی و الزامات هماهنگی بین ناظران تخصصی براساس آن مشخص می‌شود. اجرای دقیق این مقررات، اعتبار فنی گزارش‌های ناظران را تضمین می‌کند و در صورت تخطی، برای مهندسان ناظر و حتی مجریان مسئولیت‌های مدنی و انتظامی در نظر گرفته می‌شود. رعایت این ضوابط، اعتبار قانونی گزارش‌ها را تضمین می‌کند و در فرآیند صدور پایان‌کار و سایر مراحل اداری، زمینه پذیرش آن‌ها به عنوان مستندات رسمی را فراهم می‌سازد.
برای نمونه، فرض کنید در پروژه ساخت یک آپارتمان 7 طبقه، ناظر تاسیسات برق متوجه می‌شود که مجری در هنگام نصب تابلو برق، از تجهیزات غیراستاندارد استفاده کرده است. طبق آیین‌نامه کنترل ساختمان، ناظر باید این موضوع را در قالب گزارش رسمی در سامانه بارگذاری کند و علاوه بر آن، مراتب را به ناظر هماهنگ‌کننده و شهرداری نیز اطلاع دهد. اگر این موضوع بدون ثبت رسمی باقی بماند یا صرفا در جلسات شفاهی مطرح شود، در صورت بروز حادثه، مسئولیت متوجه ناظر خواهد بود.
اشتباهات رایج در قرارداد چهار ناظره و پیامدهای آن برای کارفرما و ناظران
به طور کلی، یکی از خطاهای رایج در قرارداد نظارت چهار ناظره ، امضای توافق‌نامه بدون درج دقیق و تفصیلی شرح خدمات مهندسان است. در چنین حالتی، زمان بروز اختلاف یا کوتاهی در انجام تعهدات، امکان پیگیری حقوقی با محدودیت جدی مواجه می‌شود و کارفرما یا ناظر نمی‌توانند به مفاد آن استناد کنند.
از سوی دیگر، بی‌توجهی به اخذ بیمه مسئولیت حرفه‌ای برای مهندسان ناظر می‌تواند باعث بروز خسارات جدی به پروژه می‌شود. این بیمه نقش مهمی در جبران خسارات ناشی از سهل‌انگاری فنی یا اشتباهات طراحی دارد. در بسیاری از پروژه‌ها، به دلیل نبود این پوشش، زیان‌های ناشی از اشتباهات نظارتی به کارفرما یا ناظر تحمیل می‌شود.
از دیگر اشتباهات رایج، مستندسازی ناقص بازدیدهای نظارتی است. عدم ثبت تاریخ بازدید، عدم تهیه عکس، ثبت نکردن نقشه‌های اصلاح شده یا گزارش فنی باعث می‌شود در زمان درخواست پایان‌کار یا بروز اختلاف با شهرداری، مدارک کافی برای اثبات انجام نظارت وجود نداشته باشد و روند صدور گواهی پایان‌کار دچار وقفه شود.
پیشنهاد حرفه‌ای تیم رکلا برای پیشگیری از مشکلات قرارداد چهار ناظره
اگر در آستانه امضای قرارداد چهار ناظره هستید، توصیه می‌کنیم برای تنظیم قرارداد و شروع پروژه با درک دقیق از مسئولیت‌ها اقدام کنید. تجربه ما به عنوان تیم حقوقی نشان داده است که بسیاری از مشکلات حقوقی و فنی صرفا به دلیل تنظیم ناقص یا ناهماهنگ قرارداد به وجود می‌آیند.
در همین راستا، پیشنهاد می‌کنیم برای نگارش قرارداد چهار ناظره از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی رکلا استفاده کنید. همچنین با بهره‌گیری از مشاوره تلفنی حقوقی می‌توانید از بروز اختلاف، هزینه‌های ناخواسته و توقف پروژه جلوگیری کنید. ما در تیم حقوقی رکلا در تلاش هستیم با ارائه بهترین خدمات در حوزه قراردادها، شما را در مسیر تنظیم و امضای آن‌ها همراهی کنیم.
نظرات